Источник: www.lincolninst.edu/pubs/pub-detail.asp?id=295
Линии Земли: июль 2000, Объем 12, Номер 4.
Дата опубликования: июль 2000 г.
Автор (ы): Герман и Джером C., Деннис Робинсон и Джоан Янгмэн.
Автор перевода: Куличенко Е.В.
ТРАДИЦИОННЫЕ МЕТОДЫ И НОВЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ (СТАТЬЯ ЛИНИЙ ЗЕМЛИ)
Статья
Единственный эффективный вызов любому типу системы оценки земли для налогообложения - точная оценка земли в крупном масштабе. На городских территориях, где почти все сделки продаж недвижимого имущества представляют собой передачу земли с улучшениями, трудно разделить цены между землей и составными частями улучшений. Хотя многие юрисдикции требуют отдельные данные и налоговые ведомости о стоимости земли и строительных работах, эти распределения не затронут конечный налоговый счет, если налоговая ставка будет для обоих одинаковой.
Любая пошлина на стоимость земли отдельно повысила бы необходимость в определении более точной стоимости земли в комплексах с многолетними улучшениями. В результате, скептицизм относительно осуществимости данного процесса осветил главный камень преткновения серьезному рассмотрению налогов на собственность двумя нормами и другим формам специального налогообложения земли. Многие наблюдатели сделали заключение о том, что практические проблемы оценки земли иссякнут в случае реализации многих, предполагающих их теоретических гипотез.
Новшества в компьютеризированных подходах к оценке собственности имеют большое значение в этих спорах. В то время как оценка земли имеет проблемы связанные с анализом данных продаж улучшенных комплексов, можно извлечь выгоду из анализа местоположения и стоимости земли картографическим методами. Здания могут, и очевидно будут изменяться по обоим направлениям или по стоимости от участка к участку, но стоимости земли для смежных или соседних комплексов должны быть более постоянные в отношении друг к другу. Более чем 20 лет назад, Оливер Олдмэн из Юридической школы Гарварда, рассматривал значение данной ситуации в процессе обращения стоимости земли для налогообложения, признавая, что для успешного выполнения оценки одного комплекса необходимо иметь значения многих других оценок. Он написал, что «ключом к развитию точной методики оценки стоимости земли является процесс земле оценочного картографирования». Сейчас имеется доступная технология для достижения этой цели.
На недавнем семинаре в Институте Линкольна, представители Аудиторского Офиса графства Лукас, Огайо, который включает город Толедо, присоединились к группе экономистов, оценщиков, адвокатов и местных государственных служащих, чтобы исследовать текущие методы оценки земли. Графство Лукас обладает одной из самых сложных оценочных систем в стране, почти с 20-тилетним опытом использования компьютеризированных методов пространственного анализа данных для налогообложения собственности. Семинар предоставил ценную возможность обсудить инновационные подходы графства к интеграции географических информационных систем и компьютеризированной оценки земли, чтобы оценить эффект местоположения на стоимости рынка недвижимости.
Традиционные методы оценки земли
Существует несколько стандартных методов расчета стоимости неулучшенной земли, все из которых чрезвычайно проблематичны в основе оценки для всей юрисдикции.
Сопоставимые Продажи: самый прямой метод - анализ продаж сопоставимой неулучшенной земли, регулирование цен, сопоставление различных отличий в размерах, местоположении и других особенностях. В свою очередь, капитализация доходов от арендной платы за сопоставимую свободную землю может служить основанием для оценки ее стоимости продажи. Однако данные методы трудны в применении в густонаселенных городских территориях, где продажи или арендные платежи неулучшенной земли встречаются редко. Объединение данных продаж может быть расширено, если продажи улучшенной земли будут сопровождаться последующим разрушением зданий. В этом случае, стоимость неулучшенной земли может быть оценена как покупная цена минус затраты на разрушения. Хотя подобные продажи обеспечивают важную проверку предполагаемой стоимости, полученной другими подходами, они не существуют в достаточном объеме в широком географическом диапазоне, чтобы служить единственной основой для оценки.
Анализ доходов: метод остатка земли заключается в оценке дохода от развитой собственности. Вычисляется стоимость строительных работ, от которой рассчитывается доход, относящийся к зданию. Капитализация полученного дохода в результате приводит к стоимости земли. Однако даже поверхностное описание этого метода предполагает трудности в его применении. В частности, обесценивание или любое отклонение от наиболее эффективного и наилучшего использования, которое искажало бы доступный для неулучшенной земли доход, может сделать стоимость отдельных улучшений чрезвычайно сомнительной.
Анализ затрат: подобные проблемы противостоят разделению стоимости применимо к стоимости воспроизводства обесцениваемых улучшений. Этот метод предполагает, что структурные единицы не могут иметь стоимость большую, чем стоимость их строительства, и определяет всю оставшуюся стоимость земли непосредственно в улучшенном комплексе. Физическое, экономическое или функциональное обесценивание очень усложняет попытку вычисления стоимости строительных работ, однако, согласно этому методу предполагается новое строительство, цена которого может быть приравнена и оценена как мера стоимости. Финансовый эффект от различных форм устаревания может быть измерен точно только через экспертизу данных продаж, которые практически никогда не будут доступны только для одного здания.
Стоимость Развития: крупномасштабная оценка рынка потенциальных альтернатив использования обеспечивает дополнительными вариантами оценки стоимости продажи неулучшенной земли. Это, позволяет разработчикам открыть новые методы использования земли и земельных ресурсов, стимулировать приобретение и развитие неразработанной открытой земли, и налогоплательщикам требовать выводы отчислений на благотворительные вклады в правовое развитие. Однако этот метод более подходящий для оценки стоимости неосвоенной земли, которая будет использоваться для жилых подразделений. Даже в подобных ситуациях требуется обширное исследование потенциального рынка подобных свойств, ограничений на развитие в данной местности и физических характеристик земли, которые затронули бы мощность строительных работ, особенности дренажа и почвы. Этот тип индивидуальной оценки является подходящим для покупателей или разработчиков индивидуальных комплексов, но не является выполнимым в целях ежегодных оценок всех комплексов в сфере налоговой юрисдикции.
Другие методы оценки, такие как происхождение типичных отношений стоимости участка для расчета стоимости улучшенной собственности, еще менее полезны в случае плотно развитой городской территории, где здания всех размеров, возрастов и полезности могут быть найдены в непосредственной близости на довольно подобных комплексах земли.
Новые Подходы: МAMО и ГИС
Самое большое изменение в практике оценки за прошлые три десятилетия вовлекло использование компьютеров и математических формул для установления отношений между характеристиками собственности и ценами продаж, таким образом, разрешая оценку рыночной стоимости других характеристик, не принадлежащих недавним сделкам. Этот подход известен как машинная массовая оценка (МAMО). Характеристики участка, такие как размер и местоположение являются важными элементами данных математических моделей, повышающих возможность оценки эффекта местоположения на стоимость комплекса.
В то же время, развитие компьютеризированных географических информационных систем (ГИС) дало возможность экспертам развить базирующиеся на местоположении отчеты о собственности или кадастры, и координировать данные продаж в соответствии с местоположением. Более сложная и менее дорогая ГИС технология сейчас предлагает возможность полной интеграции МАМО в область пространственного анализа. Первая попытка определить количественный эффект местоположения столкнулась с трудностями не только в определении и поддержании «экономических окрестностей» или зон, то есть, смежных областей относительно гомогенных стоимостей земли, но и в понимании динамики трудно осмысливаемого фактора местоположения. Определенные усилия позволили развить различные математические модели для каждой географической области или «группы» свойств с подобными характеристиками. Однако эти подходы не могли работать с большим количеством комплексов, т.к. они находились во взаимосвязи друг с другом и существовали микро изменения в пределах различных окрестностей, что не могло свести определение стоимости местоположения к объективному процессу.
Графство Лукас ввело новый подход к определению стоимости местоположения - использование инструментов ГИС для разработки поверхности отсчета, которая представляет эффект местоположения на стоимость земли. Поверхность отсчета – это сформированная трехмерная поверхность, которая представляет собой процентное регулирование доли земли и/или доли земли и улучшений, основанное на кодировании местоположении комплекса. Включен анализ географических координат и расстояний, а также важных характеристик, таких как недавние продажи, улучшения, удобства и другие «факторы, влияющие на стоимость». Этот анализ позволяет получить трехмерное представление данных, с высотой поверхности (z) в любой определенной координате x-y с указанием приближенной стоимости местоположения определенного комплекса. Эта переменная оценена с другими, такими как земля и размер улучшений, с точки зрения качества, условий и обесценивания, чтобы получить полную расценочную стоимость комплекса.
В примере графства Лукас поверхность отсчета отличается от математического моделирования, где она представлена процессом пространственного анализа, доступным в ГИС, для оценки местоположения собственности и его стоимости и отсеивания избыточных оценок после сравнения их с оценочными данными и недавними продажами. Этот подход все еще полагается на элементы оценки и экономические суждения в определении границ окрестностей собственности в местоположении, но данные элементы могут быть проверены и отсеяны, наблюдая эффект различного соседства «breaklines» на сформировавшейся трехмерной поверхности стоимостей.
Чтобы успешно приспособиться к массовой оценке, эти сложные подходы должны привести к разумным, понятным и доступным результатам для типичных налогоплательщиков. Графство Лукас также сопровождало этот аспект процесса оценки. Налогоплательщики могут рассмотреть отчеты о собственности или создать настроенные карты, показывая местоположение многократных комплексов и отношений среди их налоговых стоимостях.
Указания на будущее
Участники семинара Института Линкольна определили большие перспективы подхода графства Лукас к стоимости местоположения, и идентифицировали много пунктов для дальнейшего развития и исследования. Все согласились с тем, что последние десятилетия представляли собой в буквальном смысле революцию в практике оценки, с большим потенциалом для того, чтобы увеличить применение на практике массовой оценки земли. Среди самых важных теоретических вопросов были вопросы о «функциональной форме» пространственного анализа, включая тип эффекта на стоимость, наблюдаемую с изменениями в переменных расстояния и местоположения; идентификация отсеянных переменных (те, для которых данные не доступны или которые были пропущены в прошлом); и отношения между крайними оценками стоимости и полной стоимостью комплекса необходимого для оценки. В то числе и эффект нестандартных улучшений меньший «самого высокого и наилучшего использования» на стоимостях требует дальнейшего исследования.
Развитие этих новых подходов должно быть выполнено образовательными учреждениями, а также объяснить их операцию налогоплательщикам, местным государственным служащим, адвокатам и судьям, которые рассмотрят их последовательность с юридическими стандартами для практики оценки. Через инновационные усилия в обеих из этих областей графство Лукас сделало важный вклад в теорию и практику оценки земли.
Джером C. German - главный эксперт графства Лукас, Огайо. Деннис Robinson - вице-президент программ и действий в Институте Линкольна, и Джоан Youngman - старший менеджер и директор Программы Института Налогообложения Земли и Зданий. Контакт jgerman@co.lucas.oh.us
Ссылки
International Association of Assessing Officers. Property Appraisal and Assessment Administration (1990).
Oliver Oldman and Mary Miles Teachout. "Valuation and Appeals Under a Separate Tax on Land." 15 Assessor's Journal 43-57 (March 1980).
Richard D. Ward, James R. Weaver, and Jerome C. German. "Improving CAMA Models Using Geographic Information Systems/Response Surface Analysis Location Factors." 6 Assessment Journal 30-38 (January/February 1999).
Lucas County website: www.co.lucas.oh.us