Источник: www.gki.com.ua/DyWP/bindata/_0003669_path.pdf
Лященко А.А., Ціпенко О.В.
ЦИФРОВЕ КАРТОГРАФІЧНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ
За останній час грошова оцінка земель населених пунктів України перетворилась у досить поширений вид проектних робіт, в яких найбільш повно та ефективно використовуються ГІС-технології [2,3,4]. Це зумовлено актуальністю грошової оцінки у здійсненні земельної та економічної реформи в країні, а також геоінформаційним характером самої задачі за змістом, оскільки її виконання потребує врахування впливу факторів регіонального, зонального та локального місцерозташування земельних ділянок на території населеного пункту, які мають кількісні характеристики, просторову прив’язку та просторові відношення.
При розробці проектів грошової оцінки земель використовуються карти бонітування грунтів, кадастрового зонування, генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, їх історико-культурного, функціонального, санітарно-екологічного, інженерно-геологічного зонування, тощо. Значна кількість показників, їх просторова прив’язка та різноманітність джерел походження роблять природним застосування геоінформаційних технологій і геоінформаційних систем в процесі розробки проектів грошової оцінки земель та їх практичного застосування усіма суб’єктами користування та управління земельними ресурсами: регіональними та місцевими органами Держкомзему, органами державної податкової адміністрації та місцевого самоврядування, окремими землевласниками і землекористувачами.
В процесі грошової оцінки земель можна виділити три основні етапи: підготовчий, проектний та експлуатаційний. При застосуванні ГІС-технологій на кожному етапі створюються і використовуються відповідні цифрові картографічні матеріали. Розглянемо коротко іх склад, структуру та особливості виконання. Структура моделей об’єктів тематичних шарів цифрових карт подається на концептуальному рівні без орієнтації на внутрішні формати даних конкретної ГІС. Для цього використовуються реляційні відношення третьої нормальної форми Кодда та термінологія реляційної алгебри. Виділяються об’єктні відношення та відношення-зв’язки. Схема відношення визначається назвою відношення ( комбінація великих букв українського алфавіту ) та атрибутами, які знаходяться в круглих дужках і розділені знаком “,”. Враховуючи, що більшість сучасних систем керування базами даних дозволяють зберігати в спеціальних полях типу Blob в бінарнарних форматах дані довільного походження та розмірностей, в концептуальній моделі картографічних даних використовується логічний тип даних блок координат і позначається латинською літерою “B”.
На підготовчому етапі створюється база даних цифрової картографічної основи території міста. Вона виконується за традиційними технологіями цифрового картографування в складі шарів векторної карти М 1:10 000 або М 1:5 000, растрового плану М 1: 2 000 або ортофотоплану. За матеріалами генплану міста з використанням цифрової картографічної основи в ГІС створюються тематичні шари функціональних зон, головних поруд та магістралей інженерних мереж, зон планувальних обмежень, тощо. Важливим для ГІС грошової оцінки земель і кадастрового зонування є створення цифрової моделі планувального каркасу території, який називають базовим планом або топоконтуром міста. Базовий план визначається як сукупність каркасних елементів території. До таких елементів відносяться межа населеного пункту, магістралі загальноміського та районного рівнів, осі вулиць, межа смуги землевідведення залізниці, природні перешкоди (ріки, струмки, канали, яри, рівчаки, тощо), в окремих випадках - межі ділянок виробничих підприємств, зелених та рекреаційних зон. Попередня цифрова модель базового плану, як окремий шар, створюється на основі цифрової карти М 1:10 000, остаточна модель каркасних елементів уточнюється з використанням растрового плану М 1:2 000.
Проектний етап складають задачі визначення базової вартості землі, економіко-планувального зонування території міста, розробки зон впливу локальних факторів і карт агровиробничих груп грунтів з їх грошовою оцінкою за видами сільськогосподарських угідь.
При визначенні базової (середньої для населеного пункту) вартості 1 кв.м землі використовуються цифрові карти та ГІС для розрахунку метричних характеристик (площі або протяжності) об’єктів облаштування та інженерних комунікацій для оцінки витрат на освоєння і облаштування території.
В результаті економіко-планувального зонування території грошова оцінка диференціюється в межах населеного пункту по зонах в залежності від неоднорідності функціонально - планувальних якостей території, що впливають на розмір рентного доходу. Основним змістом цього етапу є земельнооціночна структуризація території міста і кваліметрія оціночних районів за групами показників, які характеризують їх транспортно-функціональну зручність, рівень інженерно-інфраструктурної забезпеченості, екологічну якість та соціально-містобудівну привабливість. На цьому етапі створюються цифрові картографічні моделі таких об’єктів:
Оціночні райони - територіально виражені та функціонально визначені утворення, в межах і на множині яких здійснюється оцінка споживчих властивостей земель міста. Величина одного оціночного району (ОР) визначається територіальним поширенням (неперервністю) домінуючого типу функціонального використання земель [1]. Цифрова модель оціночних районів створюється засобами ГІС з використанням каркасних елементів моделі топоконтуру і цифрових шарів генплану міста та має таку структуру:
МЦР ( Нцр, #кф, Fцр, Xцр, Yцр, Sцр, Eцр, Uцр, Cцр, Kцр, Bцр ),
де: Нцр – номер ОР;
#кф – код домінуючого типу функціонального використання земель ОР;
Fцр – площа ОР ;
Xцр, Yцр - координати центроїду ОР;
Sцр, Eцр, Uцр, Cцр – кваліметричні оцінки ОР, відповідно: транспортно-функціональної зручності, рівня інженерно-інфраструктурної забезпеченості, екологічної якості та соціально-містобудівної привабливості;
Kцр – комплексний індекс містобудівної якості ОР;
Bцр – блок координат вузлів межі ОР.
За рекомендаціями еталонної технічної документації площа одного ОР повинна бути співставима з площею мікрорайону у великих, крупних та найкрупніших містах, кварталу (групи кварталів) у середніх та малих містах [1]. Сукупність усіх ОР повинна охоплювати усю територію міста. До ОР не включається смуга відведення залізниці, за винятком вокзалів та привокзальних площ. Межі ОР не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну мережу населеного пункту. Ключовий атрибут Нцр використовується для реалізації відношення зв’язку з таблицями експертних оцінок або натуральних показників відповідних складових для кваліметрії оціночних районів.
Для оцінки транспортно-функціональної зручності за натуральними показниками застосовується гравітаційне моделювання з визначенням доступності оціночних районів та врахуванням витрат часу на переміщення між районами по транспортній мережі міста. Для цього створюється цифрова сегментно-вузлова модель вулично-шляхової та транспортної мереж міста, на основі яких автоматично будується розрахункова графово-топологічна модель для визначення витрат часу на переміщення між районами та оцінки їх доступноті.
Для оцінки екологічної якості районів створюються цифрові моделі зон забруднення, які описуються такою схемою:
МЗЗ ( Нзз, #кз, Езз, Nзз, Взз ),
де: Нзз – номер зони забруднення;
#кз – код типу забруднення;
Езз – рівень забруднення в зоні;
Nзз – назва зони за джерелом забруднення;
Bзз – блок координат вузлів межі зони забруднення.
Екологічна якість районів оцінюється в ГІС з застосуванням оверлейного аналізу перекриття території районів з зонами забруднення середовища. Результатом цього аналізу є модель забруднення оціночних районів, яка відображається схемою відношень типу:
МЦР_МЗЗ (Нцр, Нзз, Fцр_зз),
де: Fцр_зз – частка площі ОР з номером Нцр, якою він перекривається з зоною Нзз.
На основі аналізу кваліметричних показників суміжні та близькі за якістю оціночні райони об’єднуються в економіко-планувальні зони. Економіко-планувальна зона (ЕПЗ) - частина території населеного пункту, що має однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер функціонального використання та обмежується чіткими планувальними межами. В ГІС межі ЕПЗ створюються автоматично з використанням функції об’єднання заданих (програмно або в діалоговому режимі) суміжних оціночних районів з близькими споживчими якостями. Цифрова картографічна модель економіко-планувальних зон відображається такою схемою:
МПЗ (Нпз, Кпз, Цпз, Впз ),
де: Нпз – номер ЕПЗ;
Кпз – коефіцієнт Км2 ЕПЗ, як середнє зважене за площею комплексних індексів містобудівної якості ОР зони;
Цпз – грошова оцінка 1 кв. м землі в зоні;
Впз – блок координат вузлів межі зони.
Для грошової оцінки земель різного функціонального призначення та земель сільськогосподарського призначення в межах населеного пункту на проектному етапі створюються:
Цифрова модель карти агровиробничих груп грунтів визначаються наступною схемою:
МАГ (Наг, #каг, Fаг, Ваг ),
де: Наг – номер грунтової зони певної агровиробничої групи;
#каг – код (шифр) агровиробничої групи, який визначає зв’язок з таблицею грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за категоріями угідь;
Fаг – площа грунтової зони;
Ваг – блок координат вузлів межі грунтової зони.
Таблиця грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за категоріями угідь визначається такою схемою:
МСГ (#каг, Nкаг, ЦРкаг, ЦБкаг, ЦСкаг, ЦПкаг ),
де: #каг – код (шифр) агровиробничої групи;
Nкаг – назва агровиробничої групи;
ЦРкаг, ЦБкаг, ЦСкаг, ЦПкаг – грошова оцінка 1 га земель сільськогосподарського призначення для агровиробничої групи відповідно за категоріями угідь: рілля, багаторічні насадження, сіножаті та пасовища.
Цифрові карти зон впливу локальних факторів визначаються наступною схемою моделі:
МЛФ ( Нлф, #клф, Nлф, Влф ),
де: Нлф – номер зони впливу локального фактору (ЗЛФ);
#клф – код групи локального фактора, який визначає зв’язок з таблицею відповідних коефіцієнтів для диференціювання грошової оцінки земельних ділянок в межах економіко-планувальних зон.;
Nлф – назва ЗЛФ;
Влф – блок координат вузлів межі ЗЛФ.
Для створення цифрових карт ЗЛФ ГІС використовується в режимі системи автоматизованого проектування, оскільки за допомогою ГІС засобів проектуються межі зон впливу. Для цього застосовуються методи побудови буферних зон навколо відповідних об’єктів, наприклад, для створення зон пішохідної доступності, санітарно-захисних або охоронних зон, методи моделювання рельєфу місцевості для автоматизованого визначення зон з ухилом більше 20%, тощо. Якість результатів та ефективність проектування ЗЛФ в ГІС на декілька порядків вищі в порівнянні з традиційними методами.
На етапі експлуатації створені в проекті геоінформаційні ресурси використовуються для грошової оцінки конкретних земельних ділянок з застосуванням ГІС. Оцінка земельної ділянки певного функціонального використання визначається з урахуванням локальних коефіцієнтів на основі просторового аналізу місцерозташування земльної ділянки в межах економіко - планувальної зони по відношенню до зон вливу локальних факторів і зон агровиробничих груп грунтів.
Важливим для цього етапу є створення особливого геоінформаційного ресурсу – геокодованого адресного реєстру міста у вигляді бази даних вулиць, номерів будинків (землевідведень), координат центроїдів для просторового визначення адреси. За умов трудомісткості проведення суцільної інвентиризації земельних ділянок та створення бази даних координат їх меж, наявність геокодованого адресного реєстру дозволяє з достатньою точністю проводити грошову оцінку земельних ділянок засобами ГІС.
Досвід реалізації та застосування. За викладеними в роботі концептуальними моделями фахівцями Науково-дослідного інституту геодезії і картографії, Державного науково-дослідного інституту автоматизованих cиcтем в будівництві, Львівського державного проектного інституту “Містопроект”, Полтавського державного проектного інституту “Міськбудпроект” створені відповідні геоінформаційні ресурси та виконані з використанням ГІС технологій проекти грошової оцінки земель багатьох міст країни, в тому числі: Львову, Дрогобича, Червонограду, Трускавця, Стрия, Самбору, Полтави, Кременчука, тощо. Підкреслимо глибоке розуміння проблеми керівниками обласних та міських управлінь земельних ресурсів перерахованих міст, які підтримували впровадження наскрізної ГІС технології грошової оцінки земель. Об’єктивно, що тільки з застосування ГІС для грошової оцінки земельних ділянок можливе практичне виконання Закону “Про плату за землю”, оскільки мова йде про виконання грошової оцінки тисяч земельних ділянок в кожному населеному пункті, оперативну передачу результатів в органи державної податкової адміністрації для управління процесом справляння землекористувачами платежів за землю. Застосування наскрізної геоінформаційної технології при 20-25% збільшенні витрат на виконання проекту значно підвищує якість результатів грошової оцінки та забезпечує реальне застосування цих результатів для визначення диференційованих ставок земельного податку. Слід зазначити, що додаткові витрати на проведення грошової оцінки із застосуванням ГІС-технологій практично в 2-3 рази перекриваються ефектом, який досягається за рахунок створення багатоцільових геоінформаційних ресурсів на територію міста у вигляді цифрових карт, цифрових ортофотопланів, реєстру адрес та баз даних з відомостями про використання земельних ресурсів, складається необхідна інформаційна інфраструктура для комп’ютеризації моніторингу грошової оцінки та впровадження ГІС-технологій в систему земельного кадастру в цілому.
ЛІТЕРАТУРА
A. Lyashchenko, O. Tsipenko
Research institute of a geodesy and cartography
Digital cartographical maintenance of a money raiting of grounds of the occupied items.
Summary
Are submitted composition, structure and features of creation of digital cards for realizationof design works of a money raiting of grounds of the occupied items with use GIS. The models cartographical given for raiting structure of territory, economic-planning of zonning and designing of zones of the local factors are detailed.