Источник: www.uto.sumy.ua/napol/05/_01/02/_07.pdf
Б. Семененко, М. Гончаренко
ВИКОРИСТАННЯ ЕКОНОМІКО-СТАТИСТИЧНИХ МЕТОДІВ ПРИ ОЦІНЦІ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
У теорії оцінки відомо, що найбільш об'єктивним з погляду надійності кінцевого результату є аналоговий (порівняльний) підхід. Фахівці часто відзначають, що методи аналогів продажів є найбільше "ринковими" серед усіх відомих методів оцінки, оскільки засновані не на суб'єктивних припущеннях та висновках оцінювача, а на прямій та об'єктивній інформації про стан даного ринку і цінах на ньому. У середині 1990-х років, у період активізації приватизаційних процесів і зародження вітчизняної школи оцінки, порівняльні методи практично не використовувалися у звітах. У зв'язку з переважно "закритим" характером угод купівлі-продажу на первинному ринку, відсутністю достовірних даних про ціни продажів, а також в силу ряду інших причин для застосування аналогових методів оцінки в той час дійсно не було достатніх підстав.
Сьогодні ж ситуація на земельному ринку різко змінилася. Хоча як і раніше його можна характеризувати як первинний, тобто приватизаційний. За нашими оцінками, на вторинний ринок в Україні в середньому потрапляють лише 1,7 % раніше приватизованих земельних ділянок, у Сумській області – приблизно 3 %. Проте, за останні п'ять років у населених пунктах України кількість проданих у власність земельних ділянок перевищило 8 тисяч. В одній тільки Сумській області приватизовано порядку 500 ділянок несільськогосподарського призначення. Цього масиву статистичних даних більш ніж досить для повсюдного застосування методу аналогів продажів як основного і найбільш достовірного розрахункового методу оцінки земельних ділянок.
Справедливості заради відзначимо, що поки значна частина інформації про ціни на земельні ділянки не є загальнодоступної для широкої оціночної аудиторії. В основному вона зберігається в приватних і корпоративних базах даних, доступ до яких поки обмежений. Виключення складає виданий у 2001 році науково-інформаційний журнал "Власність в Україні" [1]. Додатком до цього видання є CD-диск, на якому представлені статистичні дані щодо продаж земельних ділянок на первинному та вторинному ринках у 2000-2001 роках, а також аналоги продажів на первинному ринку по всіх регіонах України, що, на думку редакції, має значно спростити застосування цієї інформації в оціночній практиці.
Разом з тим, не дивлячись на незручності, пов'язані з дефіцитом інформації, аналоговий підхід у тієї чи іншій методичній інтерпретації повинний відігравати ключову роль при оцінці земельних ділянок та узгодженні підсумкових результатів. І якщо в звітах про оцінку зустрічається фраза типу "у зв'язку з відсутністю достовірних даних про ціни продажів метод аналогів не застосовується", то це свідчить лише про професійну неспроможність оцінювача.
Можливо тут немає необхідності детально зупинятися на методологічній сутності, особливостях застосування і технічних прийомах аналогового підходу – вони досить широко висвітлені в літературі і відомі вітчизняним оцінювачам. Відзначимо лише чотири ключових процедурних етапи, застосування яких обов'язкове при кваліфікованому використанні аналогового підходу:
Нагадаємо також, що в теорії аналоговий підхід реалізується у виді методу прямого порівняння та методу статистичного моделювання ціни. Ці методи є загальновизнаними у світовій оціночній практиці і відображені в Міжнародних стандартах оцінки. Класичною інтерпретацією методу прямого порівняння є так називаний "метод попарних порівнянь". Він дає прийнятний результат за умови повної відкритості, збалансованості й активності місцевого земельного ринку. Об'єктивність оцінки в даному випадку визначається правильністю підбора аналогів і обґрунтованістю коригувальних виправлень. Причому, остання процедура є ключовою у контексті забезпечення достовірності оцінки. Теоретично внесення поправок можливо двома способами: на підставі аналізу ринку і суб'єктивних припущень експерта, а також на підставі об'єктивних методів факторного й економіко-математичного аналізу. Другий спосіб внесення поправок є більш точним і базується на методі статистичного моделювання ціни.
Таким чином, зі сказаного випливає, що методи математичної статистики й факторного аналізу закладені в самій методологічній сутності аналогового підходу і їх застосування на практиці не потребує регламентації нормативними документами. Інша справа, що для застосування економіко-статистичних методів необхідні спеціальні знання, які не входять у базові програми підготовки оцінювачів. Тому розробка економіко-математичних моделей вартості земельних ділянок, як правило, непосильна навіть досвідченим оцінювачам і, за великим рахунком, не входить у коло обов'язкових оціночних процедур. Рішення цієї задачі лежить у сфері прикладних наукових досліджень, і займатися нею повинні підготовлені фахівці відповідних областей знань. При цьому зовсім не обов'язково мати кваліфікаційні сертифікати оцінювачів. Судити про репрезентативність таких моделей можна тільки після опублікування результатів досліджень у печаті, їх обговорення і широкої практичної апробації.
У цьому зв'язку вважаємо за необхідне відзначити наступне. Авторам – практикуючим оцінювачам – часто приходиться зіштовхуватися із ситуацією, коли в ході проведення експертизи звітів про оцінку в складі іншої технічної документації на ділянки що, приватизуються, фахівці Держкомзему різного рівня, включаючи найвищий, попросту не усвідомлюють, що експертна оцінка існує поза і незалежно від їхньої думки і не буває відомчою. Маючи за плічми в кращому випадку двотижневі курси підготовки, яких явно недостатньо для об'єктивної і неупередженої експертизи, вони нерідко виносять безапеляційні і не завжди грамотні судження. У таких випадках дискусії безглузді з відо- мої причини. Найбільш типовим формулюванням є приблизно наступна: "економіко-статистичні методи оцінки не передбачені офіційною методикою, у зв'язку з чим звіт не відповідає нормативним вимогам і повертається на доопрацювання". Прикро, але подібні висновки експертизи не додають авторитету шановному відомству.
Нам представляється, що, як і в юриспруденції, так і в оціночній практиці основним при винесенні будь-якого судження про отримані кимсь висновки повинне бути поняття презумпції (положення, що визнається істинним доти, поки не доведене зворотне). У контексті презумпції оцінки це має на увазі, що отримані оцінювачем результати спочатку повинні розглядатися як істинні. У цьому випадку для доказу зворотного, імовірно, суб'єктивної думки і професійних знань однієї посадової особи може виявитися і недостатнім.
Повертаючись до теми статті і з урахуванням певного досвіду науково-дослідної й оціночної роботи, беремося стверджувати, що:
У відповідності до Методики 1531, вартість земельної ділянки за методичним підходом, що базується на зіставленні цін продаж подібних земельних ділянок, визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продаж подібних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.
За основу визначення вартості ділянок шляхом зіставлення цін продаж подібних ділянок беруться ціни продаж тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється. За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.
Таким чином, діюча офіційна Методика 1531 прямо передбачає використання статистичних методів, як при внесенні виправлень, так і при безпосередній оцінці вартості земельних ділянок на основі аналогового підходу. Інша справа, у якому виді вносяться поправки. Приведена в Методиці 1531 формула припускає внесення поправок в абсолютному вимірі, тобто у виді алгебраїчної суми локальних виправлень по кожному ціноутворюючому фактору порівняння. З іншого боку, виправлення можуть вноситися у відносному вимірі у виді процентних чи дробових коефіцієнтів. У цьому випадку локальні і кумулятивні виправлення перемножуються, а не додаються до вартості аналога.
Якщо сказане вірно, то нескладно зробити висновок, що оцінка вартості земельної ділянки, виконана на основі коректного застосування економіко-статистичних методів, буде завжди точнішою й обгрунтованішою оцінки, виконаної на основі прямого порівняння з випадковими об'єктами продажу, прийнятими як аналоги. Іншими словами, наявність у безпосередній близькості від оцінюваної ділянки декількох раніше проданих ділянок, що по формальних ознаках підходять під аналоги, ще не означає безумовну пріоритетність результату, отриманого методом попарних порівнянь. Випадкова величина – це стохастична, ймовірна величина. Ступінь її наближення до істини, якою є найбільш ймовірна вартість, невідома. Вартість же, отримана на основі економіко-статистичних методів, є узагальнена і закономірна величина, довірчий інтервал і систематична погрішність якої відомі. Сукупність випадкових величин – це вже закономірність.
Звідси можна резюмувати, що оброблена методами математичної статистики інформація про вартість, скажімо, декількох десятків проданих однотипних земельних ділянок, розташованих у декількох порівнянних населених пунктах, і є тією об'єктивною основою, що практично цілком виключає імовірність прийняття експертом помилкових, недостовірних даних про вартість аналогів. Маючи середньостатистичну вартість аналогів, задача оцінювача буде полягати у вивченні відмінностей конкретних характеристик оцінюваної ділянки, що впливають на його вартість, від аналогічних середньостатистичних характеристик ділянок-аналогів і розрахунку по готових формулах поправочних коефіцієнтів.
На сьогоднішній день в Україні вже маються певні наробітки в області використання економіко-статистичних методів при оцінці земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Насамперед, слід зазначити публікації И. Іванової й А. Драпиковсь-кого (див., наприклад, [2, 3, 4]). Однак для більш широкого застосування економіко-статистичних методів в оціночній практиці одиничних досліджень явно недостатньо. Запропоновані нижче методичні розробки, які засновані на принципах економічного аналізу і статистичного моделювання ціни, іменуються нами як "порівняльно-аналітичний метод". Не претендуючи на авторство даного терміна, перші рекомендації з оцінки земельних ділянок порівняльно-аналітичним методом були опубліковані нами в [5]. Монографія схвалена Вченою радою Української академії банківської справи і пройшла рецензію двох докторів наук. У наукових і оціночних колах прийнято, що офіційно опубліковані результати досліджень є достовірними і можуть бути використані у відповідній сфері діяльності без одержання відомчих дозволів. Проте, усі вищевказані претензії фахівців державної експертизи Держкомзему стосуються саме порівняльно-аналітичного методу оцінки.
Вартість земельної ділянки в умовах ринкової економіки залежить від рівня її корисності і споживчих властивостей, завдяки яким ділянка приносить доход його власнику. Цей доход у землекористуванні іменується рентним доходом чи просто рентою. Остання, у свою чергу, складається з двох частин: ренти місця розташування, що не зв'язана з живою працею, і додаткового рентного доходу, що отримується внаслідок додатка людської праці. Таким чином, вартість земельної ділянки і його ціна як грошове вираження вартості формуються під впливом рентоутворюючих факторів – сукупності фізичних, функціональних, просторово-часових і правових властивостей і умов, що визначають унікальність даної земельної ділянки і її споживчі якості. Саме ці параметри і повинні аналізуватися експертом при зіставленні оцінюваної ділянки з ділянками-аналогами. З огляду на те, що дана задача вимагає особливо ретельного аналізу, зупинимося на ній трохи детальніше.
Відповідно до пункту 36 Методики 1531, при використанні методу аналогів продажів оцінювач повинний брати до уваги й аналізувати наступні фактори, що визначають тотожність земельних ділянок і впливають на їхню вартість:
У принципі, усі зазначені групи факторів дійсно в тім чи іншому ступені визначають рівень тотожності земельних ділянок при порівнянні і, безперечно, впливають на їхню вартість. Але, як можна припустити, врахувати всю сукупність ціноутворюючих факторів у ході оцінки земельних ділянок методом аналогів неможливо. У цьому і немає особою необхідності. Практичний досвід показує, що за рівнем і характером впливу на вартість земельних ділянок ціноутворюючі фактори можна класифікувати на:
Безумовно, і тип функціонального використання, і площа земельної ділянки, і стан ґрунтів, та інші фактори для потенційного покупця мають певне значення. Однак навряд чи по ступені впливу на інвестиційну привабливість ділянки їх можна поставити в один ряд. Наприклад, за нашими оцінками, значимість таких факторів, як характер місця розташування, правовий режим, площа і цільове призначення ділянки складає не менш 80 % від сукупного впливу всіх рентоутворюючих факторів. Тим більше малоймовірно, що ступінь впливу таких факторів, як стан ґрунтів, чи наявність або відсутність дороги з твердим покриттям, рельєф місцевості і т.д., при прямому зіставленні ділянок можна достовірно вимірити в кількісному вираженні і зафіксувати у виді поправочних коефіцієнтів. Їх вплив можна формалізувати тільки в якісному виді. Наприклад, чим рівніше ділянка, тим вона цінніше (отже, дорожча) у порівнянні з аналогом. Наскільки ж вона дорожче – при прямому зіставленні з вартістю аналогів достовірно установити неможливо, чого і не слід намагатися робити. По-перше, цей вплив дуже незначний, набагато менший погрішності самого методу розрахунку. По-друге, захопившись подробицями, можна не помітити головного.
А головне полягає в тому, що при виборі факторів зіставлення завжди варто йти від частного (локального) до загального (комплексного), віддаючи перевагу останньому, якщо для цього є достатні підстави. Наприклад, комплексні показники містобудівної цінності території, що у методиках нормативної грошової оцінки земельних ділянок виражаються у виді здобутку ряду зональних і локальних коефіцієнтів, є загальними по відношенню, скажемо, до локальних поправок на інженерну забезпеченість ділянки, її фізичні, геологічні, екологічні та інші властивості. Комплексні показники характеризують сукупні рентоутворюючі якості ділянки і зменшують імовірність помилки при обліку локальних факторів. До найважливіших комплексних рентоутворюючих характеристик відносяться чисельність жителів і народногосподарський статус населеного пункту, характер місця розташування ділянки (центр, середина, периферія, селбищна територія, промислова, рекреаційна зони), ситуаційний клас території, тип функціонального використання ділянки й інші.
З огляду на раніше висловлені міркування, не можна також погодитися з деякими критеріальними умовами віднесення земельних ділянок до подібних (тобто порівнянних як аналоги), що регламентовані пунктом 36 Методики 1531. Наприклад, такий критерій, "як спільний район розташування", іноді може виявитися джерелом істотного перекручування результату, отриманого методом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Саме поняття "спільний район" у методиці не уточнюється. Теоретично це може бути міський квартал, місто в цілому, сільський населений пункт, адміністративний район, область.
Але, як свідчить наш досвід, головне в іншому. Якщо первинний земельний ринок у даному районі (скажімо, у сільському населеному пункті) знаходиться в початковій стадії формування (були випадкові, одиничні продажі), то його подальший розвиток може піти убік спотвореного ціноутворення. Це тільки на вторинному ринку ціни формуються виходячи з платіжного балансу попиту й пропозиції. На первинному ж ринку ціни встановлює оцінювач. Припустимо, він відповідно до вимог Методики 1531, при використанні методу аналогів орієнтувався на цей випадковий продаж, ціна якого не погодиться із середнім рівнем цін, що склалися в аналогічних населених пунктах. Тоді подальші продажі будуть здійснюватися за цінами, не відповідному закону вартості, що, як відомо, діє не стосовно до окремо взятого товару на обмеженому ринку, а стосовно до сукупності даного товару на ринку взагалі. Усе це чревате уповільненням темпів приватизації і формування вторинного земельного ринку.
Фізичний стан об'єктів нерухомого майна також не може бути критерієм подоби ділянок. За великим рахунком, вартість землі взагалі не залежить від вартості наземних поліпшень, тим більше, від їх технічного (фізичного) стану. Відомо, що оцінка освоєних земельних ділянок здійснюється виходячи з принципу кращого й найбільш ефективного (а не фактичного) використання. При цьому ділянки розглядаються як умовно незабудовані. Тому не залежно від того, чи розташований на ділянці дерев'яний сарай у поганому фізичному стані, чи, скажімо, новий торговий центр, що відповідає варіанту найбільш ефективного використання, вартість землі повинна бути однаковою. Природно, у даному випадку мова йде про ринкову вартість. Можна припустити, що ця методологічна помилка обумовлена неадаптованим до вітчизняних умов запозиченням закордонних принципів оцінки нерухомості, до складу якої входить земельна ділянка з поліпшеннями. У цьому випадку вартість нерухомості дійсно залежить від фізичного стану наземних будівель.
Переваги порівняльно-аналітичного методу відносно методу прямого порівняння, крім його принципово більш високої надійності, складаються також у тім, що він дозволяє ідентифікувати і ранжувати рентоутворюючі фактори по ступені їхньої значимості і впливу на вартість равнофункціональних земельних ділянок. Більш того, він дозволяє формалізувати цей вплив у виді аналітичних залежностей, на підставі яких вносяться поправки до вартості аналогів. Для порівняльно-аналітичного методу не існує обмежень у кількості розглянутих рентоутворюючих факторів, крім суб'єктивних обмежень, зв'язаних із доступністю статистичної інформації про аналізовані ділянки, про що варто сказати окремо.
Ступінь деталізації кореляційно-регресійних залежностей за числом рентоутворюючих факторів залежить від наявності вихідних характеристик земельних ділянок. На жаль, при використанні чужих баз даних, зокрема, додатків на CD-диску до журналу [1], кількість цих характеристик, як правило, обмежена. Багато з тих рентоутворюючих факторів, що було б доцільно розглянути в ході регресійного аналізу, відсутні. Найбільш доступними даними про ділянки, якими і приходиться оперувати, є наступні: площа ділянки; чисельність мешканців міста, де він розташований; тип функціонального використання; фактичний рівень освоєння (забудований, незабудований); характер місця розташування (центр, середина, периферія); дата оцінки (продажу).
Підвищити ступінь деталізації аналітичних моделей можна шляхом використання власної чи місцевої корпоративної бази даних про раніше оцінені і продані ділянки, по яких, звичайно, мається повна інформація (наприклад, база по ділянках, проданих у Сумській області). Однак отримані на підставі цієї інформації функції вартості будуть мати регіональний характер. Перенос їх на інші регіони можливий, але з дотриманням принципу розумної обережності.
Слід зазначити, що при наявності достатньої кількості статистичної інформації на базі регресійного аналізу можна будувати індивідуальні функції вартості для будь-якого рентоутворюючого фактора. Спочатку це можна зробити для основних факторів (наприклад, площа, чисельність населення). Потім у міру накопичення кількості спостережень можна вивчити характер і ступінь впливу більш специфічних факторів. Проілюструємо сказане на прикладі функції "питома вартість – площа ділянки".
Практика оцінки показують, що чим більше площа земельної ділянки, тим дешевше вартість 1 м². Ця ж закономірність властива й об'єктам нерухомості. Однак, якщо міркувати теоретично, те можна припустити, що крива убування питомої вартості у визначеному інтервалі загальної площі повинна мати локальні екстремуми. Справа в тім, що для кожного виду підприємницької діяльності існує деякий оптимальний розмір земельної ділянки, що відповідає його максимальній вартості. Менша площа ділянки недостатня для ефективного ведення бізнесу, велика – є зайвою. Діапазон оптимальної площі в першу чергу залежить від рівня розвитку населеного пункту і в другу чергу від виду діяльності й інших факторів. Наприклад, для середнього типового сільського магазина оптимальна площа ділянки, необхідної для його обслуговування, буде менше, ніж в аналогічних міських умовах.
Усі ці теоретичні припущення були підтверджені експериментально при вивченні взаємозв'язку між питомою вартістю і площею ділянок комерційного призначення по декількох сотнях спостережень. В основному це ділянки, на яких розташовані підприємства роздрібної торгівлі в населених пунктах чисельністю до 100 тис. чоловік, хоча маються і ділянки під об'єктами виробничо-складського призначення. Апроксимовані залежності для забудованих і незабудованих земельних ділянок приведені на діаграмах 1 і 2.
З діаграми 1 випливає, що перший екстремум (максимум) відповідає площі ділянки 20 м² (індекс цін 2,4). Імовірно, він характерний для земельних ділянок під невеликими торговими точками (павільйонами, кіосками). Потім відносний індекс цін зменшується. Мінімальне значення вартості відповідає 250-300 м² (індекс цін 1,7). Оптимальної є площа ділянки порядку 650-700 м² (індекс цін 3,3). Після цього інтервалу питома вартість землі плавно зменшується. На оцінці площі 8000 м² індекс дорівнює 0,7.
Схожі тенденції спостерігаються і по незабудованих ділянках. Абсолютний максимум вартості (індекс 1,44) відповідає площі ділянки порядку 20-30 м², перший мінімум 450-500 м² (індекс 0,53). При площі 800 м² індекс дорівнює 0,94. Абсолютний мінімум (0,1) досягається при 8000 м².
Діаграма 1. Відносний індекс цін на забудовані земельні ділянки комерційного використання у залежності від їх площі
Діаграма 2. Відносний індекс цін на незабудовані земельні ділянки комерційного вико- ристання у залежності від їх площі
Ще один важливий момент, якому при аналізі рентоутворюючих факторів приділяється недостатня увага – це база оцінки і категорія оцінюваної вартості. Справді – яку ж вартість визначає оцінювач на первинному ринку, керуючись Методикою 1531?
Для початку, приведемо визначення основних оцінних категорій, що мають відношення до поставленого питання. На жаль, у Методиці 1531 вони відсутні, тому скористаємося іншими нормативними документами, що регулюють оцінку і приватизацію майна в Україні.
Ринкова вартість – найбільш ймовірна ціна, за яку об'єкт може бути проданий на відкритому конкурентному ринку при наявності всіх умов, необхідних для укладання чесної угоди між покупцем і продавцем, відсутності специфічних умов фінансування та з урахуванням того, що:
Оціночна вартість – вартість, визначена експертним шляхом безвідносно бази оцінки (концепції вартості).
База оцінки (концепція вартості) – методологічна основа оцінки, яка визначається можливістю застосування до об'єкта оцінки того чи іншого оціночного принципу та категорії оцінюваної вартості в залежності від функції оцінки, відношення об'єкта до ринків продажів, а також умов передачі права власності.
Відповідно до Міжнародних стандартів оцінки, які до прийняття відповідних національних стандартів є основним методологічним документом в області експертної оцінки, мається на увазі, що методи аналогів застосовуються для оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості. Хоча, по великому рахунку, метод аналогів універсальний – категорія оцінюваної вартості залежить від виду вартості аналогів. Відомо також, що існують дві методологічні бази оцінки: ринкова і відмінна від ринкової вартості (інвестиційна, ліквідаційна вартості, чиста вартість заміщення і т.д.).
Як випливає з пункту 3 Методики 1531, експертна грошова оцінка земельних ділянок передбачає визначення ринкової (ймовірної ціни продаж на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку від може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.
Прийнято вважати, що безконкурентна продаж земельних ділянок у власність під раніше приватизованими об'єктами нерухомості здійснюється за ринковими цінами. У всякому разі, на цьому наполягає продавець ділянок, якимсь у більшості випадків є місцеві ради. Але, якщо уважно розглянути критерії й умови, що визначають поняття ринкової вартості, то можна помітити, що це не зовсім так. У цьому смислі маються чотири головних відмінності:
відсутність конкурентного ринку (продаж здійснюється одному конкретному покупцю);
Усі ці особливі обставини не дозволяють ідентифікувати вартість продаваних у власність ділянок як ринкову. За багатьма ознаками вона підходить під визначення інвестиційної вартості, тобто вартості для конкретного покупця. За нашим переконанням, на приватизаційному ринку при безконкурентному способі відчуження майна оперувати поняттям "ринкова вартість" узагалі недоречно.
Для аналогії можна звернутися до досвіду приватизації державного і комунального майна, до складу якого входять будинки і приміщення. Відповідно до Методики оцінки вартості майна при приватизації, затвердженої постановою КМУ від 12.10.2000 м № 1554, у випадку безконкурентного викупу будинків (приміщень) їхня вартість визначається винятково на основі інвестиційної, а не ринкової вартості.
Однак, як справедливо відзначають деякі ведучі оцінювачі, ринкова вартість існує тільки в ідеалі. Майже завжди можна знайти які-небудь специфічні особливості, що відрізняють умови оцінки і продажу від визначення ринкової вартості. Така ситуація в принципі передбачена Міжнародними стандартами оцінки. Тут відзначається, що в деяких країнах можуть існувати специфічні особливості національного законодавства, що регулює відношення власності, процедурні регламентації, особливий і непорівняний з іншими країнами стан ринку нерухомості і т.д. У цьому випадку застосування ринкової бази оцінки припустимо, але з чіткою і конкретною вказівкою в звіті всіх істотних відхилень від стандартного визначення ринкової вартості. Це необхідно для однозначної інтерпретації звіту про оцінку і недопущення помилкового тлумачення отриманих результатів.
Більшість же вітчизняних оцінювачів, у тому числі й автори статті, про це забувають. Як правило, у звітах ціль оцінки формулюється як визначення найбільш ймовірної ринкової вартості земельної ділянки. Насправді це не ринкова вартість. Якщо той же оцінювач, що оцінював ділянку під безконкурентний викуп, через якийсь час стане оцінювати його для продажу на вторинному чи ринку під заставу, то навряд чи ці вартості збіжаться, хоча в обох випадках напевно буде фігурувати ринкова вартість.
Останнім часом усе більш актуальною стає продаж вакантних земельних ділянок з аукціонних торгів, які, нібито, формують істинну ринкову вартість. Це теж омана, тим більше небезпечне в розумінні керівників місцевих органів влади чи місцевого самоврядування, далеких від тонкощів оцінки. По-перше, за таким критерієм, як розумно тривалий період експозиції ділянки на ринку аукціонна вартість не відповідає визначенню ринкової вартості. Закордонний досвід свідчить, що для продажу типової земельної ділянки по ринковій вартості необхідно приблизно 6 місяців. Аукціон проводиться протягом одного місяця.
По-друге, продаж земельних ділянок на конкурентних засадах тільки зароджується. Одиничні, разові продажі, поки вони не досягли "критичної маси", є випадковими, про що мова йшла вище. Тому ціни продажу ділянок також випадкові і не відповідають загальному закону вартості. Якщо орієнтуватися на них, як на ринкові, тим більше під тиском ззовні (такі факти є), то більш-менш сформована система ціноутворення на первинному ринку може виявитися зруйнованою, після чого наступить хаос.
У підтвердження приведемо усього лише один приклад. В одному з міст Сумської області, де кількість безконкурентних продажів перевалило за 100 ділянок і територіально-функціональна диференціація цін цілком сформувалася, пройшли перші земельні аукціони, які принесли несподівані результати. Одна земельна ділянка, розташована на окраїні міста, при стартовій ціні 10 грн./м² була продана за 40 грн./м², у той час як середні зональні ціни на забудовані ділянки, приватизовані безконкурентним способом, у цій частині міста установилися на рівні 8-12 грн./м². Але всі рекорди побив другий лот. Ділянка, розташована в центрі міста, при стартовій ціні 45 грн./м² (максимальний рівень цін у населеному пункті – 48 грн./м²) була продана за 242 грн./м². Для довідки, максимальна вартість земельних ділянок в обласному центрі складає 195 грн./м².
Природно, ці аукціонні ціни для ринку, що сформувався, випадкові. Як відзначалося вище, істотної різниці у вартості освоєних і вільних земельних ділянок не існує. Покупці – місцеві жителі – були добре інформовані про ціни на землю. Але вони виявилися зацікавленими в покупці саме цих ділянок, за що і заплатили суму, що значно перевищує умовну ринкову вартість при безконкурентному продажу. Якщо цю інвестиційну вартість чи помилково прийняту за ринкову використовувати надалі як аналоговий орієнтир при безконкурентному викупі, то рівноважний стан земельного ринку неминуче буде порушено.
Зовсім інша справа, коли кількість аукціонних продажів порівняна з кількістю безконкурентно приватизованих ділянок і ця кількість достатня для узагальнення. Можна сподіватися, що в цьому випадку середні аукціонні ціни не будуть істотно відрізнятися від цін безконкурентного викупу. І в тім, і в іншому випадку правомірно говорити про ринкову базу ціноутворення, але з індивідуальними застереженнями щодо визначення ринкової вартості.
Таким чином, при оцінці земельних ділянок несільськогосподарського призначення для цілей безконкурентного викупу варто оперувати поняттям "оціночна вартість" як найбільш нейтральною категорією. При цьому в якості бази оцінки, якщо на ділянці не розташовані об'єкти спеціалізованої власності, можна використовувати концепцію ринкової вартості з обов'язковим перерахуванням відхилень від Міжнародних стандартів у частині визначення ринкової вартості і вказівкою області застосування результатів оцінки.
У другій частині статті, яка, сподіваємося, буде опублікована у наступному номері журналу, ми продовжимо розгляд прикладних аспектів використання економіко-статистичних методів оцінки земельних ділянок. Зокрема будуть запропоновані конкретні методичні рекомендації з експрес-оцінки земельних ділянок різноманітного функціонального використання, розрахунку поправочних коефіцієнтів, урахування регіональних особливостей та фактору часу.