Назад

ДЕЯКІ АСПЕКТИ ЗАСТОСУВАННЯ МЕТОДIВ ЕКОНОМIКО-СТАТИСТИЧНОГО МОДЕЛЮВАННЯ ПРИ ПРОВЕДЕННI ГРОШОВОI ОЦIНКИ ЗЕМЕЛЬ

Манько I.П., Мартин А.Г.    

Формування ринку земель в Українi у сучасних умовах зумовлюс необхiднiсть практичного застосування грошової оцiнки земель у таких важливих сферах, як iпотека, купiвля-продаж земельних дiлянок, здiйсненнi iнших ринкових операцiй iз землею. Основнi засади проведення грошової оцiнки земель нинi встановлено прийнятим Верховною Радою України Законом ‘Про оцiнку земель” вiд 11.12.2003 р. [1], реалiзацiя положень якого в сучасних умовах дасть змогу досягги якiсно нового рiвня правової регламентацiї землеоцiночної дiяльностi в Українi й сприятиме розвитку та вдосконаленню платностi землекористування, формуванню ринку земель, зокрема системи iпотечного кредитування.
         З одного боку, законодавче визначення засад проведення оцiнки земель, професiйної оцiночної дiяльностi у сферi оцiнки земель в Українi, а також регулювання вiдповiдних вiдносин дозволяють значною мiрою конкретизувати об’екти, принципи й види оцiнки земель, фiксуючи, таким чином, роль i функцiї органiв виконанчої влади, а також юридичних та фiзичних осiб — суб’ектiв оцiночної дiяльностi. З другого боку, зростають вимоги до професiйної пiдготовки фахiвцiв-оцiнювачiв, наукової обт’рунтованостi методологiчних пiдходiв до проведения оцiнки земель, якостi рецензування звiтiв з експертної оцiнки земельних дiлянок тощо.
        Обгрунтованiсть оцiнки земельних дiлянок мае ватливе соцiальне значения, оскiльки захищатиме iнтереси мiльйонiв громадян України, якi набули або набувають у власнiсть земельнi дiлянки, сприятиме нормальному функцiонуванню економ iчних механiзмiв (купiвля-продаж, iпотека, стягнення податкiв тощо) [2].
         Таким чином, эростання вiдповiдальностi суб’сктiв землеоцiночної дiяльностi зумовлює необхiднiсть максимальної обг’рунтованостi результатiв оцiнки. Не викликає заперечень i той факт, що одними з найбiльш доказових е, як правило, висновки щодо результатiв оцiнки, якi г’рунтуються на глибокому математико-статистичному аналiзi вихiдної iнформацiї.
          Мета даної гiублiкацiї — висвiтлення деяких наукових пiдходiв до застосування методiв економiкостатистичного моделювання при проведеннi грошово оцiнки земель. Виконане дослiдження базусться на загальнотеоретичному осмисленнi перспектив та способiв застосування сучасних математичних методiв у контекстi проведення грошовоУ оцiнки земель.
         Загальна мета всiх процедур, що становлять процес оцiнки, полягас у визначеннi й кiлькiсному вираженнi ступеня корисностi або придатностi оцiнюваної земельної дiлянки. Звичайно, кориснiсть розглядасться в довгостроковiй перспективi, як правило, — у контекстi задоволення потреби потенцiйного власника (користувача) в розмiщеннi певних видiв економiчної дiяльностi та можливостi одержувати вiд цього дохiд або iншi переваги протягом даного перiоду та за вiдповiдних соцiально-економiчних умов [3]. Звичайно, оцiнюванi дiлянки слiд розглядати з урахуванням внутрiшнiх i зовнiшнiх факторiв, якi впливають на результати їх використання, у тому числi, безумовно, на одержуванi доходи.
          Не заглиблюючись у теоретичний аналiз, розглянемо деякi загальнi понятгя щодо грошової оцiнки земель, термiни, необхiднi для подальшого адекватного сприйнятгя матерiалу, пов’язаного з процесом моделювання.
       Експертна грошова оцiнка земельних дiлянок — це результат визнаення вартостi земельної дiлянки i пов’язаних iз нею прав оцiнювачем (експертом з питань оцiнки земельної дiлянки) iз застосуванням сукупностi пiдходiв, методiв та оцiнючних процедур, що забсэпечують збiр i аналiз даних, проведення розрахункiв й оформлення результатiв у виглядi звiту. Нормативна грошова оцiнка земельних дiлянок — це капiталiзований рентний дохiд iз земельної дiлянки, визначений за встановленими i затвердженими нормативами. Метод оцiнки являс собою спосiб визначення вартостi об’скта оцiнки, послiдовнiсть оцiночних процедур якого дас эмогу реалiзувати певний методичний пiдхiд. Оцiночнi процедури в свою чергу — це дiї (етапи), виконання яких у певнiй послiдовностi дозволяс провести оцiнку земельної дiлянки [1].
         Експертну грошову оцiнку земельної дiлянки здiйснюють на основi трьох методичню’ пiдходiв [4], таких як: капiталiзацiя чистого операцiйного аборентного доходу ( пряма й непряма) — передбачає визначения розмiру вартостi земельної дiлянки вiд найефективнiшого використання земельної дiлянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень, зiставлення цiн про земельних дiлянок — полягає у тому, що вартiсть земельної дiлянки визначають на рiвнi цiн, якi склалися на ринку. При цьому вартiсть земельної дiлянки встановлюють внесенням поправок до цiн продажу подiбних земельних дiлянок, що враховують вiдмiнностi в умовах угод та характеристиках, якi впливають на вартiсть. Урахування витрат на земельнi полiпшення — застосовують при оцiнцi полiпшених земельних дiлянок або земельних дiлянок, полiпшення яких передбачають за умови найефективнiшого їх використання (фактичного чи умовного). При цьому нартiсть земельної дiлянки визначають як рiзницю мiж очiкуваним доходом вiд продажу пол iпшеної дiлянки та витратами на полiпшення.
         Загальновiдомо, що явища i процеси у природi та суспiльствi знаходяться в об’ективному взаемозв’язку i для того, щоб глибоко й грунтовно проникнення у їхню суть, необхiдно дослiджувати i роэкрити їхнi зв’язки з iншими явищами та процесами. При цьому, насамперед, потрiбно знайти причинне пояснення зв’язкiв мiж явищами й процесами. Пiд причинним зв’язком слiд розумiти таку взасмодiю явищ i процесiв, коли змiна одного з них с причиною змiни iншого. При цьому однi процеси та явища виступають як причини, а iншi — як наслiдок або результат.
          Бiльшiсть економiчних явищ, у тому числi й в землеоцiночнiй практицi, являють собою результат одночасної взасмодiї сукупно дiючих причин. Впливаючому фактору та зумовленому ним наслiдку властива у тiй чи iншiй мiрi випадковiсть. Кожен процес при повтореннi реалiзусться з вiдхиленнями вiд закономiрностей, що лежать у його основi, за рахунок випадковостi. Це потрiбно враховувати при вивченнi причинно-наслiдкових взасмозв’язкiв i взасмозалежностей.
Мiж процесами та явищами iснують два види зв’язку — функцiональний i стохастичний. Функцiональним є зв’язок, при якому кожному припустимому набору значень незалежних факторних ознак вiдповiдас цiлком визначене значения залежної результуючої ознаки. При стохастичному зв’язку в свою чергу кожному набору значень факторних ознак результуюча ознака вiдповiдас у деякому статистичному розподiлi. В стохастичних зв’язках немае тако? повно? вiдповiдностi мiж причинами й наслiдком, як при функцiональному зв’язку. для дослiдження стохастичних зв’язкiв широко застосовують методи економiко-статистичного моделювания, в тому числi тi, що опираються накореляцiйний i регресiйний аналiзи.
           Таким чином, на думку авторiв, еономiко-статистична модель при грошовiй оцiнцi земель — це, передусiм, спосiб математично iнтерпретацi стохастичного зв’язку мiж землеоцiночними факторами та результуючою оцiнкою земельнодiлянки, вираженою у грошовiй формi. Слiд зазначити, що методологiчнi гiiдходи, якi лежать в основi визначення цiни землi як нерухомостi, являють собою характер- ний приклад вiдображення саме стохастичних залежностей, оскiльки грошова оцiнка землi —це така економiчна категорiя, яка формуеться гiiд впливом велико кiлькостi як випадкових, так i детермiнованих величин.
        У зв’язку з необхiднiстю врахування в процесi грошово оцiнки (особливо експертної) окремих величин, якi можна до певної мiри вважати ймовiрнiсними, на результуючий показник оцiнки вгтливають вiдповiднi збурення, а сам показник також набувас ознак вигiадкової величини, бо при заданих значеннях факторних ознак результуючий ознацi не можна поставити у вiдповiднiсть фiксоване едино визначене значення. У такому разi значения результуючого показника оцiнки земельної дiлянки пiддаеться впливу випадкового статистичного розподiлу, а остаточний результат може бути визначений лише з деякою ймовiрнiстю.
        При побудовi економiко-статистичних моделей для цiлей грошовї оцiнки земель реалiзусться метод моделювання, що опирасться на принцип “чорного ящика”, коли експерту-оцiнювачу не завжци повнiстю вiдомий механiзм процесiв, якi вiдбуваються у системах, але їх винчення стае можливим на основi дослiдження хнiх вхiдних i вихiдних характеристик.
      Метод регресiйного аналiзу найбiльш розроблений iз числа використовуваних для зазначених цiлей математико-статистичних методiв i е досить ефективним при проведеннi розрахункiв iз застосуванням засобiв iнформацiйних технологiй. Иого використання повинне включати такi основнi етапи:
         визначення перелiку землеоцiночних факторiв;
         вибiр параметрiв, що найбiльшою мiрою виливають на грошову оцiнку земельних дiлянок;
     вибiр та обг’рунтування форми зв’язку змiни оцiнки при змiнi параметрiв;
       побудову системи нормальних рiвнянь i розрахунок коефiцiснтiв регресiї.
        Землеоцiночнi фактори для моделювання доцiльно вибирати з урахуванням основних вимог:
 - до складу вiдiбраних параметрiв включають, насамперед, тi, якi зафiксованi в нормативно-методичних документах щодо грошової оцiнки земель;
 - сукупнiсть вiдiбраних параметрiв повинна досить повно характеризувати земельнi дiлянки за просторовими, ринковими, правовими, кiлькiсними, якiсними та економiко-технологiчними факторами, що мають тiсний кореляцiйний зв’язок iз ринковою цiною;
 - параметри моделi не повиннi бути взаемозалежними.
      Для добору гiараметрiв, якi iстотно впливають на показники грошовоi оцiнки, слiд обчислити матрицю коефiцiентiв парної кореляцiї. За величиною коефiцiентiв кореляцi мiж параметрами можна судити про тiсноту зв’язку. Остаточний добiр параметрiв здiйснюють у процесi покрокового регресiйного аналiзу з використанням засобiв iнформацiйних технологiй i стандартних програм.
       Певний вид моделi вибирають, виходячи з найбiльш адекватного вiдображення реального ринку. Простi моделi — адитивну та мультиплiкативну — можна використовувати для опису слаборозвиненого ринку, де немас нелiнiйних тенденцiй, вони досить логiчнi за свосю структурою й стiйкi у тому розумiннi, що вiдсугнi значнi гюхибки в оцiнцi для нестандартних об’ектiв. Гiбридна модель оптимальна для ринку з усталеними нелiнiйними тендеяцiями i склад- ними видами залежностей цiни землi вiд рiзноманiтних факторiв. На жаль, аналiзувати кiнцеву гiбридну модель не так просто, як двi попереднi, особливо, якщо задiянi складнi змiннi, якi вiдображають взаемовплив характеристик. Проблеми складних гiбридних моделей, спорiдненi з проблемами евристичного моделювання, поки що недостатньо розробленi й потребують активної експертної участi.
      У практицi застосування порiвняльних пiдходiв до грошовї оцiнки земель (наприклад, методу зiставлення цiн продажу подiбних земельних дiлянок) дає, звичайно, найоб’єктивнiшу величину їхньої ринкової вартостi, особливо для їхнiх найбiльш лiквiдних категорiй за цiльовим використанням.для успiшного застосування даного пiдходу необхiдно дотримувати трьох основних умов [5]:
наявностi великої й достовiрної iнформацiйної бази щодо угод купiвлi-продажу земельних дiлянок з описом фiзичних i економiчних характеристик об’сктiв нерухомостi;
наявностi критерiю пiдбору аналогiв iз вищевказаної бази;
iснування методологiї розрахунку вiдповiдних поправок до вартостi вибраних аналогiв.
У мiру становлення i розвитку ринку земель в Українi можна передбачити певне пiдвищення значущостi результатiв оцiнки, яка опиратиметься на порiвняльний пiдхiд. Якщо у звiтах перiоду становлення оцiночної дiяльностi ще можна було бiльш менш переконливо посилатися на нестачу iнформацiї з продажiв аналогiчних об’єктiв нерухомостi й не використовувати у процесi оцiнки методи порiвняльного пiдходу, то в останнi роки вiдсутнiсть у звiтi результатiв, одержаних за допомогою методiв цього пiдходу, може свiдчити про невмiння або небажання оцiнювача эбирати, узагальнювати та аналiзувати iнформацiю про ситуацiю на ринку земель.
Основними проблемами, якi виникатимуть у процесi застосування процедур моделювання при порiвняльному способi грошової оцiнки земель, є:
 - ускладненiсть перевiрки виконання всiх умов i вимог, необхiдних для того, щоб вважати цii-iу кугiiвлi-продажу земельних дiлянок вiдповiдною принципам “чесної угоди” (коли сторони дiють усвiдомлено й рацiонально на основi типової мотивацiї, не зазнають тиску надзвичайних обставин);
недостатня повнота даних про фiзичнi та економiчнi характеристики i наявнiсть обмежень та обтяжень щодо об’єктiв-аналогiв;
вiдсутнiсть навичок практичного використання економiко-статистичних методiв опрацювання й аналiзу вибiркових даних у експертiв-оцiнювачiв;
вiдсутнiсть критерiю пiдбору аналогiв з iнформацiйноє бази продажу земельних дiлянок, унаслiдок чого порiвняння проводять за великою кiлькiстю факторiв.
Слiд зазначити, що, навiть незважаючи на iснування рiзноманiтних методичних пiдходiв, застосовуваних при грошовiй оцiнцi земель, значна частина оцiнювачiв нерiдко обмежусться експертним баченням, яке трунтусться на професiйному досвiдi,  але свiдомо с суб’єктивним пiдходом i може викликати вiдому недовiру в замовника i контролюючих органiв. Залучення у рамках порiвняльного пiдходу для розрахунку вартостi сучасних математичних методiв дас эмогу значною мiрою  впливу суб’сктивiзму оцiнювача.
У результатi проведеного дослiдження можна эробити такi висновки:
розумiння i застосування методiв економiко-статистичного моделювання у процесi грошової оцiнки земель с не лише доцiльним, але й необхiдним для одержання бiльш доказових результатiв оцiнки;
економiко-статистичнi моделi, розробленi для цiлей грошової оцiнки земель, дозволяють розраховувати вартiсть, опираючись на формалiзованi процедури кореляцiйно-регресiйного аналiзу;
при масовiй оцiнцi використання економко-статистичних моделей с найбiльш виправданим методом, оскiльки значно полегшус оцiнку великої кiлькостi однотипних об’сктiв;
застосування кореляцiйно-регресiйного аналiзу може бути корисним при iндивiдуальнiй оцiнцi, а саме для становлення зв’язку мiж вартiстю i рiзними спожмвчими характеристиками земельних дiлянок та для аналiзу динамiки цiн на ринку нерухомостi тощо.

Назад