Горячев М. В.

Источник: ЖУРНАЛ "Сибирская Финансовая Школа"

http://www.sifbd.ru/magazine/article/967

 

В последние годы на земельном рынке России наметилась тенденция к росту количества сделок, связанных с выкупом и арендой земельных участков, что в свою очередь определило потребность в специалистах, способных профессионально оценить стоимость этих участков. А поскольку рыночный оборот земель в нашей стране только зарождается, процедура определения стоимости земли выглядит непростой задачей.

 

Большая часть городских земель до последнего времени передавалась государством ее пользователям на правах бессрочного пользования, что не требовало определения их стоимости. Соответственно, у оценщиков нет практического опыта по данному вопросу, нет прецедентов и адекватных методик.

 

Проведение земельной реформы в России тесно связано с решением научных и практических задач в сфере регулирования земельных отношений и землеустройства, многофакторной оценки земельных участков, ведения кадастра и мониторинга земель. Успешное решение этих задач напрямую зависит от обеспечения качественной оценки стоимости земельных участков.

 

В ранних исследованиях по этой проблеме (Маршалла, Херда, Хейга и др.) отмечается, что в основе платы за землю лежит городская земельная рента, получаемая как налог, который собственники участков с относительно лучшей доступностью имеют в результате экономии на транспортных издержках, а также экономии времени на перемещение до основных центров деятельности.

 

В более поздних исследованиях эти модели хотя и не опровергались, но характеризовались как упрощенные. Действительно, механизм образования цен на городские земли значительно сложнее, поскольку зависит от многих переменных. Сегодня один из этапов оценки стоимости земельных участков связан с проведением факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

 

– доступность различных центров тяготения (объектов);

– уровень развития транспортной инфраструктуры;

– уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

– уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

– состояние окружающей среды;

– историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

– инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

 

Все больший вес начинают сейчас приобретать факторы экологической направленности.

 

Действительно, вряд ли кто усомнится в актуальности проблем экологии. Экологическая ситуация в городах, особенно крупных, не отвечает установленным нормам и небезопасна для жизни людей. Следовательно, одним из перспективных направлений реализации городской политики в области эффективного использования земельных ресурсов становится учет экологических факторов при оценке стоимости земельных участков.

 

Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

 

В российской практике оценка стоимости недвижимости с учетом экологических факторов не распространена, она развивается в рамках природоохранной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы, не связанные с рыночной ситуацией.

 

Существующие методики по большей части опираются на определенные нормативы, стандарты, то есть фиксированные санкции при тех или иных нарушениях законодательства в экологической области. Это значительно облегчает процедуру сбора информации и расчетов, до привлечения независимых профессиональных оценщиков дело обычно не доходит. Вследствие этого, как правило, выплаты неадекватны реальному ущербу, нанесенному окружающей среде. А утвержденных комплексных методик, учитывающих все факторы в совокупности и отвечающих современному положению на рынке, пока нет.

 

Оценка экологического вреда, причиненного окружающей среде, регламентируется огромным перечнем нормативно-методических документов. Существует около 70 нормативных документов федерального значения, устанавливающих и разъясняющих различные аспекты деятельности в этой области. Но с учетом изменений, произошедших в законодательстве и структуре органов власти, правовой статус большинства этих документов не ясен.

 

Ряд серьезных экологических проблем, стоящих перед городами (сокращение площадей зеленых насаждений и их деградация, загрязнение атмосферного воздуха и почв, поверхностных водоемов и подземных вод, активизация оползневых процессов) не оставляет иного выбора кроме как приступить к учету экологических факторов в земельной политике города.

 

Бурное развитие научно-технического прогресса имеет как положительные, так и отрицательные последствия. Он создает огромные блага для людей, но связан с активным вовлечением природной среды в общественное производство. Происходит загрязнение воздуха, водных и земельных ресурсов, создается угроза животному и растительному миру.

 

Особенности природно-климатических условий, размещения населения, географии и отраслевой структуры производительных сил России таковы, что поддержанию равновесия в окружающей среде должно уделяться повышенное внимание. Из-за резкоконтинентального климата на большей части территории экосистемы чрезвычайно уязвимы и в случае загрязнения подвергаются быстрой деградации. К тому же в местах сосредоточения крупных объектов горно-добывающей индустрии, теплоэнергетики, металлургии и химии с зачастую устаревшими ресурсоемкими технологиями они подвержены сильнейшим техногенным нагрузкам. Ситуация усугубляется недостаточным контролем за состоянием окружающей среды со стороны государства, неправительственных структур и населения, слабым стимулированием рационального использования природно-ресурсного потенциала.

 

Недостаток внимания к данной проблеме приводит к еще большему ее усугублению.

 

Превышение допустимых концентраций вредных веществ отмечается в атмосферном воздухе 185 городов и промышленных центров, где в совокупности проживает свыше 61 млн чел. – 40 % всего населения страны. Случаи пятикратного превышения предельно допустимых концентраций загрязнителей воздуха отмечены более чем в 120 городах. Основными источниками загрязнения воздуха по прежнему являются предприятия черной и цветной металлургии, химии и нефтехимии, строительной индустрии, энергетики, целлюлозно-бумажной промышленности, а также автотранспорт.

 

Динамика валовых выбросов вредных веществ в атмосферный воздух от стационарных источников в целом по России отражена на рис. 1.

 

 

Рис. 1. Динамика объемов выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от стационарных источников в Российской Федерации

 

Особенно неблагоприятное положение в Архангельске, Липецке, Москве, Норильске, Братске, Екатеринбурге, Каменске-Уральском, Кемерове, Красноярске, Нижнем Тагиле, Уфе, Стерлитамаке, Челябинске, Магнитогорске, Новокузнецке, Омске, Череповце. Проблемы, связанные с образованием, обезвреживанием и переработкой бытовых и промышленных отходов, актуальны практически для всех субъектов Российской Федерации.

 

Объемы отходов производства и потребления в Российской Федерации составили в 2002 г. – 2,03; в 2003 г. – 2,61; в 2004 г. – 2,63 млрд т. До 98 % отходов имеет промышленное происхождение. Более половины из них приходится на угольную отрасль; еще около трети составляют отходы металлургического производства.

 

Наибольшие валовые выбросы загрязняющих веществ в воздушный бассейн от стационарных источников в 2005 г. отмечены в Уральском и Сибирском федеральных округах, на долю которых приходится 59 % общего объема выбросов по России (рис. 2).

 

 

Рис. 2. Распределение по федеральным округам объемов выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух в 2005 г.

 

Особенно остро экологические проблемы проявляются на территории крупных промышленных центров, к которым относится и Новосибирск. Здесь в год образуется около 2 млн м3 твердых бытовых и 500 тыс. т промышленных отходов. Такие объемы отходов представляют немалую проблему для города. Ежегодно на свалки их вывозится около 1500 тыс. м3, часть складируется на предприятиях, а часть попадает на неорганизованные свалки, обычно расположенные в оврагах и поймах рек. В городской черте насчитывается до 170 свалок общей площадью около 14 га. За последние годы почва приняла на себя весь груз антропотехногенного воздействия, и ее деформация может привести к неблагоприятным последствиям. Обращение с отходами производства и потребления в 2005 г. характеризуется следующими данными:

 

Показатель,   Млн т

Наличие отходов на начало года, всего   28,83

Образовалось за год   2,21

Использовано и обезврежено   0,72

Размещено на объектах хранения и захоронения   2,20

Наличие отходов на конец года, всего   30,45

 

Степень использования и обезвреживания отходов всех классов опасности от общего количества образовавшихся за год составила 33 %.

 

Среди крупных источников образования отходов – подразделения ОАО «Новосибирскээнерго» (ТЭЦ-2, ТЭЦ-3, ТЭЦ-4, ТЭЦ-5, БТЭЦ филиала «Генерация»), г. Новосибирск (715,7 тыс. т.); ОАО «Каменный карьер», п. Горный (334,6 тыс. т.); ЗАО «Искитимский известняковый карьер», г. Искитим (106,2 тыс. т.); ОАО «Спирт», г. Куйбышев (88,4 тыс. т.); ОАО «Искитимцемент», г. Искитим (67,1 тыс. т.); ЗАО «Агрофирма Лебедевская», с. Лебедевка (62,8 тыс. т.); ОАО «Кудряшовское», с. Криводановка (48,0 тыс. т).

 

Ухудшение состояния почв связано с обширной эрозией, подтоплением, захламлением бытовыми и промышленными отходами, нарушением ландшафта в результате выработки грунта, длительным загрязнением токсикантами, солями тяжелых металлов, радиоактивными отходами, нефтепродуктами, минеральными веществами, нитратами, пестицидами, возбудителями заболеваний человека и животных. Также в почвах Новосибирска обнаружено превышение фонового содержания меди в 10 и более раз. Свалки твердых бытовых отходов в городе не обустроены в соответствии с действующими правилами. Складируемые отходы постоянно горят, воздух загрязняется пылью, сажей, фенолами, окислами азота, сероводородом и другими вредными веществами.

 

В черте города работают предприятия теплоэнергетики, металлургии и химии, предприятия, использующие радиоактивное сырье (НЗХК).

 

ОАО «Химпласт» выбрасывает больше всех формальдегида, ТЭЦ-4 – бензапирена и угольной пыли, ТЭЦ-5 – диоксида азота, а ОАО «Новосибирский металлургический завод» – водорода фтористого.

 

Основные загрязнители атмосферы – автомобили и предприятия «Новосибирскэнерго».

 

Показатель, Тыс. т

Выброс вредных веществ

от стационарных источников, всего   200,94

Твердые вещества   51,37

Жидкие и газообразные вещества   149,57

Диоксид серы   44,64

Оксид углерода   60,25

Оксиды азота   31,89

Углеводороды (без ЛОС)   0,72

ЛОС   3,60

Прочие газообразные и жидкие   8,47

 

Вклад передвижных источников в суммарные выбросы загрязняющих веществ в атмосферу составил 70 %.

 

сновные стационарные источники загрязнения атмосферы – ТЭЦ-2, ТЭЦ-3, ТЭЦ-4 и ТЭЦ-5 и АООТ «Новосибирский электродный завод».

 

Основные источники загрязнения водных объектов области – ЖКХ Новосибирска, Куйбышева, Барабинска, Черепаново и Татарска, ФГУП «Новосибирский завод искусственного волокна» г. Искитима, ОАО «Новосибирский металлургический завод им. Кузьмина», ТЭЦ-2 и ТЭЦ-3, завод «Искра», стрелочный завод, оловокомбинат, хлопчатобумажный комбинат, энергомеханический завод, ОАО «Промжелдортранс», «Луч».

 

Люди, беспокоящиеся о своем здоровье, уже давно выяснили «чистые» по атмосферному воздуху зоны. Среди них Ключ-Камышенское плато, Нижняя Ельцовка, Правые Чемы, верхняя зона Академгородка, Затулинский жилмассив, район ВАСХНИЛа. Но все элитное жилье строится в центре. Хотя на Красном проспекте в часы пик содержание загрязняющих веществ превышают ПДК в 10–12 раз.

 

Главные причины, усугубляющие экологическую ситуацию в России, связаны с сырьевой направленностью экономики. Производства по добыче и переработке ресурсов не только уменьшают объемы запасов ресурсов в стране (в том числе невозобновимых), но и являются основными источниками загрязнений.

 

По показателям затрат ресурсов и массы загрязнителей на единицу валового национального продукта Россия опережает все развитые страны, что свидетельствует о высокой ресурсоемкости, устаревших технологиях, недостаточно широком применении очистных установок и их низкой эффективности.

 

Далеки от совершенства система органов управления и само законодательство. Административная реформа не предусмотрела создания единого ведомства, ответственного за экологическую политику; между тем в стране продолжается бесконтрольная эксплуатация природных ресурсов. В 2004 г. постановлением Правительства России прекращены полномочия в части контроля и надзора 99 государственных станций агрохимической службы, 28 инспекций по охране и использованию рыбных запасов. И это при том, что 60 млн россиян живут в зонах, признанных экологически неблагополучными; только проблема массовой точечной застройки вызывает многочисленные акции протеста по всей стране.

 

За последнее десятилетие произошло отвлечение интересов граждан от экологической проблематики к социальной: безработице, социальной защищенности и т.д. Более того, борьба за собственное выживание стала противоречить экологической безопасности и охране природы.

 

В России не только нет последовательной образовательной программы в сфере экологии, но и те усилия, которые предпринимаются общественными организациями, не получают от государства никакой поддержки – ни финансовой, ни законодательной.

 

Можно также отметить снижение заинтересованности средств массовой информации в публикации экологической информации: гораздо больше эфирного времени уделяется криминальным происшествиям и авариям. Граждане мало информированы об экологических проблемах, которых становится все больше.

 

Неучет экологического фактора в прошлом сегодня оборачивается значительными расходами города на ликвидацию старых свалок, дезактивацию территории от радиоактивного загрязнения и на преодоление иных негативных последствий необдуманных решений. Кроме того, появляется необходимость выделения огромных сумм на благоустройство территорий бывших промышленных зон, долин малых рек, ставших реальным резервом для жилой и деловой застройки, создания привлекательных парковых зон и зон отдыха.

 

То обстоятельство, что экологический фактор практически не учитывается, приводит к потере значительных доходов города, которые можно просчитать. Это, прежде всего, потеря доходов в связи со снижением стоимости недвижимости – земельных участков и квартир в непристижных по экологическим соображениям районах.

 

Каждый земельный участок выделяется под конкретное использование, например строительство жилого дома, парка, фабрики, больницы, аэропорта и т.д. В свою очередь, каждый объект может оказывать как положительное, так и отрицательное влияние на стоимость близлежащих территорий и недвижимости на ней, что самым непосредственным образом влияет на те доходы, которые городские власти планируют получить в виде налоговых сборов, аренды и продажи недвижимости.

 

Методика оценки земельных участков должна учитывать перспективу экологического и, как следствие, экономического влияния возможного строительства планируемых объектов на близлежащие территории. Суть методики должна заключаться в обеспечении устойчивого развития городов. Появление нового объекта на карте города не должно отрицательно сказаться на общих доходах от использования земельных ресурсов.

 

К примеру, есть два варианта развития территории в оживленной части города: строительство фабрики по производству пластмасс или спортивного комплекса. Нетрудно понять, что каждый из этих объектов окажет влияние на стоимость близлежащей недвижимости. В первом случае это будет явно отрицательный эффект, во втором – положительный. Соответственно, стоимость земельного участка для будущих собственников фабрики должна существенно отличаться в большую сторону от стоимости этого же участка для инвесторов спортивного комплекса.

 

Стоимость земельного участка должна определяться не просто из среднерыночной или выявленной в ходе торгов с определением покупателя, способного заплатить максимальную цену, – ее необходимо варьировать в зависимости от целей потенциального использования этого участка. Стоимость должна быть индивидуальной для каждого инвестора, цена должна учитывать возможное экологическое влияние, которое окажет на нее и на близлежащую территорию деятельность ее будущего пользователя.

 

Учет экологического фактора в земельной политике муниципалитета позволит местным властям достичь одновременно сразу нескольких целей: повысить эффективность использования городских земель через увеличение собираемости средств за их использование, обеспечить сохранение и воспроизводство природного потенциала, например парков и озелененных территорий, получить реальные инструменты для финансового воздействия на субъекты хозяйственной деятельности, негативно влияющие на состояние природной среды.

 

Сложившаяся экологическая ситуация требует незамедлительной выработки долговременной стратегии и срочных практических мер по обеспечению устойчивого развития территорий.

 

Принимая какой-либо проект, необходимо оценить все возможные выгоды и ущерб, который он может нанести. Природные ресурсы часто являются предметом сделок и поэтому имеют «наблюдаемые» цены, которые можно использовать для определения их общественной ценности. Но рыночная цена не является достаточно корректным показателем общественной ценности ресурса. Часто природные ресурсы полностью или частично обладают характеристиками общественных благ, и определение ценности такого ресурса требует получения информации об индивидуальных и общественных предпочтениях.

 

Учет экологических факторов при оценке земли не может оставаться без внимания, так как это основной элемент в переходе к нормальным для рыночной экономики процессам формирования и использования городской среды, обеспечивающим максимальную отдачу от имеющегося земельного капитала не только в виде прямых поступлений от земельных платежей, но и более высоких косвенных доходов от привлечения инвестиций и развития деловой активности. Поэтому одной из важнейших задач является выявление компонентов ценности экологических благ и издержек загрязнения, а также разработка методологии их оценки.

 

Литература

1. О состоянии и об охране окружающей среды Российской Федерации в 2004 году: Гос. доклад. М.: АНО «Центр междунар. проектов», 2005.

2. О состоянии и об охране окружающей среды Российской Федерации в 2005 году: Гос. доклад. М.: АНО «Центр междунар. проектов», 2006.

3. СТО РОО 25-02-98 «Учет в процессе оценки экологических факторов».