Дорош Й. Формування та облік обмежень у використанні земельних ділянок // Землевпорядний вісник. - 2006. - № 2. – с. 61 - 63.

     Власність на землю, що гарантується Конституцією України, дає право не лише вільно володіти, користуватися та розпоряджатися землею. Власність не повинна використовуватися на шкоду людям й суспільству [1].
     Земельним кодексом України визначено, що використання власності на землю не може завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі [2].
     Важливою складовою земельної реформи, що відбувається у нашій країні, має бути, нарівні з формуванням відносин власності, також створення дієвої сис-теми встановлення і обліку обмежень у використанні земель та ефективного контролю за їх дотриманням.
     Не викликає сумніву і те, що формування та облік обмежень у використанні земельних ділянок мають здійснюватись у складі державного земельного кадастру як єдиної державної системи земельно-кадастрових робіт, що встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну і якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.
     І хоч в останні роки у науковій спільноті інтенсифікувалася дискусія щодо ролі державного земельного кадастру в процесі управління земельними ресурсами, на нашу думку, він, все ж таки, концептуально має віддзеркалювати факт початку переорієнтації науково-технічного прогресу в землекористуванні з технократичного напряму на шлях безконфліктної та гармонійної взаємодії людини з природним середовищем. Таким чином, аналізуючи проблему запровадження сталого землекористування, потрібно розглядати землю у процесі управління насамперед як природ-ну субстанцію, і лише після цього — як об'єкт майнових правовідносин. Метою цієї публікації є висвітлення базових засад формування та обліку обмежень у використанні земельних ділянок, а також підходів до їх класифікації. Земельним кодексом України визначено, що на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором. Крім того, перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження) [2].
     При цьому потрібно звернути увагу на певну недосконалість використовуваного у законодавстві термінологічного апарату, що пов'язується із застосуванням дефініцій., «обмеження» та «обтяження». Окремі дослідники та практики вважають ці терміни рівнозначними, деякі навпаки — виділяють відмінність їхнього змісту. Щоб вирішити цю термінологічну невизначеність, на нашу думку, доцільно звернутися до «Великого тлумачного словника сучасної української мови», яким, серед іншого, визначено, що «обмеження» — це правило, настанова, що обмежує чиї-небудь права, дії і т. ін. У той же час, слово «обтяження» розглядається як похідне від «обтяжувати» й інтерпретується, серед іншого, таким чином: «використовувати що-небудь як матеріальну базу у фінансових операціях; закладати» [3]. Отже, термін «обтяження» слід застосовувати виключно щодо застави речових прав на земельну ділянку, а в усіх інших випадках має використовуватися термін «обмеження».
     Право на земельну ділянку, згідно зі ст. 111 Земельного кодексу України [2], може бути обмежено законом або договором шляхом встановлення:
     1) заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку;
     2) заборони на передачу в оренду (суборенду);
     3) права на переважну купівлю у разі її продажу;
     4) умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;
     5) умови розпочати й завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
     6) заборони на провадження окремих видів діяльності;
     7) заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна;
     8) умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;
     9) умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;
     10) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку;
     11) інших зобов'язань, обмежень або умов.
     Таким чином, визначені законодавством обмеження у використанні земель можна досить чітко розділити на ті, які пов'язані з розпорядженням земельною ділянкою як нерухомим майном, і ті, що визначають особливий режим користування земельною ділянкою або її частиною як цінним природним об'єктом чи місцем розташування споруд, котрі потребують спеціального поводження. Прикладом обмежень, пов'язаних із розпорядженням земельною ділянкою, є заборона на її продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку або заборона на передачу ЇЇ в оренду (суборенду). Обмеження у користуванні ділянкою можуть визначатися природоохоронними нормами, наприклад, заборона на використання стійких та сильнодіючих пестицидів у водоохоронній зоні водного об'єкта.
     Добряк Д.С. та Бабміндра Д.І. класифікують 18 видів режимо-утворюючих об'єктів [4]: 1) особливо охоронні природні території; 2) об'єкти історичної та культурної спадщини; 3) особливо цінні землі сільськогосподарського призначення; 4) землі, які підлягають консервації; 5) резервні території; 6) водні об'єкти; 7) гідрометеорологічні станції; 8) промислові підприємства; 9) сільськогосподарські виробництва та об'єкти; 10) комунально-складські об'єкти; 11) транспортні комунікації і споруди; 12)лінії зв'язку, радіотехнічні об'єкти; 13) водогінні мережі й споруди; 14) каналізаційні мережі й споруди; 15) теплові мережі й споруди; 16) електричні мережі й споруди; 17) магістральні трубопроводи; 18) геодезичні пункти.
     Але можна виділити й такі обмеження, що одночасно лімітують як право розпорядження земельною ділянкою, так і режим користування нею. Зокрема, суттєво обмежується режим господарської діяльності на землях під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, але, крім цього, зазначені землі не можуть передаватися у приватну власність тощо. Земельно-кадастровий облік обмежень у використанні земель має забезпечувати необхідний та достатній рівень інформаційного забезпечення для нормування антропогенного навантаження на земельні ресурси та навколишнє середовище, містити геопросторові дані, за допомогою яких можна визначити в натурі (на місцевості) відповідний режим використання земельної ділянки або її частини.
     У згаданому контексті слід виділити такі функції земельного кадастру:
     1) правову — забезпечити реєстрацію правового статусу обмежень у використанні земельних ділянок (джерело обмеження, право, що обмежується, дані про угоди, про форму права на ділянку та її власника тощо);
     2) еколого-господарську — забезпечити відомості про екологічну та економічну цінність земель, їх придатність для того чи іншого використання, а також припустимі види господарської діяльності;
     3) регулюючу — інформаційно забезпечити формування, удосконалення та функціонування адміністративних і економічних механізмів державного регулювання земельних відносин у частині контролю за дотриманням обмежень у використанні земель;
     4) фіскальну — інформаційно та організаційно забезпечити спеціальні режими оподаткування земельних ділянок з урахуванням обмежень у їх використанні, у тому числі при здійсненні різних угод;
     5) облікову — здійснити державний кадастровий геопросторовий облік обмежень у використанні земельних ресурсів (їх кількості, розташування, розподілу між власниками та користувачами, якісного стану земель тощо).
     Крім того, враховуючи суттєву інтенсифікацію процесів деградації земель сільськогосподарського призначення, а також незадовільний стан збереження об'єктів природоохоронного призначення, доцільно запровадити облік господарських обмежень у використанні земель, які мають стосуватися:
     1) впровадження ґрунтозахисних технологій у запровадженні інтенсивного землеробства;
     2) здійснення еколого-ландшафтної організації території на схилових землях;
     3) використання заплавних земель;
     4) встановлення територій перспективних для заповідання;
     5) визначення земель, що мають бути відновлені у зв'язку з необхідністю усунення чи призупинення процесів деградації ґрунтів або їх забруднення; створення фонду земель біосферозахисного призначення, що не підлягають приватизації та мають особливий режим використання (зокрема, ліси природоохоронного призначення, чагарники, болота і заболочені землі, водойми, верхів'я річок, рідколісся тощо);
     6) обліку забруднених земель з ранжуванням за типом забруднення (агрогеннозабруднені, техногенно-забруднені та радіаційно-уражені (забруднені), а також за рівнем забруднення (слабо-, середньо- та сильно забруднені);
     7) обліку місць складування відходів, «порожньої» гірської породи та інших осередків масованого техногенного навантаження на земельні ресурси (для проведення робіт по ліквідації відходів);
     8) районування території за рівнем екологічної безпеки та встановлення відповідного режиму господарської діяльності;
     9) присвоєння угіддям екологічного статусу щодо інтенсивності та визначення допустимого антропогенного навантаження на земельні ресурси. Враховуючи те, що нині земельно-кадастровий облік в Україні ведеться за двома базовими напрямами: по-перше, облік меж землеволодінь та землекористувань і, по-друге, облік меж земельних угідь, пріоритетним завданням удосконалення земельно-кадастрового обліку стає доповнення його окремим шаром геопросторової інформації, на якому визначено межі обмежень у використанні земель.
     Детальний опис обмежень у використанні земельної ділянки також доцільно відображати в окремому документі, що додається до державного акта на пра-во власності. Державні органи, діючи в інтересах суспільства, повинні слідкувати за дотриманням умов використання земельних ділянок, використовуючи для цього кар-тографічні дані державного земельного кадастру, матеріали дистанційного зондування земель, а також результати натурних обстежень. Особливо ретельно мас здійснюватись контроль дотримання обмежень щодо режимів використання деградованих та забруднених земель з високим ступенем погіршення якості (забрудненості), оскільки, як свідчать дослідження [5], їх наявність обумовлює:
     1) незадовільний стан здоров'я населення, підвищення смертності, депресію народжуваності та природного приросту;
     2) екологічні втрати у зв'язку з подальшою інтенсифікацією деградаційних процесів, отриманням забрудненої сільськогосподарської продукції;
     3) зниження вартості земель;
     4) невідповідність орендної плати та земельного податку екологічному стану угідь і їх продуктивності.
     Унаслідок недотримання обмежень в аграрному землекористуванні, зокрема, при застосуванні надмірних доз мінеральних добрив, отрутохімікатів, необгрунтованого зрошення, забруднення техногенними викидами, іншого антропогенного навантаження, екологічна система ґрунтів, тобто їх біота, зазнає змін у своєму складі та чисельності видів. Виникає порушення природної рівноваги між організмами-синтезаторами та деструкторами на користь останніх. Структура біоценозів ґрунтового покриву стає простішою, ряд видів гине, їх екологічні ніші заповнюють шкідливі, а найчастіше патогенні мікроорганізми, що є збудниками загрозливих хвороб людини.
     Для об'єктивного встановлення обмежень землевпорядні та земельно-кадастрові роботи доцільно супроводжувати екологічною експертизою стану земель, передусім, із застосуванням візуальних спостережень, матеріалів аерофотозйомки та космічного зондування Землі. Розробка та функціонування удосконаленої системи державного земельного кадастру дасть можливість:
     • обґрунтовано вводити екологічні обмеження у використанні земель;
     • застосовувати економічні санкції за порушення земельного законодавства;
     • налагоджувати раціональне землекористування у всіх сферах економіки;
     • здійснювати консервацію деградованих угідь для штучного чи природного відновлення ґрунтів;
     • впроваджувати міжнародні норми та екологічні вимоги у сферу взаємовідносин суспільства з природою тощо.
     Невідкладна розробка механізмів формування та обліку обмежень у використанні земельних ділянок у складі державного земельного кадастру сприятиме покращенню державного механізму регулювання і контролю за використанням природних ресурсів, насамперед земельних, та станом природного середовища і стане потужним засобом попередження еколого-економічної кризи у сфері землекористування.

     СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ:
     1. Конституція України від 28.06.1996 №254к/96ВР // Відом. Верхов. Ради України (ВВР). 1996 - № ЗО, Ст. 41.
     2. Земельний кодекс України від 25.10.2001 Л?2768-Ш // Відом. Верхов. Ради України (ВВР). 2002 — М З, Ст. 27.
     3. Великий тлумачний словник сучасної української мови: В. Т. Бусел (уклад, та голов, ред.). — К.: Перун, 2005. — / 728 с.
     4. Еколого-економічнІ засади реформування землекористування в ринкових умовах І Добряк Д.С.. Бабміндра Д.ї. — К.: Урожай, 2006. — 336 с.
     5. Новопюров О.С, Деякі напрями удосконалення земельно-кадастрової системи // Теорія і методи оцінювання, оптимізаціївикористання та відтворення земельних ресурсів: Матеріали міжн. наук. конф. (11-14 листопада 2002 р.). — С. 69-75.

© ДонНТУ 2008 Захаренко