СТАНОВЛЕННЯ ТА РОЗВИТОК

ЗЕМЕЛЬНООЦІНОЧНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ

 

            Для розуміння сучасного стану земельнооціночної діяльності важливо розглянути, як формувалася існуюча сукупність її теоретичних стандартів, методологічних норм, цінносних крітеріїв, світоглідних установок. Тісно пов’язана з реформуванням земельних відносин, вона на кожному етапі розвитку країни виконувала певну економічну та соціальну функцію. Знання методичних прийомів та процедури виконання конкретних робіт, характерних для різних періодів, дозволяє визначити, наскільки сучасна парадігма оцінки землі здатна вирішити завдання періхідного періоду, забезпечити становлення та розвиток ринку землі.

 

Дореволюційний період

            Оцінювання земель в містах України має давню історію, однак як наукова та професійна діяльність оцінка міських земель починає формуватися лише у XIX столітті, коли у сфері міського землекористування набувають поширення капіталістичні товарно-грошові відносини.

Продаж та купівля садиб, прийняття їх під заставу, поділ, розмежування міських угідь, справляння орендної плати та місцевих податків вимагали можливо точного визначення вартості землі. Крім того, проведення кадастрових робіт у Австро-Угорщині (у Галичині та Буковині вони були здійснені у 50-60-х роках) та перехід від подушного до поземельного оподаткування у Російській імперії (період з 1861 по 1888 роки) сприяли накопиченню широких відомостей про цінність та доходність міських земель України.

Саме на цей період, на думку професора Київського університету А.А.Русова^[1], припадає становлення нової галузі науки - оціночної статистики, предметом вивчення якої є земля та інше нерухоме майно, а завдання полягає у встановленні закономірностей, за якими створюється їх цінність. При цьому нерухомість розглядається не як абстрактна річ, а як продукт суспільної праці, який збільшується з суспільно-економічним розвитком країни і відображає економічну поточну ситуацію. Тому основна увага науковців мала бути зоорієнтована на вивченні факторів доходності та цінності нерухомості.

Розуміння того, що визначальним при оцінці вартості має бути чистий доход, який можна отримати від землі, знайшло своє відображення практично у всіх нормативно-законодавчих актах та інструктивних документах щодо проведення оціночних робіт. В цих документах визначалося поняття валової доходності та зазначалися способи обчислення чистої доходності.

Для оцінки земель, які використовувалися у сільському та лісовому господарстві, базою слугував валовий доход за лишком витрат виробництва. Забудовані землі оцінювалася за валовим доходом від оренди будівель і приміщень, з якого відраховувалися витрати на утримання в належному стані земельних ділянок, будівель та споруд, на страхування, поточний ремонт та на втрати від простою приміщень, що надаються у найм для отримання доходу. При цьому доходність фабрик та заводів визначалася не за результатами виробництва, а від надання їх у найм, тобто як будь-якого іншого об`єкту нерухомості.

Чітко розуміючи, що фактичний розмір доходу буде залежити від багатьох факторів, в тому числі і суто суб`єктивних, пов`язаних з особистими якостями господаря, перед оцінювачем ставилося завдання аналізу наскільки фактичний доход є стабільним і незалежним від випадкових причин та чи відповідає він загальноприйняту у даній місцевості способу ведення господарства та місцевим економічним умовам. Якщо фактичний доход не відповідав цим вимогам, оцінювач мав оперувати можливим для даних умов доходом, який можна розглядати як процент на капітал, вкладений у землю.

Для цього, за існуючими на той час правилами оцінки для обчислення валової доходності та витрат, використовувалися середні показники, що склалися у місті в останні 3-6 роки. Середні показники, як правило, приводилися до конкретної одиниці виміру нерухомого майна (чи 1 куб.сажені приміщення, чи 1 кв.сажені ділянки або “плями” забудови), після чого групувалися за ознаками, що впливають на ступінь доходності: призначення та рівень облаштування земельної ділянки, тип, капітальність та поверховість її забудови, місцерозташування в межах міста тощо. У деяких містах кількість ознак, за якими диференціювалися показники валового доходу та витрат, доходила до 25 одиниць. При цьому величину витрат виражали у процентному відношенні до загальної суми витрат та до загальної суми валового доходу.

Наступні роботи з оціночної статистики показали, що умови збуту виробленої на певній території продуктів, котрі краще за все досліджуються на ярмарках та базарах, а разом з тим і ціни доставки продуктів до пунктів збуту, мають безпосереднє значення при розробці об`єктивних оціночних норм як для земель, так і для будинків та заводів, а відомості, наприклад, про поширення тих чи інших відхожих промислів слугують перевірочним матеріалом про доходність нерухомого майна того чи іншого міста.

Для визначення вартості землі шляхом капіталізації чистого дохода було рекомендовано застосовувати процент, за яким можна було отримати доход від капіталу, розміщеного у державні цінні папери, чи від довгострокового вкладу у солідні банки. Вважалося, що доход від землі має той же рівень надійності. В залежності від конкретної економічної ситуації він міг становити від 3 до 6 відсотків. Цікаво, що в ході оціночних робіт ці величини знайшли своє підтвердження. Зокрема, у роботі Падалки “Оцінка нерухомого майна міст Полтавської губернії”, опублікованої у 1908 році, зазначається, що при вартості нерухомості Полтави у 28 мільйонів рублів фактично встановлене відношення чистої доходності до цінності окремих об`єктів у місті коливається між 2% та 6%.

Звісно, капітал можна вкласти і в інші цінності, які можуть приносити і більший доход, але цей доход буде вже не таким надійним. А за умов меншої забезпеченності доходу і капіталізувати його треба за вищим процентом. Це правомірно і стосовно капіталізації доходу від землі, які можна одержувати різними за ступенем надійності способами.

На думку В.І.Богословського^[2], найнадійнішим способом одержання дохода від землі є її надання у довгострокову оренду, менш надійним - короткострокова оренда, і найбільш ризикованим необхідно визнати доход, який може отримати власник землі, якщо веде господарство на ній власними силами. І хоча валовий доход власника в останньому випадку, як правило, перевищує доход від усіх видів оренди, так як він включає і той підприємницький прибуток, який при оренді достається наймачу, все ж таки у цьому випадку земля може бути прирівнена до капіталу, який розміщений у цінності з не дуже забезпеченим доходом.

            Таким чином, висота процента капіталізації має перебувати у відновідності з способом отримання дохода від землі та його забезпеченістю.

Цей же автор дає кілька порад, які слушні і сьогодні.

По-перше, при оцінці земля має одночасно розглядатися і як джерело доходу, і як об`єкт купівлі продажу, зважаючи на те, що вартість землі з одного боку є похідною від її доходності, з іншого - підвласна закону попиту та пропозиції. Тому вартість землі, яку було обчислено шляхом капіталізації чистого доходу, доцільно зіставити з існуючими у даній місцевості цінами продажу. При цьому В.І.Богословський чітко проводить відмінність між поняттями вартості (цінності) як капіталізованою доходністю та ціною як сумою грошей, згода про розмір якої було досягнуто при купівлі-продажу.

Він пише, що вартість не завжди визначається ціною покупки, навіть нещодавно сплаченої, тому що продаж та купівля нерідко можуть бути справою випадка. Землю часто продають нижче її вартості внаслідок скрутних грошових обставин чи з метою скорочення мита, а іноді у купчих, за угодою сторін, відмічають завищені ціни з метою отримання баришу у наступному перепродажу землі. Тому в основу оцінки не можна класти лише відомості про ціни продажу у даній місцевості, але їх все ж таки треба враховувати поряд з іншими факторами при визначенні вартості землі.

По-друге, коли вартість землі обчислена шляхом капіталізації чистого доходу і результат оцінки зіставлений з існуючими у даній місцевості цінами продажу, не можна залишати поза увагою і таке питання як, за яку суму і у який спосіб може бути ліквідована дана земельна власність. Тут важливо проаналізувати усі фактори, що визначають сучасний та очікуваний попит на землі у даній місцевості, а також фізичні та юридичні можливості розпродажу земельної власності окремими частками.

            Доходність і вартість землі залежить від можливості її використовувати у повній мірі. Тому при розгляді умов ліквідності важливого значення набувають усі обмеження в правах володіння, користування та розпорядження, якими обтяжена дана земля.

За загальне правило можна визнати, що ліквідність невеликих ділянок буде вище. Крім того, при цьому можна забезпечити встановлення простих і зручних меж, здійснити відповідні земельні поліпшення та інші заходи, що будуть сприяти зростанню цінності земельної власносності. Доцільність цих заходів визначається обсягом витрат на їх здіснення, які порівнюються з можливою ціною продажу. До витрат також включають вартість необхідних топографічних та землевпорядних робіт, сплату процентів на капітал, витрачений за час розпродажу тощо.

Розрахунок вартості земельної власності при її продажу частками надає ще одну можливість перевірки достовірність вартості землі, яку було обчислено шляхом капіталізації чистого доходу.

Розвитку земельнооціночної діяльності у містах України, як вже зазначалося, сприяло впровадження місцевих зборів, що передбачало здійснення масової оцінки міської нерухомості. Розмір цього збору встановлювався у відсотках чистого доходу від нерухомого майна - земель, будинків, торгівельно-промислових закладів, - чи при неможливості визначити доход, - з його вартості, яка для забудованих ділянок обчислювалася за матеріальною вартістю будівель і споруд, до якої додавалась вартість землі. Тобто існуюче законоположення чітко відрізняло нерухомість, що приносило доход, від нерухомості, яку господар використовував для задоволення власних потреб, наприклад, у житлі. При цьому при оцінки земель, будинків, торгівельно-промислових закладів застосовувався єдиний підхід незалежно від того, кому ці об`єкти нерухомості належать: приватним особам, громаді чи державній скарбниці.

Найзначнішою оціночною роботою з метою оподаткування, за думкою А.А.Русова, була оцінка міського нерухомого майна Харкова, здійснена ще у 1892-1893 рр. Фактична вона визначила увесь подальший розвиток методології оцінки міської нерухомості у дореволюційнй Росії. Як свідчать подальші оціночні роботи, що здійснювалися у містах, то вони лише деталізували застосовані при харківській оцінці прийоми.

У цій роботі уся міська нерухомість поділялася на наступні види: 1) житлова забудова з теплими та холодними приміщеннями, 2) торгові приміщення теплі та холодні, 3) фабрики та промислові об`єкти, 4) сади промислові, що приносять доход, 5) склади, 6) гостьові та інші промислові двори, 7) городи, лани, сіножаті, пасовища, 8) незабудовані подвір`я.

За одиницю виміру земельних ділянок було обрано квадратну сажень, а для усіх будівель - кубічну сажень. До цих одиниць відносилися усі відомості про валовий доход. Для розподілу оціночних ознак доходності приймалися до уваги значення місцевості, де розташовано нерухоме майно, та особливості того роду та виду, до якого воно відноситься. Середні значення валового доходу для кожної місцевості, віднесені до прийнятої одиниці виміру, за лишком середніх значень витрат, давали середнью чисту доходоспроможність майна різних категорій у певній місцевості міста. Вона поширювалася і на ті види нерухомого майна цієї місцевості, які дійсної доходності не мали.

За витрати з утримання майна у містах були визнані витрати домовласника: 1) на очистку димарів, 2) на очистку відхожих місць, сміттєвих ям, ретирад, а також тротуарів від сміття та снігу, 3) на утримання двірника та нічного сторожа, 4) на страхування, сплату податків та зборів, 5) на ремонт тротуара, огорож та будівель. При цьому, капітальна перебудова споруди, яка передбачала спеціального дозволу міської управи, не включалася до складу витрат, так як за ремонт визнавалися тільки щорічні витрати, котрі не змінювали склад та характер майна.

Загальна сума витрат на утримання будівель та подвірря, яка була виражена у відсотках до валового доходу, дала різні значення залежно від матеріала будівель та їх призначення. Так, витрати на утримання холодних торгівельних приміщень у камяних будинках складала лише 10% валового доходу, у житлових камяних - 25%, а в житлових деревяних - 50% валового доходу, при середній 37,5%.

Розподіл витрат за їх призначенням дав наступні результати: на очистку димарів та розчистку снігу - 8,4% загальної суми витрат, на знешкодження нечистот - 13,7%, на сторожів та двірників - 23,1%, на ремонт будівель, огорожі та тротуарів - 54,8%.

Недоїмка певної частки від простою квартир було обчислено для кожної місцевості міста та для приміщень з різним призначенням - за процентним відношенням кількості незайнятих приміщень під час їх перепису. Показник втрати від простою у 13,7% валового доходу потім було зменшений у зв`язку з тим, що перепис проводився улітку, коли багато квартирантів виїздило на дачі, в Крим тощо.

Оціночна комісія додала також скидку певного процента для різних класів нерухомості на витрати з їх страховання та з сплати різних повинностей.

Класифікацію домоволодінь було здійснено залежно від кількості кімнат та кубічних саженей теплих приміщень, які знаходилися у відносно сталій пропорції з іншими приміщеннями (сараями, конюшнями, льохами, амбарами, кладовими тощо). Загалом було встановлено 12 класів домоволодінь, для яких була виявлена правильна закономірність у зростанні показників плати за найм як за усе приміщення, так і за одну кімнату. Найвища плата у розрахунку на 1 куб.сажень вийшла для домоволодінь середніх розмірів від 28 до 375 куб.сажень (8,7-9,6 руб.); для мілких та великих - від 3 до 15 куб.сажень та від 600 до 1300 куб.сажень, вона була дещо нижче (7,7-8,2 руб.), що пояснює шкалу пріоритетів у споживачів.

Інші ознаки: призначення приміщень (для житла, торгівлі, для роботи під час служби чи промислу), а також місцерозташування у плані міста, - хоча і визначалися як другорядні, але саме вони слугували для встановлення груп і відхилень.

При здійсненні оцінки уся територія міста була поділена на 54 райони, для кожного з яких були обчислені середні розміри приміщень за кількістю кімнат, їх кубатурі та величині середньої кімнати. Зокрема, у центрі міста середній розмір одного приміщення складав 74 куб.сажені, середня кімната - 30 куб.саженів і середня річна плата за найм однієї кімнати - 335 рублів, в той час, як на околицях ці показники становили відповідно 5 куб.саженів, 3 куб.саженів та 16 рублів.

Залежно від середніх розмірів річної плати за найм однієї кімнати райони було об’єднано у вісім розрядів місцевостей:

 

 

Для кожного розряду було встановлене характерне співвідношення між функціональним використанням міських земель. Так, для місцевості першого розряду на торгівельну функцію припадало 53,5% усіх приміщень, чисто житлових - 41,2%, решта - змішаного використання. Для місцевості другого розряду на торгівельну функцію припадало вже 28%, а на житлову - 50%. В місцевості третього розряду торгівельних приміщень було лише 9,5%, в той час, як житлові приміщення становили 70,5%. В місцевості 5-8 розрядів торгівельна функція складала біля 1%, а житлова - 91-95%% усіх приміщень.

Типові ознаки, в основі яких лежать виявлені закономерності, дозволило встановити характерну для ступеню цінності міських земель поясність - центр, прилегла до нього полоса та околиці.

Досвід, набутий під час оцінки міської нерухомості у Харкові, дав керівні принципи щодо земельнооціночної структуризації міської території: спочатку територія поділялається на числені оціночні одиниці - райони, потім на підставі статистичних показників, що виведені з вичерпного вивчення дійсності, ці райони об`єднують у однорідні місцевості і визначають норми для оцінки.

Таким чином, у оціночній статистиці став формуватися новий, територіально-оціночний, напрям, якому раніш приділяли другорядне значення чи зовсім ігнорували. Можна казати, що саме з цієї роботи оцінка міських земель започатковується як наукова дисципліна.

Так, разом з виконанням практичних оціночних робіт в дореволюційний період формувалася теоретична та методична база оцінки, в рамках якої були сформовані підходи, які мало чим відрізняється від загальновизнаних зараз у світовій практиці.

 

Період соціалістичного будівництва

Визначальний вплив на оцінку міських земель як сферу теоретичної та практичної діяльності в Україні в період соціалистичного будівництва мали два декрети радянської влади, прийняті ще у 1918 році - “Про соціалізацію землі” та “Про відміну права приватної власності на нерухомість у містах”. Саме вони поклали початок впровадженню у нашій країні нової моделі землекористування, відповідно до якої “будь-яка власність на землю відміняється назавжди” і земля переходила у користування всього трудового народу “не для отримання особистої вигоди, а для громадської користі”.

За цих умов у межах усіх міських поселень були заборонені будь-які майнові угоди (купівлі, продажу, успадкування, застави тощо) стосовно землі та інших об`єктів нерухомості. Одночасно скасовувалося право приватної власності не тільки на усі без винятку ділянки, що належали приватним особам, промисловим підприємствам, відомствам та установам, а й на усі будівлі та споруди, які мали доходність. Усі права та зобов`язання, що пов`язані з володінням та управлінням нерухомостю, в тому числі і право забудови міських земель, переходили у розпорядження органів місцевої влади. Їм також надавалося право встановлення орендної плати за користування як забудованими, так і незабудованими земельними ділянками в межах, визначених у свій час для стягнення міського і земського оціночних зборів та державного податка на нерухомість, з метою вилучення для суспільних потреб додаткового доходу, який отримується від природної родючості кращих ділянок землі, а також від зручнішого їх розташування відносно ринків збуту.

Тобто, нова модель землекористування базувалася на поєднанні трьох основних принципів: забороні приватної власності на землю, вилучення землі з ринкового обігу, стовідсоткового стягнення додаткового, рентного, доходу від землі.

Це не могло не позначитися на орієнтації земельнооціночної діяльності, де провідне місце стала займати масова оцінка міських земель для цілей оподаткування. Особливо яскраво цей напрямок земельноціночної діяльності проявився під час втілення радянською владою нової економічної політики (НЕП`у), яка не заперечувала існування в соціалістичній економіці елементів ринкових відносин.

12 листопада 1923 року Президія ЦВК СРСР прийняв постанову “Про стягнення ренти з земель міських та наданих транспорту”, згідно якої з усіх земель, які знаходяться у межах міських поселень, стягуються:

            основна рента - однакова для усіх земельних ділянок конкретного міста, яка надходить до доходу казни;

            додаткова рента - диференційована за мірою відмінності доходності земельних ділянок залежно від місцерозташування та інших умов, яка зараховується до місцевого бюджету.

Для обчислення ренти була використана концепція утворення цін на міські землі, розроблена представником неокласичної школи А.Маршаллом, за якої ціна земельної ділянки у місті дорівнює її сільськогосподарській ціні, збільшеної на ціну вигод місцерозташування.

            Ставки основної ренти встановлювалися по містам на підставі даних, які збираються та оброблюються центральною оціночною комісією СРСР відповідно розміру чистої середньої доходності земель сільськосподарського використання, які межують з містом, з розміром орендної плати, що стягується за ці землі та іншими економічними чинниками.

            Ставки додаткової ренти встановлювалися радами народних комісарів окремих республік, губернськими виконавчими комітетами і міськими радами у розрізі частин міста (по кварталам та вулицям) та за способами використання і забудови земельних ділянок. Розмір ставок визначався на підставі: а) середньої для даного району доходності певного виду майна, що припадає на 1 кв.сажень земельної ділянки, за лишком усіх витрат з експлуатації, процентів на капітал, який полягає у вартісті будівель і споруд та усіх меліорацій земельних ділянок, та амортизації цього капіталу; б) співвідношення середньої орендної плати за  певний вид майна у даному районі, яка припадає на 1 кв.сажень земельної ділянки, до найменшої у даному місті орендної плати для відповідного майна.

            Відповідно до “Загальних положень про врахування ренти з забудованих і незабудованих земельних ділянок та визначенні доходності земель і будівель”, затверджених постановою Ради Праці та Оборони СРСР від 11 червня 1924 року, для встановлення основної ренти збиралися відомості про існуючі розміри орендної плати за землі, розташовані як у межах міста, так і поза міст і надані під забудову, городні та сдові культури та під сільськогосподарські посіви; і про їх доходність, а при неможливості зібрати такі відомості чи при їх неповноті - також відомості про розміри орендної плати, доходності та вартості за попередні роки.

При зібрані відомостей про орендну плату, доходність та вартість позаміських земель оціночні комісії обмежувалися даними, які відносилися до волостей, що безпосередньо примикали до міст.

Відомості про існуючу орендну плату та доходність збиралися за даними відділів комунального або місцевого господарства та за матеріалами статистичних бюро.

Дані про орендну плату, доходність та вартість земель за попередні роки вибиралися з матеріалів земських та міських статистичних робіт та колишніх земельних банків, кредитних товариств, казених палат тощо за період 1911-1916 рр. з обов`язковим застосування поправочного коефіцієнта на існуючі економічні умови.

У разі потреби встановити поточну доходність землі чи її доходність за попередні роки, вона виводилася на підставі таких елементів: а) пересічної врожайності (за лишком насіння) сільськогосподарських культур, які превалюють на землях, що примикають до міста; б) пересічних цін на продукти цих культур; в) пересічних витрат на посів, збирання врожаю та доставку на ринок, що припадали на одну десятину тих же культур; г) типової пропорції головних культур; д) розподілу пашні на посівну та парову площу; е) пересічних витрат, що припадали на одну десятину пашні з амортизації капіталу, вкладеного у будівлі та інвентар.

На підставі зібраних відомостей оціночні комісії обчислювали норми чистої доходності земель для кожного міста, виходячи з яких і проектувалися ставки основної ренти.

Для встановлення ставок додаткової ренти з міських земель оціночні комісії поділяли кожне місто за доходністю земель на райони. З цією метою вони визначали середню щільність населення по кожному кварталу міста, а сумісні і близькі за показниками щільності населення квартали об`єднували у райони. Межі встановлених у такий спосіб районів переверялися і у разі потребі коригувалися залежно від ступеню насищеності окремих частин міста промисловими та торгівельними закладами, зручності шляхів сполучення та інших факторів, які впливають на доходність земель.

За встановленими районами оціночні комісії визначали коефіцієнт зростання доходності земель від найменш доходних до найдоходнішіх.

В межах кожного району у свою чергу обчислювався коефіцієнт зростання доходності земельної ділянки від найменш доходної до найдоходнішої залежно а) від способів використання (ділянки забудовані, незабудовані, городи, сади, складові приміщення, ринкові площі); б) від характера та призначення будівель (фабрично-заводські приміщення, торгівельні заклади, будинки різної поверховості); в) від наявних на ділянці споруд (водогона, каналізації тощо).

На підставі обчислених коефіцієнтів оціночні комісії проектували ставки додаткової ренти, граничні розміри яких щорічно встановлювалися постановою РНК СРСР.

Наприклад, на 1924/25 бюджетний рік були встановлені такі граничні ставки додаткової ренти з міських земель:

коп./кв.сажень

 

 

            Сьогодні можна стверджувати, що комплекс оціночних робіт, виконаний у 1923-24 роках, був найзначнішою подією у сфері оцінки міських земель за весь радянський час. Його відрязняла єдність теоретичних принципів та методичних підходів, а отримані результати мали не тільки практичне, а й наукове значення.

Зокрема, було обгрунтовано, що основу цінності міських земель формується не тільки під впливом доходності прилеглих до міських поселень земель, а й адміністративного значення міського поселення, щільності, соціального складу та основних занять його населення, рівня розвитку торгівлі та промисловості, розташування відносно шляхів сполучення, а доходність земель у межах поселення, крім місцерозташування ділянок, залежить ще і від способів використання останніх (ділянки під дворами, садами, городами, ринковими площами, житловими будинками, торгівельними приміщеннями та промисловими закладами).

Суттєве значення мало і припущення, що у містах, на відміну від сільськогосподарських земель, які підвладні впливу найнижчої вартості малопродуктивних земель, визначальною для усіх ділянок є найвища вартість ділянки, що найпривабливіша для будівництва.

Крім того, здійснена оцінка стала основою для встановлення обгрунтованих розмірів орендної плати за земельні ділянки, що надавалися за договорами забудови у містах. Її розмір став визначатися відповідно сумарної ставки основної та додаткової ренти, а якщо на ділянці була розташована будівля, яка передбачалася для використання забудовником, то за неї стягувалася окрема плата у розмірі амортизації будівлі та процентів на вартість будівлі.

Амортизаційні внески на будівлю встановлювалися у розмірі не більш одного відсотка на рік з вартості будівлі для кам`яних споруд і не більш двох відсотків - для дерев`яних. Проценти на витрачений у будівлю капітал встановлювався не більш вісьми відсотків річних для будівель житлового призначення та за угодою - для будівель торгівельно-промислового характера.

Спираючись на одержаний теоретичний та методичний доробок, у 1927 році були переглянуті правила стягнення ренти міських земель, а у1928 році Радою Народних Комісарів СРСР була прийнята постанова “Про підстави розподілу міських поселень за класами для стягнення ренти та про найвищі граничні ставки ренти з міських земель”.

Для встановлення ставок ренти усі міські поселення поділяються на десять класів (найзначніші міста України з населенням понад 200 тис.мешканців було віднесено до ІХ класу), а у їх межах виділялися різні категорії використання земель.

Найвищі граничні ставки міської ренти,

затверджені Радою Народних Комісарів СРСР у 1928 році

коп./кв.м

 

Однак більшість методологічних положень розглянутої роботи не одержали подальшого розвитку. Саме на цей час припадає зміна ідеологічної орієнтації у теоретичних засадах оцінки земель, які звужуються лише до трактовки прояву диференціальної ренти І та ІІ. При цьому основний акцент у наукових дослідженнях переноситься з питань формування земельної ренти на її розподіл.

Крім того, протягом наступних 10 років практична значимість навіть масової оцінки для цілей оподаткування починає падати, що стало результатом, з одного боку, згортання інститутів місцевого самоврядування та всеохоплюючої націоналізації виробництва та невиробничої сфери, а з другого, - поступового включення до числа звільнених від плати за землю все більшої кількості категорій землекористувачів. Рентні платежі стали втрачати своє значення: здебільшого вони здійснювалися за рахунок державних коштів, які знову поверталися до державного бюджету.

            У роки Великої Вітчизняної війни бюджетні потреби зумовили необхідність знову повернутися до платного характеру використання міських земель. Указом Президії Верховної Ради СРСР від 10 квітня 1942 року “Про місцеві податки і збори” впроваджувалася земельна рента та податок з будівель, що зберігало два окремих види платежів за забудовані ділянки.

Об`єктами оподаткування з будівель стали житлові будинки та інші будівлі. Для населення встановлювалася одна податкова ставка - 1% від вартості будівель; для підприємств, організацій та установ - дві ставки (0,5 та 1%%) залежно від призначення будівель.

Земельною рентою обкладалися забудовані та незабудовані землі несільськогосподарського призначення, надані підприємствам, установам та окремим громадянам у безстрокове користування та за договорами про забудову. При цьому стягнення орендної плати за ці землі заборонялося.

Ставка земельної ренти не залежала від категорії використання земель і диференціювалася лише за класами поселень, які визначала Рада Міністрів союзної республіки відповідно до адміністративної підпорядкованості поселення та таких його економічних показників, як кількість населення, розвиток промисловості тощо.

Усі поселення поділялися на шість класів, при чому найвища ставка була прийнята для поселень І класу, а найнижча - для поселень VI класу. Співвідношення між найвищею та найнижчою ставками, яке було встановлене у 1942 році, складало 4,5 рази і зберегалося протягом майже сорока років дії даного указу.

Після війни економічна роль платежів земельної ренти до бюджету почала послаблюватися і на початок шістдесятих років була зведена нанівець. У 1947 році пільги щодо сплати земельної ренти були надані підприємствам газодобувної промисловості, у 1951 році - підприємствам нафтової промисловості, у 1954 році - державному житловому фонду, у 1956 році - гідроелектростанціям, за землі, надані під зоні затоплення та водосховища, і нарешті, у 1960 році - усім державним та громадським (крім кооперативних) підприємствам, установам та організаціям.

Починаючи з 1961 року платниками залишалися лише громадяни та кооперативні підприємства і організацій, які сплачували земельну ренту за мізерними ставками - від 0,4 до 1,8 коп. за 1 м2 земельної ділянки залежно від класу поселень.

 

Ставки земельної ренти для різних класів поселень у 1961 році

 

коп./кв.м, у цінах 1961 р.

 

 

            Таким чином, протягом тривалого часу у нашій країні земельнооціночна діяльність у містах була позбавлена будь-якого практичного зиску. У більшості вчених та спеціалістів сформувалося стійке переконання про неперспективність досліджень у цій галузі. Навіть у перекладних роботах зарубіжних авторів розділи, присвячені питанням ціноутворення на міські землі чи їх оцінки, нехтувалися як такі, що не відповідають інтересам соціалістичної економіки.

 

Сучасний період

            Сучасний етап пракичної діяльності з оцінки міських земель бере свій початок з другої половини 80-х років, коли ще за існування Радянського Союзу розпочата перебудови економіки передбачала перехід від командно-адміністративних до економічних методів управління розвитком господарства.

            Намагання сформувати збалансовану систему фінансово-економічних відносин між галузями та територіями призвело до усвідомлення необхідності впровадження плати за територіальні ресурси багатоцільового призначення. На цьому будувався принцип, так званого, територіального госпрозрахунку^[3], відповідно до якого підприємства та організації повинні були вносити до бюджету, в тому числі і місцевого, частину свого прибутку за землю та інші ресурси, що знаходилися в їх користуванні.

            До проведення робіт з оцінки міських земель спонукав і процес створення спільних підприємств^[4] де чи не найголовнішим внеском радянської сторони до статутного фонду цих підприємств могло бути право користування землею, яке теж треба було адекватно оцінити.

            Одночасно за ініциативою місцевих органів влади з метою впровадження економічних важелів в практичну діяльність з управління економічним та соціальним розвитком міст, забезпечення комплексності їх забудови та раціонального використання території широко розгорнулися роботи з економічної оцінки міських земель.

            Першим практичним досвідом такої роботи на терені колишнього Радянського Союзу стала комплексна економічна оцінка території м.Києва, затверджена рішенням сесії Київради у квітні 1988 року.

            Оцінка базувалася на матеріалах детального вивчення рівня інфраструктурного облаштування та зручності розміщення 273 структурно-планувальних елементів території міста в проектних межах генерального плану його розвитку на період до 2005 року і включала витратну та рентну складові.

            Витратна складова була представлена оцінкою суспільно необхідних витрат (здійснених та передбачених) на інженерно-транспортну, соціальну, природоохоронну інфраструктуру та економічною оцінкою наслідків від зміни характеру використання території, що пов`язана з реконструкцією існуючої забудови та освоєнням нових земель.

            Рентна складова базувалася на вартісній оцінці функціональних зручностей (витрати на трудові та культурно-побутові поїздки, транспортна втомленість, насиченість підприємствами громадського обслуговування, різноманітність місць прикладання праці) і архітектурно-ландшафтних та санітарно-гігієнічних умов території.

            Це дало підставу для виділення п`яти економіко-планувальних зон: центральної (в тому числі ядра центру, що історично склався), серединної, периферійної, сельбищно-виробничих утворень та лісопаркового поясу, - які характеризуються різною народногосподарською цінністю і відносною однорідністю умов містобудівного розвитку.

 

Вартісні показники комплексної економічної оцінки

території м.Києва 1988 року

 

 

Примітки:  *   з урахуванням р.Дніпро у проектних межах міста (3,7 тис.га)

** з урахуванням мостових переходів через р.Дніпро

 

            Структура та вартісні показники комплексної оцінки стали основою для розробки форм та розмірів (ставок) платежів за коритування міською територією залежно від їх розташування в різних економіко-планувальних зонах.

            Передбачалися дві форми платежів:

            - разові - при ведведенні нової ділянки для будівництва, розширення та реконструкції того чи іншого об`екта;

            - щорічні - при користуванні земельними ділянками.

            Мета перших полягала в компенсації місту витрат на освоєння та облаштування території, других - в одержанні сталих надходжень до місцевого бюджету завдяки вилученню міської диферениціальної ренти.

            Комплексний характер економічної оцінки, її тісний зв`язок з сучасним і перспективним містобудівним розвитком обумовили провідну роль у земельнооціночній діяльності в населених пунктах територіальних науково-дослідних та проектних інститутів містобудівного профілю. Разом з нагромадженням фактологічного матеріалу про неоднорідність споживчих властивостей міських земель, що має місце в межах міста та між містами різних категорій, вони відпрацьовували різні методичні прийоми та техніку оцінки.

            Зокрема, компенсаційна спрямованість оцінки міських земель реалізовувалася шляхом встановлення базової (середньої) вартості одиниці території міста, яка визначалася розміром коштів, необхідних для забезпечення фінансування основих функцій міського господарства (будівництва, капітального ремонту та утримання житлових будинків, об`єктів комунального та соціально-культурного призначення, технічної інфраструктури) і віднесених до загальної площі забудованих земель.

            Отримана таким чином базова вартість збільшувалася (зменшувалася) в залежності від розташування земельної ділянки в плані міста. Для цього найчастіше застосовувалися кваліметричні методи оцінки зручності зв`язків з усіма видами об`єктів масового тяжіння: місцями проживання, прикладання праці, обслуговування, масового відпочинку.

            Узагальнення результатів кваліметричних оцінок місцеположення земельних ділянок в цілому ряді міст різного розміру дозволило зробити висновки, що при значенні оцінки понад 2,0 земельна ділянка розташована в центральному ядрі міста; від 1,5 до 2,0 - в центральній зоні; від 1,0 до 1,5 - в першій серединній зоні (для малих міст - в центральній); від 0,75 до 1,0 - в другій серединній зоні; від 0,5 до 0,75 та від 0,25 до 0,5 відповідно в першій та другій периферійних зонах.

            Було встановлено, що райони з оцінкою зручності розміщення відносно об`єктів масового тяжіння меньше 0,25 не входять до міської структури і можуть розглядатися як елементи агломеровоного розселення.

            Згодом, результати цих досліджень були використані в Державних будівельних нормах України "Містобудування.Планування і забудова міських і сільських поселень" (ДБН 360-92) як рекомендації щодо зонування території населених пунктів за ступенем їх містобудівної цінності. Крім орієнтовних значень коефіцієнтів, що відображали співвідношення цінності території у межах одного міста, державними будівельними нормами була рекомендована приблизна величина радіусів зон різної містобудівної якості відносно міського центру.

            Принципово нового значення оцінка міських земель набуває з початком земельної реформи, одним із основних принципів якої стає платний характер використання землі.

Починаючи з 1992 року в Україні встановлюється плата за землю, яка справляється власниками землі та землекористувачів у вигляді земельного податку або орендної плати. Одночасно для забезпечення економічного регулювання земельних відносин впроваджується нормативна ціна землі.

            Необхідність розробки порядку оподаткування, визначення середніх ставок земельного податку та граничних розмірів орендної плати змусило державні структури звернутися до вже накопиченого досвіду з економічної оцінки міських земель. В свою чергу це стимулювало спеціалістів в цій галузі активізувати роботи по визначенню основних принципів земельнооціночної діяльності, вдосконаленню її методичного апарату.

 

Середні ставки податку за земельні ділянки у межах населених пунктів за Законом України “Про плату за землю” 1992 року

 

 

Для визначення ступеню цінності міських земель в роботах з економічної оцінки поряд з фактором зручності зв`язків почали враховуватися:

- фактори, що визначають природну якість земель (рельєф, рівень грунтових вод, просідання грунту, несуча здатність грунту, яружна ерозія, наявність корисних копалин, бонітет грунтів тощо);

- фактори, що визначають фондоємкість міських земель, пов`зану з її облаштуванням і забудовою (житловий фонд, культурно-побутове обслуговування, інженерна та транспортна інфраструктури, інтенсивність освоєння території);

- фактори, що визначають екологічну ситуацію (забруднення повітряного та водного басейнів, грунту, шум, електромагнітний вплив на середовище, радіаційне забруднення території, захворювання населення тощо);

- фактори, що визначають архітектурну та історико-культурну цінність території (наявність пам`яток археології, історії, містобудування, архітектури, культури тощо).

При виконанні економічних оцінок міських земель широко використовувалися матеріали спеціальних соціологічних, інженерно-геологічних та історико-культурних досліджень.

Не зважаючи на оригінальний характер більшості з методик, всі вони виходили з розуміння міських земель як просторового базису соціально-економічного і містобудівного розвитку, цінність яких обумовлена рівнем концентрації демографічного, науково-технічного, виробничого, соціально-культурного потенціалів і органів управління, зручності географічного положення і змінюється в межах міста в залежності від доступності до центру, основних зон трудового, культурно-побутового та рекреаційного тяжіння, рівня інженерного і соціально-побутового облаштування території, характеру її використання, екологічного стану, наявності пам`яток історії, культури та архітектури.

Це обумовлювало єдність мети цих методик - встановлення в межах населених пунктів зон, що характеризуються різним ступенем цінності і відносно одноманітними умовами соціально-економічного та містобудівного розвитку, а також кількісно визначеного співвідношення в якості міських земель.

Саме таке розуміння функції оцінки міських земель було закріплено в Методичних рекомендаціях щодо проведення економічної оцінки території різних за розміром населених пунктів, затверджених протоколом засідання секції планування, забудови та архітектури НТР Держбуду України від 17 квітня 1992 року N8.

Прийняття на державному рівні офіційної методики вводить економічну оцінку міських земель в правове поле регулювання земельних відносин. Вона стає ключовим елементом Закону України "Про плату за землю", постанов Кабінету Міністрів від 16 вересня 1992 року N532 "Про порядок визначення ставок земельного податку" та від 12 січня 1993 року N15 "Про порядок ведення державного земельного кадастру". Її результати - зонування та ступінь містобудівної цінності території, - набувають статусу даних державного земельного кадастру і підлягають застосовуванню при диференції середніх ставок земельного податку та граничних розмірів орендної плати, встановлених Верховною Радою для одинадцяти груп населених пунктів.

За таких умов визначення абсолютних вартісних показників економічної оцінки не передбачалося. Їх функцію виконувала нормативна ціна, яка відповідно до Закону України "Про плату за землю" встановлювалася у стократному розмірі земельного податку. Даний порядок обчислення нормативної ціни не тільки нивелював індивідуальні особливості ціноутворення на землю в різних містах, а й не узгоджувався із світовою практикою, де земельний податок є похідним від вартості земельної ділянки. Це з самого початку викликало сумніви щодо застосування нормативної ціни в економічному регулюванні земельних відносин і врешті-решт зумовило її недовговічність.

Вже у 1993 році Указами Президента України^[5] встановлюється норма, за якою визначення ціни продажу земельних ділянок під об’єктами приватизації має здійснюватися на підставі експертої оцінки. У березні 1995 року постановою Кабінета Міністрів України^[6] з метою регулювання відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно землі та при визначенні ставок земельного податку було затверджено тимчасову методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. І, нарешті, у вересні 1996 року Верховною Радою був прийнятий Закон України “Про внесення змін і доповнень до Закону України “Про плату за землю”, за яким в основу економічного регулювання земельних відносин замість нормативної ціни було впроваджено грошову оцінку.

Насьогодні грошова оцінка має розвинуту законодавчу та нормативно-методичну базу, яка визначає сферу її застосування, порядок та процедуру оцінки. Крім того, постановою Кабінету Міністрів^[7] вона визнана невід`ємною складовою державного земельного кадастру.

За своїм характером грошова оцінка поділяється на масову, коли об’єктом оцінки виступає вся сукупність земельних ділянок у межах міста, та експертну, коли об’єктом оцінки є окрема земельна ділянка. При цьому, залежно від характеру оцінки, як правило, застосовуються і різні методичні підходи оцінювання.

Так, в основі масової грошової оцінки міських земель, яка використовується, як правило для цілей оподаткування, лежить капіталізація потенційного рентного доходу із земельної ділянки, розмір якого зумовлюється місцем населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах розселення і виробництва, рівнем облаштування міської території, особливостями розташування земельної ділянки в межах міста та характером її функціонального використання.

Важливою ознакою такої оцінки є дотримання встановлених норм прибутку та норм капіталізації, а також граничних значень поправочних коефіцієнтів на місцерозташувння та функціональне використання земельної ділянки.

Експертна грошова оцінка, яка переважно зорієнтована на визначення оціночної вартості земельної власності при укладанні цивільно-правових угод, здійснюється на основі інших методичних підходів: зіставлені цін продажів, капіталізації чистого доходу, врахуванні витрат на облаштування та забудову земельної ділянки, - які базуються на принципах кон’юнктури ринку, найбільш ефективного використання, очікування, заміщення, альтернативності інвестування та доданої прибутковості землі.

            Таким чином в Україні співіснують два напрямки оцінки земель: нормативна оцінка, яка здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень про характер оптимального використання земель, та експертна оцінка, яка базується на ринкових принципах.