Источник: http://realtytimes.com/rtnews/rtcpages/19980909_condo.htm

Перевод с английского, Белоус А.В.

ПРАВИЛА АРЕНДЫ КОНДОМИНИУМА, Марси Джеффнер  

1.  Значение кондоминиума.

Кондоминиум, или сокращенно кондо, форма управления (пребывания) жилищем. Это юридический термин, используемый в США и во многих провинциях Канады для типа совместной собственности на недвижимость, в которой часть собственности находится в общем владении, другая часть – в частном. В Астралийских и Канадских провинциях Британской Колумбии (колонии) данный юридический термин известен как стрататайтл. Разговорный термин «кондо» часто используется применительно к квартире, замещая собой термин «квартира». Это четко определяет владение собственностью.

Часто он состоит из целого, содержащего много единиц жилища (т.е. квартира или застройка), где одна единица – частная собственность и общие площади такие как холлы (проходы), места отдыха находятся в совместной собственности всех владельцев единиц здания. Тем не менее, возможно, состоял из отдельных семейных жилищ: так называемых «отделенных кондоминиумов», где домовладельцы не поддерживают внешний вид жилища, дворы и т.д. или «централизованные кондоминиумы», где собственник имеет больший контроль за внешним экстерьером. Эти формы (структуры) предпочитают некоторые планируемые соседи и «gated» общества.

Ассоциации домовладельцев, состоящие из всех членов, управляют общими площадями (территориями) обычно через совет деректоров, выбираемый членами. Такое же понятие также используется в других странах, но под разными названиями, такими как «unit title», «commonhold» или ассоциация жильцов-собственников. Другая вариация этого понятия «time share». Кондоминиумы могут быть найдены как в гражданском праве, так и в юридических системах общего права.

2. Правила аренды кондоминиума.

Для ни о чем не подозревающего арендатора кондоминиум очень похож на квартирную единицу. Как только арендатор входит во внутрь,  лицо кондоминиума, окружающая среда совершенно не похожа на типичное жилое здание.  

В отличие от жилого здания комплекс кондоминиума имеет множество собственников, которые владеют отдельными площадями в частном порядке и общими площадями совместно. Решения об общих площадях принимаются ассоциацией домовладельцев (АДВ) или ее советом директоров. Большие комплексы обычно имеют управляющую компанию, которая  нанимается советом ассоциацией домовладельцев, чтобы вести бухгалтерию, поддерживать (заключать контракты) эксплуатацию и другие ежедневные дела.

Хотя арендаторы являются жителями комплекса кондоминиума, они не имеют права голоса в ассоциации домовладельцев или на собраниях совета директоров, потому что у них нет интересов собственности.

Единственное исключение, когда владелец дает арендатору доверенность, которая назначает арендатора представителем владельца (собственника) в ассоциации домовладельцев.

Этот тип соглашения редкий, потому что он предоставляет арендатору некоторые законные права собственника. Если арендатор собственник владельца, могут возникнуть недопонимания о праве голоса. Тем не менее, инцидент только поверхностный, так как семейные отношения преимущественно не учитываются (неуместны). Владелец сохраняет его или ее (свои) права, и родственник в данном случае аналогичен любому другому арендатору.

Арендатор может быть приглашен, а может быть не приглашен в ассоциацию домовладельцев. «Некоторые арендаторы посещают собрания совета директоров каждый месяц для наблюдения.  Обычно это арендаторы, которые хотят купить (кондоминиум или комплекс) в будущем, поэтому они хотят быть ознакомлены с деятельностью совета директоров», - говорит Стефан Бап, владелец Предприятий Кондоминиума, компания, управляющая кондоминиумами в Гринбелте, Мэрилэнде, выбранный президент Института Общественных Ассолциаций, некоммерческая организация в Александрии, Верджинии.

Некоторые ассоциации домовладельцев также разрешают арендаторам выступать (говорить) на этих собраниях (высказывать свою позицию, сторону), но даже тогда им не разрешается голосовать. «Если арендатор что-то говорит, это обычно принимается (во внимание). Собственники не игнорируют их комментарии», - говорит Бап.

Другое существенное отличие между квартирным зданием и комплексом кондоминиума заключается в том, что ассоциации кондоминиума заключают договора, условия, ограничения (CC&Rs), которые управляют всем: от официальных выборов в ассоциацию домовладельцев до распределения зон парковки. В отличие от правил квартирных сооружений, CC&Rs – документы, имеющие юридическую силу, которые применяются к арендаторам также, как и к владельцам жилья. «Арендаторы должны соблюдать  CC&Rs и все другие правила и нормы. Но владелец кондоминиума несет окончательную ответственность. Если собственники себя не защищают, арендатор может стать причиной проблем, и владелец прекращает получать уведомления от ассоциации о нарушении правил», - говорит Бап. Ассоциации домовладельцем могут накладывать и накладывают штрафы CC&Rs или другие правила не выполняются. И эти штрафы могут быть взяты даже, если арендатор ответственен за нарушение.

Хозяева кондоминиумов должны дать своим арендаторам копию CC&Rs. Арендаторы должны уделить время прочтению CC&Rs и попросить о разъяснении каждого правила, которое им не понятно. Договор об аренде кондоминиума должен содержать параграф, оговаривающий, что арендатору были предоставлены CC&Rs, что он согласен соблюдать их и будет нести финансовую ответственность по каждым штрафам, взимаемым с собственника в результате действий арендатора. «Владелец кондоминиума должен поместить в договор об аренде, что арендатор должен следовать CC&Rs, правилам и нормам, и что каждое нарушение будет разрешать собственнику принимать меры против арендатора», - говорит Бап.

Арендатор, который арендует единицу в комплексе кондоминиума, а не в традиционном жилом здании, часто несколько удивлены общественной жизнью. Общие площади «неправильного понимания» включают правила и нормы, обязанности ремонта и последствия от неуплаты собственниками ассоциации домовладельцев взносов.

В правилах и нормах ассоциаций могут быть найдены в договорах, условиях и ограничениях (CC&Rs), которые управляют всем: от выборов в офисы ассоциации домовладельцев до размещения зон парковки. К сожалению, неопытные собственники часто небрежно относятся к обеспечению своих арендаторов CC&Rs. «Арендатор въезжает, но собственник заранее не оповещает о таких вещах как разрешенное количество зон парковки, количество людей, которым разрешено иметь одно-две-трех-спальные кондоминиумы, и есть ли особые правила и нормы для шума, домашних животных и развлекательных мероприятий», - говорит Стефан Бап, владелец Предприятий Кондоминиума, компания, управляющая кондоминиумами в Гринбелте, Мэрилэнде, выбранный президент Института Общественных Ассолциаций, некоммерческая организация в Александрии, Верджинии.

Бап говорит, что парковка – один из самых важных вопросов. «Многие объединения имеют ограничения для парковки и правила, ограничивающие количество машин (которые могут быть припаркованы). Когда арендатор снимает жилье, он и не подозревает о существовании этих правил. Они доставляют неприятности и себе, и собственнику», - говорит он. «Парковка, число проживающих в домах людей и домашние животные обычно самая большая проблема».

Арендатор также пребывает в неведении о том, что делать, если кондоминиуму требуется ремонт. Сложность в определении, является ли частный собственник ассоциации домовладельцев ответственным за конкретный ремонт. Преимущественно, если проблема касается частной (индивидуальной) единицы, арендатор должен связаться с собственником (хозяином) для решения проблемы. В отличие от управления квартирой, управление компанией ассоциации редко оперирует ремонтам в пределах индивидуальных (частных) единиц. Если необходим ремонт на общих площадях (таких как вход, холл, зоны отдыха), арендатор всегда может связаться с ассоциацией домовладельцев или в управляющей компанией ассоциации домовладельцев. Если проблема индивидуальной (частной) единицы также влияет на общие площади (например, протекающая вода капает на подземную парковку), арендатору, вероятно, следует связаться с обоими: и с собственником, и с ассоциацией домовладельцев. В некоторых случаях ассоциация домовладельцев или компания по управлению проведут ремонт, а потом предоставят счет собственнику по его или ее индивидуальной доли издержек.

Возможно, большая часть беспокойства для арендатора возникает, когда собственник не платит сборы и отчисления ассоциации. Некоторые (несколько) арендаторы не представляют такой возможности и последствий. «Ассоциация может принять меры простив собственника, а арендатор может не иметь представления о том, что происходит. И в один день будут объявлены уведомления или исковые (судебные) документы (бумаги) будут приклеены с обратной стороны двери», - говорит Бап. «Некоторые ассоциации имеют полномочия начать судебный процесс, выносить решения и собирать (забирать) арендную плату, чтобы компенсировать неуплату взносов в кондоминиум. Арендатор обычно очень запутан (кому платить) и должен искать юридическую помощь.