---

---

Зміст

Актуальність

Мета роботи і завдання дослідження

Види моделей масової оцінки

Зарубіжний досвід розвитку масової оцінки міських земель

Фактори, які мають вплив на формування і динаміку цін в масовій оцінці

Висновки

Література

Актуальність

Невід’ємною складовою частиною управління міськими землями є їх оцінка. Їй належить провідна роль у формуванні та реалізації регулювання міського землекористування [1].

У ринковій економіці оцінка земель і нерухомості зазвичай поділяється на два пов’язаних, але різних види, які називаються індивідуальною оцінкою нерухомості, або оцінкою окремого об’єкта нерухомості, та масовою оцінкою об’єктів нерухомості [2].

Останнім часом у світі спостерігається тенденція переходу до масової оцінки міських земель. Масова оцінка — це систематична оцінка (у грошовому вираженні) груп об’єктів нерухомості станом на певну дату, з використанням стандартних процедур і статистичного аналізу. Питання про масову оцінку може виникнути при необхідності оцінки великої кількості об’єктів нерухомості або ж за мінімальних термінів на проведення оцінки. У таких випадках займатися індивідуальною оцінкою представляється проблематичним.

Ринковою інформаційною базою для масової оцінки міських земель є, як правило, такі дані:

— дані продажів земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва;

— дані продажів колективного садівництва та присадибного господарства;

— дані продажів і оренди квартир, гаражів, і різних об’єктів комерційної нерухомості [3].

Варіант з масовою оцінкою є задовільним, як для замовника, так і для оцінювача. Для замовника, вартість такого підходу значно дешевше. Для оцінювача, розрахунок нерухомості методом масової оцінки спрощує процес оцінки, тому що носить систематизований і автоматизований підхід.

Значний внесок у напрямку вивчення методик масової оцінки і в розробці моделей та алгоритмів масової оцінки в сфері оцінки вартості землі та нерухомості внесли наукові роботи та статті вітчизняних і зарубіжних вчених: Драпіковський А.І., Іванової І.Б., Губаря Ю.П., Кривобокова М.Г. (Україна); В. П. Федорова, О.М. Пахомової, Н.В. Буличева, Кошман В.М., Зарайський О.А., Крючкової Н.С., Калініної Н.В., Гуляєва С.А. (Росія), Р. Глудемана (Швеція).

В Україні на даний момент немає загальної методики масової оцінки міських земель, тому актуальною є задача аналізу найбільш прогресивних систем масової оцінки міських земель у світі з метою застосування і розповсюдження в Україні та побудови моделі масової оцінки міських земель на прикладі м. Донецька.

Мета роботи: виявити переваги в технологіях та методиках масової оцінки міських земель в різних країнах з метою застосування і розповсюдження в Україні, а також проаналізувати існуючі недоліки в даних технологіях і методиках.

Задачі дослідження:

1. Аналіз найбільш прогресивних систем масової оцінки міських земель в світі;


2. Виявлення найважливіших факторів попиту і пропозиції, які впливають на формування та динаміку цін у масовій оцінці;


3. Розробка моделі масової оцінки в умовах нерозвиненого ринку на прикладі м. Донецька.

У масовій оцінці застосовуються традиційні для оцінки методи: визначення витрат, порівняння продажів, визначення доходу. Однак, масова оцінка має ряд своїх принципових відмінностей від індивідуальної, які представлені у таблиці 1.

Таблиця 1 — Основні принципові відмінності індивідуальної та масової оцінок

Параметр порівняння	Індивідуальна оцінка	Масова оцінка
Об’єкт	окремий об’єкт нерухомості (будівля, споруда, земельна ділянка тощо)	сукупність об’єктів, які групуються за деяким критерієм однорідності (частіше всього в одну групу включаються об’єкти з однаковим функціональним призначенням)
Проведення	за бажанням власника	Регулярне, у стислий термін (оцінка відновної вартості будівель і споруд, яка періодично проводиться БТІ)
Характер	Індивідуальний; суб’єктивний підхід кожного оцінювача	Масовий, як наслідок, значно менші витрати; об’єктивний, застосування математичних методів обробки

Основні можливості застосування масової оцінки представлені у вигляді схеми на рисунку 1.

Побудова моделі базується на аналізі зібраної інформації та теорії оцінки. Кінцевим результатом є математична формула, в лівій частині якої розташовується ринкова вартість об’єкта на конкретний момент часу, в правій — вираз, що включає в себе фактори, що визначають цю вартість (рис.2).

Таким чином, на першому етапі, який базується на аналізі ринку та обсязі і характері інформації, вибирається метод оцінки і загальний вигляд моделі (адитивна, мультиплікативна чи гібридна) [4]. Наступним етапом є формування первинних змінних моделі на основі ціноутворюючих факторів (тобто, проводиться кодування в цифровому вигляді якісних факторів і т.п.). Наприклад, дата угоди і рік споруди можуть бути перетворені нелінійною функцією. Нарешті, на заключному етапі, коли визначена структура моделі, які фактори і яким чином вони в модель входять, проводиться калібрування (ідентифікація) коефіцієнтів моделі, що визначає безпосередній вплив конкретних факторів на ринкову вартість. Також на заключному етапі необхідно провести контроль якості оцінки.

Види моделей масової оцінки

Моделі масової оцінки розробляються для груп типових об’єктів нерухомості з обмеженою кількістю характеристик об’єктів. Ця умова масової оцінки припускає подібність об’єктів за всіма іншими характеристиками як фізичними (технічними), так і за умовами їх розташування в рамках проведеного зонування території.

Можна виділити три основні види моделей масової оцінки, кожен з яких має свою специфіку. Адитивна модель має наступний вигляд:

P=A0+A1X1+...+AnXn, (1)

де P — ринкова вартість об’єкта на конкретний момент часу,
(Х1 ... Хn) — характеристики об’єкта нерухомості,
An — чисельні коефіцієнти за змінними характеристиками об’єкта, що показують внесок відповідних характеристик у вартість.

Математична регресія дозволяє точно розрахувати оптимальні An для конкретної бази даних, однак закладене припущення про лінійність вкладу кожної характеристики зазвичай не відповідає реаліям ринку. Адитивна модель не враховує взаємозв’язку факторів один з одним, незадовільно описує прикордонні ситуації (наприклад, об’єкт із дуже великою площею).

Тим не менш, на основі цієї моделі можна зробити висновки про значущість тих чи інших змінних і похибках інформації. Адитивна модель використовується для попереднього аналізу.

Мультиплікативна модель має вигляд:

P=B0*Х1B1*... *ХnBn, (2)

де Bn — ваги змінних характеристик об’єкта.

Проста мультиплікативна модель зводиться до адитивного вигляду шляхом логарифмування, і має подібні недоліки. Однак вона дозволяє більш гнучко відобразити залежність (в тому числі і нелінійну) вартості від значень характеристики.

Гібридна модель є комбінацією двох перерахованих вище видів, наприклад:

P=Х1B1... ХnBn(A0*A1Х1*...*An*Хn), (3)

де A, B — ваги і коефіцієнти за змінними характеристиками об’єкта.

Такий вид моделі дозволяє достатньо адекватно відображати основні тенденції ринку. Відсутність суворої детермінації дає можливість приймати рішення про спосіб включення (адитивний або мультиплікативний) в модель будь-якої характеристики об’єкта, підбираючи оптимальний з точки зору точності прогнозу. Проте такий вид моделі значно ускладнює калібрування коефіцієнтів. Зазвичай тут використовуються ітеративні методи.

Вибір того чи іншого виду моделі визначається з точки зору найбільш адекватного відображення реального ринку. Прості моделі — адитивна і мультиплікативна можуть застосовуватися для опису слаборозвиненого ринку, де немає яких-небудь нелінійних тенденцій, вони досить логічні за своєю структурою і стійкі у тому сенсі, що відсутні сильні викиди в оцінці для нестандартних об’єктів. Гібридна модель оптимальна для ринку з усталеними нелінійними тенденціями і складними видами залежності вартості від факторів. На жаль, аналізувати кінцеву гібридну модель не так просто як дві попередні, особливо, якщо задіяні складні змінні, що відображають взаємовплив характеристик. Іншою проблемою гібридної моделі є сильна залежність кінцевого результату в процесі ітеративного калібрування від початкових значень коефіцієнтів. Проблеми складних гібридних моделей перетинаються з проблемами евристичного моделювання, поки ще слабко розроблені і вимагають активної експертної участі [4].

Зарубіжний досвід розвитку масової оцінки міських земель

У відповідності з поставленими завданнями в роботі, необхідно проаналізувати існуючі у світі системи масової оцінки міських земель. В якості прикладів буде розглянуто досвід розвитку масової оцінки міських земель в Російській Федерації, в Швеції і в США. Вибір розвитку саме цих країн обумовлюється тим, що Швеція і США є одними з найбільш розвинених у світі країн з ринковою економікою і системою оподаткування. У Росії масова оцінка міських земель розвивається з початку 90-х рр.. у зв’язку з появою і розвитком ринку нерухомості і підготовкою до введення податку на нерухомість. З початку 90-х рр.. Росія і Україна мали однакові можливості та економічну базу для початку реформування земельних відносин в області оцінки земель, однак стратегічний курс розвитку, за яким прямує Росія в напрямку реформування земельних відносин, на сьогоднішній день випереджає Україну.

Таблиця 2 — Зарубіжний досвід розвитку масової оцінки міських земель

	Російська Федерація	Швеція	США
Крітерій	1	2	3
Наявність системи масової оцінки для цілей оподаткування	Системи кадастрової оцінки землі та оцінки нерухомості знаходяться у стадії розвитку.	Системи для оцінки землі (нерухомості) для цілей оподаткування	Системи для цілей оподаткування, підвищення ефективності управління нерухомістю, визначення її заставної вартості, оцінки портфелей інвестицій в нерухомість тощо.
Назва системи	Система державної кадастрової оцінки землі в Росії.	Швецький Національний Податковий Департамент і Національна земельна служба.	Міжнародна асоціація податкових оцінювачів (IAAO)
Створення системи	1991 р. — створення нормативної оцінки землі; 1997 р. — експеримент з проведення масової оцінки нерухомості було розпочато у двох містах; 1999 р. — масова оцінка землі почала виконуватися на загальнонаціональному рівні.	Система в її сучасному вигляді була створена в 1970 р.	1934 р. — створена Національна асоціація податкових оцінювачів, метою якої стало вдосконалення системи податкової оцінки
Об’єкт масової оцінки	Експеримент з масовою оцінкою нерухомості включає в себе всі типи поліпшень і категорії земель в межах міської території.	Нерухомість (земля + поліпшення): — Сільськогосп. землі — житлові будівлі — Комерційні будівлі — промислові будівлі	Нерухомість (земля + поліпшення): — Сільськогосп. землі — житлові будівлі — Комерційні будівлі — промислові будівлі
Основні суб’єкти	Державна кадастрова оцінка землі здійснюється Федеральною Службою земельного кадастру Росії через його регіональні відділення. Приватні незалежні оцінювачі можуть бути залучені до роботи.	Національна земельна служба — підготовка моделей оцінки; Національний податковий департамент — інструкції і керуючі принципи; Регіональні податкові органи — оцінки окремих властивостей об’єктів	Органи графств з оцінки нерухомості
Перелік законодавчих актів, які регулюють процес масової оцінки	Кадастрова оцінка земель як очікується, буде законодавчо встановлена у другій частині Податкового кодексу РФ, Земельного кодексу РФ, закону «Про державний земельний кадастр. Всі ці закони в даний момент знаходяться у стані розробки. Очікується, що кадастрова оцінка землі буде випливати з нормативної вартості землі, яка використовується у відповідності з діючим законодавством на всій території країни у якості основи для існуючого земельного оподаткування.	Реальний акт оцінки майна і відповідна постанова, Закон «Про оцінку нерухомості» 1979 р.	Міжнародна асоціація податкових оцінювачів (IAAO)
Інформаційна база	Збір даних для цілей оцінки вар’їрується в залежності від категорій земель. Моделі масової оцінки земель розробляються таким чином, що відсутність ринкових даних компенсується істотним набором інформації о факторах, які, як відомо, оказують вплив на вартість землі. Достовірні дані про ціни продажів відсутні.	В залежності від типу нерухомості використовується різна інформація для оцінки вартості. Ця інформація включає в себе місцеположення, площу земельної ділянки, житлову площу, рік побудови і різноманітні фізичні особливості будівлі.	Достовірні дані про ціни продажів, які в обов’язковому порядку декларуються.
Можливість оскарження результатів	Після отримання повідомлення щодо плати податку, платник податків має право вимагати, щоб результати оцінки його земельної ділянки були розглянуті у відповідності до статі 8 Федерального закону "Про оціночну діяльність. В Росії не було майже ніякого досвіду апеляційних розглядів щодо земельного податку в межах діючого податкового законодавства країни.	Власник може поскаржитися в податковий орган. Після чого він може звернутися в адміністративний суд (три рівні).	Власник має право подати апеляцію в орган графства з вирішення спорів з оцінки (The Value Adjustment Board — VAB).
Можливість включення змін у властивостях об’єктів	Не встановлена	Один раз у рік відновлюються значення для властивостей, які змінилися. Національна земельна служба повідомляє податкову адміністрацію про всі зміни в характеристиках землі, і муніципалітети в свою чергу повинні внести відповідні зміни в характеристиках будівель.	Переоцінка нерухомості на основі ринкових цін в цілях оподаткування проводиться щорічно. Цінову інформацію про нерухомість можливо отримати безпосередньо на місцевому рівні, так як усі операції з нерухомістю реєструються в графстві.
Використання індивідуальної оцінки для підвищення точності масової	В даний момент — ні	Моделі оцінки випробовуються під час підготовчої роботи, коли оцінний персонал детально аналізує ринок продажів.

З аналізу зарубіжного досвіду можна побачити, що в багатьох країнах вже сформовані системи масової оцінки міських земель, законодавча та інформаційна база для виконання такого виду оцінки. При цьому така інформаційна база є достовірною і загальнодоступною. Крім того, в системах масової оцінки передбачена можливість оперативного включення змін у властивостях об'єктів, що, у свою чергу, дає достовірне уявлення щодо закономірностей розвитку ринку міських земель.

Розвиток і поширення масової оцінки міських земель в Україні має супроводжуватися вдосконаленням законодавчої бази в галузі землеустрою та оціночної діяльності з метою встановлення загальних принципів і методик проведення масової оцінки.

Виявлення найважливіших факторів попиту і пропозиції, які впливають на формування та динаміку цін у масовій оцінці

Аналіз ринку в масовій оцінці має на меті вивчення всіх факторів попиту та пропозиції, що впливають на формування та динаміку цін. Перший етап - якісний аналіз ринку і виділення характеристик, які впливають на ціни, але кількісну міру їх впливу визначити неможливо. Ці характеристики не увійдуть в модель оцінки, хоча будуть задавати зовнішні обмеження її точності. Наприклад - зміну політичної ситуації або податкової політики не можна врахувати у формулі, але вони мають сильний вплив на ринок.

Другий етап - виділення характеристик, за якими можна зібрати інформацію та визначити кількісний вплив на ціну. Якісний аналіз проводиться за групами факторів і рівнями їх впливу [4].

У даній роботі перелік ціноутворюючих якостей формується на основі аналізу ринку нерухомості міста, так як на вартість земель впливають характеристики об'єктів нерухомості, розташованих на відповідних земельних ділянках, місце розташування, сусідство, екологія, обтяження та обмеження, фізичні характеристики грунтів і багато інших чинників.

Висновки

У даній магістерській роботі вирішена науково-практична задача, яка полягала у виявленні переваг і недоліків технологій і методик масової оцінки міських земель в різних країнах, розробці і апробації математичної моделі масової оцінки, адаптованої за відношенням до існуючого в регіоні (м. Донецьк) ринку земель та нерухомості.

Удосконалення законодавства, розробка і впровадження нових технологій і методик масової оцінки міських земель, що засновуються на статистичному аналізі даних, буде сприяти отриманню більш точних і достовірних результатів оцінки, які будуть максимально наближені до ринкової вартості об'єктів оцінювання.

При написанні даного реферату магістерська робота ще не завершена. Остаточне завершення - грудень 2011 р. Повний текст роботи та матеріали по темі можуть бути отримані у автора або його керівника після зазначеної дати.

Література

1. О. Драпіковський, І.Іванова . Масова оцінка міських земель: Україна та світовий досвід [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.nbuv.gov.ua/portal/natural/Vpabia/2009_6-7/statii/UDK%20332.pdf


2. Управление земельными ресурсами в Европе, с.58-60 [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.unece.org/env/documents/2005/wpla/ECE-HBP-140-r.pdf


3. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполирафиздата, 1994.


4. Н.Калинина, Ю.Кочетков, В.Овсянников. Центр анализа рынка недвижимости [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://crea.ru/newcrea/Articles/mass_est/mass_est/mass_est.htm


5. Land (Real Estate) Mass Valuation Systems for Taxation Purposes in Europe [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.isivi.it/vienna2005/mass.valuation.pdf


6. В.П.Федоров, О.М.Пахомова, Н.В.Булычева. Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки (проблемы, модельное и информационное обеспечение) [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.perspectiva-spb.ru/menu/publ/fedorov.htm


7. Robert J. Gloudemans. Mass Appraisal of Real Property – 1999. – 428 с.


8. С.Шавров. Налоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://land-reform.com/upload/e53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1.htm