Источник: Методические рекомендации по оценке стоимости земли
Автор: Медведева О.Е.
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
8.1. Для определения стоимости земли используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землепользования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений.
8.2. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.
8.3. При определении стоимости земли оцениваться могут как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единых объектов недвижимости.
8.4. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию.
8.5. Для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяются методы сравнительного и доходного подходов.
8.6. Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка (единого объекта недвижимости) в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов применяются методы, представляющие их комбинацию с методами затратного подхода.
8.7. Методы оценки земли, применяемые в разных странах, по своему экономическому содержанию являются одинаковыми. Однако данные методы могут носить разные названия и классифицироваться по-разному.
В Международных стандартах оценки (МСО) дана следующая классификация методов оценки земли:
1) способ сравнения продаж;
2) разнесение;
3) извлечение (экстракция);
4) определение остаточной стоимости;
5) способ развития подразделений;
6) капитализация арендной платы за свободный участок.
8.8. В некоторых американских учебниках дается следующая классификация методов оценки земли:
1) cравнение продаж;
2) распределение стоимости;
3) вычитание стоимости;
4) капитализация дохода, включающая:
- методы прямой капитализации;
- расчет остаточного земельного дохода;
- капитализация земельной ренты;
- капитализация прибыли;
- расчет дисконтированных денежных потоков или анализ застройки дробных участков.
8.9. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России , принята следующая классификация методов оценки земельных участков:
1) метод сравнения продаж;
2) метод распределения (соответствует методу разнесения МСО);
3) метод выделения (соответствует методу извлечения МСО);
4) метод капитализации земельной ренты (соответствует методу ка¬питализации арендной платы за свободный участок МСО);
5) метод остатка для земли соответствует определению остаточной стоимости МСО);
6) метод предполагаемого использования (соответствует способу раз¬вития территории МСО и представляет собой различные варианты метода дисконтирования денежных потоков).
8.10. Для оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, доход от использования которых подвержен значительным колебаниям, также можно применять метод реальных опционов.
8.11. К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж. К доходному подходу относится метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования, метод реальных опционов. Остальные методы, представляют собой комбинацию различных методов. Элементы затратного подхода также содержатся в методе остатка.
8.12. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России кроме метода сравнения продаж к сравнительному подходу относят метод выделения и метод распределения. К доходному подходу данные рекомендации относят метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
8.13. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения и методе распределения. Поэтому отнесение методов к тому или иному подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов.
8.14. Кроме перечисленных выше методов в отечественной практике применяют, нормативные методы оценки стоимости.
8.15. К нормативным методам относятся методы расчета стоимостных показателей, устанавливающие обязательность применения конкретных фиксированных величин в расчетах, например, периода капитализации при расчете кадастровой стоимости земельных участков, ставок земельного налога при расчете выкупной цены земельных участков под зданиями и сооружениями и др.