Вернуться назад

Методи оцінки земель населених пунктів

Т.Криштоп, УкрНДІПроцивільсільбуд

Закон України "Про плату за землю" (1992p.) вихідною інформацією вважав середні ставки податку на землю, які диференціювались по групах населених пунктів в залежності від чисельності населення та адміністративного статусу (Київ, Севастополь, міста обласного підпорядкування). Нормативна ціна землі вираховувалась як 100-кpатний податок i використовувалась, в основному, для нарахування державного мита за укладання угод дарування, передачі у спадщину і таке інше. В той час мова йшла переважно про безкоштовну передачу земельних ділянок під певні цілі, зафіксовані в Земельному кодексі (ведення сільського господарства, ведення особистого підсобного господарства, будівництво житлового дому, садівництво, будівництво гаражів та дач). Лише після виходу в 1993-1995 pp. низки Указів Президента "Про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва", "Про приватизацію автозаправочних станцій", "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" виникла реальна потреба у визначенні вартості землі, яка стала об'єктом купiвлi-пpодажу. Закон України "Про внесення змін i доповнень до Закону України "Про плату за землю" 1996p. ввів в дію застосування принципу визначення розміру податку як частки від вартості земельної ділянки, що стало переходом до міжнародної практики оподаткування земель. В свою чергу, Конституція України закріпила різноманітність прав власності на землю. Крім цього, земля, як і інше нерухоме майно, визначена матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування. Таким чином, законодавчо визнано, що земля є товаром, який має вартість. Міжнародні стандарти оцінки виділяють деякі основні види вартості: ринкова, ліквідаційна, спеціальна, споживча тощо. При цьому кожен з цих термінів співвіднесений з певними економічними діями: ринкова - стосується процесів купівлі-продажу, ліквідаційна оцінки позикового забезпечення, споживча - оподаткування, iнвестування. Говорячи про методологію оцінки, треба мати на увазі, що земля не продається, навіть коли говорять про її продаж. Насправді мова йде про продаж прав на її використання. Зрозуміло, що вартість ділянки визначається, значною мірою, повнотою цього пакету прав. Ніякі позитивні якості ділянки не компенсують відсутності прав користувача на здійснення економічно ефективної операції. Класичний приклад: у Люксембурзі право пасти корову продається окремо від права на лужок, на якому вона пасеться. Ділянка з правом пасти корову коштує дорожче, ніж ділянка без цього права. Зараз в Україні розрахунок вартості земель населених пунктів проводиться шляхом масової та індивідуальної (експертної) оцінок. Виконуючи ці роботи, слід усвідомлювати, що оцінка не установлює ціну. Її мета лише в тому, щоб скласти уявлення про ринкову вартість нерухомості. Ціна визначається тільки в конкретних угодах купівлі-пpодажу. Масова оцінка земель населених пунктів виконується у відповідності з "Методикою грошової оцінки земель", затвердженою Постановою Кабінету Міністрів в 1995p., з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купiвлi-пpодажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів. Інформаційною базою для грошової оцінки земель населених пунктів є їх генеральні плани та проекти планування і забудови. Результатом проведення грошової оцінки є визначена нормативна вартість землі. В основі грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцеположенню населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природнокліматичних та iнженеpно-геологiчних умов, аpхiтектуpно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель. При розрахунку грошової оцінки 1 кв.м земель населених пунктів враховуються затрати на освоєння та облаштування території, норма прибутку (6%), норма капіталізації (3%), місце розташування та функціональне використання земельної ділянки. де: Цн - грошова оцінка 1 кв.м земельної ділянки, В - затрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1 кв.м, Нп - норма прибутку, 6%, Нк - норма капіталізації, 3%, Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову або громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо), Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Витрати на освоєння та облаштування території включають відновну вартість інженерної підготовки, головних споруд i магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-доpожньої мережі, міського транспорту. Функціональне викоpистання земельної дiлянки вpаховує вiдносну пpибутковiсть наявних в її межах видiв економiчної дiяльностi. Мiсцеpозташування земельної дiлянки хаpактеpизується тpьома гpупами pентоутвоpюючих фактоpiв: pегiонального, зонального та локального хаpактеpу. Регіональні фактори включають значення та статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення; входження в приміську зону великих міст; наявність у населеного пункту статусу курорту; входження до зон радіаційного забруднення. Зональні фактори дозволяють пpодифеpенцiювати територію населеного пункту за містобудівною цінністю, враховуючи функцiонально-планувальнi якості території; доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку; рівень інженерного забезпечення та благоустрою території; рівень розвитку сфери обслуговування населення; екологічну якість теpитоpiї; привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо. Локальні фактори характеризуються теpитоpiально-планувальними, iнженеpно-геологiчними, історико-культурними, пpиpодно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними та iнженеpно-iнфpастpуктуpними особливостями розташування земельної ділянки. Вагові характеристики цих факторів визначаються по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей та ролі кожного з pентоутвоpюючих факторів у формуванні загального рентного доходу. В межах населеного пункту грошова оцінка 1 кв.м. земельної ділянки однотипного функціонального використання має значний діапазон між мінімальними та максимальними значеннями, що відбивається відповідно i на ставках земельного податку. Це в значній мірі залежить від величини населеного пункту, функцій, які він виконує, та рівня його облаштування. Нижче, в таблиці 1, наведено приклади грошової оцінки земель населених пунктів різного рангу для співставлення максимальних та мінімальних значень (як правило, це відповідає центральним i периферійним ділянкам).

Табл. 1.

Чисельність населення, тис. чол.

Тип функціонального

20-28

8-11

використання

вартість 1 кв.м., грв.

Мін.

Макс.

Разів

Мін.

Макс.

Разів

1

2

3

4

5

6

7

Житлова забудова

2,64

21,33

8,2

0,264

1,166

4,4

Землі громадської забудови

4,83

15,78

3,7

0,371

1,032

2,8

Землі промисловості

3,88

21,94

5,7

0,355

1,414

4,0

Таким чином, хоча грошова оцінка носить нормативний характер, вона дає досить точне уявлення про потенційну та відносну вартість земель населених пунктів. Це дозволяє вважати її придатною для цілей оподаткування та первісної приватизації землі, що вкрай необхідно в умовах періоду переходу до ринкової економіки. Якщо в межах населеного пункту знаходяться землі, що використовуються як сільськогосподарські угіддя, їх вартість визначається за "Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення". Нажаль, такий підхід призводить до нераціонального використання земель населених пунктів, оскільки в середньому вартість сільськогосподарських земель в 20 разів нижча, ніж забудованих. В разі продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення у приватну власність її ціна визначається на основі грошової оцінки та з урахуванням експертної оцінки. При проведенні останньої, беруться до уваги поточні i стратегічні завдання розвитку відповідної території та кон’юнктура ринку, тому що експертна оцінка спрямована на визначення вартості доходу, який можна одержати в результаті використання прав на землю. Це пов'язано з тим, що об'єктом експертної оцінки виступає саме сукупність прав, а не земельна ділянка як така. Особливої актуальності такий вид оцінки набуває для міських земель, які внаслідок урбаністичної концентрації населення та виробництва, зосередження різноманітних зв’язків, високого рівня iнфpастpуктуpного забезпечення надають землекористувачу можливість одержувати надлишковий прибуток завдяки зручності його розташування відносно ринків сировини, робочої сили, збуту та економії на iнженеpно-тpанспоpтному облаштуваннi території. Право на одержання цього рентного доходу i робить земельну власність об'єктом ринкових відносин. Якщо приватизація проводиться на конкурентних засадах, визначена таким чином ціна приймається як стартова. В результаті проведення експертної оцінки земельної ділянки визначається її ринкова ціна - найбільш вірогідна у грошовому вираженні ціна, яка дозволить у досить короткий термін знайти потенційного покупця і продати йому земельну ділянку через загальний та відкритий ринок за умови, що покупець і продавець діють розважливо на користь власним інтересам і залишаються свідомими відносно усіх дозволених для цієї ділянки типів користування. При цьому оцінювач має керуватись принципом "найвищого і найкращого використання", тобто використання, що:

Для підрахунку ринкової вартості земельних ділянок оцінювачі використовують, як правило, один з трьох основних способів: “порівняння” подібних угод, “прибутку” (економічний метод, метод залишку), “вартості”. Ці підходи застосовуються також і для визначення ринкової вартості будівель і споруд, що знаходяться на земельних ділянках. При застосуванні першого способу порівняння робиться між нерухомістю, яку оцінюють, та подібною нерухомістю, яка нещодавно була продана або оцінена і пропонується на продаж. При цьому можливі відхилення у бік збільшення або зменшення, які пояснюються різницею між об'єктами нерухомості. Другий спосіб базується на підрахунку майбутнього прибутку від використання нерухомості (очікувані надходження від ренти, виробництва, продажу (тобто прибуток) за мінусом очікуваних витрат на використання та доходу від використання). Цз = П - В - Д, де Цз - номінальна вартість землі (земельного залишку), П - очікувані надходження коштів, В - очікувані витрати, Д - прибуток, прийнятний для покупця ділянки. Таким чином, сума, яку покупець пропонує за земельну ділянку, залежить від наступних факторів: Якщо покупець запропонує більш високу ціну за ділянку, ніж залишкова, то його прибуток зменшиться. Якщо ж він запропонує менше, то він зможе збільшити прибуток. Третій спосіб застосовується лише для оцінки земельних ділянок, які вже освоєні і не є незайманими. В цьому випадку ринкова вартість визначається з урахуванням вартості облаштування цієї ділянки (наприклад, інженерних комунікацій та шляхів) та його амортизації. Метод співставлення продажів максимально зорієнтований на ринкові умови. Однак складність його застосування в Україні полягає не тільки у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз переважно діє лише один продавець - держава, але й в недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні існуючих продаж. Вартісний метод доцільно застосовувати для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко можна визначити витрати на земельні поліпшення (наприклад, для районів котеджної забудови). На думку фахiвцiв-оцiнювачів, найбільш ефективним для України в сучасних умовах є метод співвіднесення, який дозволяє визначити вартість земельної ділянки як частку ціни продажу або оренди того чи іншого об'єкту нерухомості, наприклад, квартир, ринок яких є найбільш поширеним та висвітленим. Для оцінювачів розроблені таблиці ситуаційних класів, в яких кожному ступінню містобудівної цінності території населеного пункту відповідає типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої ділянки. Раніше вже згадувалась залежність ринкової вартості землі від місцеположення ділянки. Далі мова піде про вплив форми та розміру земельної ділянки на її ринкову вартість. Якщо ділянка буде меншою, ніж ми плануємо використати, ми не зможемо здійснити її задумане використання повністю, від частини планів доведеться відмовитись. А якщо більшою, то це невигідно, бо використати ділянку на 100% власними силами ми не зможемо, а земельний податок або орендну плату доведеться платити у повному обсязі. Тому існує неписане правило: що менша ділянка, тим більша вартість одиниці площі. Адже легше придбати меншу ділянку, ніж продати частину більшої. Крім того, є й інший аспект розгляду особливостей ділянки. Це її форма. Адже вона не завжди є прямокутною. На такі випадки існують поправки на неправильність форми. Якщо нема додаткових факторів, то трикутна ділянка оцінюється нижче за прямокутну через те, що виникають труднощі при її освоєнні та експлуатації. Оцінки показують, що при комерційному використанні вартість трикутної ділянки, хоча б одна з граней якої виходить на пожвавлену вулицю, становить 65% від вартості прямокутної і 35% при відсутності виходу на вулицю. Якщо ділянка має тpапецієвидну або більш складну форму, для оцінки треба розділити її на кілька простих. Глибина ділянки та довжина фронтальної межі ділянки теж впливають на її вартість. Чим пpотяжнiша фронтальна межа, що виходить на пожвавлену вулицю, тим більша комерційна привабливість ділянки. Виходячи з цієї логіки і виникає прагнення отримати максимально довгу вздовж магістралі та мінімально широку (глибоку) ділянку. Вартість аналогічної за конфігурацією ділянки, але при виході на магістраль її меншою частиною, буде меншою. На практиці існують так звані “Таблиці Глибини”, які і визначають зміну вартості 1 м протяжності фронтальної межі в залежності від збільшення глибини ділянки. Кутове розміщення ділянки також досить відчутно впливає на її привабливість переважно при комерційному використанні. Особливо у роздрібній торгівлі, де є можливість за допомогою вітрин показати товар. В такому розташуванні є безліч плюсів. Наприклад, на перехресті традиційно влаштовують переходи, зупинки громадського транспорту - все це приводить потенційного клієнта до дверей магазину. Багато людей їздять таким маршрутом із року в рік. Крім того, на перехрестях в центрі висять світлофори і під час зупинок люди у транспорті розглядають вітрини магазину. Саме ця перевага в привабливості перед іншими ділянками, розташованими в середині вулиці, і має оцінюватись експертом. Існує декілька способів оцінки за цим фактором. Один з них передбачає аналіз всієї протяжності меж ділянки і, виходячи з таблиць глибини, дає збільшення вартості на 50% від вартості аналогічної по формі та площі, але не кутової ділянки. Інший спосіб полягає у вирахуванні кутового коефіцієнту як відношення вартості 1м протяжності фронтальної межі, що виходить на головну магістраль, до вартості 1м протяжності межі, що виходить на другорядну магістраль. Єдиної думки з приводу вибору одного із способів оцінки привабливості земельної ділянки серед оцінників немає. Для того і існує експертна оцінка, щоб розглядати кожний об'єкт як у своєму роді унікальний. Згідно Закону України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про плату за землю" використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, які визначаються залежно від грошової оцінки земель. Кошти, отримані від плати за землю, можуть використовуватись, зокрема, для ведення державного земельного кадастру, розробки містобудівної документації, проведення земельної реформи. Світовий досвід демонструє більшу різноманітність форм плати за землю. Нараховується більше 10 видів земельних податків та зборів: податок на земельну власність, на збільшення її вартості (земельні поліпшення), на прибуток від землі, на право забудови, на передачу прав на землю, її дарування, податок-штpаф на незабудовану землю або за її нераціональне використання, мито за реєстрацію операції купiвлi-пpодажу землі і таке інше. Недостатня вpегульованiсть в українському законодавстві питань плати за землю призводить до того, що земельний податок становить в бюджеті населеного пункту від 7% до 15%, тоді як в розвинутих країнах це 30-80% муніципальних коштів. Виконання грошової оцінки землі населених пунктів дозволяє збільшити прибуток від земельного податку в місцевому бюджеті на 15-30%. При цьому слід зауважити, що ці надходження - одна з найбільш сталих статей доходу у бюджеті, тому що не залежать від результатів господарської діяльності власників землі та землекористувачів. Грошова оцінка - це найдiєвiший важіль, при допомозі якого можна досягти поповнення місцевого бюджету. Підвищення надходжень в бюджет здійснюється за рахунок стягнення плати за землю на основі диференційованих ставок земельного податку. Цей підхід враховує і соціальні аспекти при стягуванні земельного податку: хто розташований в кращих умовах - більше платить за землю. Українська система оцінки та оподаткування землі намагається об'єктивно визначити її вартість. В основі американської системи оподаткування нерухомості лежить ідея, що вартість землі та будівель в населених пунктах в значній мірі залежить від рівня розвитку громадського обслуговування, тобто доріг та іншої інфраструктури, які знаходяться на цій території. Тому населені пункти вважають за необхідне отримувати кожний рік частину вартості землі для розвитку нової інфраструктури та обслуговування існуючої. Базуючись на цій ідеї, система розрахунку податку намагається моделювати ринкову вартість землі та нерухомості. У США процес оподаткування складається з 3 етапів. Оскільки темою цього семінару є створення системи реєстрації нерухомого майна, хотілося б коротко зупинитись на питанні необхідності відображення ціни землі і в цілому нерухомості в таких системах. На мій погляд, відповідь на нього неоднозначна. Згідно з діючим Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру до його складу входять дані економічної (грошової) оцінки земель населених пунктів. В пiлот-пpоектi створення земельно-pеєстpацiйної системи в с. Макіївка Білоцерківського району, Київської області результати грошової оцінки кожної земельної ділянки було занесено в базу даних як одну з характеристик цієї ділянки. Це було зроблено, зокрема, тому, що доступність інформації про порядок формування цінової політики на земельному ринку, про розміри плати за одиницю площі в різних умовах, про здійснені акти купiвлi-пpодажу є одним з найефективніших шляхів прискорення приватизаційних процесів і зменшення напруженості в суспільстві. Встановлення обгрунтованих і справедливих цін на земельні ділянки є наріжним каменем оподаткування. Громадський контроль за цими процесами має пропагувати переваги ринкового підходу до надання земельних ділянок у власність. Однак, як ми вже з'ясували раніше, при наявності ринку землі існує щонайменше дві ціни - ринкова (ціна купiвлi-пpодажу) та оподатковувана. Яку ж з них зберігати в реєстраційній системі і чи зберігати взагалі? Щоб відповісти на це питання, корисно проаналізувати ті проблеми, що пов’язані з усіма етапами створення та функціонування такої системи: збір інформації, її ввід, оновлення, зберігання і видачу.

Закордонний досвід свідчить, що практично неможливо збирати і підтримувати в актуальному стані точну інформацію щодо вартості землі і нерухомості шляхом отримання її від суб’єктів, які її купують або продають. Закони та декрети не діють, якщо люди та організації, від яких очікується надходження інформації, не зацікавлені в своєчасному та точному виконанні вимоги щодо її забезпечення. Тільки коли вони побачать та усвідомлять переваги наявності такої інформації, вони будуть ретельно виконувати цю роботу. Американські експерти радять перш, ніж складати структуру даних реєстраційної системи відповісти на запитання: для яких потреб буде використано інформацію, що має збиратись і оброблятись?
Рис. 1. Грошова оцінка земельних ділянок в с. Макіївка

Система може вважатись хорошою, якщо ті, хто потребує інформацію, зможуть вправно і точно користуватись нею, а також якщо використання інформації, яку закладають у систему, є досить важливим, щоб виправдати гроші і людські зусилля витрачені на збір і утримання даних в системі. Тому мені здається, що в організаційному аспекті (узаконення того, хто і яку інформацію збирає) має бути дві системи (два кадастри) - юридичний та фіскальний. I вартість землі, потрібна для оподаткування та ринкова, будуть зберігатись в другому. Але повинні існувати законодавчі, нормативні, технічні та технологічні можливості об'єднання інформації цих двох систем в єдиний багатоцільовий кадастр.

Література
  1. УкрНДІПроцивільсільбуд. Грошова оцінка земель с. Макіївка. Технічний звіт. 1995