Формирование и регистрация недвижимости в Швеции
Олле Миллгард,
Королевский Технический Институт, Стокгольм, Швеция
Введение
Первый этап перехода к рыночной экономике, касающийся проблем, связанных
с землей, может быть этапом передачи земли новым владельцам или собственникам в
соответствии с любого рода законом о земельной реформе: восстановлением прав
бывших владельцев, продажей новым владельцам и приватизацией других типов.
Результатом является система отдельных единиц собственности - здесь называемых
объектами недвижимости. Объекты недвижимости и права недвижимости
регистрируются в общественных реестрах. С этого момента (попадающего на разное
время в различных регионах) потребуется более постоянная общественная система
управления земельными ресурсами. Система должна будет предусмотреть формы и
процедуры для непрерывной эксплуатации и адаптации к изменению потребностей.
В первую очередь, нужно уделить внимание сделкам, затрагивающим всю
недвижимость (единицы недвижимости): покупке, продаже, аренде и залогу
недвижимости. Во-вторых, рынок земли и общественные интересы также будут
требовать гибкого подхода, в сфере раздела земли на объекты недвижимости.
Объекты недвижимости будут изменяться, чтобы удовлетворять новым требованиям.
Например, земельные участки будут разделяться, увеличиваться/уменьшаться
(перераспределяться земля между ними). В некоторых районах, возможно,
потребуется осуществить проекты объединения земель, например, когда
сельскохозяйственные угодья недостаточно хорошо соотвтствуют текущим
потребностям. Может потребоваться корректировка размеров объектов недвижимости,
когда осуществляется застройка или реконструкция городских районов. Эти проблемы
будут освещены в данной статье. Различие, которое здесь сделано между, передачей прав и другими сделками,
касающимися объектов недвижимости с одной стороны, и, с операциями, которые
изменяют существующий раздел земли на объекты недвижимости с другой стороны,
является очевидным в рамках шведськой правовой системы. Другие страны имеют иные
правовые системы, где соответствующее различие является менее очевидным и значительным.
В любом случае, темой статьи являются методы изменения существующего разделения
земли на объекты недвижимости. Шведское законодательство по процедурам и
мероприятиям для изменения формы недвижимости основывается, главным образом, на
одном конкретном законе - Законе о формировании недвижимости. Концепция
формирования недвижимости включает как создание новых, так и
преобразование существующих объектов недвижимости. Иногда это законодательство
именуется шведским "кадастровым законодательством". Это выражение отражает тот
факт, что в Швеции регистрация недвижимости (кадастровая регистрация) и
формирование недвижимости на законодательном уровне регулируется одним и тем же
законом - Законом о формировании недвижимости. Условия формирования
недвижимости до сих пор составляют большую часть содержания закона. Поскольку
типичной и наиболее частой операцией по формированию недвижимости является
изменение разделения земли на участки, термин "формирование недвижимости" будет
использоваться главным образом, для описания этой процедуры. Законодательство по
формированию недвижимости значительно различается в разных частях мира. Но
принципы, принятые в скандинавских странах, сходны с принципами, принятыми в
континентальной части Европы, например, в Германии. Однако существуют некоторые
различия между законодательной базой скандинавской группы государств и
континентальных стран, и даже между законодательством самих скандинавских
государств. Исторический опыт имеет большое значение в контексте
законодательства по земельным проблемам.
Формирование недвижимости как инструмент управления
земельным ресурсамиВ 1993 году Экономическая комиссия
ООН для Европы (ЭКЕ) предприняла инициативу по укреплению возможностей
управления земельными ресурсами, в основном для стран восточной и центральной
Европы, которые ранее имели экономику с централизованным планированием.
Результатом этой инициативы явилась публикация "Правил управления земельными
ресурсами" ЭКЕ со специальной ссылкой на страны с переходной экономикой. Правила
определяют "управление земельными ресурсами" как процесс, с помощью которого
можно осуществлять эффективное управление землей (недвижимостью) и информацией о
ней. В правилах термин "земля" используется для описания объектов, с которыми
должны быть связаны залоги и другие данные. "Недвижимое имущество" и
"недвижимость" являются альтернативными терминами. Одним из элементов системы
управления земельными ресурсами в стране являются эффективные методы
формирования недвижимости. Я уверен, что законодатели и правительства в странах с переходной
экономикой хорошо осознают потребность в постоянной системе управления
земельными ресурсами, включая законодательство по формированию недвижимости. Но
не всегда может быть очевидным, на каком этапе такого перехода должно
происходить введение законодательства и организация операций формирования
недвижимости. Хотя вскоре после реализации приватизации, реституции и других
подобных мероприятий в определенном районе, может начать расти земельный рынок,
по крайней мере, в некотором объеме и для некоторых видов недвижимости.
Следовательно, уже на раннем этапе может возникнуть необходимость изменений
различного рода связанных с распределением земли между единицами недвижимости.
Причем изменения эти должны соответствовать действующему
законодательству.
Роль законодательной базы Почему
необходимо законодательство по формированию недвижимости? Какова роль такого
законодательства? Отчасти этот предмет был освещен во введении.
Основной
причиной для создания законодательства по формированию недвижимости является
необходимость в любом обществе, особенно если оно базируется на рыночной
экономике, придерживаться закона и порядка в отношении земли и прав на
землю. Если бы земельные участки могли покупаться и продаваться без выполнения
обоснованных требований к измерениям, процедурам и документации, тогда операции
с землей, права собственности и кредит под недвижимость вскоре столкнулись бы с
проблемами, и в перспективе стали бы практически невыплонимыми. Некоторые
периоды шведской истории предлагают ясные свидетельства в этом отношении.
Исторический опыт говорит о том, что хорошо функционирующая система формирования
и регистрации объектов недвижимости является фундаментом для всех земельных
операций и для регистрации юридических прав на землю. Самое малое, что надо
сделать, чтобы создать обоснованные предпосылки для функционирования земельного
рынка, - это обеспечить соответствующие правила и требования, регулирующие
измерение, установку полевых знаков, документирование и регистрацию передачи
земельных участков, а также установление некоторых других правовых фактов и
отношений, касающихся недвижимости. Законодательство и организация для этих
целей в наши дни существуют, пожалуй, в большинстве стран всего мира с рыночной
экономикой. Второе назначение законодательства по формированию недвижимости и
причина для введения такого законодательства во многих странах в прошлом была
потребность в адекватных правовых средствах для мероприятий по укрупнению
земельных участков, для сельскохозяйственных целей в сельских районах или для
иных нужд в городах. Исторически, шведское законодательство по формированию
недвижимости базируется частично на законах о больших земельных реформах,
которые происходили в сельской Швеции в течение 18 и 19 веков, и частично, на
законодательстве о застройке земельных участков в городах первой половины этого
века. Сегодня законодательство по формированию недвижимости унифицировано для
сельских и городских районов. Закон содержит положения, подходящие для
укрупнения земель в сельских районах, а также для регулирования разделения на
объекты недвижимости в плотно застроенных районах. В некоторых странах,
например, Германии, созданы специальные законы по укрупнению земель,
планированию и строительству. В Швеции все эти явления рассматриваются в Законе
о формировании недвижимости. Третьей причиной использования законодательства о
формировании недвижимости, является контроль землепользования. Термин
"землепользование" применяется здесь в самом широком смысле. В Швеции, например,
законодательство по формированию недвижимости долгое время использовалось как
одно из средств для обеспечения или содействия проведению национальной
земельной политики. Задача реализации проектов укрупнения земель, упомянутая
как второе назначение законодательства, сама по себе является выражением той
идеи, что правила формирования недвижимости должны служить национальным
интересам рационального и продуктивного землепользования. Позднее в
законодательство были введены положения, нацеленные на сохранение результатов
проектов укрупнения земель. Настоящий Закон о формировании недвижимости содержит
положения, основанные на идее, что новые объекты недвижимости и изменения
существующих должны проектироваться в соответствии с текущим законодательством о
землепользовании.
Действующее шведское законодательство
Закон о
формировании недвижимости содержит положения об отделении, слиянии и
перераспределении земли между объектами недвижимости, а так же о решении в
судебном порядке вопросов, касающихся расположения границ и подобных проблем.
Перераспределение является очень гибким правовым инструментом. Оно может повлечь
за собой обмен землями между объектами недвижимости, передачу земли из одного
объекта недвижимости в другой без денежной компенсации, установление сервитутов
и создание совместных земельных участков для общих целей. Перераспределение
часто используется для мелких операций улучшения, а иногда для очень крупных
проектов укрупнения земель. Обычно, отделения недвижимости касаются только одной
или двух сторон без конфликта интересов. Но бывают случаи, например, при
перераспределениях земли, когда в процессе задействованы несколько сторон, и,
порой, с очень разными интересами. В этих случаях решения должны приниматься
даже в том случае, если не все стороны согласны. Хотя безусловно, согласие
всегда будет предпочтительнее, чем принудительные меры. Связанные с этим
операции выполняются местными органами фомирования и регистрации недвижимости,
которая является государственными или (в некоторых регионах) муниципальными.
Проблемы обычно решаются сервеером, в некоторых случаях сервеером и двумя
помощниками из местного населения. Когда необходимо, сервеер может получит
квалифицированную консультацию либо заказать експертизу, например в Дороджном
Управлении Швеции. Если в процесс формирования недвижимости вовлечены несколько
недвижимостей и существует противоречие интересов, процедура формирования
недвижимости включает встречи со всеми заинтересованными сторонами, где эти
интересы обсуждаются. Закон о формировании недвижимости базируется на идее, что
законодательство должно обеспечивать владельцев недвижимости быстрыми и
эффективными процедурами для всех видов изменений недвижимости, иногда
даже без согласия всех затрагиваемых сторон. Одно из положений закона требует,
чтобы каждый новый объект недвижимости был подходящим для его назначения с точки
зрения его размеров, планировки и т.д. Таким образом обеспечиваются общественные
интересы, исходя из предпосылок рынка, актуальными территориальными планами и
другими ограничениями на землепользование. Местные органы фомирования и регистрации
недвижимости, независимы от всех частных интересов и должны истолковывать и
применять закон независимо во всех вопросах. В этом отношении их функция
аналогична функции судьи. Но в то же время органы формирования недвижимости,
являясь самофинансирующей организацией лишь с небольшими государственными
дотациями, должны определенным образом оказывать услуги населению с
тем, что бы спрос
на них сохранялся. При этом они должны рассматривать дела с полным соблюдением
общественных интересов, определенных Законом о формировании недвижимости,
например, в отношении территориального планирование в районе. Интересной
особенностью шведского земельного права является закон о совместных объектах
недвижимости, которая связана с Законом о формировании недвижимости. На
основе этого закона Местные органы фомирования и регистрации могут помочь
владельцам недвижимости создать ассоциацию по управлению и уходу за
совместными дорогами и другими сооружениями (такими, как гаражи,
автостоянки и игровые площадки). По заявлению одного или более владельцев
недвижимости могут приниматься правовые решения, действительные независимо от
передачи прав собственности на земельный участок, который имеет долю в такой
совместной недвижимости, и должен участвовать в затратах на его поддержание в
должном состоянии и совместном управлении. Существуют также правила по
строительным работам и по повседневному управлению сооружениями. Такая
ассоциация может также создаваться для совместного управления правами
рыболовства и охоты, касающимися объектов недвижимости в определенном районе.
Операции местных органов фомирования и регистрации, включая все накладные
расходы, финансируются клиетнами, то есть, заявителями и другими
заинтересованными владельцами недвижимости. Обычные налогоплательщики не обязаны
субсидировать деятельность по формированию недвижимости.
Формирование недвижимости в городской и сельской местности
Шведское
законодательство по формированию разрабатывалось по двум различным направлениям:
одно для городов и другое для сельских районов. В прошлом города и сельская
местность имели разные потребности и правила, и практиковали различные процедуры
во многих отношениях. Но в последнее время расхождения между разными типами
населенных пунктов сократились во многих отношениях. Кроме того, развитие
подтолкнуло к частым переменам в территориальном распределении, прежде всего
между городскими и сельскими территориями вследствие непрерывной урбанизации. По
этим причинам оказалось ненужным и непрактичным сохранять различное
законодательство для разных типов территорий, и на сегодняшний день, Закон о
формировании недвижимости, а также другое земельное законодательство, теперь
унифицировано для всей страны. Ход развития, описанный выше, не является
уникальным для Швеции. Аналогичная тенденция отмечается и в других странах.
Организация Поскольку законодательство по формированию
недвижимости очень разное в разных странах, значительно различается также
организационная структура. Наиболее распространенной формой организации, в
мировой перспективе, является, вероятно, такая, которая базируется на
частнопрактикующих землерах, контролируемых и лицензируемых определенным
государственным или профессиональным органом. Это решение особенно подходит для
стран, где законодательство по формированию недвижимости в основном
ограничивается контролем измерения и документации в случае передач земли. Но
даже в странах с более развитым законодательством по формированию недвижимости
кадастровые операции могут производиться во многих случаях частнопрактикующими
землемерами. В некоторых странах, например, в Дании, существуют смешанные
системы с частично правительственно, частичномуниципальной и частично частной
организацией деятельности по формированию недвижимости. В других странах,
например, в Финляндии и Норвегии, операции по формированию недвижимости
выполняются государственными или муниципальными властями или чиновниками. В
Швеции - как упоминалось выше - эти проблемы решаются властями, которые в
большинстве случаев правительственные, а в остальных случаях муниципальные.
Шведский выбор решения частично является результатом традиции поручать
кадастровым властям широкие обязанности и права, когда это касается принятия
решений с иногда далеко идущими правовыми последствиями.
Определение новых границ недвижимости
Определение
новых границ недвижимости, демаркация границ недвижимости постоянными межевыми
знаками и отображение их на карте являются важными компонентами работ по
формированию недвижимости. Границы недвижимости важны не только для их
владельцев, но также для кредиторов, для которых недвижимость является гарантом
возвращения кредита, и приемлемый общий стандарт в этой сфере необходим для
рынка недвижимости в целом. Но измерение, составление карт и демаркация занимают
много времени и требуют ресурсов. Поэтому важно стремиться к обоснованному
балансу между точностью и упрощением; между высоким стандартом и хорошим и
быстрым выполнением; возможно, между измерением в натуре и на картографических
метериалах. Точность должна быть в обоснованном соотношении со стоимостью земли
и тенденцией развития цен на рынке недвижимости. Выбор стандарта, когда речь
идет о межевых знаках, частично зависит от того, какой правовой эффект должны
иметь знаки по сравнению с картами и другими документами согласно земельному
законодательству конкретной страны. В Швеции межевые знаки имеют предпочтение
над картами и координатами.
Заключение Создание хорошо функционирующей системы
регистрации недвижимости, включая программы формирования недвижимости,
предоставления закладных и принудительного осуществления гарантированных
интересов, является нелегкой задачей. В сфере же формирования недвижимости
ключевым моментом является пригодность вновь созданной либо измененной
недвижимости ее предназначению, что включает в себя в первую очередь ее размеры
и форму. Не менее важным является вопрос экономически оптимального использования
создаваемой (изменяемой) недвижимости. Именно исходя из этих факторов с учетом
данных территориального планирования и Закона о формировании недвижимости
принимается решение выполнять такую процедуру или отказать
заявителю.