Назад в библиотеку

Геоінформаційне забезпечення оціночного механізму земель населених пунктів із врахуванням ієрархічної моделі оціночних елементів


Автор: Ніколайчук К.М.
Источник: http://www.nbuv.gov.ua/portal/Chem_Biol/Vnuvgp/tekhn/2010_1/v49t30.pdf


Для повноцінного функціонування оціночного механізму земель в населених пунктах необхідно створити відповідне геоінформаційне забезпечення у вигляді локальних баз вихідних даних за кількісними, якісними і вартісними характеристиками земель населених пунктів, що включають характеристики кадастрових даних.

Для реалізації мети та завдань кадастрового регулювання оціночного механізму земель населених пунктів необхідно використовувати комп’ютерні програми, а в першу чергу ГІС-технології. Саме тому найбільш актуальним являється питання розробки методологічних підходів для використання ГІС-технологій щодо оціночного механізму земель. Вирішенням та науковим обґрунтуванням даного питання займались різні автори (Ю. Палеха, М. Лихогруд, А. Лященко, О. Ціпенко, Ю. Карпинський та ін.).

Виконанням грошової оцінки земель населених пунктів та встановленням вартості міських земель з використанням ГІС-технологій займався інститут Діпромісто [1-3].

Метою даної роботи є визначення алгоритму проведення кадастрового регулювання оціночного механізму земель населених пунктів з використанням ГІС-технологій.

Запровадження автоматизованої системи здійснюється відповідно до програми створення АСДЗК затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 02.12.1997 р. інтегровані кадастрові бази даних повинні поєднувати об’єктивну та актуальну інформацію про місцезнаходження земельної ділянки, їх кількісні та якісні характеристики, правовий режим, цільове призначення, цінність та ефективність їх використання.

Метою створення АСДЗК є інформаційне забезпечення ринку землі, оподаткуванні, реєстрація прав власності та взаємозв’язок інформації з іншими автоматизованими системами.

Функціональне призначення АСДЗК полягає в забезпеченні реалізації:

- створення кадастрових баз даних (семантичних та просторових) шляхом первинного обліку земельної ділянки на основі єдиної системи кадастрових номерів;

- реєстрації земельних ділянок, іншої нерухомості та прав на них;

- ведення в автоматизованому режимі державного реєстру земель та поземельної книги;

- надання інформаційно-аналітичних послуг користувачам системи;

- адміністрування баз даних, їх захист та забезпечення санкціонованого доступу до них різних категорій користувачів.

Земельний кадастр, з точки зору інформаційних технологій, являє сукупність баз даних про земельні ділянки, які формуються на основі єдиної уніфікованої інформаційної моделі земельних ділянок та сукупності електроннопланових та картографічних матеріалів.

До складу бази даних базового рівня відноситься інформація про місцезнаходження земельної ділянки, її геодезичні та геометричні характеристики, цільове призначення, якісні характеристики ґрунтів та земельні поліпшення, грошова нормативна та експертна оцінки земель, а також дані про правовий режим земельної ділянки включаючи права власності, оренди, іпотеки, сервітути та інші обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки та розпоряджання нею.

На основі індексних карт кожній земельній ділянці присвоюється свій унікальний в межах України кадастровий номер, який використовується в АСДЗК.

Вся інформація про земельну ділянку зосереджується в чотирьох реєстрах:

- реєстр земельних ділянок;

- реєстр власників та землекористувачів;

- реєстр правових документів;

- реєстр прав.

Крім того в базах даних АСДЗК базового рівня зосереджується інформація про територіальні зони та про зовнішні межі адміністративних районів, міст обласного підпорядкування та сільських, селищних рад. Стандартом структури бази даних передбачається можливість ведення реєстру будівель і споруд розташованих на земельній ділянці.

До складу картографічного забезпечення АСДЗК базового рівня відносяться наступні картографічні матеріали:

- індексні карти адміністративно-територіальних одиниць;

- чергові кадастрові плани;

- кадастрові плани та плани конкретних земельних ділянок.

Організація кадастрових баз даних повинна відповідати вимогам клієнт-серверної технології як у межах локальних мереж, так і в територіальному розповсюдженні в корпоративних комп’ютерних мережах із реалізацією можливості віддаленого доступу до баз даних включаючи глобальну мережу Інтернет.

Ведення державного земельного кадастру на державному рівні неможливе без уніфікації правових, правовстановлюючих та нормативних документів для регіональних та місцевого рівнів.

Використання ГІС-технологій залежить від призначення встановленої вартості землі (нормативної грошової чи експертної грошової оцінки).

Одним з етапів оціночного механізму земель населених пунктів є створення картографічної основи. При цьому постають такі завдання:

Із застосуванням геоінформаційних технологій в процесі кадастрового регулювання оціночного механізму земель населених пунктів можна виділити три основні етапи: підготовчий, проектний та експлуатаційний [4].

Підготовчий етап включає в себе створення бази даних кадастрової інформації, встановлення правового режиму. Кадастрова інформація включає в себе як текстову, так і картографічну частину.

Картографічна частина інформаційного забезпечення ГІС грошової оцінки земельних ділянок складається:

- з цифрової картографічної основи з використанням топографічних карт та планів масштабу: М 1:500, М 1:1000, М 1:2000, М 1:5000 та М 1:10000 в растрових або векторних форматах;

- тематичних шарів просторових даних кадастрової інформації, а також економіко-планувальні зони, зони впливу локальних факторів.

Використання цифрового картографічного матеріалу має ряд переваг та недоліків.

Цифрові карти можна створити на різну територію міста, регіону, області, держави; вони повинні бути зведені та зшиті з десятків, а то й тисяч номенклатурних аркушів карт (планів). Виникає питання про використання вихідних картографічних матеріалів більш великих масштабів, що призведе до зменшення обсягів робіт з цифрового картографування. При збільшенні масштабу карт сумарна їх площа зростає і відповідно зростає вартість та терміни виконання робіт. Проте чим крупніший масштаб тим краще, точніше та детальніше насичений інформацією картографічний матеріал. Однак, зменшення масштабу призводить до втрати інформації і визначення вартості земельної ділянки буде не в повній мірі дійсною.

Алгоритм виготовлення цифрової карти місцевості включає в себе такі етапи:

1. збір, вивчення і оцінка вихідних зйомочних та картографічних матеріалів, матеріалів польових топографо-геодезичних робіт;

2. сканування вихідного картографічного матеріалу чи матеріалів аерофотозйомок;

3. попередня обробка сканованих зображень;

4. створення цифрової моделі рельєфу;

5. виготовлення ортофотоплану;

6. польове та камеральне дешифрування;

7. збір цифрової інформації шляхом векторизації растрового зображення чи фотограмметричної моделі;

8. візуалізація векторної топографічної карти;

9. редагування цифрової топографічної карти;

10. графічне представлення цифрової топографічної карти;

11. контроль якості виготовлення цифрової топографічної карти;

12. конвертацію у векторний та растровий обмінний формат і запис цифрової топографічної карти на машинний носій інформації [5].

Перевагою використання цифрової карти при кадастровому регулюванні оціночного механізму земель населених пунктів є багатошаровий характер з необмеженою кількістю тематичних шарів. При оцінці земель необхідно використовувати такі картографічні матеріали, які відповідають кадастровій інформації [6]: картограма агровиробничих груп ґрунтів; ґрунтові карти;карти пластики рельєфу; геологічні, геоботанічні карти; карти радіаційного забруднення територій; лісотаксових зон; індексні карти; чергові карти; карта економіко-планувальних зон.

Спочатку береться цифрова картографічна основа, яка відповідає змісту картографічних карт або планів, а потім виконують з’єднання з нею тематичних даних, одержаних різними способами з різною точністю та змістом, представлених в різних масштабах і проекціях. Нормативна точність деяких типів даних перевищує точність вихідних картографічних матеріалів при будь-якому виборі їхнього масштабу. Нерідко тематичні дані представляються на картах проекція яких невідома, якщо використовуються матеріали аерокосмічних зйомок, тоді необхідна фотограмметрична обробка даних.

Також важливою ознакою цифрових карт являється об’єктивний характер. Якщо цифрова карта представлена як модель території, а не як графічне зображення в прийнятій системі умовних знаків, то повинні бути визначені просторові об’єкти, їх місце розташування, характеристики і взаємозв’язки. Автоматизована цифрова карта повинна мати просторово-координовані дані вже в розпізнаному вигляді. Цього можна досягнути за допомогою використання таких технологій цифрового картографування, що забезпечують: формування просторових об’єктів шляхом атрибутування елементів карти; встановлення просторових відносин за допомогою використання векторних топологічних представлень даних; визначення взаємозв’язку об’єктів за рахунок використання об’єктивно-орієнтовних засобів представлення та обробки даних.

Необхідно забезпечити можливість довільного об’єктоутворення з формуванням ієрархічних угруповань будь-яких елементів карти без обмежень по їх типах і розміщенню в різних тематичних шарах.

Таким чином дані, що розташовуються в цифровій карті – різномасштабні, різні в часі і за точністю, просторово-координовані різними способами, повинні утворити багатошарову ієрархічно організовану об’єктну структуру, що є моделлю населеного пункту.

Перша властивість цифрової карти – багатомасштабність, що відрізняє її від графічних оригіналів карт та планів, проявляється в наступному:

- у кодифікатор цифрової карти включаються коди усіх видів об’єктів, що відповідають умовним знакам для всього розглянутого масштабного ряду – від максимально детального до оглядового, що забезпечує охоплення всієї території;

- кодифікатор супроводжується таблицею генералізації, у якій для кожного коду зазначені інтервали масштабів його актуалізації, а для кожного інтервалу зазначена графічна форма відтворення відповідного масштабу умовного знака;

- при візуалізації похідної електронної карти і при документуванні похідних комп’ютерних графічних оригіналів карт у картографічному зображенні відтворюються тільки актуалізовані в даному масштабі об’єкти у відповідній графічній формі;

- кодифікатор також супроводжується таблицею необхідних нормативів точності і детальності, у якій для кожного виду об’єкта (коду) зазначена абсолютна погрішність крапок його контуру в масштабі місцевості. що відповідає визначеному масштабу графічних оригіналів карт (планів).

Нормативи точності і детальності контурів об’єктів визначається не масштабом карти, а виходячи з вимог споживачів, індивідуально і незалежно для кожного виду об’єктів і незалежно один від одного, а зміст карти та її графічне оформлення ставиться в залежність від масштабу її актуалізації. Друга властивість цифрової карти полягає в тому, що інформацію можна формувати по координатно-взаємозалежних блоках в залежності від їх призначення та характеристик [7, 8].

Проектний етап включає постановку задач визначення базової вартості земель, економіко-планувального зонування території міста, розробка зон впливу рентоутворюючих факторів.

Процес кадастрового регулювання оціночного механізму земельної ділянки в населеному пункті

Рисунок. Процес кадастрового регулювання оціночного механізму земельної ділянки в населеному пункті

Кінцевим етапом є розрахунок грошової оцінки земельної ділянки, формування та видача документації.

Функції управління шарами, режимами їх візуалізації, масштабування, електронної карти розглядаються як внутрішні стандартні методи інструментальної ГІС і виконуються локально інструментальною ГІС, тобто не викликають подій та функціональних зв’язків з іншими застосуваннями.

Така логічно розподілена архітектура дозволяє налагоджуватись на Іструментальні ГІС різних постачальників (MapInfo, ArcView, InterGraph, Панорама та ін.), а також дає можливість роботи з різноманітними системами керування базами даних від локальних типу Paradox, Dbase до серверних InterBase, Oracle, Informix та ін.

Створення Автоматизованої системи державного земельного кадастру дасть змогу:

- формування інформаційної інфраструктури ринку землі;

- можливість міжвідомчого використання баз даних земельного кадастру України;

- заповнення реєстрів земельних ділянок, власників та користувачів земельних ділянок, правових документів, прав щодо земельних ділянок у масштабі;

- інтеграція баз даних земельного кадастру в єдину систему Державного земельного кадастру України;

- підвищення ефективності управління земельними ресурсами;

- можливість застосування державного земельного кадастру як інформаційної основи для створення інших відомчих та галузевих кадастрів і автоматизованих інформаційних систем.

Використання системи АС ДЗК дає змогу швидко і оперативно приймати управлінські та адміністративні рішення, оперативно здійснювати управління земельними ресурсами, аналізувати інформацію щодо ринку земель, оподаткування, реєстрації прав власників, реєстрації та коригування меж земельних ділянок [9-10].

Розглянувши алгоритм проведення оціночного механізму земель населених пунктів, можна зробити висновок, що - вартість земельної ділянки залежить від картографічного матеріалу та точності зображення інформації, баз даних реєстрації кадастрової інформації, що використовується при оцінці земель населених пунктів.

1. Палеха Ю.Н. Методологические подходы к применению ГИС-технологий в денежной оценке городов Украины// Ученые записки Таврического национального университета им. В.И. Вернадского. География Т. 19(58) №1 (2006). – С. 123-130.

2. Лященко А.А., Карпінський Ю. О. Геоінформаційні технології грошової оцінки земель населених пунктів// Геоінформаційне системи і муніципальне управління. Зб. Наукових праць до міжнародної науково практичної конференції. – Миколаїв: Вид-во Мф НаУ-КМА. 2000. – С. 53-60.

3. Палеха Ю.Н. Особенности использования ГИС-технологий в оценке населенных пунктов Украины// Ученые записки Таврического национального университета им. В.И. Вернадского. География 2003. 16(55). – С. 125-132.

4. Лященко А.А., Ціпенко О.В. Наскрізні геоінформаційні технології грошової оцінки земель населених пунктів //Науково-технічний збірник. Випуск42: Інженерна геодезія. – К.: КНУБА, 2000. – С. 155-165.

5. Наказ Державної служби геодезії, картографії та кадастру від 24.11.2008 р. №148 "Про затвердження Кодексу усталеної практики. Керівний технічний матеріал з виготовлення та приймання цифрової топографічної карти".

6.Ніколайчук К.М. Ієрархічна модель системи оціночних елементів земель населених пунктів// Вісник Національного університету водного господарства та природокористування: Збірник наукових праць. – Рівне, 2008 – Випуск №2 (42). – ч.1 – С. 409-416.

7. Мілич В.Н., Муринов А.І. Побудова цифрової картографічної основи для муніципальних і регіональних ГІС. www-geology.univer.kharkov.ua.

8. Свердлюк О. Застосування ГІС-технологій у сфері земельного кадастру та землеустрою// Землевпорядний вісник. – 2006. – №4. – С. 56-59.

9. Лихогруд М.Г. Структура бази даних автоматизованої системи Державного земельного кадастру України. – Інженерна геодезія, 2000. - №43.- С. 120-128.

10. Постанова Кабінету Міністрів України від 02 грудня 1997 року №1355 "Про затвердження Програми створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру".

Назад в библиотеку