<<<
МЕТОД ЗАТРАТ
Небольшой ретроспективный анализ показывает, что с него (метода затрат) началась оценка в Украине. Это вполне объяснимо, поскольку этот метод наиболее привычен нашему представлению о формировании стоимости, наиболее, так сказать, «нормативен». Площади, метры квадратные либо кубические, умножаются на стоимость единичных показателей. Не буду повторять известных истин, напомню лишь, что метод затрат применительно к материальным активам (здания, сооружения) использует такие способы как:
расчет по смете, по балансовой стоимости, по единичному показателю функционального аналога. Замечу лишь, что последние публикации (см. Лебедь Н. П. «Практическое пособие по экспертной оценке предприятий», Вышинский В. И., «Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений», «Bicник оцінки» №5-6) методически четко определяют общую концепцию метода. Сегодня несложной техникой перевода цен 1969 года в цены 1997 года владеет большинство начинающих оценщиков.
Основные проблемы применения метода в другом — в целях и возможности его использования. Цели я бы сформулировал следующим образом: оценка выполняется для:
сравнения затрат на создание собственности и реальной собственности;
анализ отношения рыночной к затратной стоимости;
определение стоимости уникальных объектов;
определение стоимости неперспективных объектов, не приносящих доход.
Мы часто повторяем, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, необходимой для строительства объекта, аналогичного (по функциональному назначению) оцениваемому. Но еще Публий (а это, между прочим, I век до н. э.) говорил, что каждая вещь стоит столько, сколько за нее готовы заплатить. Так вот, метод затрат служит мерой (мерилом) экономического благополучия общества. В тех регионах, где построить дом либо квартиру стоит дороже, чем купить готовую, с экономикой не все в порядке.
Сегодня, оценивая сложные комплексные объекты, мы часто говорим о «чистых активах», т. е. активах, обеспечивающих решение функциональной задачи, а не активах, доставшихся нам от затратной эпохи.
Нынче на повестке дня оценка предприятий группы «Г», т. е. индустриальных монстров, вобравших в себя, как черная смерчевая воронка, смежные и побочные предприятия, огромную социальную инфраструктуру (общежития, базы отдыха, жилые дома, дома культуры и пр.). Попытка оценить такие предприятия иными методами (аналогов, по бизнесу) оканчиваются головной болью и «наличием отсутствия» приемлемого результата.
Вспомним, что для любого объекта, начиная с момента его введения в эксплуатацию, присущи три вида износа — физический, функциональный (моральный), внешний (экономический). С определением первого вида износа у оценщиков были проблемы. Но сегодня мы пришли к взаимному пониманию, что нормируемый физический износ элементов и их обесценение вследствие утраты эксплуатационных свойств не адекватные понятия. Путь к их взаимодействию лежит через оценку технического состояния и определение затрат на устранение износа. Но, повторяю, сегодня проблема не в этом. По-суще-ству, «стоимость чистого актива» = затратной стоимости оцениваемого актива — износ (функциональный и внешний).
Если речь идет об отдельном объекте (например, плохо функционирующем доме быта, культуры, столовой), но имеется возможность более эффективного их использования, то затраты на реконструкцию и являются мерой упомянутых видов износа. А если перспектива использования не ясна или не явно просматривается?
Исходя из опыта ряда последних оценок, я сопоставил стоимость объектов, определенных методом затрат и по бизнесу. Анализ результатов показал, что для объектов, отнесенных к ограниченно перспективным (магазины, кафе, профилакторий), доход от которых незначительный, указанное соотношение стоимостей находится в диапазоне 0.5...0.6; а для полностью неперспективных и того хуже...0.2...0.3. Вывод — средства стоят дороже, чем можно оценить их с позиций доходности. Указанное соотношение можно рассматривать как меру внешнего износа.
В меньшей мере такой подход может рассматриваться при оценке уникальных объектов, где метод затрат должен быть использован в модифицированном виде и позволял бы оценить нетрадиционные затраты, создающие уникальность объекта.
При реконструкции здания Киевской филармонии воссоздание колонн концертного зала потребовало:
— доставки из Закарпатья древесины определенной породы, заготовленной (обязательно!) в зимнее время;
—сушки древесины (до 14%);
— изоляции деревянных колонн овечьей шерстью определенного сорта;
— нанесения на колонны дранки определенного качества;
— обработка дранки специальным декоративным составом, естественно, вручную.
Этот комплекс мероприятий и помог сохранить требуемые акустические свойства зала. Естественно, стоимость работ определена их уникальностью.
При оценке уникальных объектов не работает схема замещения, сложность состоит в оценке затрат на точное воссоздание уникальности в той технологии (конструктивах), которые были заложены при их создании.
Метод затрат успешно используется в сочетании с другими методами. В методе аналогов при необходимости внести денежную поправку необходимо обратиться к методу затрат.
В оценке по доходу затраты на реконструкцию (отрицательный денежный поток) определяются с использованием приемов метода затрат.
Сложность применения метода затрат в полном объеме — необходимость оценки земельных участков либо прав на их использование. Но это отдельный (наболевший!) разговор...
Я. Маркус
Please contact webmaster with any technical comments or questions about this site.
<<<