Источник: www.gki.com.ua/DyWP/bindata/_0003670_path.pdf
Лященко А.А., Ціпенко О.В.
НАСКРІЗНІ ГЕОІНФОРМАЦІЙНІ ТЕХНОЛОГІЇ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ
Аналіз проблеми. Грошова оцінка земель відноситься до однієї з найактуальніших задач у здійсненні земельної та економічної реформ в Україні. Вона виступає інтегральною характеристикою кількісних, якісних, економічних, правових, регіональних та інших показників земельних ділянок і слугує основою єдиного механізму оподаткування земель та справляння інших платежів в процесі цивільного обігу земельних ділянок.
За своїм змістом грошову оцінку земель можна віднести до задач геоінформаційного (просторового) аналізу, оскільки її виконання потребує врахування впливу факторів регіонального, зонального та локального місцерозташування земельних ділянок на території населеного пункту, які мають кількісні характеристики, просторову прив’язку та просторові відношення.
Нормативно-методичне забезпечення грошової оцінки земель складає сукупність законодавчих та нормативних актів України щодо реформування земельних відносин, плати за землю, регламентації порядку проведення грошової оцінки земель різних категорій, ведення державного земельного кадастру, структури та складу технічної документації проектів з грошової оцінки земель, тощо [1], [4].
При розробці проектів грошової оцінки земель використовуються їх кількісні та якісні характеристики, карти бонітування грунтів, кадастрового зонування, генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, їх історико-культурного, функціонального, санітарно-екологічного, інженерно-геологічного зонування, тощо. Значна кількість показників, їх просторова прив’язка та різноманітність джерел походження роблять природним застосування геоінформаційних технологій і геоінформаційних систем (ГІС) в процесі розробки проектів грошової оцінки земель та їх практичного застосування усіма суб’єктами користування та управління земельними ресурсами: регіональними та місцевими органами Держкомзему, органами державної податкової адміністрації та місцевого самоврядування, окремими землевласниками і землекористувачами.
В оцінки земель приймають участь державні установи і проектні організації з відповідним розподілом функцій і зв’язками між ними (рис. 1).
Рис. 1. Взаємодія суб’єктів в процесі грошової оцінки земель (Д - надання вихідних даних для проведення грошової оцінки, П - грошова оцінка земель на рівні економіко-планувальних зон, К - використання результатів грошової оцінки, О - грошова оцінка конкретних земельних ділянок).
Наскрізна геоінформаційна технологія забезпечує обмін інформацією між учасниками процесу переважно в електронному виді на основі комп’ютерних методів фіксації вихідних даних і результатів грошової оцінки земель на етапах виконання робіт проектними організаціями, передачі результатів в органи управління земельними ресурсами та державної податкової адміністрації. Результати передаються не тільки в традиційному (паперовому) виконанні, а й на комп’ютерних носіях в форматах цифрових карт і баз даних з необхідними програмними засобами.
Рис. 2. Експертна оцінка рівня використання комп’ютерних технологій виконавцями проектів грошової оцінки земель населених пунктів, де: 1, 2, 3 –групи організацій за рівнем інформаційних технологій, а саме: 1 – використання комп’ютерів для проведення окремих розрахунків та оформлення технічної документації; 2 – застосування ГІС для виконання проектів та оформлення технічної документації; З – застосування наскрізної ГІС-технології;
Така технологія забезпечує ефективне використання результатів грошової оцінки земель для автоматизованого визначення розмірів платежів за кожну земельну ділянку з урахуванням її функціонального використання і впливу локальних факторів та для постійного моніторингу грошової оцінки і прогнозування надходжень у бюджет за рахунок справляння платежів за землю.
Експертна оцінка стану застосування комп’ютерних і, зокрема, геоінформаційних технологій для грошової оцінки земель в Україні (Рис. 2) показує, що більшість організацій виконують проекти грошової оцінки за традиційною технологією, використовуючи комп’ютери тільки для проведення окремих розрахунків та оформлення технічної документації. Це зумовлено багатьма факторами, в тому числі: відсутністю необхідної програмно-технічної бази в організаціях, які розробляють проекти грошової оцінки земель населених пунктів, недостатніми об’ємами фінансування робіт замовниками та, можливо, низьким рівнем геоінформаційної культури у цілому. В результаті регіональні та місцеві органи управління земельними ресурсами одержують більшість проектів в традиційному виконанні в складі паперових карт економіко-планувальних зон та зон впливу локальних факторів. Це значно ускладнює (якщо не унеможливлює, взагалі) проведення грошової оцінки земельних ділянок тисяч і десятків тисяч землекористувачів в середніх та великих містах.
Застосування наскрізної геоінформаційної технології при 20-25% збільшенні витрат на виконання проекту значно підвищує якість результатів грошової оцінки та забезпечує реальне застосування цих результатів для визначення диференційованих ставок земельного податку. Слід зазначити, що додаткові витрати на проведення грошової оцінки із застосуванням ГІС-технологій практично в 2-3 рази перекриваються ефектом, який досягається за рахунок створення багатоцільових геоінформаційних ресурсів на територію міста у вигляді цифрових карт, цифрових ортофотопланів та баз даних з відомостями про використання земельних ресурсів.
Геоінформаційні технологіі грошової оцінки земель. Виходячи з практики грошової оцінки земель населених пунктів з застосуванням технології ГІС, можна виділити п’ять основних етапів:
Перші чотири етапи складають зміст робіт проектних і науково-дослідних організацій, які виконують проекти грошової оцінки земель населених пунктів. П’ятий етап відповідає використанню результатів попередніх етапів в регіональних та місцевих органах управління земельними ресурсами для розрахунку вартості земельних ділянок конкретних землекористувачів та визначення розмірів платежів за землю. Далі для кожного етапу коротко розглядаються основні зміст і результати та методи застосування ГІС.
Створення баз цифрових картографічних даних на територію міста. База цифрових карт проекту створюється в складі шарів цифрової векторної карти М 1:10 000 або М 1:5 000, растрового плану М 1: 2 000. За матеріалами генплану міста створюються тематичні шари функціональних зон, головних споруд та магістралей інженерних мереж, зон планувальних обмежень, тощо. Важливим для ГІС грошової оцінки земель і кадастрового зонування є створення цифрової моделі планувального каркасу території, який називають базовим планом або топоконтуром міста [2]. Базовий план визначається як сукупність каркасних елементів території. До таких елементів відносяться межа населеного пункту, магістралі загальноміського та районного рівнів, осі вулиць, межа смуги землевідведення залізниці, природні перешкоди (ріки, струмки, канали, яри, рівчаки, тощо), в окремих випадках - межі ділянок виробничих підприємств, зелених та рекреаційних зон. Доцільно відмітити, що подібна модель під назвою топоконтур міста на територію Києва в традиційному (паперовому) виконанні створюється і чергується управлінням генплану міста в Київпроекті та періодично затверджується міською радою. Попередня цифрова модель базового плану як окремий шар створюється на основі цифрової карти М 1:10 000, остаточна модель каркасних елементів створюється з використанням растрового топографічного плану М 1:2 000.
Визначення базової вартості. Базова (середня для населеного пункту) вартість одного квадратного метра земель визначається Цб = Нп / Нк * В * Км1, яка залежить від:
ГІС на цьому етапі застосовується для визначення метричних характеристик (площі або протяжності) об’єктів облаштування та інженерних комунікацій для визначення витрат на освоєння та облаштування території.
Економіко-планувальне зонування території. Базова вартість диференціюється в межах населеного пункту по економіко-планувальних зонах в залежності від неоднорідності функціонально - планувальних якостей території, що впливають на розмір рентного доходу. Основним змістом цього етапу є земельнооціночна структуризація території міста, яка виконується на основі економічної оцінки територіі населеного пункту з урахуванням таких факторів:
Для економіко-планувального зонування виділяються земельнооціночні одиниці (оціночні райони) - територіально виражені та функціонально визначені утворення, в межах і на множині яких здійснюється оцінка споживчих властивостей земель міста. Крупність одного оціночного району визначається територіальним поширенням (неперервністю) домінуючого типу функціонального використання земель. Цифрова модель меж оціночних районів створюється засобами ГІС з використанням каркасних елементів моделі топоконтуру та цифрових шарів генплану міста.
Кваліметрична оцінка території районів виконується за групами показників, які характеризують їх транспортно-функціональну зручність, рівень інженерно-інфраструктурної забезпеченості, екологічну якість та соціально-містобудівну привабливість. Для цього широко застосовуються методи географічного аналізу та просторового моделювання, які притаманні ГІС. Так для оцінки транспортно-функціональної зручності застосовується гравітаційне моделювання з визначенням доступності оціночних районів та врахуванням витрат часу на переміщення між районами по транспортній мережі міста. Для цього створюється цифрова сегментно-вузлова модель вулично-дорожньої та транспортної мереж міста, на основі якої автоматично будується розрахункова графово-топологічна модель для визначення витрат часу на переміщення між районами та оцінки іх доступноті. Для оцінки рівня інженерно-інфраструктурної забезпеченості на основі просторового аналізу визначається щільність інженерних мереж та умови підключення нових споживачів до них в оціночних районах. Екологічна якість районів оцінюється з застосуванням оверлейного аналізу (перекриття) території районів з зонами забруднення середовища [3]. Підвищенню якості результатів сприяє також застосування ГІС для оцінки проміжних і кінцевих результаті на основі побудови різноманітних тематичних карт розподілу оціночних районів за рівнем вихідного показника або розрахованої характеристики. Грубі помилки або алогічні тенденції виявляються просто, завдяки наглядному просторовому уявленню результатів.
Кінцевим результатом цього етапу є визначення економіко-планувальних зон та зональних коефіцієнтів Км2 для них на основі аналізу кваліметричних показників суміжних оціночних районів та об’єднання близьких за якістю районів в зони. Економіко-планувальна зона - частина території населеного пункту, що має однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер функціонального використання та обмежується чіткими планувальними межами. В ГІС межі економіко-планувальних зон створюються автоматично з використанням функції об’єднання заданих (програмно або в діалоговому режимі) суміжних оціночних районів з близькими споживчими якостями.
Грошова оцінка земель за категоріями та визначення системи локальних факторів. Грошова оцінка земель різного функціонального призначення виконується в розрізі економіко-планувальних зон та земель сільськогосподарського призначення в межах населеного пункту. З застосуванням ГІС на цьому етапі створюються:
ГІС на цьому етапі використовується в режимі системи автоматизованого проектування, оскільки за допомогою ГІС засобів проектуються межі зон впливу локальних факторів. Для цього застосовуються методи побудови буферних зон навколо відповідних об’єктів, наприклад, для створення зон пішохідної доступності, санітарно-захисних або охоронних зон, методи моделювання рельєфу місцевості для автоматизованого визначення зон з ухилом більше 20%, тощо. Якість результатів та ефективність роботи в ГІС на декілька порядків вище порівняно з традиційними методами. А головне полягає у тому, що застосування ГІС на цьому етапі дозволяє створити геоінформаційний ресурс на комп’ютерних носіях, який є ключовим для автоматизації заключного етапу - практичного використання результатів попередніх етапів для грошової оцінки десятків тисяч конкретних земельних ділянок в середніх і великих містах.
Визначення вартості земельної ділянки з застосуванням ГІС-технології. Вартість земельної ділянки певного функціонального використання визначається з урахуванням локальних коефіцієнтів на основі просторового аналізу місцерозташування земльної ділянки в межах економіко - планувальної зони по відношенню до зон вливу локальних факторів. Застосування ГІС на цьому етапі найбільш ефективне, оскільки мова йде про виконання грошової оцінки тисяч земельних ділянок в кожному населеному пункті, оперативну передачу результатів в органи державної податкової адміністрації для управління процесом справляння землекористувачами платежів за землю. Об’єктивно, що тільки з застосування ГІС для грошової оцінки земельних ділянок можливе практичне виконання Закону “Про плату за землю”. Важливим для цього етапу є створення особливого геоінформаційного ресурсу – геокодованого адресного реєстру міста у вигляді бази даних вулиць, номерів будинків (землевідведень), координат центроїдів для просторового визначення адреси. За умов трудомісткості проведення суцільної інвентиризації земельних ділянок та створення бази даних координат їх меж, наявність геокодованого адресного реєстру дозволяє з достатньою точністю проводити грошову оцінку земельних ділянок засобами ГІС.
Досвід реалізації та застосування. Викладені в цій роботі основи наскрізної геоінформаційної технології грошової оцінки земель населених пунктів розроблені в Державному науково-дослідному інституті автоматизованих cиcтем в будівництві (НДІАСБ) Держбуду України та реалізовані в програмно-методичному комплексі ТЕРЕН, до якого входять такі складові:
Комплекс ТЕРЕН функціонує на ПЕОМ в середовищі Windows 95/98/NT та інтегрується з поширеними інструментальними ГІС MapInfo, ArcView. З його застосуванням реалізовані наскрізні геоінформаційні технології грошової оцінки земель в містах України: Львів, Кременчук, Сміла, Полтава, Южне тощо. Цифрове картографічне забезпечення проектів здійснювалось Науково-дослідним і виробничим інститутом геодезії, картографії та геоінформатики (НДВІ “Геодезкартінформатика”), що позитивно позначилось на якості створених геоінформаційних ресурсів.
ЛІТЕРАТУРА
Наскрізні геоінформаційні технології грошової оцінки земель населених пунктів
А.А Лященко, О.В. Ціпенко
Резюме
Представлені результати застосування геоінформаційних технологій та геоінформаційних систем (ГІС) на всіх етапах виконання грошової оцінки земель населених пунктів з використанням цифрових карт та баз даних. Наскрізні технології забезпечують передачу результатів в органи управління земельними ресурсами в електронному вигляді та їх подальше використання для грошової оцінки земельних ділянок з урахуванням впливу локальних факторів, для моніторингу грошової оцінки, прогнозування надходжень в бюджет за рахунок справляння платежів за землю та управління раціональним використанням земельних ресурсів.
Сквозные геоинформационные технологии денежной оценки земли населенных пунктов
А.А. Лященко, О.В. Ципенко
Резюме
Представлены результаты использования геоинформационных технологий и геоинформационных систем (ГИС) на всех этапах проведения денежной оценки земель населенных пунктов с использованием цифровых карт и баз данных. Сквозные технологии обеспечивают передачу результатов в органы управления земельными ресурсами в электронном виде и их дальнейшее использование для денежной оценки земельных участков с учетом воздействия локальных факторов, для мониторинга денежной оценки, прогнозирования поступлений в бюджет и управление рациональным использованием земельных ресурсов.
Through geoinformation technologies of a money valuation of ground of the occupied items
A.A. Lyashchenko, O.V. Tsipenko
Summary
Representation results of use of geoinformation technologies and geoinformation systems (GIS) at all stages of realization of a money valuation of grounds of the occupied items with use of digital maps and databases. The through technologies provide transfer of results to bodies of management of ground resources in an electronic kind and their further use for a money valuation of the ground areas in view of influence of the local factors, for monitoring a money rating, forecasting of receipts in the budget and management of rational use of ground resources.