АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ КАДАСТРОВЫХ СИСТЕМ

Регистрация прав на земельные участки и недвижимое имущество в других странах

За многие годы своего существования и развития каждое государство накопило огромный опыт регулирования земельно-имущественных отношений, построило свою земельную информационную систему (или стремится к этому).

Интеграция Республики Узбекистан в мировое сообщество требует тщательного исследования зарубежного опыта создания земельно- информационных систем, землеустройства, земельного кадастра, оценки земель и регистрации земельных участков. Это необходимо также и в целях дальнейшей систематизации российских научных и практических знаний в сфере землеустройства, выработки стандартного понятийного аппарата, единой терминологии, ясных не только в нашей стране, но и за рубежом.

Одним из основных последствий развития современных автоматизированных земельных информационных систем явилось формирование более тесной координации между организациями, несущими ответственность за формирование кадастровых данных в своей сфере деятельности. Поэтому в ряде стран информация, необходимая для разных целей, сконцентрирована в единой информационной системе или организован обмен информацией между разными системами.

Западноевропейские кадастровые системы в общих чертах одинаковы: регистр участков, кадастровые карты и ведение правовых записей. Техника учета владений различается, хотя реестр участков недвижимости имеет каждая страна. Такой реестр может быть собственно Поземельным реестром (Поземельной книгой) или же его составной частью. Кадастр (или совокупность результатов кадастровых съемок) и Поземельный реестр, как правило, ведет единая организационная служба, реже – эти службы различны, но кооперируются между собой в обмене данными для взаимного контроля и образования многоцелевого кадастра.

Общая черта западноевропейских кадастровых информационных систем состоит в том, что они обеспечивают систематический охват всей территории и непрерывное обновление данных. Для земельной информационной системы это единственная гарантия ее эффективности. Также стоит отметить сходство техники ведения информации в реестрах. Как правило, участки характеризуются типом землепользования, площадью, типом размещенных строений, месторасположением, информацией о владельце и ссылками на другие реестры и информационные системы, содержащие дополнительные сведения о территории и владельце. Эти данные в совокупности с другими информационными системами позволяют получать многостороннюю информацию о собственниках и об участках.

В данном разделе будут описаны земельные системы Франции и Германии.

Становление правовых систем Франции и Германии происходило несколько веков, в течении которых формировались, отрабатывались и отторгались жизнью многочисленные правовые механизмы регулирования земельных отношений в ходе их естественной эволюции при переходе от одной общественно-экономической формации к другой.

В результате в зарубежных странах в течение длительного времени накапливался опыт правового регулирования ведения земельного кадастра. Его анализ позволяет сделать вывод о существенных различиях в понятиях земельного кадастра, его организационной структуре, содержании и способах ведения.

Ведение кадастра в Германии

В Германии система состоит из двух частей: поземельной книги и кадастра, которые тесно взаимосвязаны. Понятие «земельный участок» согласно немецкому праву объединяет два признака: «ограниченная часть земной поверхности» и «регистрационная запись в поземельной книге».

Организация и ведение земельного кадастра осуществляются в различных федеральных землях Германии по-разному. Например, в федеральной земле Гессен земельные дела ведет Министерство экономики, транспорта и развития территории в г. Висбаден. В его ведении находится Геодезическое управление земли Гессен, которое руководит деятельностью учреждений геодезии и топографической съемки на всей территории федеральной земли, а также контролирует и организует деятельность 26 главных управлений по региональному развитию, кадастру и землеустройству.

Законодательной основой для ведения кадастра является Закон земли Гессен «О кадастре недвижимости и геодезической съемке» от 2 октября 1992 г. Он определяет пути создания и ведения земельного кадастра и задачи геодезической съемки.

В федеральной земле Саксония вопросы земельного кадастра находятся в ведении Министерства внутренних дел и Земельного геодезического управления, которые контролируют деятельность 18 государственных учреждений геодезии и землеустройства, а также городских учреждений геодезии, государственных лицензированных землемеров.

В ряде других земель Германии вопросы управления земельными ресурсами и ведения земельного кадастра решают Министерство финансов, Министерство экономического развития и др.

Земельные участки в Германии подлежат обязательной регистрации, кроме тех, которые находятся в государственной собственности Федеративной Республики Германия, собственности федеральных земель, коммун, церковных общин, монастырей и общественных путей железнодорожного сообщения.

Регистрация всех прав собственности в поземельной книге служит укреплению правовой надежности в правовых, экономических отношениях и в области управления (напр. планирование, налоги). Все записи в поземельной книге воспринимаются как юридически верные вплоть до доказательства противного.

Кадастр недвижимости содержит полную информацию о недвижимости на всей территории: геометрическую (геодезическую) и семантическую информацию о земельных участках и зданиях.

Данные, имеющиеся как в кадастре недвижимости, как и в поземельной книге, должны находиться в полном соответствии.

На завершающем этапе создается единая земельно-информационная служба Германии, что соответствует общим стремлениям большинства западно-европейских государств.

Ведение кадастра во Франции

Во Франции исторически сложилась своя довольно сложная система информационного обеспечения управления земельными ресурсами, в которой задействованы различные министерства и ведомства.

Французский земельный кадастр решает задачи, связанные с налогообложением (оценкой земель и обоснованием размера земельного налога), учетом земель, идентификацией и описанием земельных участков — парцелл, установлением землевладельцев и землепользователей, составлением кадастровых планов.

Для ведения земельно-кадастровых работ в стране действует Генеральная дирекция налоговых служб, налоговых и земельных операций (Direction General des Import Services des Operations Fiscales et Fonciers), расположенная в Париже, а в каждом департаменте имеются отдельные дирекции налоговых служб. Их подразделениями являются налоговые центры, кадастровые инспекции, земельные отделы, службы налогообложения, существуют также региональные земельно-кадастровые информационные центры.

Налоговые и кадастровые подразделения Франции взаимодействуют с Министерством финансов и Министерством юстиции, ведущим реестры дел.

Функции кадастра во Франции заключаются в определении местоположения и идентификации земельных участков; описании их границ, типа выращиваемых культур, характеристики строений; расчете базы для налогообложения земельных участков и строений; обновлении кадастрового плана и сопутствующей текстовой информации.

Кадастровая документация коммуны включает: кадастровый план, опись секции (легенды плана), кадастровую матрицу, а также дополнительную информацию, предназначенную для нужд кадастровой службы.

На кадастровом плане показывается изображение физического состояния земельной собственности (границы, координаты, деление), позволяющее определить ее площадь. Кроме того, кадастровый план дает представление о качестве земельной собственности. Для этого на нем показываются ареалы, выделенные на основе оценки возможности выращивания различных сельскохозяйственных культур, а также данные об отчуждении земельных построек.

План является основным кадастровым документом, он используется для установления (локализации) местоположения земельного участка и идентификации строений. План составляется для каждой коммуны и полностью охватывает ее территорию. Секция кадастрового плана представляет собой территорию, ограниченную стабильными границами (дороги, тропы, каналы и др.).

Обновление кадастровых планов в связи с изменением границ объектов недвижимости осуществляется непрерывно по мере поступления межевых документов. В связи с другими изменениями, связанными с размещением посевов сельскохозяйственных культур, застройкой, обновление планов проводится раз в год.

Парцелла является базовой кадастровой единицей. Она представляет собой участок земли, принадлежащий одному собственнику. Каждая парцелла идентифицируется по уникальному номеру внутри кадастровой секции.

Сводным документом для учета и оценки имущества, а также для определения земельного налога застроенных и незастроенных земельных участков служит кадастровая матрица.

Открытие доступа к кадастровым данным, в том числе семантическими, было осуществлено во Франции через Интернет с 2001г. Для коммун, подписавших соглашение о сканировании и векторизации, применяется программа «PCI Vecteur». Для остальных коммун, где осуществляется генеральное сканирование планов, используется программа «PCI Image».

В соответствии с программой соглашений между налоговыми управлениями и местными органами власти продолжается сканирование кадастровых планов. Файлы со сканированными планами заменяют бумажные копии и служат базой для векторизации.

Вывод

В экономически развитых государствах Европейского Союза, доказано, что обществу необходима информационная система, имеющая дело с едиными уникально идентифицируемыми единицами, к которым привязана информация, иначе данные, собранные из разных источников, будут несовместимы. Такой системой может быть только информационная система, в основе которой лежит информация, относящаяся к конкретным участкам земли. Преимущества создания таких систем давно были известны, но особенно стали очевидными в последнее время в связи со стремительным развитием компьютерных и спутниковых технологий, значительно расширивших возможности сбора и хранения данных.

Основным аргументом в пользу пространственно привязанных данных является значимость земельного участка в жизни и деятельности человека. Именно земельный участок является действительным источником информации о собственности и других правах на землю, о кредите, налогообложении, об оценочной стоимости и т.п. Эти данные могут использоваться в сочетании со многими другими видами информации, касающимися, например, населения, предприятий, зданий и строений, данные о которых в свою очередь могут быть также соотнесены с определенными земельными участками. К тому же вся эта информация может быть определена географически, посредством привязки земельных участков к общей пространственной системе координат.

Изучение зарубежного опыта показало, что пользователи кадастровой информации хотели бы получать гораздо больше услуг, чем им предлагают действующие в настоящее время системы. Велик спрос на пространственные (картографические) данные, причем это касается не только данных о границах между участками, но и топографических данных, представленных в форме карт или ортофотоснимков. Желательно также, чтобы данные о разрешенных видах использования земель и соответствующих ограничениях были представлены в виде пространственных объектов и имели связь с существующими земельными участками и другими единицами недвижимости. При этом с точки зрения пользователей кадастровой информации такими единицами недвижимости могут быть довольно разнообразные объекты. Также часто бывает так, что единицы недвижимости, подлежащие налогообложению, не соответствуют определению, данному недвижимому имуществу в кадастре. По сложившейся на протяжении многих лет традиции элементы дорогостоящей городской инфраструктуры (метро, железные дороги, мосты и т. п.) не являются объектами кадастрового учета. В свою очередь фрагменты сельскохозяйственных земельных участков, обладающие минимальной стоимостью, учитываются в кадастре большинства стран.

С учетом существующего положения в области земельного кадастра в нашей стране целесообразно использовать структурированный кадастровый номер земельного участка и объекта недвижимости в качестве уникального идентификатора, при этом логично объединить земельный кадастр и реестр недвижимости в единую систему, как это сделано в большинстве развитых стран. Для этого, прежде всего, должна быть обеспечена правовая и материально-техническая база, а также решены методологические и технологические вопросы.

Ссылка:

Управление по земельным ресурсам и государственному кадастру г.Ташкента