- В Москве уже сложилась система управления недвижимостью. Насколько она эффективна?

- Самый простой критерий - это деньги, которые получает городской бюджет. Здесь приличный рост: первоначально планировалось в этом году получить 12,5--12,7 млрд. рублей, сейчас планка поднялась до 14,8 млрд., но реально мы должны получить 15 млрд. рублей. В следующем году мы планируем получить 24 млрд. рублей, а в 2004-м -- 30--33 млрд. Это только рентные платежи, которые город и москвичи реально могут положить в копилку. То, что система управления раскручена, - это итог десятилетней работы. При этом мэр ставит перед нами задачу в перспективе получить 100 млрд. рублей (3 млрд. долларов).

Но денежные сборы - это не самый важный показатель. Гораздо важнее помнить о будущих поколениях. Нельзя сегодня выжать из системы все, то есть все распродать и не маяться. Нам нужна нормальная модель управления собственностью, которая позволит руководству города не только достигать сегодняшних целей, но и развиваться в будущем.

Сейчас важно оценить земельный ресурс, определить рациональное соотношение застройки и вообще видеть перспективу. Надо уметь прогнозировать на десятилетия вперед. Всякого рода благостные пожелания, что рынок сам себя отрегулирует, -- это наивные заблуждения начала 90-х. Процесс необходимо контролировать.

- Какие сферы подлежат особому контролю?

- Прежде всего должны регулироваться объемы аренды и объемы продаж. Надо устраивать не муляжные конкурсы, когда заранее известен победитель, а прозрачные конкурсы.

Практика показывает, что проведение тендеров позволяет сэкономить до 20% от заявленной суммы строительства. Так, например, было со строительством Лефортовского тоннеля. Еще один важный вопрос - самоуправление.

На 30 лет места хватит

- В Москве дефицит свободных площадок под строительство. Как решается эта проблема?

- На ближайшие 25--30 лет даже при нынешних темпах строительства ресурсами застройки Москва обеспечена. Это не значит, что проблем нет. Надо думать о будущем. Программа вывода предприятий из центра призвана решить эту проблему. Примеров вывода уже много. Можно назвать карбюраторный завод на Шаболовке, с Большой Пролетарской тоже осуществлен вывод литейного производства, с Остоженки вывели текстильное производство. Но процесс не такой простой, как хотелось бы. Работа активизируется, как только будет принят закон о разграничении прав собственности на землю.

Москва отдаст 900 гектаров земли

- Москва не останется без земли после принятия этого закона?

- Сегодня ситуация такая: собственником почти всей земли является Москва. Это вытекает из 8-й статьи федерального закона 1993 года о статусе столицы РФ. Там написано, что собственником всех земель - за исключением тех, на которых расположены органы высшей государственной власти (Кремль, Белый дом), - является город Москва.

Иная трактовка в законе - о разграничении прав собственности на землю. Есть три закона: Земельный кодекс, закон о введении в действие Земельного кодекса и закон о разграничении прав.

Так вот, в законе о разграничении прав собственности на землю написано, что РФ должна владеть землей под зданиями, занятыми органами госвласти, и под предприятиями федеральной формы собственности, а также под предприятиями, приватизированными из федеральной собственности. Так как в Москве 90% предприятий либо федеральной собственности, либо приватизированные из нее, они могут претендовать на землю.

Кроме того, 2-я статья закона о введении в действие Земельного кодекса говорит о том, что предприятия имеют право выкупить эту землю по цене не выше чем 30-кратная ставка налога на единицу площади. В центре города это на порядок ниже сложившихся цен.

Еще одна любопытная деталь - 2-я статья закона о разграничении прав собственности на землю, в которой сказано, что в отношении городов федерального подчинения (Москвы и Питера) данная статья применяется только в той части, которая не противоречит ранее принятому законодательству, то есть закону о статусе столицы.

Абсурдность ситуации еще и в том, что в законе о введении в действие Земельного кодекса написано, что до момента разграничения прав собственности собственником на землю является не просто город Москва, а органы местного самоуправления. В Москве такими органами в скором времени станут все районные управы, когда получат бюджет. Это делает ситуацию трагикомической - получается, что собственниками земли становятся районные управы. Начнутся правовые коллизии - все будут опираться на разные законы. Но реально собственником считается тот, кто зарегистрировал права собственности в регистрационном органе Минюста. Если у вас имеется свидетельство о регистрации, то вы собственник, а если нет - ваши права на эту собственность могут быть оспорены. Поэтому районы не вступили в права собственности, но до конца года Мосгордума этот вопрос решит, районы станут полноценными органами самоуправления и смогут претендовать на землю.

Что сейчас происходит? Идет процесс разграничения по определенной процедуре согласования между Минимуществом и правительством Москвы. Пока есть претензии со стороны федерального центра на объем площадей в размере около 900 га, и они будут удовлетворены. Но это все равно мизер по сравнению с тем, чем владеет город.

Налоговая амнистия как средство привлечения инвестиций

- Столичное правительство предложило освободить от налогов инвесторов, вкладывающих деньги в строительство. Эта инициатива нашла отклик в Кремле?

- Инициатором этой идеи является Юрий Лужков. Она обсуждалась с членами правительства, в частности с министром экономразвития Германом Грефом. Мэр написал письмо президенту.

- Налоговая амнистия, на ваш взгляд, улучшит инвестиционный климат в России?

- России вообще и Москве в частности нужны не выдуманные, не нарисованные, а настоящие средства для развития. В Москву за 10 лет пришло около 50 млрд. долларов инвестиций, но этого пока мало.

Мы могли бы сейчас внутри России, без всяких там банок, кубышек, чулков, привлечь те же 50 млрд. Для этого нужно сделать какой-то политический шаг для возвращения капитала в страну. Пусть вернется половина или треть хотя бы. Ничто не мешает России использовать эти деньги в промышленности, в сельском хозяйстве и жилищном строительстве. Нужно с чего-то начинать. Например, со строительства жилья. На сегодняшний день в год можно обеспечить жильем лишь 1,5% российских семей. Для того чтобы решить проблему, понадобится 50--60 лет. Это неприемлемо. Если ипотеку ввести сейчас, то в год уже 15% семей смогут купить жилье. Но и этого мало. Поэтому предложение Лужкова очень актуально.

- Что будет с ценами на жилье?

- Они будут расти. Потому что растет себестоимость строительства и потому что есть спрос.

Нужна комплексная застройка районов

- По какому принципу сейчас ведется жилищное строительство в Москве? Не секрет, что люди покупают дорогое жилье, платят за вид из окна, а через некоторое время рядом возводится высотка, и все вложения насмарку.

- Формально ни один дом не строится без согласования с архитекторами, без соблюдения всех норм. Реальность, конечно, преподносит нам различные примеры. В свое время была популярна загадка: кто является самым лучшим в мире альпинистом? Ответ: ишак, потому что нет такой вершины, на которую не взойдет осел, нагруженный золотом.

- Значит, право на застройку получает ишак, нагруженный золотом?

- Не всегда. Например, в Нескучном саду строительство прекратили. Со всякого рода художествами и безобразиями ведется жесточайшая борьба. Вот, скажем, история с застройкой Ростовской и Смоленской набережных. Построили здание нового британского посольства и здание японского центра. Они, на мой взгляд, вносят некий диссонанс. В результате таких действий был проведен конкурс на замещение должности главного архитектора. Предыдущее руководство было в конкурсном режиме отстранено от возможности принимать решения подобного сорта.

Выход из этой ситуации, безусловно, есть: надо заниматься комплексной застройкой микрорайонов. Покупатель квартиры должен приходить в квартал с завершенной архитектурой, он должен видеть, что именно покупает. Второй важный момент: не надо путать дома, предназначенные под муниципальное заселение, и коммерческие дома. То жилье, которое продается за деньги, категорически не должно быть размешано с тем, что предоставляется бесплатно при переселении. Это тоже факт, и это надо понять.

Начиная с этого года в новых домах не смешиваются бесплатные и купленные квартиры.

- Не приведет ли такая политика к делению Москвы на гарлемы и беверли-хилз?

- Это не нарушение прав человека, а градостроительная политика. От разделения районов никуда не уйдешь: аура спальных районов всегда отличалась от ауры, скажем, Большой Грузинской или Зоологической. Другое дело, что к застройке надо подходить комплексно. В новых районах должна одновременно строиться вся инфраструктура: школы, детские сады, спортивные и развлекательные комплексы. В Марьинском парке эту проблему удалось решить.

Для жильцов с равными возможностями

- Не секрет, что к приобретенному за собственные деньги жилью отношение несколько иное, чем к бесплатному. Как в Москве решается проблема управления жилым фондом?

- Нравится нам это или нет, но будущее за кондоминиумами. Рано или поздно они будут. А это означает, что жильцы сами будут управлять домом или нанимать специалистов. Они будут не просто платить за коммунальные услуги, а будут выбирать, какие лифты поставить, какую консьержку пригласить, как убирать бытовые отходы. Причем именно выбирать, я это подчеркиваю. Пока не будет рынка, ни о каких реальных кондоминиумах речи быть не может. Это фикция. Совершенно бесполезно разговаривать про кондоминиумы, если у жителей разные по масштабу возможности.

Если один говорит: я готов оплачивать консьержку, а другому денег на жизнь не хватает, ничего не получится. Должен быть коллектив жильцов.

По закону кондоминиум может быть создан там, где более половины квартир приватизированы. Можно объединиться не в товарищество собственников жилья (ТСЖ), а просто в товарищество жильцов (ТЖ). Формы могут быть разными.

- Объединение - это первый шаг. Что потом?

- А вот дальше те, кто объединяется, должны ясно задать себе ряд вопросов. Первый - есть ли реальный потенциал для развития своей собственности, своего здания (нежилые помещения, придомовая территория)? Второй -- есть ли у жителей достаточный кадровый потенциал для обеспечения потребностей юрлица (ведь нужны авторитетные люди, специалисты)? И последний -- есть ли рынок услуг или нет? Если, кроме своего любезного ЖЭКа, больше не с кем разговаривать, тогда бесполезно говорить о выборе.

Как могут заработать члены товарищества собственников жилья (кондоминиумов)?

Если есть нежилые помещения, хороший участок земли, их можно сдавать в аренду. Как показывает практика, реальной базой для работы кондоминиума может являться и жилье. Есть несколько кондоминиумов, которые освобождающиеся квартиры выкупают, но не заселяют, а сдают в аренду. Они просчитывают, сколько им нужно иметь таких съемных квартир, чтобы содержать свой дом.

- Сколько кондоминиумов зарегистрировано в Москве?

- По данным двухмесячной давности, 665. Это капля в море, но за этим будущее.

Чтобы процесс объединения жильцов стал массовым, в Москве должны работать центры социального взаимодействия, единые информационно-расчетные центры, которые будут заниматься обслуживанием процесса, при котором бюджетные дотации на содержание жилья будут направлены не в эксплуатирующие организации, как сейчас, а все-таки жителям. Сейчас таких центров 37, к концу году их станет 123. Но, повторю, без рынка услуг развитие кондоминиумов невозможно.