Управляемые факторы:
• уровень чистоты потребляемой воды;
• лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;
• режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.

Неуправляемые экологические факторы:
• тип почв;
• рельеф местности;
• ветровой режим;
• температурный режим;
• сейсмичность территории;
• загрязнение воздушного бассейна;
• шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п.

Цель и задачи исследований

  Целью исследований является подбор и изучение материалов по видам загрязнений и загрязненных территорий для определения экономического ущерба, а также установление характера и закономерности их влияния.

Для осуществления данной цели были поставлены такие задачи:
• подбор и изучение материалов по видам загрязнений. пи изучение материалов по видам загрязненных территорий.
• подбор и изучение материалов по методам оценки загрязненных территорий.
• анализ существующих методов и выбор подходящих.
• подбор и изучение материалов по выбранным методам оценки для 4 стран: Россия, Швеция, возможно Германия и соответственно Украина.
• анализ полученных результатов.
• вывод о проделанной работе и исследованиях.

  Теоретический анализ

    Виды загрязнений

    Существует три основных вида загрязнений:

  1. Механическое загрязнение – захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления: отношение массы или объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м2 и т. д.) либо доля (в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости.

  2. Химическое загрязнение - изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (при наличии в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и т. д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/м3, мг/л и т. п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды.

  3. Физическое загрязнение - изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. п.

    Тепловое загрязнение - рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала.

    Световое загрязнение - изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости вследствие действия затенения от ближайших объектов недвижимости и искусственных источников света. Такие изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, Расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах (лк) на единицу площади (лк/м2).

    Шумовое загрязнение - увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале «А» стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время. Такое увеличение интенсивности шума у человека вызывает повышение утомляемости, снижение умственной активности и при достижении 90-100 дБ постепенную потерю слуха. Необходимо различать две категории шума и источников шума: 1) проникающие в помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости (жилой дом, офис и т. д.); к числу таких источников шума относятся: транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и т. д.); 2) звуки, проникающие в отдельные помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источников, находящихся в том же здании объекта недвижимости (шум лифтов и другого инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних помещений здания, и т. д.).

    Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразную систему измерений и поэтому при проведении экологической экспертизы считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности (например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.

    Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т. п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости. Внутренние - это загрязненные либо радиационно небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и др., ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров, и т. п.).

    Виды загрязненных территорий

    Существует три вида загрязненных территорий:

  1. загрязнение водных ресурсов;
  2. загрязнение земельных ресурсов;
  3. загрязнение атмосферного воздуха.

    Загрязнение водных ресурсов. Загрязнение водных объектов - сброс или поступление иным способом в водные объекты, а также образование в них загрязняющих веществ, которые ухудшают качество поверхностных вод, ограничивают ее использование, либо негативно влияют на состояние дна и берегов водных объектов.

    Основными источниками загрязнения воды являются:

  1. Населенные пункты. Наиболее известным источником загрязнения воды, которому традиционно уделяется главное внимание, являются бытовые (или коммунальные) сточные воды. Водопотребление городов обычно оценивают на основе среднего суточного расхода воды на одного человека, в США равного примерно 750 л и включающего воду питьевую, для приготовления пищи и личной гигиены, для работы бытовых сантехнических устройств, а также для полива лужаек и газонов, тушения пожаров, мытья улиц и других городских нужд. Почти вся использованная вода поступает в канализацию. Поскольку ежедневно в сточные воды попадает огромный объем фекалий, главной задачей городских служб при переработке бытовых стоков в коллекторах очистных установок является удаление патогенных микроорганизмов. При повторном использовании недостаточно очищенных фекальных стоков содержащиеся в них бактерии и вирусы могут вызвать различные заболевания. В растворенном виде в сточных водах присутствуют мыло, синтетические стиральные порошки, дезинфицирующие средства, отбеливатели и другие вещества бытовой химии. Из жилых домов поступает бумажный мусор, отходы растительной и животной пищи. С улиц в канализацию стекает дождевая и талая вода, часто, с песком или солью, используемыми для ускорения таяния снега и льда на проезжей части улиц и тротуарах.

  2. Промышленность. В индустриально развитых странах главным потребителем воды и самым крупным источником стоков является промышленность. Промышленные стоки в реки по объему в 3 раза превышают коммунально-бытовые. Вода выполняет разные функции, например служит сырьем, обогревателем и охладителем в технологических процессах, кроме того, транспортирует, сортирует и промывает разные материалы. Вода также выводит отходы на всех стадиях производства - от добычи сырья, подготовки полуфабрикатов до выпуска конечной продукции и ее расфасовки. Поскольку гораздо дешевле выбрасывать отходы разных производственных циклов, чем перерабатывать и утилизовать, с промышленными стоками сбрасывается громадное количество разнообразных органических и неорганических веществ. Более половины стоков, поступающих в водоемы, дают четыре основные отрасли промышленности: целлюлозно-бумажная, нефтеперерабатывающая, промышленность органического синтеза и черная металлургия (доменное и сталелитейное производства). Из-за растущего объема промышленных отходов нарушается экологическое равновесие многих озер и рек, хотя большая часть стоков нетоксична и несмертельна для человека.

  3. Сельское хозяйство. Вторым основным потребителем воды является сельское хозяйство, использующее ее для орошения полей. Стекающая с них вода насыщена растворами солей и почвенными частицами, а также остатками химических веществ, способствующих повышению урожайности. К ним относятся инсектициды; фунгициды, которые распыляют над фруктовыми садами и посевами; гербициды, знаменитое средство борьбы с сорняками; и прочие пестициды, а также органические и неорганические удобрения, содержащие азот, фосфор, калий и иные химические элементы.

    Кроме химических соединений, в реки попадает большой объем фекалий и других органических остатков с ферм, где выращиваются мясо-молочный крупный рогатый скот, свиньи или домашняя птица. Много органических отходов также поступает в процессе переработки продукции сельского хозяйства.

    Существует три важных стадии круговорота воды (рис.1): испарение (А), конденсация (Б) и атмосферные осадки (В). Если в него вовлечено слишком много природных или искусственных загрязняющих веществ из перечисленных выше источников, естественная система не справляется с очисткой воды.

  1. Радиоактивные частицы, пыль и газы поступают из атмосферы вместе со снегом, выпадающим и накапливающимся в высокогорьях.
  2. Талые ледниковые воды с растворенными загрязняющими веществами стекают вниз с высокогорий, формируя истоки рек, которые на своем пути к морю увлекают частицы грунта и горных пород, размывая поверхности, по которым они текут.
  3. Воды, дренирующие горные выработки, содержат кислоты и другие неорганические вещества.
  4. Вырубка лесов способствует развитию эрозии. Многие загрязняющие вещества сбрасываются в реки предприятиями целлюлозно-бумажной промышленности, на которых обрабатывается древесина.
  5. Дождевые воды вымывают химические вещества из почвы и разлагающихся растений, транспортируют их в грунтовые воды, а также смывают со склонов в реки почвенно-грунтовые частицы.
  6. Промышленные газы попадают в атмосферу, а оттуда вместе с дождем или снегом – на землю. Промышленные стоки поступают непосредственно в реки. В зависимости от отрасли промышленности сильно различается состав газов и сточных вод.
  7. Органические инсектициды, фунгициды, гербициды и удобрения, растворенные в водах, дренирующих сельскохозяйственные угодья, поступают в реки.
  8. Опыливание полей пестицидами загрязняет воздушную и водную среду.
  9. Коровий навоз и другие остатки животного происхождения – основные загрязнители мест больших скоплений животных на пастбищах и скотных дворах.
  10. При откачке пресных грунтовых вод может произойти засоление в результате подтягивания к их зеркалу минерализованных вод из эстуариев и морских бассейнов.
  11. Метан продуцируется бактериями как в естественных болотах, так и в стоячих водоемах при избытке органических загрязнителей антропогенного генезиса.
  12. Тепловое загрязнение рек происходит из-за поступления от электростанций нагретых вод.
  13. Города являются источниками разных отходов, включая как органические, так и неорганические.
  14. Выхлопные газы двигателей внутреннего сгорания – основные источники загрязнения воздушной среды. Углеводороды адсорбируются содержащейся в воздухе влагой.
  15. Крупные предметы и частицы удаляются из коммунально-бытовых сточных вод на станциях предварительной очистки, органика – на станциях вторичной очистки. От многих веществ, поступающих с промышленными стоками, невозможно избавиться.
  16. Разливы нефти от морских нефтяных скважин и из танкеров загрязняют воды и пляжи.

    Основные виды вреда, учитывающиеся при определении убытков от загрязнения водных объектов:

  • загрязнение водных объектов загрязняющими веществами в составе сточных вод;
  • загрязнение водных объектов в результате аварийных разливов нефти, нефтепродуктов и других загрязняющих веществ;
  • порча, засорение и загрязнение земель водоохранных зон водных объектов;
  • загрязнение водных объектов в результате сброса хозяйственно-фекальных сточных вод с судов;
  • засорение акватории, дна и берегов водного объекта затопленными судами и иными предметами, брошенными владельцами;
  • уничтожение и повреждение зеленых насаждений, повреждение мест обитания объектов животного мира, гибель водных биоресурсов.

    Загрязнение земельных ресурсов. Загрязнение земель - это внесение химических загрязнителей в количествах и концентрациях, превышающих способность почвенных экосистем к их разложению, утилизации и включению в общий круговорот веществ и обусловливающее в связи с этим изменение физико-химических, агротехнических и биологических свойств земли, снижающих ее плодородие и ухудшающих качество производимой продукции. Загрязняющее землю вещество - вещество, накапливающееся в земле в результате антропогенной деятельности в количествах, которые оказывают неблагоприятное воздействие на свойства и плодородие земель, качество сельскохозяйственной продукции, заболеваемость и работоспособность людей, условия их жизни.

    Химическое загрязнение земель - “изменение химического состава почвы в результате антропогенной деятельности, способное вызвать ухудшение ее качества”. Степень загрязнения почв служит устойчивым индикатором экологической обстановки, а само загрязнение является одним из основных признаков урбогенеза, влияющих на почвообразование. Как негативный процесс, загрязнение земель носит площадной, общегородской характер.

    Экономический ущерб от загрязнения земель химическими веществами, деградации и нарушения земель измеряется совокупными затратами на восстановление загрязненных земель и приведение этих земель в прежнее состояние. Такие затраты определяются исходя из конкретных видов работ по восстановлению загрязненных земель, их объемов и действующих расценок.

    Порядок определения размеров ущерба от загрязнения земель химическими веществами устанавливает правила расчета платы в возмещение ущерба, причиненного загрязнением земель (почв) химическими веществами (далее - загрязнение земель), включая загрязнение земель несанкционированными свалками промышленных, бытовых и других отходов, и распространяется на любые земли независимо от их местоположения и форм собственности.

    Средства, взыскиваемые с виновных юридических и физических лиц в возмещение ущерба, нанесенного ими в результате загрязнения земель химическими веществами, рекомендуется использовать для осуществления мероприятий по консервации загрязненных земель, выполнению специальных режимов их использования, восстановлению загрязненных земель, устранению дальнейшего их загрязнения, для возмещения убытков и вреда, причиненного в результате ухудшения качества земель и ограничения их использования, возмещения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также на проведение обследований по выявлению загрязненных земель и лабораторных анализов по определению степени их загрязнения.

    Ущерб от загрязнения определяется:

  • при произведенном загрязнении земель (выбросами и сбросами загрязняющих веществ) - на основе данных обследований земель и лабораторных анализов по сравнению с данными предыдущих обследований и анализов;
  • при нарушении технологий и регламентов применения пестицидов и других агрохимикатов, несоблюдении природоохранных требований при их хранении, транспортировке и проведении погрузочно-разгрузочных работ, загрязнении земель при авариях, залповых сбросах и выбросах - на основе данных обследований земель и лабораторных анализов;
  • при захламлении земель несанкционированными свалками отходов - на основе данных об объеме (массе) отходов и степени их опасности.

    Загрязнение атмосферного воздуха. Загрязнение атмосферы – изменение состава атмосферы в результате попадания в нее примесей.

    Примесь в атмосфере – это рассеянное в атмосфере вещество, не содержащееся в ее постоянном составе.

    Загрязняющее воздух вещество – это примесь в атмосферы, оказывающая неблагоприятное воздействие на окружающую среду и здоровье населения. Поскольку примеси в атмосфере могут претерпевать различные превращения, их можно условно разделить на первичные и вторичные.

    По воздействию на организм человека загрязнение атмосферы подразделяют на физическое и химическое. К физическому относят: радиоактивное излучение, тепловое воздействие, шум, низкочастотные вибрации, электромагнитные поля. К химическому – наличие химических веществ и их соединений.

    Выбросы в атмосферу загрязняющих веществ характеризуются по 4 признакам: по агрегатному состоянию, химическому составу, размеру частиц и массовому расходу выброшенного вещества. Загрязняющие вещества выбрасываются в атмосферу в виде смеси пыли, дыма, тумана, пара и газообразных веществ.

    Источники выбросов в атмосферу подразделяются на естественные, обусловленные природными процессами, и антропогенные (техногенные), являющиеся результатом деятельности человека.

    Для количества оценки содержания примеси в атмосфере используется понятие концентрации – количества вещества, содержащегося в единице объема воздуха, приведенного к нормальным условиям.

    Для определения экономического ущерба при загрязнении атмосферного воздуха используется две методики «валовых выбросов» и «концентраций».

    Методика «валовых выбросов» используется для укрупненных расчетов экономического ущерба от загрязнения атмосферы при оценке недвижимости, когда отсутствуют возможности предварительного определения значений концентраций ингредиентов, а, наоборот, представляет возможность установить валовые выбросы в атмосферу загрязнений по основным источникам этих выбросов, расположенных в зоне размещения объекта недвижимости.

    Методика «концентраций» позволяет рассчитать показатель экономического ущерба от загрязнения атмосферы для объекта недвижимости (потерю его стоимости) при наличии информации о среднегодовых концентрациях по основным загрязняющим ингредиентам атмосферы, окружающей рассматриваемый объект недвижимости.

     Законы Германии, регулирующие вопросы оценки при кредитовании под залог недвижимости и инвестициях.

     Методы определения стоимости в Германии хорошо разработаны и систематизированы, так как совершенствовались в течение многих лет. Они подкреплены детально разработанными законодательными актами. В результате этого подходы к оценке стоимости довольно значительно отличаются от европейских и международных норм.

    В отношении ипотечного залога в соответствии с разделом 13 Закона Германии об ипотеке (Hypothekenbankgesetz - HBO) каждый Hypothekenbank должен сам разрабатывать свои собственные инструкции для оценки. Эти инструкции должны утверждаться The Banking Supervisory Authorities. Важно отметить, что ипотечные банки Германии выпускают большое количество продающихся на международном рынке закладных (Pfandbriefe), что делает доступными методы оценки для международной проверки. В Германии значительную часть сектора инвестиций, связанных с недвижимостью, составляют инвестиционные компании открытого типа. Процедуры оценки, которые в случае применения приближаются к рыночной стоимости, разработаны для защиты инвесторов от мошенничества и содержатся в законе, регулирующем деятельность инвестиционных компаний (Gesetz uber Kapitalgesellschaften), от 1977 г.

    Действующий в Германии федеральный закон об оценке от 1988 г. (Wertermittlungsrichtlinien) предоставляет детальное руководство для оценщиков и, кроме всего прочего, требует, чтобы все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий. В соответствии с системой Kaufpreisammlung все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются Bodenrichtwerte, или карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов (Gutachterausschuss) устанавливают цену за 1 квадратный метр незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимости здания. Законом утверждаются три метода оценки:

  • сравнения стоимости;
  • инвестиционного дохода;
  • оценочной стоимости замещения.

    Требуется использовать два метода. Традиционно используется метод остаточной стоимости замещения. Немецкие процедуры предусматривают четкое решение проблем, связанных с устареванием зданий. The Banking Supervisory Authrities утвердили применение методов оценки стоимости, установленных в федеральном законе об оценке.

    Федеральный закон Германии об ипотеке определяет стоимость для целей обеспечения кредитных обязательств и устанавливает методологию и процедуры оценки. За этой деятельностью осуществляется строгий контроль. Стоимость залога в соответствии с Директивой ЕС не должна превышать 60% от надлежащим образом определенной рыночной стоимости. Эта стоимость может быть охарактеризована как устойчивая долгосрочная стоимость при «нормальных» условиях рынка. Для целей оценки сумма, которую предлагает действительный пользователь недвижимости, во внимание не принимается. Такая сумма, по определению настоящего Стандарта, ближе по своему смыслу к оценке ценности, чем к рыночной стоимости. Тем не менее на относительно устойчивом рынке, к которому можно отнести рыночной сектор недвижимости Германии, этот метод можно считать надежным.

  Перспективы дальнейших исследований

     В ходе дальнейшей работы хотелось бы побольше узнать об оценке в Германии и Швеции. Проанализировать и сделать выводы по полученным результатам. А также сделать выводы о проделанной работе и исследованиях. Еще очень хотелось бы устранить недостатки в существующих методах этих четырех стран и создать такой метод, который бы удовлетворял всем требованиям как в Украине, так и в других странах.

  Литература:

  1. А.Г.Грязнова, М.А.Федотова. Оценка недвижимости. – М. : 2003 г. - 495 с.

  2. А.Г.Грязнова и др. Оценка бизнеса. – М. : 1999 г.

  3. Г.А.Цукерман, Дж.Д.Блевинс. Недвижимость: зарубежный опыт развития. – М. : 1994 г.

  3. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М. : 2001 г.

  ---

  
  
  

  ---