Источник: www.gis.donntu.ru/newsiteversion/ru/staff/krivobokov/annotation_russian.pdf
Кривобоков М.Г.
АННОТАЦИЯ
ФОРМАЛИЗАЦИЯ ОЦЕНОЧНОГО ЗОНИРОВАНИЯ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ С ПРИМЕНЕНИЕМ ГИС-МОДЕЛИ. - РУКОПИСЬ
Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук по специальности 05.24.04 – Кадастр и мониторинг земель. – Киевский национальный университет строительства и архитектуры, Киев, 2005.
Диссертация посвящена усовершенствованию выполнения экономико-планировочного зонирования городских земель. Предложена формализация этапов зонирования с использованием принципа объединения территориальных единиц.
На начальном этапе предложено представить территорию города как совокупность существующих базовых территориальных единиц. Анализ показал, что в качестве таких единиц можно использовать комбинацию земельных участков и кварталов. Для полного покрытия территории города оценочными районами предложено определять области влияния полигонов.
В условиях слаборазвитого земельного рынка предложено выбирать факторы стоимости городских земель и их удельные веса на основании мета-анализа результатов применения существующих моделей регрессии, созданных для городов с развитым рынком недвижимости. В результате мета-анализа ряда моделей, созданных в США и Канаде, получен список важнейших факторов стоимости и их удельных весов. Выделенные факторы предложено использовать при анализе рынка земли и другой недвижимости в Украине.
Для статистического сравнения результатов расчетов комплексных индексов ценности, выполненных разными способами и разными оценщиками для одной и той же территории, выполнен дисперсионный анализ. Эксперимент по расчету индексов факторов стоимости в оценочных районах с применением ГИС-технологий показал возможность замены специалиста-оценщика инструментарием ГИС, что дает ряд важных преимуществ. Дисперсионный анализ показал отсутствие различия между способами расчета ненормированных комплексных индексов при уровне значимости 5%. Продемонстрировано, что применение ГИС-технологий позволяет выявлять детали, которые не были замечены в других способах.
Проведен анализ и сравнение градостроительного понятия городского центра и понятия центрального делового района, используемого в городской экономике и оценке в западных странах. Проведен эксперимент по формальному определению центров коммерческого обслуживания с использованием ГИС-модели. Используется принцип измененной формулы Стюарта-Евтеева: для каждой территориальной единицы определяется пешеходная и транспортная доступность всех коммерческих объектов с применением функции поиска кратчайшего пути. При этом применяется система условных весов коммерческих объектов. Этот подход использован для автоматизированного определения центров коммерческого обслуживания. В результате были определены общегородской центр коммерческого обслуживания и два вторичных центра. Определенные таким образом центры соответствуют реальной ситуации.
Предложен метод кластеризации, базирующийся на теории нечетких множеств и учитывающий смежность территориальных единиц. Метод не требует задания удельных весов характеристик. Исследована проблема транзитивности. Применение метода полностью автоматизировано с использованием средств ArcView. С применением созданной ГИС-системы автоматического объединения территориальных единиц (АОТЕ) выполнены эксперименты на трех моделях: г. Моспино, г. Харькова и муниципалитета Лидинге (Большой Стокгольм). По модели г. Моспино созданы разные варианты экономико-планировочных зон: из 34 оценочных районов, а также из 500 оценочных районов, сформированных из базовых территориальных единиц. Формально учтено функциональное использование земель: категории земель представлены как дополнительные факторы. В г. Харькове оценочные районы объединены в экономико-планировочные зоны. По данным Лидинге созданы зоны транспортной доступности муниципального центра. Сделан вывод о пригодности предложенного метода для объединения оценочных районов в зоны, а также для решения задач по объединению территориальных единиц в других сферах.
При формировании экономико-планировочных зон г. Моспино были использованы и другие методы кластеризации, базирующиеся на анализе пространства признаков, в качестве которых выступают факторы стоимости. Применен метод, основанный на евклидовых расстояниях, и четыре метода кластеризации, реализованные в программном обеспечении WEKA. Результаты визуализированы в ArcView. Несколько сформированных зон, включая общегородской центр коммерческого обслуживания, совпадают или имеют сходство во всех вариантах зонирования.
Большое количество вариантов зонирования одной и той же территории подчеркивает необходимость формального сравнения. Кроме статистического сравнения характеристик зон предлагается выполнять их геометрическое сравнение. В качестве инструмента формального геометрического сравнения используется метод Конгалтона и Мида, адаптированный и дополненный для анализа перекрытий полигонов, находящихся в двух слоях. Средствами ГИС определяются отношения площадей перекрытия полигонов и рассчитывается количество несовпадающих зон. С помощью метода Конгалтона и Мида сделаны выводы о степени геометрического сходства разных вариантов зонирования.
Ключевые слова: нормативная денежная оценка, экономико-планировочное зонирование, ГИС, базовая территориальная единица, формализация, фактор стоимости, кластеризация.