В.З. Макаров, И.В. Пролеткин, А.Н. Чумаченко

Источник: Саратовский государственный университет

http://old.sgu.ru/ogis/gis_otd/publ64.htm

 

При оценке объектов недвижимости: земельных участков, жилых коммерческих зданий, отдельных элементов инфраструктуры города - очень часто используются разнообразные картографические материалы. Это, как правило, планы земельных участков, общие ситуационные планы предприятий, а также топокарты масштаба от 1 2000 до 1 10000. В настоящее время появляются все больше возможностей использования разнообразной картографической информации для детального и всестороннего анализа оцениваемого объекта с различных позиций - от картографической привязки и определения местоположения конкретного объекта до оценок градостроительной, транспортной, социально-экономической и прочей его позиции в городской "ткани". Подобные возможности использования территориально-ассоциированной информации при оценке недвижимости связаны с внедрением в практику риэлторской деятельности специализированных геоинформационных систем с соответствующими средствами. Внушающие оптимизм перспективы использования ГИС-технологий показаны, в частности, в ряде публикаций еженедельника "Столичная недвижимость", издаваемого при содействии Российской Гильдии риэлтеров.

 

Между тем, один из существенных аспектов потребительских характеристик объектов недвижимости - экологический, часто остается вне поля зрения как оценщиков, так и их клиентов Подобное обстоятельство обусловлено, на наш взгляд, рядом причин, Среди них, прежде всего, укажем на отсутствие или неполную информацию о прошлом, настоящем и предполагаемом экологическом состоянии оцениваемого объекта недвижимости, что не позволяет с необходимой достоверностью оценить величину экологического риска и возможного ущерба для ее владельца или пользователя. Нельзя не сказать о слабой разработанности методик стоимостной оценки экологического ущерба, а также об отсутствии эффективных правовых и экономических рычагов, гарантирующих в нашей стране компенсацию за ущерб от экологических нарушений. К тому же среди риэлтеров существует мнение, зачастую справедливое, о второстепенности экологического фактора и первоочередной значимости материального и функционального "качества" объекта при определении его стоимости. Все перечисленные выше причины оттесняют экологические характеристики объекта недвижимости на периферию деятельности риэлтеров. Однако объективные обстоятельства, связанные с обострением экологической ситуации в различных городах России вызывают необходимость учета экологических характеристик оцениваемого объекта и повышают их значимость. В сущности, речь идет об экологической экспертизе при оценочных операциях и учете экологического "качества" приобретаемой недвижимости.

 

Лаборатория урбоэкологии Саратовского госуниверситета в ходе выполнения различных городских программ по оценке состояния городской среды накопила разнообразный массив информации об экологическом состоянии жилых микрорайонов, зон массового отдыха, земельных участков в дачных массивах, промпредприятий и т. д.

 

Контакты со специалистами Саратовского отдела Российского общества оценщиков привели к необходимости разработки методики экологической оценки недвижимости, а также специального учебного курса лекций "Эколого-географическая оценка и экспертиза территорий с применением геоинформационных систем в риэлторской деятельности", в который вошли как чисто экологические разделы, так и вопросы применения ГИС-технологий при осуществлении оценки недвижимости.

 

На основе пакета программ MAG, разработанного сотрудниками кафедры картографии МГУ, были созданы специализированные базы и цифровые модели основных объектов недвижимости в городе - свободных земельных участков, жилых и коммерческих зданий в различных кварталах и микрорайонах, промышленных предприятий, транспортной и социально-бытовой инфраструктуры.Информация заносилась с топографических карт 1:2000 и 1:10000 масштаба. Всего было оцифровано более 700 городских кварталов и 5000 зданий различного типа.

 

 Кроме этого, на Саратов были построены специализированные электронные карты масштаба 1:10000 и 1:25000 собственно экологического содержания по нескольким группам факторов:

- карты проветриваемости воздушного бассейна и микроклиматических характеристик жилых кварталов;

- карты загрязнения атмосферы, снежного покрова, почв и грунтов, поверхностных и подземных вод с кратностью превышения нормированных показателей над фоновыми значениями по различным компонентам;

- карты структуры, состояния и санитарно-гигиенического потенциала зеленых насаждений и зон отдыха;

- карты нарушенных, неиспользуемых и неудобных земель;

- карты локализации источников экологического риска, санитарно-защитных зон предприятий, основных транспортных магистралей, плотности транспортных потоков;

- карты заболеваемости детского и взрослого населения различными болезнями;

- карты ландшафтного разнообразия и величин эстетического, культурно-исторического потенциала городской застройки.

 

 

Особое внимание уделялось интегративной оценке качества жилой застройки в различных районах города в зависимости от комфортности жилья, его удаленности от транспортных магистралей, делового и культурно-исторического центра, комплексного экологического состояния, наличия зон отдыха и источников экологического риска, эстетической привлекательности и пр. На основе этого было сформулировано понятие "морфотип жилой застройки", отражающего комплексную характеристику жилья по указанным выше показателям. Всего в Саратове выделено 16 морфотипов жилой застройки, отличающихся как инженерно-строительными, так и градостроительными, санитарно-гигиеническими и экологическими показателями. Каждый морфотип, в свою очередь, подразделяется на подтип и вид жилья.

 

 В итоге, была создана специализированная система цифровых карт, позволяющая обеспечивать анализ и оценку типа жилья по многим показателям:

- инженерно-техническим;

- санитарно-гигиеническим;

- эколого-экономическим;

- градостроительным.

 

 

Привлечение данных по генеральному плану развития города Саратова дало возможность комплексно оценить не только существующую, но и планируемую экологическую обстановку в том или ином городском районе, микрорайоне и отдельном квартале.

 

Опыт работы по данной методике позволили сотрудникам лаборатории произвести на сегодняшний день экологическое экспертирование и оценку 28 промышленных и коммерческих предприятий города, а также многих других объектов в связи с проблемой приватизации принадлежащей им земли.

 

Распространение данной методики и накопленного опыта в других районах России даст необходимую основу для учета экологического фактора в риэлторской деятельности и широкого привлечения ГИС-технологий к оценке недвижимости.