Ввести податок на нерухомість одним махом поки що не вдалося жодній країні в світі. Нинішній вітчизняний ринок нерухомості далекий від існуючих в розвинених країнах, де існує розвинена інфраструктура, яка обслуговує всіх його учасників. Більшість наших обўєктів господарювання не можуть легально продати свою власність. Земля під приватизованими обўєктами не налехить на правах власності субўєктам господарювання, які володіють цим майном. А без ринку не може бути і реальної вартості обўєкта оподаткування, і будь-які керівні методики оцінки не зможуть адекватно і точно відобразити вартість нерухомості. Приклад цьому, вартість будівель та споруд, які реєструють наші бюро технічної інвентаризації. Мало ймовірно, що в сьогоднішній ситуації можна буде швидко та ефективно, а головне- більш-менш справедливо, провести ринкову оцінку всієї нерухомості України з метою її оподаткування.

Передбачається, що бюджет 2001року буде формуватися на новій податковій основі. З урахуванням того, що населення в нас все ж є основним платником податків, є офіційна інформація на кожного громадянина України. Автори нового податкового кодексу передбачають ввести спеціальний податок на нерухомість, тобто житло, з фізичних осіб. При цьому ж, звичайно, всі- як прихильники так і противники- побоюються соціальних наслідків і покищо не можуть точно сказати, хто повинен платити повністю, а хто буде пільговиком. Хоча виходити лише із метражу, який припадає на мешканця, і не враховувати інших особливостей нерухомості, а такох умов проживання громадян- нонсенс. До того ж треба приймати реалії життя- майже третина населення України не взмозі навіть оплачувати квартплату.

Що стосується використання методів анологового підходу для оцінки ринкової вартості нерухомості, яка передбачена в проекті нового податкового кодексу, то його теж буде важко застосовувати у звўязку із відсутністю даних продажів тих чи інших типів нерухомості. Оцінку ж земельних ділянок передбачаєтся здійснюваи за методикою, прийнятою Урядом ще кілька років тому; для споруд Уряд розробить нову методику оцінки.

Податок на нерухомість потрібен для стимулювання розвитку нового будівництва, ремонту аварійних будівель і споруд, зносу не використовуваної нерухомості, економічного розвитку країни.

Наша країна повільно, проте впевнено входить в міжнародний ринок нерухомості. Про це свідчить уже існуючий інтерес закордонних підприємців до купівлі квартир, офісів та інших обўєктів у великих містах. Тому наша податкова система повинна відповідати світовим стандартам. Разом із тим досвід показує, що просто скопіювати хорошу систему оподаткування нерухомості неможливо- в силу місцевих особливостей і традицій.

Податок на нерухомість успішно застосовується в багатьох країна світу. Найбільш яскравим прикладом може бути Канада, де надходження від оподаткування нерухомості в окремих провінціях складають близько 40% прибудкової частини бюджету. Під обўєктом оподаткування,як правило, розуміється в сукупності земля та розміщені на ній будівлі і споруди, в тому числі- незавершене будівництво. Оскільки окремо земля рідко є предметом продажу, проте у вартості будь-якого обўєкта (будинку, квартири, магазину, ресторану, складу) у значній мірі враховується місце розташування, то система оподаткування автоматично враховує такий показник, як вартість землі.

Другою важливою складовою податку на нерухомість є ринкова вартість самого обўєкта, застосування якої більш справедливе на ринку нерухомості, ніж часто сьогодні використовувана балансова вартість. Ще одна особливість податку на нерухомість- те, що, як правило, ставка податку єдина для всіх видів нерухомості, проте частка у вартості обўєкта, яка підлягає оподаткуванню, дуже відрізняється в залежності від способу використання даного обўєкта нерухомості. Тобто оподатковувана база значно змінюється від того, наприклад, чи належить оўєкт нерухомості до житла, обўєктам соціально-культурного призначення, промисловим чи комерційним організаціям.

Розвинуті країни створили таку систему оподаткування нерухомості, при якій її власникам просто невигідно ухилятись від сплати податків. Ставки податків, як правило, не дуже високі. Зрозуміло, що для цих цілей створені сучасні інформаційні системи обліку бази оподаткування нерухомості, яка грутується на її оцінці та реєстрації.

В багатьох країнах податок на нерухомість вводився з одночасною відміною існуючих майнових платежів (податок на майно фізичних осіб, податок на майно підприємств, плата за землю). Податок на нерухомість повинен забезпечувати достатній і стійкий рівень надходження у місцеві бюджети, оскільки саме нерухоме майно є найбільш стабільним обўєктом оподаткування порівняно з іншими видами активів чи прибутків. Саме оцінка нерухомості для оподаткування за її ринковою вартістю веде до більших податків на більш дорогі будівлі і землю, що стимулює їх більш раціональне використання, примушуючи тих власників, які використовують нерухомість неефективно, передавати її в руки тих, хто зможе її використовувати з найбільшою вигодою.

Вилучення великої суми податку за більшу ціну і більш вигідно розташовану нерухомість визначає розмір оподаткування більш справедливим чином, аніж інші види платежів. Світовий досвід також виробив основні принципи, які дозволяють організовувати оподаткування найбільш раціональним чином. Ці принципи так чи інакше знайшли відображення в законодавстві більшості країн. До них можна відвести, зокрема, наступне:

- об'єктом оподаткування, як правило, виступають земля, будівлі та споруди, оскільки їх на відміну від рухомого майна відносно легко виявити та ідентифікувати;

- в якості основи для обчислення бази податку частіше за все виступає ринкова вартість обўєктів, які оподатковуються, що стимулює їх найбільш раціональне економічне використання;

- при визначені вартості нерухомого майна звичайно використовується не індивідуальна оцінка кожного окремого обўєкта, а масова оцінка на основі застосування стандартних процедур розрахунку вартості обўєкта з метою оподаткування. Це дозволяє оцінити велику кількість обўєктів при відносно невиликих витратах. Сьогодні при проведенні масової оцінки широко застосовуються компўютери;

- пільги надаються або соціально незахищеним платникам податку, або за типами нерухомості, які забезпечують здійснення суспільно корисних видів діяльності, або по обўєктам, які перебувають в державній (муніцепальній) власності. Перевага звичайно віддається пільгуванню обўєктів (типів нерухомості), а не платникам податків.

Методика визначення вартості грунтується або на порівнянні продаж, тобто вивченні цін ринкових угод (Австралія, Данія, Швеція, а також Індонезія та Японія- для земельних ділянок), або на капіталізації прибутку від потенціального використання нерухомості (Швейцарія, Данія, Швеція), або на затратному методі- розрахунку витрат, які були б необхідні для востановлення даного обўєкту нерухомості(Індонезія, Японія, Південна Корея), поєднання всіх трьох перерахованих методів використовують в США, Канаді, Нідерландах.

Схеми надання пільг також можуть різниться по країнах. Наприклад, в Данії, Південній Кореї, Чилі, Швеції, Японії пільги, які надаються, належать лише до обўєктів нерухомості, але не платникам податків. В інших країнах є поєднання одного та іншого, хоча в основному все одно пільги поширюються на обўєкти. До пільговиків належать пенсіонери та інваліди, окрім цього, в деяких країнах при наданні пільг враховується рівень прибутків платників податків. До видів нерухомості, які повністю або частково звільняються від сплати податків, в більшості країн належать обўєкти культури, освіти, призначення для суспільних потреб, державного управління, релігійних установ. Звільнення від оплати податків може надаватися і на фіксований термін із метою стимулювання певних видів діяльності. Так в Чилі, Швеції, Японії та двох штатах США пільги по новобудовах надаються протягом кількох років, а в Нідерландах- на період будівництва споруди.

Що ж стосується ставок податку, то тут все залежить від конкретної законодавчої та економічної практики в тій чи іншій країні. В залежності від встановленого юридичного способу визначення ставки податку, розрізняють фіксовані та перемінні (бюджетні) ставки. При цьому не можна зарані визначити розмір податкових надходжень, оскільки величина оподатковуваної бази із року в рік змінюється. Такий порядок встановлення вставок прийнятий у Великобританії, Індонезії, Чилі, Швейцарії, Південній Кореї, Японії. В інших країнах (Австралії, Канаді, Нідерландах, США, Франції, Швейцарії) місцева влада планує ставку податку на нерухомість, виходячи із передбачуваних бюджетних витрат та величини існуючої оподатковуваної бази. Ставка податку, таким чином, є перемінною величиною. При цьому в одних випадках, як, наприклад, в Швейцарії та Нідерландах, місцева влада наділена найбільш широкими повноваженнями у виборі розміру ставок. В більшості ж інших випадків діють загальнодержавні і регіональні нормативні акти, які обмежують мінімальну чи максимальну величину вставки. Конкретний розмір ставки може змінюватися за країнамивід часток відсотка до 7-10% при коефіцієнтах оподаткування 20-100%. Логічно: якщо податок на нерухомість історично вводився одночасно із відміною інших майнових податків, то ефективна ставка нового податку вибиралася з урахуванням необхідної компенсації відмінених видів платежів.

За своїм характером податок на нерухомість повинен бути місцевим податком, а головне таким, який буде сприяти більш раціональному використанню майна та економічному розвитку регіонів країни.