Зонирование
Перевод: Чуганский
Д.Б.
Источник: http://en.wikipedia.org/wiki/Zoning
Зонирование
- устройство
регулирования
землепользования,
используемого
местными
органами
власти в
большинстве
развитых стран.
Слово
получено из практики
обозначения
разрешенного
использования
земли,
основанной
на нанесенных
на карту
зонах,
которые
отделяют
набор того
землепользования
от другого.
Зонирование
может быть
основано на
целевом
использовании , или на
регулировании
высоты
застройки...
Область
применения
Теоретически, цель
зонирования -это
выделение
несовместимых
для использования
земель.
Практически,
зонирование
используется,
чтобы
предотвратить
отрицательное
вмешательство
новых объектов
в
инфраструктуру
существующих
для сохранности
"характера"
населенного
пункта.
Зонирование
обычно
управляется
местными
органами власти:
администрациями
или
муниципалитетами,
хотя природа
режима
зонирования
может быть
определена
или
ограничена
государством.
Соединенные
Штаты и
другие федеральные
страны подобны.
Зонирование
и городское
планирование
во Франции и
Германии
отрегулировано
национальными
или
федеральными
кодексами. В
случае
Германии
этот закон
включает содержание
планов
зонирования
так же как юридической
процедуры.
Зонирование
может
включать
регулирование
видов
действий,
которые
будут приемлемыми
при
различных
категориях
земли (таких
как не
застроенная
территория,
жилая
застройка,
сельскохозяйственного
назначения,
коммерческого
или
индустриального),
возможные
действия,
которые могут
быть
выполнены (от
имеющего
малую
плотность
жилья, такого
как дома для
одной семьи к
высокоплотному,
такие как
высотные
жилые дома),
высота зданий,
количество
не
застроенной
территории,
местоположение
зданий в
квартале,
пропорции
типов
землепользования:
благоустроенной
земли,
неосвоенной,
полос
движения,
стоянок. В
Германии,
зонирование
обычно
включает проектирование
зданий,
газонов и
режим компенсаций.
Например, в Австралии,
зоны
землепользования
объединены с
системой
планирования
оверлейных
программ
схемы, для
составления
разнообразных
факторов,
которые воздействуют
на желаемые
результаты
при планировании
территории
города.
У
большинства
систем
зонирования
есть процедура
опознавания
отличий
(исключений к
правилам
зонирования),
используется
при возникновении
затруднений,
вызванных
специфической
природой рассматриваемой
собственности.
В
основном,
городские
зоны
попадают в
одну из пяти
главных
категорий:
жилой,
смешанной
жилой и
коммерческой,
коммерческой,
индустриальной
и особенной
(т.е.
электростанции,
спортивные
комплексы,
аэропорты,
торговые
центры и т.д.). У
каждой
категории
может быть
много подкатегорий.
В Германии у
каждой
категории
есть
определенный
предел
шума
(не является
частью
строительных
норм и правил,
а-
федерального
кодекса имиссии).
В
Соединенных
Штатах или
Канаде,
например, у
жилых зон
могут быть
следующие
подкатегории:
R-1: Жилые
здания, в
которых
могут спать
люди, где
жители не
являются
постоянными,
это: пансионы,
гостиницы,
мотели.
R-2: Жилые
здания, в
которых
могут спать люди и
проживает
более двух человек
постоянно,
это: жилые
дома, пансионы,
женские
монастыри.
R-3: Жилые
здания, с
постоянными
жителями и не
классифицированные
как Группа R-1, R-2, R-4
или I, это: здания,
в которых не
проживает
более двух человек.
Учреждения
для взрослых
для пяти или меньшего
количества
людей,
открытые не
круглосуточно.
R-4: Жилые
здания, в
которых
предоставляют
услуги или
уход за
престарелыми
включая больше
чем пять
но менее чем 16
жителей.
Инструкции
зонирования
регулируются
правительством
штатов по
правам
охраны государственного
правопорядка,
может использоваться
для частной
недвижимости.
Происхождение
и история
Специальные
законы и
постановления
писались
долго,
ограничивая
места, где
должен располагаться
специфический
бизнес. В 1860-х
государственный
устав запретил
все
коммерческие
действия
вдоль Восточного
Бульвара
(Бруклин),
обуславливая
тенденцию
будущих
десятилетий.
В 1916, Нью-Йорк
принял
первые
инструкции
зонирования,
для
применения в
городе в
ответ на постройку "The Equitable Building"
(который все
еще стоит на
Бродвее № 120).
Здание
возвышалось
над соседними
строениями,
полностью
покрывая тенью
всю округу,
затеняя окна
соседних зданий
и
препятствуя
попаданию
света на людей.
Эти законы,
изданные
комиссией,
возглавляемой
Эдвардом Бассетом
и
подписанные
Мэром Джоном Пуроу Митчелом,
стали
проектом
зонирования
и в остальной
части страны,
частично
потому что Бассет
возглавлял
группу
юристов,
которые
написали
Стандартный
закон о
возможности
Зонирования
государства,
который был
принят почти
без
изменения
большинством
штатов.
Эффект этих
инструкций
зонирования
применимо к
небоскребам
был успешно
представлен
архитектором
Хью Феррисом.
В 1926 была
поддержана
конституционность
постановлений
о
зонировании.
Постановлению
о
зонировании
в городе
Евклид, штат
Огайо бросил
вызов в суде
местный
землевладелец
на основании,
того что
ограничение
использования
собственности
нарушило
Четырнадцатую
поправку к
Конституции
Соединенных
Штатов. Суд
принял
аргументы
защитников
зонирования,
но добавил
две важнейших
особенности.
Первая: при
зонировании
обеспечивалось
предварительное
уведомление,
о том, что
определенные
типы
использования
земли были несовместимы
с
другим
в
обусловленном
районе. Второй
аргумент:
зонирование
являлось
необходимым
муниципальным
инструментом
планирования.
К концу 1920-х
большая
часть нации
приняла ряд инструкций
зонирования,
которые были
нужны для
развития
территории.
Нью-Йорк
продолжал
развивать набор инструкций
зонирования , включая
зонирование
площади
зданий, воздушных
потоков и др.,
согласно
определенным
потребностям.
Типы
зонирования
в
Соединенных
Штатах
Законы о
зонировании
развивались
за эти годы,
поскольку
теория
городского
планирования
изменялась,
юридические
ограничения
колебались, и
политические
приоритеты менялись.
Различные
подходы к
зонированию
могут быть
разделены на
четыре
широких категории:
Евклидово
зонирование,
Производственное,
Стимулирующее,
и Основанное
на форме.
Евклидово
зонирование
Также
известный
как
зонирование
"Строительного
блока", Евклидово
зонирование
характеризовано
сегрегацией
землепользования
в указанные
географические
районы и
размерные
стандарты, предусматривающий
ограничения
величины опытно-конструкторских
разработок,
которые имеют
место в
пределах
каждого типа
района.
Типичные
типы районов
землепользования
в Евклидовом
зонировании:
жилой (одна
семья), жилая
(многосемейный),
коммерческий,
и
индустриальный.
Использование
в пределах
каждого
района
обычно
предписывается
для
исключения других
типов
использования
(жилые районы
обычно
исключают
коммерческое
или индустриальное
использование).
Некоторому
"дополнительному"
или
"условному"
использованию
можно
допустить
параллельное
использование.
Стандарты
размеров
относятся к
любым структурам,
основываясь
на правилах
каждого района
зонирования.
Правила
касающиеся: формы,
пределов высоты,
минимальных
размеров
секций, пределов
освещения и
других
правил
"конструкции
здания".
Евклидово
зонирование
используется
некоторыми
муниципалитетами
из-за его
относительной
эффективности,
непринужденности
выполнения
(один набор
явных,
предписывающих
правил).
Однако,
Евклидово
зонирование
получило
тяжелую критику
за свою
нехватку
гибкости и
институционализацию
теперь
устаревшей
теории
планирования.
Евклидово
зонирование
II
Евклидово
Зонирование
II использует
традиционные
Евклидовые
классификации
зонирования
(индустриальный,
коммерческий,
многосемейный,
жилой, и т.д.), но
размещает их
в
иерархическом
порядке, один
класс зонирования
в пределах
подобного, в
рамках
Запланированных
Объектов
Развития, для
всех районов
зонирования;
в действительности,
значительно
расширяя
понятие
Евклидово
зонирование.
Производственное
зонирование
Также
известный
как
"основанный
на эффектах
планирования",
зонирование
производства
использует
целенаправленные
критерии, для
установления
параметров
предложенных
рабочих проектов
в любой части
муниципалитета.
Зонирование
производства
часто,
использует
систему
"основанную
на пунктах",
посредством
которой
застройщик
может привлечь
кредиты для
достижения
поставленных
целей
зонирования
через отбор
из 'списка' разрешенных
вариантов
(некоторые
примеры
включают: уменьшение
воздействий
на
окружающую
среду, обеспечение
удобств
для
общественности,
строительство
доступного
жилья, и т.д.).
Дополнительные критерии
могут также
быть
установлены
в процессе
рассмотрения
вопроса.
Привлекательность
производственного
зонирования
заключается
в его высокой
гибкости,
рациональности,
прозрачности
и
ответственности.
Производственное
зонирование
может избежать
произвольной
природы
Евклидова
подхода, оно
больше
соответствует
принципам
рынка, праву
частной
собственности
и защиты
окружающей среды.
Однако,
зонирование
может быть
чрезвычайно
трудным для
осуществления
и может
потребовать
высокого
контроля со
стороны властей.
Стимулирующее
зонирование
Первоначально
внедренный в
Чикаго и Нью-Йорке,
стимурирующее
зонирование
предназначено
для обеспечения
системы,
основанной
на поощрении,
для целей
развития
города. Как
правило,
основные
ограничения
развития установлены,
также
составлен
список
стимулирующих
критериев
для
проектировщиков.
Масштаб
поощрения стимулирует
проектировщиков
к включению желательных
критериев в
их проекты.
Премиями
являются:
обеспечение
доступного
жилья,
предела
высоты для
общественных
удобств.
Зонирование
основанное
на форме
Зонирование
Основанное
на форме
имеет
значительно
большую
гибкость
чем
Евклидово.
Зонирование
регулирует
не тип
землепользования,
а его форму.
Например, в
пригородном
семейном
жилом районе,
использование
земли под
офисы,
розничную
торговлю, или
легкую
индустрию,
могут быть
разрешены
пока они
соответствуют
(размер
строения,
освещение
квартала,
высоту, и другие
факторы)
другому развитию
в области.
Зонирование
основано на
правилах и
контролируемых
критериях.
Эти
критерии зависят
от размера
квартала,
местоположения,
близости
другого
отличного
участка и
используют
специфические
особенности.