Источник: http://poslezavtra.com.ua/nuzhen-livlasti-zemelnyj-kadastr/
Вопрос даже не в том, насколько опозорится Украина, если Всемирный банк прекратит финансировать проект из-за нежелания властей внедрять систему кадастра. Пропадет все сделанное за одиннадцать лет, а инвестиции пойдут насмарку.
С 2000 года Украина пытается создать систему ведения земельного кадастра и регистрации прав недвижимости. Для этого государство взяло взаймы у Всемирного банка.
Ровно через полтора года истекает время реализации проекта. Что будет, если Украина провалит его воплощения?
Почему умирают активы
Украина богата на основные фонды и бедна ликвидны. Результате приватизации значительная часть жилья, производственной недвижимости и земли была передана в частный сектор бесплатно или за условную плату. Сформировался класс собственников.
По данным Всемирного банка от 2003 года, в Украине в капитальных фондах было накоплено не менее 200 миллиардов долларов. Сейчас эта цифра значительно больше.
Однако упомянутые активы фактически являются “мертвыми”. Их до сих пор нельзя или невыгодно конвертировать в ликвидные фонды. Причина - неразвитость рынка недвижимости, отсутствие цивилизованной системы ипотеки.
Если бы эти фонды можно было заставлять, они бы обеспечили значительно больший инвестиционный капитал, чем существующие 5 миллиардов долларов кредитов, полученных предприятиями Украины от прямых инвесторов.
Более того, инвестиционный капитал, находящийся в собственности граждан Украины, обеспечен фондами недвижимости, должен дополнительное преимущество большей стабильности, чем прямые иностранные инвестиции, которые имеют тенденцию к движению из страны и к ней в течение небольшого промежутка времени.
Основная причина того, что главный вид недвижимого имущества - земля - ныне не может служить надежным залогом, - отсутствие кадастра и реестра прав собственности.
Когда система кадастра и регистрации права собственности заработает, недвижимое имущество, прежде всего, земельные участки сельскохозяйственного назначения, получат категорию стоимости, что позволит привлекать ее в экономическую жизнь страны.
Мировой опыт доказывает: введение единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и кадастра способствует повышению эффективности национальных экономик до 10%.
Поскольку ВВП Украины превышает 100 миллиардов долларов, годовой экономический эффект от внедрения системы составит не менее 10 миллиардов долларов.
В случае внедрения совершенной кадастрово-регистрационной системы новое развитие получат земельный рынок и финансово-кредитные учреждения, заработают ипотечные инструменты. Другими положительными последствиями станут эффективное землепользование, охрана окружающей среды, оживления экономики.
Как в мире повелось
Учет земли и недвижимости в каждой стране ведется от начала становления земельно-правовых отношений. Однако каждая страна шла своим путем.
Во Франции и Италии кадастр был предназначен прежде всего для администрирования налогов на землю и недвижимость. Систему назвали “наполеоновской”. По французским принципу были составлены кадастры в Бельгии, Голландии, Швейцарии.
Со временем возникла потребность создать еще и специальный реестр прав собственности на недвижимость. В Германии существуют кадастровая и поземельно-книжная системы, которые складывались на протяжении столетий. Оба реестры являются общедоступными и вместе показывают целостную картину фактических и правовых отношений в земельной сфере.
Взаимодействие между поземельной книги и кадастром заключается в обмене информацией между ними. Поскольку эта работа выполняется вручную, ее следует проводить дважды. Сейчас такая “двойная” система является устаревшей. Многие страны потратили или тратят большие средства на поддержание и синхронизацию баз данных регистрационных учреждений.
Во Франции, странах Скандинавии, Польши, Словении, Эстонии, Болгарии регистрацию прав осуществляют суды, нотариусы, министерства юстиции, а кадастры - организации, подчиненные разным министерствам или органам местного самоуправления.
Разделение кадастра и регистрационной системы минимизирует межведомственный конфликт интересов, поскольку за формирование объектов недвижимости и регистрацией прав на них отвечают разные организации. Такой подход удачно работает в странах с переходной экономикой, где высок риск коррупции.
В других странах Европы - Албании, Армении, Чехии, Нидерландах, Греции, Италии, Литве, Люксембурге - реестр прав и кадастр ведет один орган.
В Великобритании автоматизированная система ведения реестра прав на недвижимое имущество создана с применением современных технологий.
Система ведения кадастра и реестра недвижимого имущества там публичная. Информация находится в собственности государства, постоянно пополняется, проверяется и используется всеми желающими. Система надежно обеспечивает выполнение договорных обязательств между лицами, уменьшает количество судебных дел.
Учиться на чужих ошибках
Сейчас в Европе происходят кадастровые реформы. Их цель - привести кадастрово-регистрационные системы к единым стандартам. Они, в частности, следующие.
1. Ведение системы регистрации прав на недвижимость на основе записей о земельных участках - надел и недвижимость рассматриваются как единый объект.
2. Регистрация прав на земельные участки и недвижимое имущество осуществляется в одном реестре прав одним учреждением.
3. Регистрация прав является административной функцией - государственная регистрация прав должна быть отделена от судебных и нотариальных органов.
4. Ориентация услуг на пользователя, самоокупаемость системы.
Современные системы реестров создаются на основе индексной кадастровой карты. Картографическая технология может включать около 250 характеристик земельного участка. Она дает наиболее точные средства для описания недвижимости.
Электронные данные государственного земельного кадастра становятся платформой для межведомственного взаимодействия по ведению градостроительного, лесного, водного и других отраслевых кадастров. Это дает полную и четкую картину ресурсов страны.
Кадастрово-регистрационная система в Украине должна быть точной, ориентированной на пользователя, обеспечивать ему максимальное удобство и оперативность обслуживания за минимальную стоимость и главное - пользоваться доверием.
Чья земля и чья хата
Для описания недвижимой собственности всегда применяется такая единица как земельный участок. Она обычно определяется как “земля и вся недвижимая собственность на ней”. Здания всегда расположены на земле, и логично регистрировать их вместе. Однако в Украине регистрация земли и сооружений происходит в различных учреждениях.
Ситуация, когда в реестрах земельные участки отделяются от зданий и сооружений, находящихся на ней, приводит к коллизиям, когда при осуществлении гражданско-правовых сделок отдельно продаются земельные участки, а отдельно - здания и сооружения на них. Это может создавать значительные юридические проблемы.
Земельный участок может быть зарегистрирован на одно юридическое лицо, а здания, расположенные на ней - на другую. В результате возникает спор о праве собственности на землю или доступа в здание.
Это приводит к увеличению времени на совершение сделок, подорожание услуг вследствие обращения граждан в различные инстанции, сложный механизм удостоверения права собственности нового владельца и выдачи ему правоустанавливающих документов.
Другой пример - проблема установления приоритетности права собственности, залога или иного вида прав. Впрочем, когда дело доходит до суда, государство, которое, собственно, и создала такую коллизию, выбирает отстраненную позицию.
При такой разрозненной системы регистрации большое количество зданий и сооружений остается незарегистрированной. Их фиксирование происходит лишь тогда, когда владелец делает это добровольно или когда происходит транзакция.
После вступления в силу Земельного кодекса, с 1 января 2002, между Министерством юстиции и Государственным комитетом по земельным ресурсам возникли споры, какая из этих структур имеет регистрировать права собственности на землю.
С одной стороны, говорилось о преимуществах формирования единого органа, который бы занимался кадастром и регистрацией, а с другой - предлагалось разделить функции. Сейчас преобладает идея создания двух систем - регистрации прав на недвижимость и земельного кадастра, которые будут вести соответственно Минюст и Госземагентство.
Перетягивание одеяла
Минюст и некоторые бюро технической инвентаризации отмечают нецелесообразность построения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного земельного кадастра. Они отмечают, что Минюст сейчас имеет все элементы системы регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
В частности, ведомство ведет Единый реестр запретов отчуждения недвижимого имущества, Государственного реестра ипотек, Государственный реестр сделок, Реестр прав собственности на недвижимое имущество. В действительности же эти реестры являются лишь информационными системами.
Кроме того, они не охватывают всех прав на землю и их ограничений. Это означает, что при определенных обстоятельствах могут создаваться новые реестры. Пользователям добавляться недоразумений, хлопот и расходов, связанных с их ведением.
Возникают вопросы и относительно достоверности информации, которая аккумулируется. Реестр прав отвечает на вопрос, кто владеет объектом или как им пользуются. Т.е. фиксируется владелец, идентифицированный как физическое или юридическое лицо, и какие права у нее на этот объект - право пользования, собственности или владения.
Регистрация объекта происходит по почтовому адресу. Как тогда гарантироваться достоверность информации о недвижимости, которая находится за пределами населенных пунктов? Другой пример - недоразумение, происходящих с объектами недвижимого имущества при изменении названий населенных пунктов, улиц, нумерации зданий.
Зато Госземагентство при регистрации объекта пользуется геодезическими координатами, которые являются неизменными и не зависят от субъективных обстоятельств.
Впрочем, любая кадастрово-регистрационная система лучше ее отсутствия при условии соблюдения определенных требований. Земельный кадастр - не самоцель, а эффективный инструмент управления недвижимостью и земельными ресурсами. Зато обществу навязывается полемика о том, кто будет вести кадастр.
Быть или не быть
Построение эффективной кадастровой системы - это долгосрочная государственная инвестиция в развитие инфраструктуры экономики. И уже не важно, кто будет вести реестры.
Важнее обеспечить целостность системы в условиях привлечения к процессу различных учреждений, организовать высокий уровень межведомственного сотрудничества, формализации обмена данными и их интеграции. На выполнение этой задачи является лишь полтора года.
Вопрос даже не в том, насколько зганьбиться Украины, если Всемирный банк признает нецелесообразным финансирование проекта за нежелания властей внедрять систему кадастра. Пропадет все сделанное за последние одиннадцать лет.
Государство, которое не хочет играть по правилам и игнорирует принципы экономического сосуществования, вряд ли адекватно воспринимать международное бизнес-сообщество. Инвестиции пойдут насмарку из-за отсутствия гарантирования инвесторам их прав.
Принятый в 2010 году закон “О регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений” установил, что регистрация прав в порядке, определенном настоящим документом, начнется 1 января 2012. К этому времени все останется так, как есть.
Будет ли внедрена новая система и как именно, покажет время. Ясно одно: для ее создания нужно иметь четкий план действий и ресурсы.
Хотя Украина не удалось объединить в единую систему земельном кадастре и регистрации прав на недвижимое имущество, “плохой мир - лучше доброй войны”. Компромисс позволит сдвинуть ситуацию с мертвой точки и перейти к действиям.
Однако положительный результат следует ожидать тогда, когда эти системы будут эффективными. Для этого Кабмин обязал Минюст и Госземагентство координировать работу, ключевым элементом которой, по рекомендации Всемирного банка, является налаживание обмена информацией между обеими системами.
Старт этой работе должно дать принятие закона “О государственном земельном кадастре”, проект которого внесен в парламент. Этот документ подведет законодательную базу под важнейшую часть инфраструктуры рынка земель - земельный кадастр.
Его судьба зависит от политической воли и слаженной межведомственной работы. Предыдущие разногласия оказались слишком дорогими для Украины. Как выразился Лев Троцкий, “в конечном итоге, все противоречия сводились к борьбе за власть”.
Справка
Проект Всемирного банка “Выдача государственных актов на право собственности на землю в сельской местности и развитие системы кадастра” в начале внедрения имел именно такую миссию - создать в Украине единую регистрационно-кадастровую систему. Для этого Украина 2004 года было выдано заем в объеме 195,13 миллиона долларов.
Планировалось провести картографирование территории всех областей Украины, изготовить базовые и индексные кадастровые карты, создать единую национальную систему государственного земельного кадастра, завершить выдачу государственных актов на право собственности на земельные участки собственникам земельных паев.
Впрочем, Украина не приняла подзаконную нормативно-правовую базу по единой регистрации прав на землю и недвижимое имущество. Это замедлило создание государственной кадастрово-регистрационной системы.
В 2009 году Всемирный банк реструктурировал проект, уменьшив заем и свернув программу по созданию единой регистрационной системы в Украине. Основной целью проекта осталось создания единой системы земельного кадастра и замена сертификатов на государственные акты на право собственности на земельный пай.