Вернуться назад

 

Оцінка нерухомості

Теория и методы оценки недвижимости

Кнут Маттссон, Национальная Землемерная Служба Швеции
Оценщики должны точно определять и различать такие термины: цена, рынок, затраты и стоимость. Термин цена обычно относится к цене продажи (транзакции), а также обмена. Цена - это свершившийся факт. Цена представляет сумму (объем) того, что определенный покупатель согласен заплатить, а определенный продавец получить за товар (недвижимость) в сложившихся обстоятельствах. Как правило, обстоятельства транзакции отражают условия, сложившиеся в каком-то из многочисленных рынков. Рынок - это набор предложений, в которые покупатель и продавец переносятся с помощью ценового механизма. Рынок может быть определен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами или их особенностями, количеством доступных покупателей, продавцов или другими особенностями. Рынок недвижимости образуется взаимодействием индивидуальных (физических и юридических) лиц, обменивающих наборы прав на другие ценности, например деньги. Специфические рынки недвижимости определяются в зависимости от типа, местоположения, типичных характеристик владения недвижимостями и другими атрибутами, определяющимися участниками обмена недвижимостей. В качестве примеров специфических рынков недвижимости можно привести рынки недвижимости с небольшими (на одну-две семьи) новыми жилыми домами, продающимися по цене близкой к $100000, либо рынок многоквартирных домов, расположенных в центральной части города. Термин “затраты” - используется оценщиками в связи с производством, но не обменом. Затраты могут быть либо уже свершившимися, либо определнными на текущий момент. В числе нескольких видов затрат определяют: прямые затраты, непрямые затраты, затраты на постройку и развитие (создание планов).

Прямые затраты - включают расходы на труд и материалы, необходимые для постройки нового здания (сооружения и т.д.). Прямые затраты также называют жесткими затратами. Накладные расходы и прибыль подрядчика обычно составляют прямые затраты.Непрямые расходы включают в себя расходы иные, чем на оплату труда и материалов.
Например это затраты на управление, оплата владельцем официальных сборов и гонораров, налогов, процентов с кредита и страховки в период строительства. Кроме того, затраты, связанные с арендой, составляющие затраты по управлению проектом до достижения определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые затраты так же называют мягкими. Затраты на строительство, или цена подрядчика, обычно включает прямые затраты на оплату труда и материалов плюс непрямые затраты подрядчика. Затраты на развитие включают в себя затраты на создание недвижимости, включая землю, и приведение ее к эффективному операционному состоянию, определяются из затрат на строительство. Затраты на развитие включают прибыль разработчика или предпринимателя, воплощающего проект. Эти связанные с недвижимостью расходы непосредственно зависят от цены товаров и услуг на конкурирующих рынках: например, от затрат на строительные материалы, архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфических сферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных и природных сил. Взаимоотношение цены, рынков и затрат также использует концепцию стоимости. Стоимость может иметь много значений в оценке недвижимости. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости обычно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку стоимость существует в определенный момент времени, то и оценка отражает стоимость в определенный момент времени. Стоимость в определенный момент времени - это выраженная в денежной форме ценность недвижимости, товаров, услуг для покупателей и продавцов. Чтобы избежать путаницы, оценщики не используют термин стоимость в одиночку - поскольку существуют различные виды стоимости: рыночная, стоимость пользования, инвестиционная стоимость и т.д. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная стоимость данного вида недвижимости в данном районе в определенный период времени.

Анализ рынка

Анализ рынка - это определение и изучение рынка для определенного економического товара или услуг. Анализ рынка является составной частью оценки и должен в рамках исследования связать условия определенного рынка с недвижимостью. Он должен показывать, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость единицы недвижимости. Оценщики используют анализ рынка для определения наличия соответствующей рыночной поддержки для недвижимостей определенного предназначения либо признаков такой поддержки в обозримом будущем. Если существующие рыночные условия не проявляют адекватного спроса на предложенное развитие, такой анализ может определить период времени, в течение которого такой спрос может появиться. Таким образом, анализ рынка дает оценщику информацию о выборе времени предложенного улучшения и величине спроса в определенный период времени. Анализ рынка формирует базис для определения наиболее эффективного использавания недвижимости. Внедряющиеся или предложенные улучшения по определенному использованию могут учитываться в качестве критерия финансовой пригодности и максимальной производительности только после выявления соответствующей рыночной поддержки для данного вида использования. Глубокий анализ рынка идет гораздо дальше в определении характера этой поддержки. Такие исследования могут определить ключевые маркетинговые стратегии для существующей или запланированной недвижимости, начать осуществление особенностей предложенного развития или обеспечить определение деления рынка недвижимости подобно сбору и приблизительной степени абсорбции. Для определения рыночной поддержки определенного использования недвижимости аналитик должен оценить взаимоотношение спроса и конкурирующих предложений рынка недвижимостей - как на текущий момент, так и на будущее. Эти взаимоотношения определяют степень эквилибриума и дисквилибриума, которые характеризуют текущий рынок и условия, которые будут характеризовать рынок в прогнозируемый период. Рыночная стоимость недвижимости в большой мере является функцией ее конкурентного положения на рынке. Четкое понимание характеристик и атрибутов недвижимости помогут оценщику выявить сравнимые (конкурирующие) недвижимости и понять сравнительные преимущества и недостатки, которые предопределяют потенциального покупателя или арендатора (спрос). При условии понимания экономических условий, их влияния на рынки недвижимости, движущей силы этих рынков, оценщик сможет выявить внешние факторы, влияющие на недвижимость. Факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости: Следующие факторы влияют на анализ предложения для рынка продаж: Следующие факторы используются для анализа спроса для рынка офисов: Снижение спроса может быть также вызвано увеличением количества новых недвижимостей, что вызовет излишек предложений. Активным называют рынок, характеризующийся растущим спросом: рост цен при соответствующей задержке предложения. Активный рынок также называют рынком продавца, поскольку продавец приемлемой недвижимости может получить более высокую цену. Подавленным называют рынок, где излишек предложений и низкий спрос приводят к снижению цен. Такой рынок называют также рынком покупателя, поскольку именно он имеет преимущества на таком рынке. В более широком смысле, анализ рынка предоставляет необходимую информацию для трех методов оценки - затратного, доходного, сравнения (рыночного).

Затратный метод

Затратный метод основан на сравнениях затрат на строительство (развитие) и стоимостью недвижимости на сегодняшний день или аналогично застроенной (развитой) недвижимости. Поскольку рынок определяет соотношение стоимости и затрат, этот метод отражает рыночный стандарт мышления. Покупатели обычно сравнивают стоимость структуры в теперешнем состоянии с ценами и рентами, получаемыми за подобные дома, и ценами на строительство новых домов с оптимальными физическими и функциональными свойствами и системами. Покупатели устанавливают для себя цены, которые они готовы платить за недвижимость, определяя затраты на восстановление имеющейся структуры до необходимого или желаемого уровня функциональных и физических свойств. Для применения этого метода оценщик определяет стоимость строительства или замены имеющейся единицы недвижимости (сооружения) и, исходя из затрат, вычисляет ее обесценивание (амортизацию). Амортизация определяется по трем факторам: физическому износу, функциональному и внешнему устареванию. Затратный метод наиболее применим при оценке новых или стравнительно новых сооружений, когда ремонт (улучшение) приводит к более эффективному использованию недвижимости, стоимость недвижимости хорошо “защищена”, а функциональное и внешнее устаревание еще не заметны. Кроме того, он используется для определения стоимости предложенного строительства, достройки и ремонта, и для особых недвижимостей, которые редко появляются на рынке (специализированные заводы и т.п.).

Метод сравнения продаж (рыночный метод)

Метод сравнения продаж позволяет определить рыночную стоимость недвижимости, исходя из анализа цен на подобные недвижимости на рынке и сравнивая эти недвижимости с объектом оценки. Технология метода сравнений является фундаментальной для процесса оценки и используется во многих других методах оценки недвижимости. Метод сравнения продаж наиболее полезный, когда много подобных недвижимостей были недавно проданы на специализированном рынке недвижимости. Используя этот метод, оценщик определяет стоимость оцениваемой недвижимости, сравнивая ее с проданными подобными недвижимостями, которые называют сравнимыми продажами. Цены продаж недвижимостей, которые считаются наиболее подобными, определят рамки, ограничивающие значение стоимости. Оценщик определяет степень подобности или различия между оцениваемой недвижимостью и сравнимыми продажами, учитывая ряд элементов сравнения: Денежная или процентная корректировка должна быть выполнена для цены продажи каждой недвижимости за разность дат продаж. Путем сравнения известных цен и характеристик проданных недвижимостей определяется стоимость оцениваемой недвижимости.

Доходный метод

Доходный метод оценивает недвижимость с точки зрения инвестора - возможность заработать на инвестировании в недвижимость влияет на ее стоимость. Фундаментальная предпосылка инвестиции: больше прибыль - больше стоимость. Инвестирование в производящую доход недвижимость является обменом сегодняшних денег на право получить деньги в будущем. Используя подход капитализации дохода, оценщик анализирует способность недвижимости обеспечить доход и конвертирует этот доход в определение стоимости на данный момент. Доходный подход является неотъемлемой частью оценки недвижимости. Техника этого метода используются для анализа и корректировки данных о продажах метода сравнения продаж и для определения функционального и внешнего устаревания при помощи капитализации рассчитанных потерь для затратного метода. При расчете стоимости используется соотношение дохода и процентов, устанавливаемых банком в зависимости от инфляции и степени риска банка при предоставлении кредита.