Кадастровые работы в городах

Источник: Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах. — Сиб. предприятие РАН, Новосибирск: Наука 1998.— 281 с.

[ Назад ]

Классификация и назначение земельно-кадастровых систем

Земельно-кадастровые работы, содержание которых изложено ранее, ориентированы на получение достоверных сведений о земельной собственности и обеспечивают создание кадастра на данный момент времени. Однако к земельно-кадастровым работам относятся и такие, которые обеспечивают использование полученных достоверных сведений для защиты прав собственности, налогообложения, учета и контроля, удовлетворения потребительского спроса на кадастровую информацию в течение времени. Такие работы ориентируются на ведение кадастра и включают хранение, обновление и выдачу кадастровой информации.

По содержанию земельно-кадастровые работы, ориентированные на ведение кадастра, отличаются от работ по его созданию. К особенностям выполнения таких работ следует отнести: обеспечение надежного хранения сведений о земельной собственности в течение длительного времени, их защиты от несанкционированного доступа, свободного режима выдачи кадастровой информации и т.д., что определяет организационную, техническую и технологическую их специфику. Например, одной из особенностей организации работ по ведению кадастра является создание специальных подразделений в городах и районах (комитетов по земельным ресурсам и землеустройству), входящих в структуру государственных органов исполнительной власти Российской Федерации.

Вполне очевидно, что земельно-кадастровые работы, ориентированные на создание кадастра и его ведение, могут обеспечить достижение основных целей кадастра только в их комплексе. Поэтому для их выполнения создаются специальные организационно-технологические системы, которые обеспечивают создание и ведение кадастра в едином производственном цикле. Как правило — это земельно-кадастровые системы.

Земельно-кадастровая система — это совокупность трудовых и материальных ресурсов, технических средств, технологий, включенных в единый производственный процесс, обеспечивающий информационное описание объектов земельной собственности, хранение, обновление и выдачу кадастровой информации.

В связи с тем, что состав трудовых, материальных, технических средств и действий, обеспечивающих информационное описание земельной собственности, хранение и выдачу кадастровой информации, зависит от основных целей кадастра, то все кадастровые системы могут быть разделены на несколько типов.

Как известно, создание и ведение кадастра преследует две основные цели: первая — организация правильного налогообложения собственности и недвижимости, в том числе земельных участков, и вторая — обеспечение гарантий прав собственника недвижимости при осуществлении различных сделок и защита этих прав. Обе цели могут быть достигнуты совместно и независимо друг от друга. Так, первая — путем создания фискального кадастра, содержащего только точные сведения об объектах и субъектах земельной и недвижимой собственности, вторая — путем создания правового кадастра, в котором отражаются сведения о регистрации прав собственности и о составе объектов недвижимой собственности (о земельных участках, постройках и т.д.). В то же время существует фискально-правовой кадастр, в котором отражаются точные сведения как об объектах и субъектах земельной (недвижимой) собственности, так и о правах собственности и который обеспечивает достижение обеих целей. В зависимости от поставленных целей создания кадастра кадастровые системы подразделяются на фискальные, правовые и фискально-правовые.

Разделение кадастровых систем по виду кадастра и поставленным целям образует целую систему их классификации: земельно-кадастровые системы фискального типа, земельно-кадастровые системы правового типа, земельно-кадастровые системы фискально-правового типа, системы городского кадастра фискального, правового, фискально-правового типов и т.д.., в которой важную роль играет вид объекта кадастра или вид предметной собственности. Особый интерес в этой связи вызывают земельная и недвижимая собственность.

В отношении понятий земельная собственность и недвижимая собственность некоторые моменты их толкования затрагивались ранее в связи с определениями понятия объект кадастр. Однако при изложении материала об объектах кадастра практически не нашли отражение вопросы о том, что может и должно относиться к недвижимой собственности, какой из объектов играет приоритетную роль в определении относительной их подвижности, что может быть выбрано в качестве критерия неподвижности объектов, так как объектам собственности свойственны два типа передвижения: физическое (в пространстве) и правовое (права собственности). Ответы на поставленные вопросы имеют принципиальное значение и до настоящего времени окончательно не решены, в связи с чем любые предложения могут отражать только авторскую точку зрения.

По определению (21), недвижимость — это земельные участки и все, что прочно связано с ними, и независимо от того, один или совокупность объектов составляет недвижимость, для недвижимой собственности может быть только одно понятие, — когда объекты недвижимости находятся в собственности одного собственника. Однако в контексте данного определения отнесение к недвижимой собственности одного земельного участка, вызывает определенные возражения, потому что существует понятие земельная собственность, которое более точно определяет объект собственности. Вызывает сомнение и отнесение к недвижимой собственности отдельных построек и других объектов, расположенных в границах одного земельного участка, в тех случаях, когда каждый из них становится объектом различных прав собственности или принадлежит разным собственникам. Однако то, что вызывает возражения в понятии недвижимая собственность, становится совершенно определенным в понятии земельная собственность.

Понятие земельная собственность непосредственно связано с одним из уникальных объектов природы, вне которой все другие материальные объекты существовать не могут. Все объекты имеют единый земной фундамент, с которым прочно связаны физически. Поэтому представление, например, жилого дома в качестве недвижимого объекта без земли равносильно тому, что из конструкции здания исключили фундамент. Как земля является фундаментом для размещения и создания всех материальных объектов, так и право собственности на земельные участки — основа прав собственности на другие объекты, прочно связанные с земельным участком. Поэтому вполне очевиден ответ и на вопрос об ограничении объекта земельной собственности, так как на основании ранее сказанного о земельном фундаменте материальных объектов отнесение к ней таких объектов, как, например, ванная или труба и частей объектов — стен, дверей, окон и пр. — полностью исключается.

Сопоставление понятий земельной и недвижимой собственности показывает, что по смыслу понятие недвижимость ближе к понятию объект земельной собственности. Это уточнение важно для информационного описания объекта собственности, так как в нем находят отражение именно свойства объектов, и от того, какие свойства присущи объектам и сколько их в объекте собственности, зависит содержание информационного описания. Для классификации кадастровых систем данное уточнение также имеет существенное значение, поскольку в зависимости от того, что является объектом собственности, количество отражаемых в кадастре сведений будет различным. В этом смысле особый интерес вызывают свойства земли, являющейся объектом собственности. Земля среди объектов природы и объектов инфраструктуры занимает особое место, так как обладает свойствами пространственного базиса и свойствами материального ресурса.

Свойства пространственного базиса присущи земле потому, что все материальные объекты размещены в границах земельного пространства и их положение в этом пространстве может быть определено только на земле. Только объекты, которые прочно связаны с землей, характеризуются местоположением, могут быть обозначены в натуре, представлены в их площади, размерах, форме.

Свойства земли как ресурса закладываются природой или образуются в результате хозяйственной деятельности человека, поэтому разные участки земли различаются по качеству, в котором находят отражение эти ресурсные свойства. Ресурсные свойства определяют разный экономический потенциал земельных участков и потому чрезвычайно значимы для общества, государства и граждан. Ресурсные свойства земли как раз и используются в хозяйственной деятельности.

Возможность использовать ресурсы земли в хозяйственной деятельности всегда привлекает общество, граждан и государство к земельной собственности, поэтому для информационного ее описания требуется идентичная, достоверная и полная кадастровая информация, в которой отражены сведения о ресурсных и пространственных свойствах земельных участков и объектов недвижимости, правах граждан и юридических лиц на пользование ими, а также о режиме использования земель. Как правило, такая информация, представленная в виде планово-картографических материалов и документов, находит отражение в земельном кадастре.

К сведениям, включаемым в информационное описание земельной собственности в городах, относятся: местоположение земельных участков и других расположенных на них объектов недвижимости, состав объектов, их назначение, площадь и т.д., которые характеризуют физическое состояние земельной собственности как единого целого. Однако данных о физическом состоянии объектов земельной собственности недостаточно для ее полного информационного описания, так как без сведений о правах собственности и собственника объекта земельную собственность сформировать невозможно. Поэтому в информационном описании земельной собственности сведения о собственнике, правах собственности, правоудостоверяющих документах, основаниях возникновения прав собственности находят полное отражение. Состав таких сведений характеризует правовое состояние земельной собственности, которое может меняться в случае изменения формы собственности или замены собственника. Следователь, полное и целостное информационное описание земельной собственности возможно только на основе сведений о ресурсных и пространственных свойствах всех объектов, расположенных в границах земельного участка, а также сведений о правах собственности и собственника, данных о регистрации этих прав в правоустанавливающем документе, режиме использования земель.

Полное и целостное информационное описание земельной собственности — главное условие создания земельного кадастра, соблюдение которого особенно важно в городах (характеризующихся многообразием целевого использования земель, большой плотностью земельных участков незначительных размеров и большим их количеством, развитой транспортной и социально-коммунальной инфраструктурой, сложной градостроительной ситуацией, различиями в стоимости земельных участков в зависимости от местоположения и т.д.), так как без полного и достоверного информационного описания земельной собственности невозможно обеспечить ее точное разделение, защиту прав собственности, стабильность функционирования рынков недвижимости, решение земельных споров, организовать правильное налогообложение, рынок, ипотеку и т.д.

Поскольку полное информационное описание земельной собственности обеспечивает решение фискальной задачи и правовой ее защиты, то его создание осуществляется земельно-кадастровыми системами фискально-правового типа. Такие системы обеспечивают совместное проведение работ по регистрации физического состояния земельных участков и их объектов (состав земельной собственности) и регистрации прав собственности.

При раздельном выполнении работ информационное описание земельной собственности осуществляется двумя типами кадастровых систем: фискального и правового типов. В связи с тем, что в некоторых странах до настоящего времени продолжают существовать несколько типов кадастровых систем, остановимся на каждом из них подробнее.

[ Назад ]