Земля завжди була і буде найбільш інвестиційним привабливим продуктом В Україні це усвідомили порівняно недавно - ціни на земельні ділянки в околицях крупних міст останнім часом зростають значно швидше за ціни на квартири Проте узяти кредит на покупку землі поки що досить складно. Банкірів лякають непрозорість виділення ділянок, відсутність розроблених методик оцінки землі, а також довга процедура оформлення права власності. Куди легше сьогодні отримати кредит на покупку власного будинку. Втім, така ситуація, па думку фахівців, продовжиться недовго.

Покупка земельних ділянок є одним з самих високодохідних і надійних типів вкладень, адже ринок землі має дуже виражену тенденцію до збільшення своєї собівартості.

На сьогоднішній день житлова нерухомість вже не є найвигіднішим способом інвестування засобів. На перше місце упевнено вийшла земля. Земля - основна складова, вона впливає на ціну домоволодіння. За даними аналітичного відділу будівельно-інвестиційної компанії "Киев Жилье-Инвест", з грудня 2006-го по квітень 2007 року земельні ділянки в передмісті Києва виросли в ціні в середньому на 38%, а по деяких напрямах зростання склало близько 50%. Ще значніші цифри озвучує компанія SV Development. За її даними, лише за чотири місяці цього року ціни на землю в найбільш популярному Обухівському напрямі виросли на 97%. А в Броварському і Вишгороді напрямах - на 106 і 111% відповідно.

Інвестори, що раніше активно вкладали фінанси в житлову нерухомість, зараз продають квартири для того, щоб виручені гроші вкласти в покупку землі.

Очевидно, що проблема інвестицій в землю є на сьогоднішній день найбільш актуальною і водночас складною, як в окремо взятому випадку, так і на рівні держави.

Над вирішенням цієї проблеми працюють юристи, експерти, уряд. У сфері уваги фахівців знаходяться такі питання, як: основні етапи і перспективи розвитку ринку землі в Україні, механізми зарубіжного фінансування інвестиційних проектів, практика продажу земельних ділянок в Україні на аукціоні, існуючі обмеження для іноземних інвесторів, державні і правові гарантії захисту іноземних інвестицій, основні чинники зміни інвестиційній привабливості ринку нерухомості України.

Нормативна база Земельного ринку України недосконала, що створює складнощі в інвестуванні даної галузі.

Як правило, інвестиційні проекти розраховані на великі земельні ділянки, тому задовольнити попит на землю за рахунок приватних власників буде непросто. Тому, при нинішньому дефіциті пропозиції і високому попиті на земельні ресурси, їх вартість зростатиме. Експерти попереджують: якщо навести лад в земельних стосунках, то вже найближчим часом ціни на нерухомість злетять. Чиновники давно обіцяють врахувати всі недоліки нинішньої системи, і підготувати нормативну документацію, яка дозволить забудовникам отримати право на освоєння земельної ділянки без оббивання порогів різних держустанов. Ефективно здійснити дані заходи без методів централізованого керівництва вельми складно.

На жаль, на сьогоднішній день на урядовому рівні не вирішено питання про ухвалення закону про ринок землі і про земельний кадастр, які могли б хоч якось упорядкувати ситуацію. Лише після чітко вироблених і прийнятих законів механізм інвестування запрацює. Проте, на це буде потрібно час. А чіткі правила гри учасникам будівельного ринку потрібні вже зараз.

У великому переліку проблем, пов'язаних з інвестуванням земельної галузі розглянемо лише деякі.

Специфічна відмінність землі від інших видів нерухомості - наявність сервітутів. Згідно із Земельним кодексом України, сервітут - це право власника або користувача земельної ділянки на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою. До таких прав, зокрема, відноситься право прокладати на свою земельну ділянку водопровід з чужого природного водоймища або через чужу земельну ділянку, право проходу до природного водоймища, розташованого на чужій земельній ділянці, право проходу або проїзду через чужу земельну ділянку і так далі. Більш того, земельне законодавство передбачає, що дія земельного сервітуту зберігається і в разі переходу прав на земельну ділянку, відносно якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи.

Якщо у власності знаходиться земельна ділянка, через яку мали право проїздити до свого будинку сусіди, вони і далі зможуть пересуватися але тепер уже по вашій території. І не дивлячись на те, що цей факт жодним чином не заважає купувати або продавати землю, він може ускладнити життя покупцеві і, що найважливіше, створити складнощі при реалізації цієї ділянки банком в разі невиплати іпотечного кредиту.

Крім того, сервітут може бути встановлений в судовому порядку. Це означає, що навіть, набуваючи ділянки без тих, що обтяжили, сусіди можуть зажадати надати їм право проходу або проїзду через вашу власність. Особливої актуальності цей момент набуває в тому випадку, якщо купується, наприклад, дорога ділянка з власним виходом до водоймища.

Оцінка землі - один з головних чинників, стримуючих розвиток земельного кредитування. Якщо механізми оцінки житла більш менш обкатані, належного механізму оцінки земель немає. На вартість землі впливає безліч як об'єктивних, так і суб'єктивних чинників, починаючи від наявності необхідної інфраструктури і закінчуючи такими "розтяжними" поняттями, як природний ландшафт або видові характеристики місцевості.

Крім того, ціни на земельні ділянки у різних напрямах мають різні тенденції, і передбачити, який з напрямів буде найбільш популярним через п'ять років, досить складно.

На сьогоднішній день кредити на покупку земельних ділянок видають менше десяти вітчизняних банків (маються на увазі кредити на землю під заставу ділянки, що набуває).

Середній термін кредитування на покупку земельних ділянок складає 20-25 років. Втім, в деяких банках можна отримати позику на 30 років, а деякі, навпаки, готові видати кредит терміном лише до 10 років. Середня процентна ставка ледве вище за ставки по звичайних кредитах на житлі і вагається в межах 17,5-18,5% в гривні і 11,5-14,5% в іноземній валюті.

Готовим потрібно бути і до того, що при проведенні оцінки банк декілька занизить реальну вартість ділянки, що набуває. У такому разі реальне співвідношення власного внеску до кредиту може збільшитися не на користь позичальника.

В цілому ж експерти прогнозують, що кредитування під заставу землі розвиватиметься. І додають: розвиток кредитування приведе до неминучого подорожчання землі, оскільки спекулятивна складова на цьому ринку збільшиться. Щось подібне ми вже спостерігали на ринку міського житла. Тепер, схоже, черга за землею.

Незважаючи на складність ситуації, останнім часом в Україні відбувається велика кількість заходів із залученням вітчизняних і зарубіжних інвесторів. Метою даних заходів є не лише ознайомлення іноземних і національних інвесторів з проблемами ринку землі і нерухомості в Україні, але також і обговорення практичних і безпечних схем здійснення інвестицій, державних гарантій, перспектив розвитку законодавства в даній галузі.