Антон Ковалишин
     ЛигаБизнесИнформ, 14 июня 2004 года
     Источник: http://www.myland.org.ua/rus/14/185/3533/

     1 июля 2004 года Верховная Рада приняла в целом законопроект 'О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений' № 2580-1. Экономическая и юридическая публика ждала этого закона давно и возлагала на него определенные надежды. Предметом этих надежд было создание единой, четкой, оперативной и безопасной системы регистрации прав на недвижимое имущество, которая позволит учитывать иерархию прав и ограничений на них различных субъектов в отношении земли, зданий и сооружений, отдельных квартир. Предполагалось, что новая система позволит сократить расходы, связанные с осуществлением регистрации прав на недвижимость, сведет к минимуму все бюрократические процедуры, снизит всевозможные операционные риски. По словам Александра Бондаренко, президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, подобный закон призван улучшить инвестиционный климат в стране, создать необходимые условия для развития рынка недвижимости, предоставить дополнительные гарантии для инвесторов, кредиторов и собственников недвижимости. Однако, фоном для принятия законопроекта стал явный конфликт между Минюстом и Госкомземом по поводу того, кто будет контролировать реестр прав не недвижимое имущество, а следовательно контролировать и финансовые потоки, связанные с его администрированием. До принятия законопроекта казалось, что победу уверенно одерживает Минюст. В определенной степени это отразилось на содержании документа. Согласно основным принципам законопроекта, вещные права на недвижимое имущество, их ограничения и сделки относительно недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации. В Украине формируется и будет действовать единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений (далее - Государственный реестр прав), который основан на государственном учете земельных участков всех форм собственности и расположенного на них другого недвижимого имущества, регистрации вещных прав на объекты недвижимого имущества, их ограничений и сделок относительно недвижимого имущества. Государственная регистрация прав является публичной, осуществляется местным органом госрегистрации прав. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, приобретенные согласно с действовавшими нормативно-правовыми актами до вступления в силу закона, признаются государством. Но их регистрация будет в случае осуществления сделок в отношении недвижимости или по заявлению владельца (собственника) недвижимого имущества. При этом, зарегистрированные вещные права и их ограничения имеют приоритет над незарегистрированными в случае спора относительно недвижимого имущества.

     Регистрационный рулевой

     Эксперты неоднозначно восприняли окончательное решение Парламента о том, что государственной регистрацией прав на недвижимое имущество будет заниматься Госкомзем, который будет держателем Государственного реестра прав на недвижимость и их ограничений. Администратором Госреестра станет Центр земельного кадастра - государственное хозрасчетное юридическое лицо, подчиненное Госкомзему. А отделения Центра на местах становятся соответственно местными органами государственной регистрации. Руководитель местного органа государственной регистрации прав будет являться государственным регистратором и назначаться Госкомземом. Госрегистратором сможет быть лицо с высшим юридическим образованием, которое прошло стажировку в органах государственной регистрации прав на протяжении 6 месяцев, сдало квалификационный экзамен, получило свидетельство государственного регистратора прав и печать. Впрочем, в течение одного года после вступления закона в силу прохождение полугодовой стажировки от кандидатов в госрегистраторы требоваться не будет.
     По словам Александра Бондаренко, вызывают сомнения возможности Госкомзема сформировать необходимый корпус госрегистраторов. Ведь для этого необходимо довольно большое количество квалифицированных юристов, а у Госкомзема их пока что нет. Консультант по вопросам развития банковского сектора группы сопровождения Координационного Совета по вопросам развития финансового сектора Кабинета Министров Украины Борис Кушнирук также сомневается в кадровых возможностях Госкомзема: 'Дело в том, что регистрацию необходимо будет проводить в режиме реального времени и профессионально. А для этого специалист должен разбираться в таких сложных вещах как переход права собственности на недвижимость, наложение ограничений, которые связаны с особенностями реализации прав различных субъектов. То есть, этим должны заниматься юридически подготовленные специалисты, которые будут требоваться для каждого населенного пункта. И речь идет о десятках тысяч человек'.
     Известно, что на сегодняшний день подобного уровня сложности работу готовы делать только нотариусы: 'У Минюста и нотариусов есть уже готовая и отработанная нормативная база, большой опыт и квалификация, сеть и каналы связи, доступ к различного уровня сложности базам данных, у них есть главное - онлайн. То есть Минюст технологически больше готов реализовывать регистрацию прав и ведение реестра. К тому же, для ипотечных кредиторов очень существенным моментом является совпадение во времени и в пространстве нотариального заверения сделок и регистрации прав и обременений'.
     По словам директора Украинской национальной ипотечной ассоциации Сергея Волкова, проблема в отношении регистрации прав на недвижимость лежит в двух плоскостях. Первая - это экономические и правовые отношения, которые должны быть зафиксированы в реестре. А вторая - это описание свойств объекта недвижимости, которое реализуется в земельном кадастре и предусматривает описание физических свойств земли (качество почвы, уклон, наличие впадин, расположение). 'Так вот, первый аспект гораздо более важен для кредиторов и собственников прав на недвижимость, чем второй, - отмечает Сергей Волков. - И здесь для кредиторов не так важно, как будет называться орган, осуществляющий регистрацию, главное - чтобы это делалось быстро и профессионально, с минимальными операционными рисками и при отсутствии так называемого временного лага'. Борис Кушнирук также не исключает возможности паралича системы кредитования под залог недвижимости, который может возникнуть после вступления в силу данного закона: 'Регистрация ограничений прав на недвижимость согласно нормам законопроекта должна будет проводиться в течение 14 дней. При этом, процедура нотариального удостоверения разорвана с процедурой внесения в единый госреестр прав на недвижимое имущество, что будет существенно усложнять и удорожать процесс оформления ипотечных договоров'.
     По словам Сергея Волкова, вызывает сомнение также и целесообразность отказываться от положительных наработок по регистрации прав собственности на недвижимость и создавать совершенно новую систему, для которой база еще практически не подготовлена и которая требуют значительного вложения средств и человеческих ресурсов. Но как бы там ни было, Парламент законопроект принял, заложив основы новой системы. И пока рынок будет ждать решения Президента о наложении вето или подписания закона, стоит ознакомиться с его основными положениями, которые касаются порядка регистрации.

     Что зарегистрируют

     Согласно законопроекту обязательной государственной регистрации будут подлежать вещные права на недвижимое имущество, которое находится на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных общин, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а также ограничения этих прав, а именно: 1) право собственности на недвижимое имущество; 2) другие вещные права на чужое недвижимое имущество: а) право владения; б) право пользования (сервитут); в) право постоянного пользования земельным участком; г) право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис); д) право застройки земельного участка (суперфиций); е) право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года.
     Основой для формирования Государственного реестра прав являются данные учета земельных участков в Государственном земельном кадастре и кадастровый номер объекта недвижимости. Право собственности на здание, сооружение, их часть (квартиру, офисное помещение и тому подобное) может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, если владельцы данного земельного участка и зданий, сооружений, расположенных на ней, не объединены в одном лице.
     согласно законопроекту Госреестр будет состоять из таких баз данных: 1) база данных учета земельных участков и другого недвижимого имущества, сделок относительно недвижимого имущества; 2) данные технической инвентаризации объектов недвижимости; 3) кадастровые планы земельных участков; 4) информация о регистрационных делах; 5) база данных заявлений о государственной регистрации прав и их ограничений; 6) база данных запросов относительно зарегистрированных прав и их ограничений.
     Информация о каждом объекте недвижимости будет содержаться в отдельном разделе Госреестра, который открывается во время проведения госрегистрации. Раздел Государственного реестра прав может быть открыт на такие объекты недвижимого имущества: а) земельный участок; б) земельный участок с расположенными на нем зданиями, сооружениями (предприятие, усадьба, мастерская, офисное помещение, другое); в) на здание, сооружение, их часть (квартира, мастерская, офисное помещение другое), в случае, если владельцы земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений, их частей не соединяются в одном лице.
     По словам Юлии Шевцовой, юриста департамента контактного права и недвижимости ЮФ 'Салком', исходя из текста законопроекта можно прийти к выводу о том, что в Государственный реестр прав будет перенесена информация из Государственного земельного кадастра, который ведется Госкомземом, и информация из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, который сейчас ведут БТИ. 'Но, к сожалению, в законопроекте не предусмотрена интеграция Госреестра прав с такими базами данных как: Единый реестр запретов на отчуждение недвижимого имущества (введен приказом Минюста от 27.05.97 г. № 41/5); Госреестр сделок (введен постановлением Кабмина от 26.05.2004 г. № 671; Государственный реестр ипотек (введен постановлением Кабмина от 31.03.2004 № 410); а также Единый реестр залогов движимого имущества (введен Законом 'О внесении изменений в Закон Украины 'О залоге' от 21.10.97 № 583/97-ВР), в котором на практике учитывалась информация о правах на движимое имущество, а также налоговые залоги', - говорит Юлия Шевцова. При этом эксперт не исключает, что упомянутые базы данных будут подключены к Госреестру.

     Регистрация по порядку

     Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусматривает несколько этапов: - учет заявления о госрегистрации вещных прав и их ограничений; - принятие и проверка документов, поданных для госрегистрации вещных прав; - установление отсутствия оснований для отказа в госрегистрации; - госрегистрация вещных прав или отказ в такой регистрации прав и внесение данных в Государственный реестр прав; - присвоение кадастрового номера объекта недвижимого имущества; - выдача документов, которые подтверждают зарегистрированное вещное право.
     Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество будет проводиться при наличии кадастрового плана земельного участка и данных технической инвентаризации других объектов недвижимого имущества, вещные права относительно которых подлежат государственной регистрации. Как уже говорилось в начале статьи, рассмотрение заявления и принятие решения о государственной регистрации или отказе в ней проводится в течение 14 дней со дня получения заявления и необходимых документов органом госрегистрации. Моментом госрегистрации будет являться дата и время, когда была внесена запись в Государственный реестр прав.
     Для проведения госрегистрации заявитель должен подавать такие документы: - заявление о госрегистрации прав; - предъявление документа, который удостоверяет лицо или его полномочия представлять лицо; - для регистрации возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество подаются документы о сделке относительно объекта недвижимого имущества и их копии или другие документы, которые свидетельствуют об установлении, изменении или прекращении вещного права; - документ об уплате государственной пошлины. Основанием для государственной регистрации прав, которые удостоверяют возникновение, переход, прекращение вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав являются: - государственный акт о праве собственности на земельный участок; - нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожизненного содержания, дарения, мены земельного участка или другого недвижимого имущества; - договор о приватизации имущества государственных предприятий; - договор купли-продажи недвижимого имущества, зарегистрированный на бирже в установленном порядке; - нотариально удостоверенный договор о делении, перераспределении, объединении недвижимого имущества; - свидетельство о праве на наследство; - свидетельство о праве собственности на долю в совместном имуществе супругов; - свидетельство о приобретении недвижимого имущества на публичных торгах; - свидетельство о праве собственности на здание (часть здания), сооружение; - решение суда о праве собственности на объект незавершенного строительства; - акты приема недвижимого имущества к эксплуатации; - договоры об ипотеке, аренде сроком более одного года, другие определенные законом документы относительно вещных прав на недвижимое имущество; - решение суда относительно вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, которые вступили в силу; - другие акты, выданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, их должностными лицами в пределах их компетенции.
     Регистрация вещных прав согласно законопроекту отменяется в случае прекращения действия договора, заключения другого договора или вынесения судом соответствующего решения. А регистрация ограничений вещных прав отменяется на основании актов органов государственной власти или местного самоуправления или их должностных лиц в рамках их полномочий или в случае прекращения договора. В случае выявления несоответствия данных электронного файла Государственного реестра прав документу, на основании которого было зарегистрировано вещное право или его ограничение, приоритет имеют документарные данные.

     'Придите позже'

     В государственной регистрации права может быть отказано в определенном ряде случаев. Отказ может последовать, если: - заявленное право не подлежит госрегистрации в соответствии с законом; - недвижимое имущество или более большая по площади его часть находится в другом регистрационном (кадастровом) округе; - с заявлением о государственной регистрации обратилось лицо, которое в соответствии с законом не может быть субъектом права собственности на данный объект недвижимого имущества или представителем такого субъекта; - поданные документы не отвечают требованиям, установленным законом и другими нормативно-правовыми актами, или не дают возможности установить соответствие заявленных прав документам, которые их удостоверяют (это обстоятельство не мешает повторно обратиться для регистрации, когда документы будут соответствовать требованиям закона); - заявление о государственной регистрации права собственности согласно сделке об отчуждении недвижимого имущества было подано после государственной регистрации ограничений, совершенных относительно этого имущества; - заявленное право собственности или другое вещное право уже зарегистрировано.
     Отказ в государственной регистрации вещных прав из оснований, не предусмотренных законом, запрещен.

     Не для праздного любопытства

     Из Государственного реестра прав можно будет получать извлечения о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и установленных относительно них ограничений.
     Сведения о содержании документов, которые подтверждают (удостоверяют) сделки относительно недвижимого имущества, обобщенные сведения о вещных правах отдельной личности на недвижимое имущество, а также извлечения из Государственного реестра прав, которые содержат сведения об изменении прав на недвижимое имущество, предоставляются органами государственной регистрации лишь: - владельцу (владельцам) недвижимого имущества, их наследникам (правопреемникам - для юридических лиц) или лицам, в интересах которых совершено ограничение, или другим субъектам вещного права; - органам государственной власти или местного самоуправления, их должностным лицам, если запрос сделан в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законами.
     Местные органы государственной регистрации прав обязаны будут предоставить извлечение из Государственного реестра прав, который содержит сведения о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество, другие вещные права, их ограничение и фамилию, имя, отчество владельца (владельцев) или название юридического лица, о зарегистрированных ограничениях относительно вещных прав на недвижимое имущество и фамилию, имя, отчество или название юридического лица, в интересах которого совершено ограничение, исключительно лицам, которые действуют на основании доверенности, выданной владельцем (владельцами) недвижимого имущества, владельцам вещных прав, а также лицам, в интересах которых совершено ограничение.
     Местные органы государственной регистрации прав по заявлению правовладельца обязаны будут предоставить ему информацию о лицах, которые получили сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. С этой целью будет вестись учет запросов. Учет ведется по субъектам запросов и объектам недвижимого имущества, а также учет сведений об ответах на такие запросы, копии ответов, мотивированные причины отказа в предоставлении сведений из Государственного реестра прав. За предоставление извлечений и внесение изменений в записи Госреестра будет взиматься платеж. Размер этого платежа будет определять Кабинет Министров. При этом эксперты считают, что в формировании размера платежа за регистрацию немаловажную роль будет играть лоббистская активность Госкомзема. От платежей будут освобождены только госорганы и органы местного самоуправления, а также их должностные лица.

     Гарантии ответственности

     В качестве гарантии от ошибок и коррупции государственных регистраторов в законопроекте предусмотрена возможность обжалования их действий, а также меры ответственности за нарушение процедуры государственной регистрации прав. Например, согласно ст. 30 законопроекта действие и бездеятельность госрегистратора прав можно будет обжаловать у руководства органов государственной регистрации или в судебном порядке. А согласно ст. 31 законопроекта органы госрегистрации прав несут ответственность за своевременность и достоверность данных в Государственном реестре прав, а также за полноту и достоверность данных в извлечениях из него, которые предоставляются заявителям.
     Внесение недостоверных данных в Государственный реестр прав или несоответствие записей в нем поданным документам, осуществление немотивированных изменений в записи, нарушение процедурных требований относительно порядка и сроков государственной регистрации или иное нерадивое выполнение должностными лицами органов государственной регистрации прав и обязанностей в соответствии с законом подлежат дисциплинарной, административной и уголовной ответственности. Для возмещения ущерба, который может быть нанесен по вине органов государственной регистрации прав, в соответствии с законом должен быть образован гарантийный фонд. Возмещения из него будут выплачиваться на основании судебных решений. А выплаченные из гарантийного фонда средства могут быть взысканы в порядке регресса с должностных лиц, виновных в причинении убытков. Кабмин должен будет в двухмесячный срок со дня вступления закона в силу внести предложения о формировании гарантийного фонда для возмещения ущерба, нанесенного пользователям Государственного реестра прав местными органами государственной регистрации.

     Все еще впереди

     Согласно переходным положениям законопроекта закон вступит в силу со дня его опубликования. Но это не будет означать мгновенного перехода на новую систему регистрации прав на недвижимое имущество. Во-первых, до приведения законов и других нормативно-правовых актов в соответствие с этим законом они будут применяться в части, в которой ему не противоречат. Во-вторых, Кабмину предстоит проделать кропотливую нормотворческую работу: подготовить и подать в Верховную Раду изменения в другие законы, а также проекты законов, необходимых для реализации системы регистрации прав не недвижимость. Также Кабмин и органы центральной исполнительной власти должны переработать подзаконную нормативную базу.
     В-третьих, Кабмин также должен обеспечить создание единой системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также формирование Государственного реестра прав в составе государственного земельного кадастра и на основе информации предприятий бюро технической инвентаризации.
     В четвертых, до создания единственной системы органов регистрации прав на недвижимое имущество, а также до формирования Государственного реестра прав в составе государственного земельного кадастра регистрация объектов недвижимости будет проводиться коммунальными предприятиями БТИ. Государственный реестр прав будет вводиться в действие поэтапно и с передачей в установленном порядке информации БТИ относительно объектов недвижимости местным органам государственной регистрации прав по мере их готовности к выполнению своих полномочий.

© ДонНТУ 2008 Захаренко