Успех экономических преобразований в Украине в значительной степени зависит от успешного реформирования земельных отношений, и в первую очередь, от внедрения института частной собственности на землю, развития рынка земли, земельно-ипотечного кредитования, регистрации прав на землю и объекты недвижимости [1]. Возможность купли-продажи земли, долгосрочная аренда, необходимость платы за пользование земельными ресурсами потребовали знания стоимости земли, точная оценка которой способствует правильному принятию решений в области землепользования.

Денежная оценка земель является экономическим механизмом земельных отношений, приватизации земельных участков, земельно-ипотечного кредитования, налогообложения и формирования рынка земли. Поэтому ее актуальность увеличивается, а сферы применения расширяются. Однако наиболее актуальным в настоящее время является вопрос перехода от традиционных методов выполнения денежной оценки земель к принципиально новым, в которых наиболее полно и эффективно используются ГИС-технологии. По статистике 80% всех заказов по Украине базовым центрам ГИС составляет автоматизация денежной оценки территорий населенных пунктов.

Анализ использования ГИС-технологий в денежной оценке земель населенных пунктов позволяет сделать вывод о значительных преимуществах автоматизации этих работ и получении большого эффекта от их использования. Эти преимущества нашли свое отражение в сокращении (в 2-3 раза) сроков выполнения работ, повышении качества проектной документации, возможности практически неограниченного тиражирования результатов оценки, унификации проектных материалов [2].

Кроме этого, по подсчетам специалистов украинского базового центра ГИС [3] при применении ГИС на проектах по денежной оценке территории работа ускоряется в 3 раза, количество необходимых людей сокращается в 3-4 раза. Очевидно, что стоит такой проект дешевле (от 50 до 1000 у.е.) [1].

В целом можно сказать, что актуальность данной работы заключается в оптимизации сделанных раннее исследований по денежной оценке земель и в практической пользе внедрения разрабатываемого проекта в производство.

Целью данной работы является создание автоматизированной системы нормативной денежной оценки земель города Макеевки Донецкой области. Реализация данной цели достигается путем последовательного решения следующих задач:

1. Определение составных частей денежной оценки земель населенных пунктов:
   • определение норматива расходов на освоение и обустройство территории при наличии всех исходных данных по инженерно-коммунальной инфраструктуре;
   • определение коэффициента Км1, который учитывает административный статус населенного пункта в зависимости от места в системе производства и расселения, положения в пригородной зоне больших, крупных и очень крупных городов, расположения в зоне усиленного радиологического контроля, а также курортный статус населенного пункта;
   • расчет базовой стоимости земель населенного пункта с учетом норматива расходов на освоение и обустройство территории, значения коэффициента Км1, нормы капитализации и нормы прибыли;
   • осуществление земельно-оценочного районирования территории, оценки всех факторов, что влияют на значение индекса ценности территории и проведения экономико-планировочного зонирования и расчета зонального коэффициента Км2;
   • выбор локальных факторов денежной оценки и механизма расчета общего коэффициента Км3.
2. Осуществление автоматического взаимодействия семантической и графической частей.
3. Использование растрового и векторного изображения города Макеевки, с учетом реального масштаба.
4. Осуществление автоматического подсчета общей площади населенного пункта, оценочных районов.
5. Расчет денежной оценки отдельного земельного участка с использованием уже рассчитанных данных по базовой стоимости, коэффициентов Км2 и Км3, а также выбор и определение коэффициента функционального использования Кф.
6. Информационно-справочная система поиска оцененного земельного участка в базе данных через его кадастровый номер.
7. Автоматизированное формирование справки по денежной оценке земель в соответствии с формой, определенной Госкомземом Украины.
8. Формирование графических отчетов.
9. Корректировка нормативной стоимости в соответствии с индексом инфляции.

Особого внимания заслуживает анализ существующих автоматизированных систем нормативной денежной оценки земли, применяемых, как на Западе, так и в Украине. Отдельное место в этом аспекте занимает Россия – наш северный сосед, самое большое государство СНГ.

«В основе всего земля» – таков общий девиз индустрии операций с недвижимостью в США. Процедура определения цен на землю (оценка стоимости земли – land appraisal) в США разработана вплоть до деталей, широко применяется и достаточно понятно описана. Заем денег под залог земли рассматривается как один из самых надежных и безопасных путей получения инвестиций. Для большинства американцев стоимость собственности, которой они владеют, является самым крупным отдельным источником их благосостояния.

При определении стоимости земельного участка приходится рассматривать все факторы, которые могут влиять на стоимость земли. Поскольку таких факторов достаточно много и среди них есть комплексные факторы, то при определении стоимости земельного участка в настоящее время в США широко используются современные инструментальные средства и технологии.

К источникам и средствам получения необходимой информации, обработки и хранения собранных данных относятся растровые изображения, дающие представление о текущем виде участка; фотограмметрия, дающая точные данные измерений по аэрофотоснимкам; фотоинтерпретация для идентификации типов землепользования, растительности, почв и других связанных с землей характеристик; наземная съемка для точного определения границ участков; компьютеры для обработки полученных данных; компьютерные базы данных для хранения всей результирующей информации.

Географические информационные системы (ГИС) особенно полезны правительственным организациям для управления накопленной информацией при определении ставок налогов и в процессе зонирования территории [4].

В США непосредственно оценкой недвижимости в каждом штате занимается отдел недвижимости, который функционирует при бюро оценки местного органа самоуправления и отвечает за ежегодную переоценку всего недвижимого имущества соответствующего округа.

С 1977 года бюро оценки применяет автоматизированную систему оценки (САА), которая использует распространенные в США три основные методы оценки недвижимости: стоимостной, регрессионный и традиционный (отслеживание объектов недвижимости во времени).

После окончания процесса компьютеризованной оценки объектов недвижимого имущества экспертом осуществляется сравнение этих методов и выбор самой справедливой оценки.

Рассчитанная таким образом рыночная стоимость имущества становится базой для определения ставки налога на недвижимое имущество. На мой взгляд, такая автоматизированная система имеет недостаток из-за наличия человеческого фактора, поэтому процесс автоматизирован не полностью.

В Швеции географическая информационная система (GIS) используется при подготовке к налогообложению недвижимости для того, чтобы четко определять границы стоимостных зон, а также эффективнее собирать статистические данные и анализировать их. С помощью GIS можно присвоить стоимостным областям соответствующие номера, создавать стоимостные зоны, рассчитывать расстояние до воды (фактор удаленности от побережья), а также собирать статистику по объектам недвижимости и стоимости сделок купли-продажи недвижимости внутри той или иной стоимостной зоны. Карты стоимостных зон в электронной форме также можно создавать или загружать из Интернета. С их помощью можно анализировать местоположение, облагаемую стоимость и сумму сделки купли-продажи для небольших домов [5].

В настоящее время в Российской Федерации (РФ) лидером в сфере государственного земельного кадастра и оценки земель является Федеральный Кадастровый Центр «Земля» (ФКЦ «Земля»), который имеет свои структурные подразделения по всей территории РФ. Одним из таких подразделений является Южный региональный кадастровый центр «Земля» (ЮРКЦ «Земля»), который разработал систему кадастровой оценки земель поселений с применением технологии массовой оценки широкого спектра объектов недвижимости на основе компьютерной математической модели с применением геоинформационных систем и систем статистической обработки информации о рынке недвижимости.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений РФ и специальное программное обеспечение должны удовлетворять следующим требованиям:

1. Методика должна быть проста и понятна пользователям, а программное обеспечение должно являться неотъемлемой частью программного комплекса АС ГЗК.
2. Государственная кадастровая оценка земель должна основываться на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
3. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений должна осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
4. В процессе государственной кадастровой оценки земель должно проводиться оценочное зонирование территории. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
5. Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Автоматизированная система государственной кадастровой оценки земель поселений «Земля» (АС ГКОЗ «Земля») совместима с АС ГЗК, включает в себя три основных модуля:

1. Модуль статистической обработки, использующий методы математической статистики для создания оценочной модели зависимости стоимости объекта оценки от набора факторов.
2. Модуль кадастровой оценки, использующий возможности ГИС, имеющиеся в АС ГЗК, для построения оценочной карты населенного пункта, содержащей материалы ценового зонирования по результатом выполненной кадастровой оценки.
3. Расчетный модуль, осуществляющий расчет базовой величины кадастровой стоимости (БВКС) земли.

Данная автоматизированная система основана на статистическом анализе реальных сделок с объектами недвижимости с последующим математическим моделированием зависимости стоимости объекта от набора факторов, в том числе и фактор местоположения объекта недвижимости в системе городских координат. Результаты анализа сегментов рынка объектов недвижимости служат основой для получения кадастровой стоимости земли методом исключения, либо методом переноса. Итогом работы данной технологии является оценочная карта и оценочная модель, которые позволяют произвести оценку большего количества объектов с высокой точностью (не менее 85%) и в короткий срок.

Система АС ГКОЗ «Земля» позволяет автоматизировать следующие этапы кадастровой оценки земель поселений:

1. Подготовка базы данных по сделкам на рынке объектов недвижимости с необходимым перечнем факторов, внесение географических координат.
2. Расчет коэффициента местоположения.
3. Построение модели стоимости объектов недвижимости.
4. Оценка базовой величины кадастровой стоимости земли (БВКС) для поселения.
5. Оценка кадастровой стоимости по кварталам.
6. Определение кадастровой стоимости земли для различных видов функционального использования [6].

К основным преимуществам данной системы, на мой взгляд, можно отнести то, что она основана на применении строгих и однозначных методах математической статистики и моделирования и поэтому является наиболее объективной и универсальной. Также, виду того, что оценка стоимости земли производится на основании анализа сегментов рынка объектов недвижимости, кадастровая стоимость получается наиболее приближенной к рыночной.

Недостаток данной системы заключается в том, что она еще не доработана. На настоящее время только завершены работы по подготовке исходных данных и предварительным расчетам. Вопрос определения нормативной денежной оценки (в РФ кадастровой оценки) конкретного земельного участка еще остается открытым.

Среди серьезных российских проектов в области автоматизации нормативной денежной оценки земли можно выделить проект ТАСИС.

С декабря 2005 г. Европейский Союз по программе ТАСИС реализует в РФ пятый проект по оказанию содействия земельной реформе — «Реформирование земельных и имущественных отношений (II)». Его презентация состоялась в среду, 15 марта 2006 г., в представительстве Еврокомиссии в России.

Как сообщил руководитель проекта Рейнхольд Вессели, его реализация завершится в декабре 2007 г. Общий бюджет проекта составляет 3 млн евро. В консорциум, получивший контракт Евросоюза на реализацию проекта, входят: Swedesurvey в составе Кадастрового агентства Швеции; GTZ GmbH (Немецкое общество по техническому сотрудничеству ФРГ), Meixner Consulting Engineers (австрийская землеустроительная компания). Основной партнер проекта — Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), другими бенефициарами являются Минэкономразвития России, Минсельхоз России, Минрегионразвития России, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, Федеральная регистрационная служба. Проект реализуется в ряде пилотных регионов: в Кемеровской, Самарской и Тверской областях, а также в Калининградской, Ростовской и Московской областях и Санкт-Петербурге, Казани, Красноярске, Томске, Уфе и Иркутске.

По словам руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости М.В. Мишустина земля не введена в значительной степени в экономический оборот и не оказывает большого влияния на экономику страны. В связи с этим чрезвычайно важно создать кадастровую систему оценки земли [7].

Однако, как видно, и этот проект находится на стадии разработки, и говорить о его достоинствах и недостатках можно только после его завершения.

В настоящее время в Украине уровень применения ГИС-технологий в сфере оценки земли очень высокий. Это подтверждается достаточно большим количеством (несколько десятков) компьютерных программ разного уровня, которые заполняют вакуум, созданный необходимостью в самый короткий срок выполнить большой объем работ по денежной оценке земель. Большее количество этих систем направлено на выполнение денежной оценки земель населенных пунктов.

Одной из самых удачных компьютерных систем для выполнения денежной оценки земель населенных пунктов считается разработка Научно-производственного центра «Земельные Информационные Системы» (НПЦ ЗИС) под названием LPS 1.1 и LPS 1.2.

Программный комплекс рассчитан на массового пользователя (землеустроители, архитекторы, оценщики земель) и существует в двух версиях: с применением графического модуля – LPS 1.2 и без него – LPS 1.1.

Программа LPS 1.2 является более усовершенствованной и дополненной версией программы LPS 1.1.

К основным возможностям программного комплекса LPS 1.2 можно отнести:

1. Автоматизация объединения оценочных районов в экономико-планировочные зоны в графической части.
2. Автоматизация нанесения локальных факторов в графической части, с последующим отображением в графических отчетах.
3. Информационно-справочная система поиска, по различным критериям, населенного пункта в базе данных, которая содержит информацию о всех населенных пунктах Украины (статус, численность населения, код КОАТУУ, коэффициент Км1, учитывающий административный статус населенного пункта).
4. Улучшено формирование текстового отчета в соответствии с формой, определенной Госкомземом Украины (эталон денежной оценки земель населенных пунктов).
5. Функционирование справочной системы, которая содержит описание, назначение всех объектов управления и форм программы, ответы на вопросы о распространенных ошибках пользователей при работе и пути их решения.
6. Реализована защита от несанкционированной работы.
7. Возможность автоматизированного запуска ArcView из Access [8].

Вторая «серьезная» компьютерная система, созданная в Украине, позволяющая выполнять нормативную денежную оценку земельного участка, была разработана Институтом «Дипромисто» на основе использования ГИС-технологий ArcView 3.1 и базы данных земельного кадастра (картографическая информация создана с помощью ГИС МИСТО, семантическая – FoxPro для Windows).

В данной автоматизированной системе в случае отсутствия данных земельного кадастра реализована возможность оценки объектов произвольной полигональной темы.

В последнее время в институте «Дипромисто» геоинформационные технологии были использованы в разработке более 40 проектов комплексной экономической и денежной оценки земель населенных пунктов. Среди них следует отметить города Севастополь, Запорожье, Днепропетровск, Одесса, Николаев, Чернигов [2].

Задачи, которые решает компьютерная система оценки земли МИСТО, аналогичны задачам, решаемым программным комплексом LPS 1.2.

Нельзя оставить без внимания еще одну украинскую разработку – программно-методический комплекс «ТЕРЕН», который был разработан Государственным научно-исследовательским институтом автоматизированных систем в строительстве (ГНИИАСС). Цифровое картографическое обеспечение программно-методического комплекса «ТЕРЕН» проводит научно-исследовательский производственный институт «Геодезкартинформатика».

В программно-методический комплекс «ТЕРЕН» входят следующие модули:

1. «Терен-зонирование» – комплекс программ для проведения экономико-планировочного зонирования территории и массовой денежной оценки земель населенных пунктов;
2. «Терен-TIN» – программный процессор для моделирования рельефа местности;
3. «Терен-реестр» – информационно-аналитическая система создания и ведения земельного кадастра населенного пункта;
4. «Терен-ГИС» – подсистема денежной оценки земельных участков на основе пространственного анализа влияния локальных факторов и мониторинга денежной оценки территории населенного пункта.

Автоматизация процесса расчета влияния экологических загрязнений на оценочные районы в данном программном комплексе проводится оверлейным методом (метод перекрытия объектов). Этот метод является главным способом решения задач такого вида.

Автоматизация процесса объединения оценочных районов в экономико-планировочные зоны проводится методом буферизации – оценочные районы объединяются в буферные зоны, записываются в таблицу и изображаются на электронной карте.

Комплекс «ТЕРЕН» функционирует на ПЭВМ в среде Windows 95/98/NT и интегрируется с расширенными инструментальными ГИС MapInfo, ArcView. С применением этого программного комплекса реализованы геоинформационные продукты нормативной денежной оценки земель в городах Украины: Львов, Кременчуг, Полтава, Южное и т.д [9].

Общим преимуществом описанных выше программ является автоматизация процесса объединения оценочных районов в экономико-планировочные зоны, а также полная автоматизация всех этапов выполнения денежной оценки земель населенных пунктов.

Главным преимуществом реализации программного комплекса LPS 1.2, состоящего из семантической и графической частей, является абсолютная независимость функционирования этих компонент. Это проявляется в тех случаях, когда по тем или иным причинам работа с какой-то компонентой невозможна или недоступна.

К перечню нерешенных проблем и задач в области нормативной денежной оценки можно отнести следующее:

1. Несовершенство алгоритма определения зонального коэффициента Км2, при котором очень часто учитываются не все факторы, перечисленные в Методике денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. Проблема состоит в том, что выбор факторов для расчета на практике является субъективным. Только рыночные данные могут быть обоснованием выбора списка факторов, которые формируют стоимость земли. Однако нынешнее положение рынка городских земель в Украине не может предоставить необходимые данные в достаточном количестве [10].
2. Несовершенство механизма объединения оценочных районов в экономико-планировочные зоны. Важным недостатком данного подхода является использование удельных весов факторов при формировании зон. Недостаточный уровень развития земельного рынка ставит под сомнение определение весов факторов экспертным или другим способом. На кафедре геоинформатики и геодезии ДонНТУ доцентом Кривобоковым М.Г. был разработан подход к экономико-планировочному зонированию на основе применения теории нечетких множеств. В место использования комплексного индекса ценности территории было предложено учитывать близость значений индексов каждого из факторов. Однако предметом дальнейших исследований, не реализованных на данный момент, является учет однотипности функционального использования оценочных районов, а также смежность этих районов [11].

Исходными данными для выполнения данной научно-исследовательской работы являются: территория города Макеевки, поделенная на экономико-планировочные зоны и оценочные районы, пространственные данные и другие сведения о дорожно-транспортной сети, сети инженерных коммуникаций и центры обслуживания, а также карта агропроизводственных групп почв масштаба 1:20000.

Территория города Макеевки достаточно большая и внутренне неоднородна. Она характеризуется сложным взаимодействием природных и антропогенных ландшафтов, разницей в функционально-планировочных качествах, разным уровнем прибыльности от использования земель, что ведет к неоднородности проявления рентообразующих факторов. Это обуславливает необходимость ее земельно-оценочной структуризации – выделении оценочных районов – функционально однородных планировочных единиц, в границах которых в дальнейшем осуществляется сбор, обработка и расчет коэффициентов качества территории.

Оценочные районы города Макеевки выделяются в установленных границах населенных пунктов, разделяются магистралями общегородского и районного уровня, границей полосы отвода железной дороги, естественными рубежами (ручьи, овраги, лесонасаждения и др.), в отдельных случаях – границами производственных территорий.

После анализа существующей ситуации в городе на основе изучения картографического материала было выделено 336 оценочных районов. Каждому оценочному району соответствует совокупность нескольких факторов.

В г. Макеевке выделено несколько экономико-планировочных зон, в которые были объединены оценочные районы. При объединении оценочных районов в зоны учитывалось воздействие следующих факторов:

1. Смежность районов.
2. Преимущественно функционально однотипное использование.
3. Близость значений индекса (величины индексов отдельных оценочных районов не должны значительно отличаться между собой).

В результате проведения экономико-планировочного зонирования в границах г. Макеевки было выделено 52 экономико-планировочных зоны.

На первоначальном этапе, решение поставленных выше задач производилось при помощи программного комплекса ArcView и встроенного языка программирования Avenue. Результаты нормативной оценки были представлены в таблице:

Рисунок 1. – Результирующая таблица нормативной оценки земли

Однако такой подход реализации задачи оказался неудачным, поскольку посредством Avenue нельзя обрабатывать большие массивы данных, а полигоны реальных участков обычно представлены большим числом точек. Кроме того, возможности создания удобного интерфейса в Avenue также ограничены. Поэтому была попытка реализации данной работы в программном продукте Delphi с возможностью автоматизированного запуска Delphi из ArcView. Главная форма описанной выше разработки представлена на рисунке 2.

Рисунок 2. – Расчет нормативной денежной оценки земельного участка

Данная программа предусматривала попадание земельного участка в несколько оценочных районов с определением доли площади пересечения земельного участка с конкретным оценочным районом.

Однако реализация данной программы с использованием приложения ArcView – Delphi делает разрабатываемый проект зависимым от этого пакета. Это значит, что при покупке разрабатываемой программы заказчику необходимо купить и программный пакет Delphi, что приведет к значительному удорожанию продукта. Поэтому в дальнейшем решено автоматизировать нормативную денежную оценку земель города Макеевки в одной среде, то есть, используя программный продукт Delphi 5 с применением приложения MapObject, поскольку это приложение позволяет работать с шейп-файлами, используемыми в ArcView.

Полученная метрическая и семантическая информация представляется соответственно в виде шейп-файлов и таблиц в формате *.dbf для дальнейшей их обработки в Delphi. Графическое представление результатов экономико-планировочного зонирования территории города Макеевки выполняется с применением компонента Map инсталированного из MapObject.

В дальнейшем планируется автоматизация определения нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения, имеющихся на территории г.Макеевки, с последующим графическим представлением этих земель на карте агропроизводственных групп почв.

На анимированном изображении представлена схема территории города Макеевки, поделенная на административные районы.

Анимация – Схема административных районов города Макеевки

1. Ю.Ф.Дегтяренко, М.Г.Лихогруд, Ю.М.Манцевич, Ю.М.Палеха «Методичні основи грошової оцінки земель в Україні»: Наукове видання/ К.: Профі, 2002. – 256 с.
2. Палеха Ю.М., Свінарьов А.В. «Використання ГІС при грошовій оцінці земель населених пунктів (досвід інституту "Діпромісто")» Державний інститут проектування міст “Діпромісто”, м.Київ, 20 квітня 2006 рік   http://www.myland.org.ua/ukr/12/171/191/192/650/
3. Палеха Ю. Зозюк А. «Виртуальность в реальности»//Строительство и реконструкция, 10 марта 2000 год   http://www.proxima.com.ua/articles/articles.php?clause=349
4. Холодков В.В., Радионов Г.П., Рудов А.И., Кувшинников Г.А, Купецкая Т.А., «ГИС: реальный инструмент для управления городом»// Бюро Кадастра Таганрога http://dataplus.ru/ARCREV/Number_18/3_City.asp?theLink=2
5. Книга. Швеция: Рецепты выживания в благополучной стране. Оценка и налогообложение недвижимости, Стокгольм, 21-25 октября, 2002 http://www.rurik.se/index.php?r_id=38&id=168&lang=ru
6. Князев. Ю.М., Фомин Н.П. «Государственная кадастровая оценка земель поселений на основании рынка недвижимости. Опыт практической реализации» http://www.srcc.ru?id=115
7. «Реформирование земельных и имущественных отношений» http://www.gisa.ru/27736.htm
8. Программный комплекс LPS 1.1 http://www.chat.ru/~landsystems
9. Міжнародна науково-практична конференція "ГІС і муніципальне управління":"Геоінформаційне забезпечення грошової оцінкт земель населеного пункту" http://myland.org.ua/ukr/13/171/191/192/648/
10. Кривобоков М.Г. Вибір факторів вартості міських земель та їхніх питомих ваг для розрахунку зонального коефіцієнта // Землевпорядний вісник. – 2003. – №2. – С. 77-81.
11. Кривобоков М.Г. Застосування теорії нечітких множин при об’єднанні оцінних районів у економіко-планувальні зони // Наукові праці ДонНТУ: Серія гірничо-геологічна. – 2003 – вип.62 – С. 169-173.