|
ВИБIР ФАКТОРIВ ВАРТОСТI МIСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ ТА
ЇХНІХ ПИТОМИХ ВАГ ДЛЯ РОЗРАХУНКУ Кривобоков М.Г .
Постановка проблеми При проведеннi нормативної грошової оцiнки земель міста базова вартiсть 1 кв. м земель диференцiюється по економiко-планувальник зонах множенням на коефiцiэнт Км2 вiдповiдної зони. Таким чином, коефiцiєнт Км2 є безрозмiрною величиною, яка вiдображає вiдноснi переваги та недолiки зони. Вiдповiно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктiв [1] ”Км2 — коефiцiєнт, який характеризує зональнi фактори мiсцеположення земельної дiлянки в межах населених пунктiв, зокрема: а) вiдстань до загальномiського центру населеного пункту, концентрованих мiсць працi, масового вiдпочинку населення; б) розташування в ядрi центру великих i найбільших міст та інших населених пунктiв, що мають особливо важливе iсторичне значення, в приморськiй смузі населених пунктiв”. Згiдно з Порядком грошової оцiнки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктiв [3] економiко-планувальнi зони встановлюються “...з урахуванням таких факторiв: неоднорiдностi функцiонально-планувальних якостей територiї; доступностi до центру населеного пункту, місць концентрацiї трудової дiяльностi, центрiв громадського обслуговування, масового вiдпочинку; рiвня iнженерного забезпечення та благоустрою територiї; екологiчної якостi території; привабливостi середовища: рiзноманiтнiсть мiсць прикладання працi, наявнiсть iсторико-культурних пам’яток тощо”. Варто розглянути цi списки докладно й порiвняти мiж собою. По-перше, помiтна розбiжнiсть спискiв: кiлькiсть факторiв не збiгається, фактори з двох спискiв не вiдповiдають один одному, наприклад, “вiдстань до центру” та “доступнiсть до центру” мають рiзний змiст. По-друге, фактори у кожному iз спискiв дублюються: в першому списку “вiдстань до центру” та “розташування в ядрi центру” для дiлянки, яка розташована в ядрi центру, однакового змiсту; у другому списку функцiонально-планувальних якостей території” має високий ступiнь кореляцiї практично з кожним з iнших факторiв. По-третє, в обох списках недосконала структура: у першому списку незрозумiло, як слiд розглядати в ядрi центру” та розташування в приморськiй смузi” — як окремi фактори чи складовi одного фактора; у другому списку така ситуацiя складається для “доступностi до центру, мiсць концентрацi трудової дiяльностi...”, крiм того, можна стверджувати, що неоднорідність функцiонально-планувальних якостей території” включає всi iншi фактори списку. У практицi досить часто використовують не всi фактори з вищезгаданих спискiв та/або доповнюють iншими факторами. Проблема гiолягає в тому, що як у нормативних документах, так i в практицi вибiр факторiв с суб’єктивним. Тiльки ринковi данi можуть бути обґрунтуванням вибору списку факторiв, які формують вартiсть землi. Проте сучасний стан ринку мiських земель в Українi не в змозi надати потрiбнi данi у достатнiй кiлькостi. Вiдповiдно до Порядку [З] значення коефіцієнта Км2 визначається як результат факторних оцiнок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторiв. У практицi зональний коефiцiєнт розраховують як середнє вагове значень факторiв. Питомi ваги факторiв визначають по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей. Якщо вибiр факторiв суб’єктивний, то вибiр їхнiх вагових характеристик має ще бiльшу суб’єктивнiсть. Звичайно, група мiських спецiалiстiв, до якої входять архiтектор, мiстобудiвник, землевпорядник та iншi, визначає питомi ваги факторiв експертним шляхом. При цьому спецiалiсти часто орiєнтуються на ваговi показники компонентiв витрат на будiвництво або просто на ваги факторiв у сусiдньому мiстi, де нормативна грошова оцiнка була проведена ранiше. Значно рiдше застосовують соціологічне опитування. При виборi питомих ваг факторiв, як i при виборi списку факторiв, проблемою є неможливiсть використовувати данi земельного ринку мiста. Пiдхiд, що пропонується З метою пошуку списку факторiв, якi дiйсно формують вартiсть мiських земель, пропонується використовувати данi країн iз розвинутим ринком нерухомостi та ринком землi зокрема. Оскiльки зональний коефiцiєнт Км2 — безрозмiрна величина, яка характеризує особливостi мiсцеположення економiко-планувальної зони у мiстi, слiд сконцентрувати увагу на визначеннi вiдповiдних факторiв мiсцеположення та їхнiх питомих ваг у формуваннi ринкової вартостi. Розрахований за такими даними коефiцiєнт Км2 вiдображатиме особливостi впливу факторiв мiсцеположення на ринкову вартiсть. Безперечно, це буде вiдображення ситуацiї на ринку iншої крани. Доцiльно використовувати данi крани, яка подiбна за багатьма параметрами до України. Однак у практицi визначити цi параметри та знайти країну, що, крiм таких параметрiв, має розвинутий ринок нерухомостi, досить проблематично. Якщо ж використати i порiвняти данi кiлькох кран, можна видiлити фактори, якi є загальними й обов’язковими для формування ринкової вартостi нерухомостi. Пiдхiд, що пропонусться, грунтується на припущеннi, що цi загальнi фактори повиннi значною мiрою впливати i на формування ринкової вартостi землi в Українi. У такому разi можна одержати позитивнi результати, використовуючи данi країн, як подiбних, так i не подiбних до України, якi мають розвинутий ринок нерухомостi. У мiстах iз розвинутим ринком нерухомостi створюють моделi формування ринкової вартостi нерухомостi, що базуються на рiвняннi лiнiйної регресiї:
де
Багато
дослiдникiв при моделюваннi вiдбирають тi фактори, якi найбiльш адекватно
вiдображають дiйснiсть, i як результат — одержують значення коефiцiентiв
Пiдхiд до визначення факторiв та їхнiх питомих ваг, що пропонується, базується на результатах створених регресiйних моделей i складається з двох етапiв. На першому етапi з усiєї сукупностi факторiв моделi вiдбирають тiльки тi, якi належать до мiсцеположення у планi мiста. На цьому етапi треба також вiдкинути фактори, що мають незначний вплив на формування вартостi, залишивши тiльки значимi. Це потрiбно для подальшого використання лише дiйсно важливих факторiв. Можна запозичити цiль, сформульовану в статгi Департаменту податкової оцiнки м. Калгарi (Канада) [8]: пояснити багато, використовуючи мало. Тому можна вiдкинути фактори, якi мають рiвень значимостi, нижчий вiд того чи iншого вiдсоткового рiвня. Другим етапом
є визначення питомої ваги кожного iз значимих факторiв. Пропонується
використовувати значення коефiцiєнтiв
Використання вiд’ємних коефiцiєнтiв має свою особливiсть: знак такого коефiцєнта можна змiнити за умови замiни значень незалежної перемiнної рiзницею мiж максимальним значенням цiеї перемiнної та початковими значеннями. Наприклад, якщо коефiцiєнт вiдстанi до загальномiського центру буде — 100 USD/км, це означає, що коефiцiєнт вiдстанi вiд найбiльш вiддаленої точки мiста становить 100 USD/км, тобто при наближеннi до центру кожний додатковий кiлометр пiдвищує вартiсть нерухомостi на 100 USD. У такому разi при використаннi питомої ваги слiд використовувати вiдстанi вiд найбiльш вiддаленої точки. Ще одну особливiсть регресiї мають бiнарнi фактори, якi набувають тiльки двох значень, найчастiше 0 та 1. Так, якщо земельна дiлянка належить до престижного кварталу А, значення фактора престижного кварталу А дорiвнює 1, якщо не належить, значення фактора дорівнює 0; якщо дiлянка належить до престижного кварталу В, значення фактора престижного кварталу В дорiвнюс 1, якщо не належить, значення фактора дорiвнює 0 тощо. У такому разi варто визначити питому вагу впливу престижних кварталiв взагалi. Одержавши питому вагу кварталу, А, питому вагу кварталу В тощо, слiд розрахувати питому вагу впливу престижних кварталiв взагалi як середнє зважене питомих ваг кварталiв за їхнiми площами. Якщо iнформацiя про площi окремих, кварталiв вiдсутня, найкращим шляхом є розрахунок питомої ваги впливу престижних кварталiв як середнього арифметичного вагових значень кварталiв А, В тощо. За наявностi даних слiд було б застосувати пiдхiд, що пропонується, й одержати рiзнi питомi ваги для рiзних категорiй земель. На жаль, невелика кiлькiсть джерел у автора змушує аналiзувати i синтезувати данi, якi належать до рiзних категорiй земель та типiв нерухомостi разом. Використання таких даних дає змогу одержати середнi значення питомих ваг факторiв. Наявнi данi охоплюють незабудованi земельні дiлянки невеликого мiста в Луїзiанi (США) [4], офiсну. та комерцiйну нерухомiсть Лос-Анджелеса [5-.7] i, житлову нерухомiсть невеликого мiста в Альберт (Канада) [8]. У згаданих джерелах використанi модедi, лiнiйної регресiї та мультиплiкативної регресії. Останню можна подати у лiнiйному виглядi, iз застосуванням натуральних логарифмiв. За невеликою кількістю даних у цьому дослiдженнi автор змушений вiдмовитися вiд строгого дотримання одиниць вимiру факторiв, тому їхня розмiрнiсть не вказується. З тієї ж причини не береться до уваги особливiсть використання вiд’ємних коефiцiєнтiв. У таблицi 1. наведенi значення розрахованих питомих ваг факторiв мiсцеположення, якi мають рiвень значимостi не менше 95% (рiвень значимостi був розрахований у джерелах [4—8]). Фактори згрупованi за частотою прояву. Для iлюстрацiї розрахункiв розглянемо модель джерела [4]. Ця модель мiстить три значимих фактори мiсцеположення. Коефiцiєнт вiдстанi до загальномiського центру дорiвнює— 1.432, коефіцієнт впливу комерцiйної зони 1.8807, коефiцiєнт кiлькостi населения 1.674. Сума абсолютних значень коефiцiєнтiв становить 4.9867. Тому питома вага вiдстанi до загальномiського центру буде 29%, вага впливу комерцiйної зони —38, вага кiлькостi населення — 33%. 1.Питомі ваги усіх значимих факторів
У рядках першого стовпчика число чи назва пiсля джерела означає номер моделi, розробленої у цьому джерелi. У назвах стовпчикiв лiтери позначають наступнi фактори: А — вплив багатосiмейних будинкiв; Б — кiлькiсть населення; В — наявнiсть обмежень на комерцiйний розвиток; Г – престижнiсть; Ґ – спецiалiзацiя району в послугах охорони здоров’я; Д — вартiсть шкiльної освiти; Е — вiдстань до вторинного центру; Є – дохiд на душу населення; Ж — спецiалiзацiя району в кiноiндустрiї; З — вплив комерційної зони; И — вплив мiського транспорту; І — вплив злочинностi; Ї — спецiалiзацiя району в фiнансових та юридичних послугах; И — вплив зовнiшнього транспорту; К – вплив водойм; Л — концентрацiя населения у роздрiбнiй торгiвлi; М — вiдстань до загальномiського центру.
Вiдкинувши фактори, якi зустрiчаються у таблицi 1 не менше трьох разiв, а також вiдмовившись вiд нетипових для мiст України факторiв вартостi шкiльної освiти та спецiалiзацiї району в кiноiндустрii, можна перерахувати питомi ваги факторiв, що залишилися (табл.2). У випадку моделi джерела [4] вiдкидається фактор кiлькостi населення, залишаються два фактори. Без урахування фактора кiлькостi населення питома вага вiдстанi до загальномiського центру становить 43%, вата впливу комерцiйної зони — 57%. Розрахунок середнiх значень ваг значимих факторiв проведений за методом найменших модулiв [2], пiсля чого значення зважувалися з урахуванням вiдносної кiлькостi значимих. Пiсля приведення значень до часток одиницi одержано остаточний результат. Розрахунок наведений у таблицi 2. Якщо об’єднати фактори концентрацiї населення у роздрiбнiй торгiвлi, впливу комерцiйної зони та спецiалiзацiї району в фiнансових i юридичних послугах, то одержимо такий список факторiв та їхнi питомi ваги, %: вiдстань до загальномiського центру — 25; вплив комерцiйних, фiнансових та юридичних об’єктiв — 27; вплив злочинностi — 13; вплив зовнiшнього транспорту — 11; вплив мiськото транспорту — 7; вплив водойм — 7; дохiд на душу населення —6; вiдстань до вторинного центру —4: Оскiльки доцiльно використовувати не вiдстанi до загальномiського та вторинного центрiв, а доступнiсть цих центрiв з урахуванням впливу мiського транспорту, можна розподiлити питому вагу фактора впливу мiського транспорту мiж факторами вiдстаней до центрiв. Цей розподiл слiд здiйснити пропорцiйно питомим вагам вiдстаней до центрiв: вага фактора загальномiськото центру (25%) одержить додатково 6%, вага фактора вторинного центру (4%) — 1%. у такому разi список факторiв та їхнiх питомих ваг мас вигляд: доступнiсть загальномiського центру з урахуванням мiського транспорту — 31%; вплив комерцiйних, фiнансових та юридичних об’єктiв — 27; вплив злочинностi — 13; вплив зовнiшнього транспорту — 11; вплив водойм —7; дохiд на душу населення —6; вiдстань до вторинного центру з урахуванням мiського транспорту —5%. Висновки У статтi розглянуто пiдхiд до вибору факторiв вартостi мiських земель та інших питомих ваг для розрахунку коефіцієнта Км2. Вiн базується на даних ринку нерухомостi країн iз розвинутою ринковою економiкою. За результатами дослiдження одержано список факторiв, якi є значимими i найчастiше зустрiчаються в розглянутих регресiйних моделях. Визначено питомi ваги цих факторiв. Безумовно, кожне мiсто у будь-якiй країнi має свої особливостi, проте й характернi загальнi риси. Одержаний результат являє собою узагальнене вiдображення прояву найважливiших факторiв мiсцеположення у ринкових умовах. Автор далекий вiд пропозицiї безпосереднього використання розрахункових питомих ваг факторiв. Важливiшим є одержаний список найважливiших факторiв, який можна використовувати для дослiджень ринку нерухомостi в мiстах України, наприклад, iз застосуванням регресiйних моделей. Невелика кiлькiсть наявних джерел, використаних у статтi, потребує продовження дослiдження з метою уточнення результату. 2. Розрахунок середніх питомих ваг найважливiших факторiв
У рядках першого стовпчика лiтери позначають: а — кiлькiсть значимих факторiв; б — середнє iз значимих факторів розраховане за методом найменших модулiв; в — середнє iз значимих факторiв, розраховане за методом найменших модулiв з урахуванням кількості значимих. Список лiтератури 1. Методика грошової оцiнки земель сiльськогосподарського призначення та населених пунктiв (тимчасова): Затвердж. 23.03.1995, № 213, із змiнами, внесеними 31.10.1995, № 864, 30.05.1997, № 525 та 08.08.2001, №951 //Земельнi вiдносини в Українi: законодавчi акти i нормативнi документи: У2кн.—2-ге вид. — К.: Урожай, 2002.— Кн.2. — С. 36—42. 2. Мудров В.II., Кушко В.Л. Методы обработки измерений. Квазиправдоподобные оценки. — 2-е из перераб. и доп. —М.: Радио и связь, 1983.— 304 с. 3. Порядок грошової оцiнки земель сiльськогосподарського призначення та населених пiунктiв: 3атвердж. 27.11.1995, № 76/230/325/150, iз змiнамi, внесеними 15.04.1997, № 46/131/63/34 та 14.09.1998 № 99 87/224/300/104 //Земельнi вiдносини в Україн законодавчi акти i нормативнi документи: У 2 кн. — 2-ге видання. — К.: Урожай, 2002. — Кн. 2. — С. 235—266. 4. Bible D. S., Chengho H.Determinants of Vaca Land Values andImplicatons for Appraises. – Appraisal Journal, 1999, July LXVII(3). – P.264-26. 5. Sivitanidou R. Urban Variations in Commercial Rents: The Role of Spatial Amenities. – Journal of Urban Economic 1995, July 38(1). – P.23 – 49. 6. Sivitanidou R. Do Office-Commercial Firm Value Access to Service Employment Centers. - Journal of Urban Economic 1996, September 40(2). – P.125 – 149. 7. Sivitanidou R. Are Center Access Advantage Weakening? The case of Office-Commercial Markets. - Journal of Urban Economic, 1997,July 42(1). – P. 79 – 97. 8. The City of Calgary Assessment Department – A Practical Approach. – Assessment Journal, 1998, July/August 5(4). – P. 23 – 32.
|
