Л.Терлецька - Викуп державою земельних ділянок для суспільних потреб

Аннотация

Л.Терлецька - Викуп державою земельних ділянок для суспільних потреб – підстава відшкодування збитків в Україні
Розглянуті законодавчі підстави викупу, визначені проблемні місця у законодавстві. Детально описан механізм розрахунку викупної ціни

Питання про викуп державою земельних ділянок із приватної власності громадян для суспільних потреб з відшкодуванням вартості ділянки нині доволі актуальне. Як правило, це пов'язано з розширенням меж міста та потребою будівництва нових об'єктів інфраструктури. Вважаємо доцільним розглянути поняття викупу земельних ділянок для суспільних потреб, оскільки в практичному житті дуже часто власники нерухомого майна, а також і земельних ділянок не отримують відповідних компенсацій та відшкодування реальних збитків.

Необхідно зазначити, що проблеми правового регулювання сучасних аграрних та земельних відносин висвітлювали у своїх працях Д. Бусуйок, О. Вовк, І. Каракаш, П. Кулинич, В. Малий, В. Носік, О. Погрібний, В. Семчик, А. Третяк, М. Шульга, В. Ярчук та ін.

Відповідно до ст. 146 Земельного кодексу України (далі — ЗК України) органи державної влади та органи місцевого самоврядування мають право викупу земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для таких суспільних потреб: під будівлі і споруди органів державної влади та органів місцевого самоврядування; під будівлі, споруди та інші виробничі об'єкти державної та комунальної власності; під об'єкти природно-заповідного та іншого природоохоронного призна¬чення; оборони та національної безпеки; під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо); під розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав та міжнародних орга¬нізацій; під міські парки, майданчики відпочинку та інші об'єкти загального користування, необхідні для обслуговування населення.

Перелік суспільних потреб, для яких провадиться викуп земельних ділянок, визначений у статті, є вичерпним. Проте якщо детально ознайомитися з цим списком, можна зрозуміти, що із застосуванням фантазії будь-яка земельна ділянка може бути викуплена із приписом для суспільних потреб.

Викуп земельної ділянки для суспільних потреб регулюється також ст. 350 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України). Згідно з ч. 5 зазначеної статті до викупної ціни земельної ділянки включаються ринкова вартість земельної ділянки і нерухомого майна, що на ній розміщене, і відшкодування збитків, завданих власникові у зв'язку з викупом земельної ділянки (в тому числі упущеної вигоди), у повному обсязі. Такі умови є більш вигідними для власників земельних ділянок, але згідно із ст. 9 ЦК України його положення застосовуються до земельних відносин, якщо вони не врегульовані актами земельного законодавства. У даному разі переваж¬ну правову силу матимуть положення ЗК України щодо визначення викупної вартості земельної ділянки.

ЗК України не визначає правову долю нерухомого майна, розміщеного на викуповуваній земельній ділянці. Разом з тим, згідно із ст. 351 ЦК України, право власності на житловий будинок, інші будівлі, споруди, насадження у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій вони розміщені, може бути припинене за рішенням суду шляхом її викупу із обов'язковим попереднім відшкодуванням збитків у повному обсязі. Знесення житлового будинку не допускається до забезпечення осіб, що проживали у ньо¬му, помешканням у розмірі та в порядку, визначеному житловим законодавством. Якщо власник земельної ділянки, що підлягає викупу, не є власником зазна¬ченого майна, то власник цих об'єктів залучається до участі у справі.

У ч. 6 ст. 350 ЦК України зазначається, що за домовленістю з власником земельної ділянки, яка підлягає викупу, орган, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю може надати йому іншу земельну ділянку, вартість якої враховується при визначенні викупної ціни. Це положення не суперечить земельному законодавству, а тому може застосовуватися до регулювання земельних відносин на підставі ст. 9 ЦК України. Фактично, у даному разі йдеться не про викуп, а про обмін земельних ділянок за правилами ЗК України, якими передбачено, що у разі, коли вартість земельної ділянки, яка викуповується, є більшою за вартість земельної ділянки, яка надається власнику, орган, що здійснює такий викуп, повинен доплатити власнику відповідну різницю. Якщо ж вартість земельної ділянки, що викуповується, менша за вартість земельної ділянки, що надається власнику, то різниця зараховується на покриття збитків, яких зазнав власник земельної ділянки у зв'язку з її викупом

Виходячи з того, що земельні ділянки вилучаються для суспільних потреб, викуплені земельні ділянки можуть передаватися тільки у державну чи комунальну власність для розміщення об'єктів державної чи комунальної власності, і лише тих, які передбачені у ч. 1 ст. 146 ЗК України. Таким чином, викуп земельних ділянок не може здійснюватися в інтересах фізичних чи юридичних осіб, які є суб'єктами приватної власності. Якщо такі суб'єкти бажають викупити земельну ділянку для локалізації певної інвестиції, то вони можуть придбати земельну ділянку шляхом укладення договору купівлі-продажу з власником земельної ділянки — інститут викупу земельної ділянки для суспільних потреб у цьому разі не застосовується.

Державними органами, які мають право викупу земельних ділянок, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, є органи державної влади (місцеві державні адміністрації, Рада міністрів АР Крим, Кабінет Міністрів України) та органи місцевого самоврядування (сільські, селищні, міські ради, Київська та Севастопопольська міські ради).

Процедура викупу земельних ділянок складається з трьох стадій. На першій стадії орган, який приймає рішення про її викуп, письмово попереджає власника земельної ділянки про майбутній викуп. Письмове попередження повинно бути зроблене за один рік до викупу. Зазначений термін є обов'язковим і не може бути зменшений [1].

Положення щодо повідомлення громадськості та проведення консультацій із власниками земельних ділянок при їх примусовому відчуженні завжди було й поки що є слабким місцем земельного законодавства України. У чинному ЗК України міститься лише єдине положення щодо такого інформування. Як уже наголошувалося, згідно з п. 2 ст. 146 ЗК України, власник земельної ділянки не пізніше ніж за один рік до майбутнього викупу має бути письмово попереджений органом, який приймає рішення про викуп земельної ділянки.

В повідомленні обов'язково мають бути зазначені:

1) суспільна потреба, для якої орган влади має намір викупити земельну ділянку у приватного власника;
2) пропонований розмір компенсації за земельну ділянку [2].

На другій стадії викупу земельної ділянки необхідною процедурною умовою є отримання згоди її власника. Однак у законодавстві до цього часу не врегульовані питання щодо визначення часу й місця проведення переговорів між органом влади, який має намір викупити земельну ділянку для суспільних потреб, та її власником. Якщо власник земельної ділянки не дає згоду на її викуп, питання вирішується у судовому порядку. На цій стадії визначається також вартість земельної ділянки, яка підлягає викупу, відповідно до грошової та експертної оцінки земель. Грошова та експертна оцінка земель проводиться відповідно до постанови Кабінету Міністрів України Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів від 23 березня 1995 р. [3]; Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок від 11 жовтня 2002 р., затвердженої постановою Кабінету Міністрів України [4].

Порядок визначення розміру компенсації за втрачену земельну ділянку встановлений постановою Кабінету Міністрів України Про експертну грошову оцінку земельних ділянок від 11 жовтня 2002 р. Згідно з цією постановою, експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди

Якщо власник земельної ділянки згоден з викупною вартістю, процедура викупу земельної ділянки завершується укладенням угоди між власником земельної ділянки і органом державної влади чи органом місцевого самоврядування, яке і є третьою стадією. У випадках, коли власник земельної ділянки не згоден з викупною вартістю, питання вирішується в судовому порядку. Рішення суду є остаточним

При дослідженні земельного законодавства спостерігається непослідовність при регулюванні такої підстави відшкодування збитків, як викуп земельної ділянки для суспільних потреб. У ст. 143 ЗК України дана підстава виділяється в контексті примусового припинення права власності, яке до того ж відбувається в судовому порядку. З іншого боку, ст. 46 ЗК України, яка встановлює порядок викупу земельних ділянок для суспільних потреб, передбачає, що такий викуп здійснюється за згодою її власника на підставі рішення органу державної влади та органу місцевого самоврядування. Вищий господарський суд України у роз'ясненні від 27 червня 2002 р. Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності на землю і землекористування вказує, що згода власника земельної ділянки на її викуп повинна надаватись у письмовій формі. Якщо відповідним органом прийнято рішення без згоди власника земельної ділянки, останній має право звернутися до суду із заявою про визнання такого рішення недійсним. За твердженням А. Гетьмана, якщо власник не дає згоду на її викуп, питання вирішується в судовому порядку [5]. Однак відповідна норма відсутня в ст. 146 ЗК України, невиз- наченим залишається і можливий зміст судового рішення щодо примусового викупу земельної ділянки. Натомість вирішення питання в судовому порядку законодавець передбачає лише у випадку, якщо власник земельної ділянки не згоден з викупною вартістю. Недоліком відповідного регулювання є і відсутність конкретизації сторони, що звертається до суду. Адже при неузгодженості ціни позов може пред'явити кожна із сторін. Видається необхідним внесення доповнень до ЗК України щодо конкретизації положень примусового порядку викупу земельної ділянки для суспільних потреб, оскільки положення ст. 146 ЗК України фактично визначають можливість такого викупу лише за погодженням сторін [6].

Власник, без згоди якого прийнято рішення про викуп землі, має право пред'явити позов про визнання такого рішення недійсним. Конфлікт між державою та власниками земельних ділянок, які не бажають їх відчужувати, можна вирішити на підставі ст. 147 ЗК України, відповідно до якої примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної потреби допускається лише у разі введення воєнного або надзвичайного стану.

Слід також зазначити, що на даний час у Верховній Раді України розглядається законопроект «Про викуп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності», який неодноразово відхилявся Президентом України з мотивів не відповідності Основному Закону

У пропозиціях Президента України зазначено, що Закон не може бути підписаний, бо не забезпечує гарантовану Конституцією України непорушність права приватної власності, є концептуально недосконалим, не встановлює чіткого механізму викупу та примусового відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. При цьому в проекті закону спеціально чи випадково ототожнені поняття «викуп» та «примусове відчуження земельної ділянки права приватної власності» та поняття «суспільна потреба» і «суспільна необхідність». Справа в тому, що відповідно до Конституції України та ЗК України викуп — це процедура добровільна і відбувається вона за згодою власника для суспільних потреб, а примусове відчуження — без такої згоди, проте лише з мотивів суспільної необхідності. Однак і чіткого визначення понять «суспільна потреба» та «суспільна необхідність» проект закону не містить, зазначаючи тільки, що суспільна необхідність виникає в разі введення воєнного чи надзвичайного стану.

Окрім того, у законопроекті встановлено, що у випадку відмови попереднього власника від його права на повернення земельної ділянки або її частини у власність, органи державної влади чи органи місцевого самоврядування можуть на свій розсуд прийняти рішення про передачу такої ділянки чи її частини у власність або користування іншій зацікавленій особі. При цьому відсутній порядок підтвердження відмови колишнього власника від права на повернення ділянки, що може спонукати відповідні органи до безпідставного та неконтроль- ованого вилучення ділянки в одного приватного власника для передачі її іншому, створивши підстави для зловживань із викупленими земельними ділянками.

Згідно із законопроектом викупна ціна встановлюється та повідомляється власнику за рік до викупу. З одного боку, таке положення позитивне: воно відповідає ЗК України — власник має час на реагування та підшуковування альтернативної ділянки [7]. Проте, оскільки ціни на ділянки стрімко зростають, можна з упевненістю казати, що на момент викупу викупна ціна може бути і вдвічі меншою за ринкову [8].

Отже, якщо Верховна Рада подолає вето і прийме законопроект у такому вигляді, як він є, це призведе до створення підґрунтя для зловживань при вирішенні питань викупу (примусового відчуження) земельних ділянок у приватного власника, а права власника, гарантовані Конституцією України, будуть порушені

Отже, дослідивши законодавство можна дійти висновку, що викуп земельної ділянки може мати місце лише в чітко визначених законом випадках і лише за погодженням сторін . Для того щоб дотримувалися права власника та не порушувалася Конституція України, має бути прийнятий спеціальний закон, який би регламентував процедуру викупу. Доки цих заходів не буде здійснено, рішення про примусове вилучення земельних ділянок можуть бути оскарженні в суді як такі, що порушують право приватної власності, гарантоване Основним Законом.

Висновки

Дослідження юридичної природи викупу земельної ділянки свідчить, що процедура викупу земельної ділянки може мати місце лише в чітко визначених законом випадках і лише за погодженням сторін. Для того щоб дотримувалися права власника та не порушувалася Конституція, має бути прийнятий спеціальний закон, який би регламентував процедуру викупу. Доки цих заходів не буде здійснено, рішення про примусове вилучення земельних ділянок можуть бути оскарженні в суді як такі, що порушують право приватної власності, гарантоване Основним Законом.

Список использованной литературы

1.Волошенюк О. Підстави припинення прав на землю та вилучення земельної ділянки // Аналітика. — 2008. — № 2(68).—С. 29.
2. Кулинич П. Компенсації при при¬мусовому припиненні прав на землю / / Юридичний журнал. — 2004. — № 6(24).—С. 40.
3. Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та на¬селених пунктів : затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. // Зібрання постанов Уряду України. — 1995. — № 6. — Ст. 151.
4. Методика про експертну грошову оцінку земельних ділянок : затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. // Урядовий кур'єр. — 2002. — 23 жовт, № 196
5. Земельне право України : підручник / М. В. Шульга (кер. авт. кол.), Г. В. Анісімова, Н.О. Багай, А.П. Гетьман [та ін.1 ; за ред. М.В. Шульги. — К. : Хрінком Інтер, 2004.
6. Костяшкін І. До питання правового регулювання припинення прав на землю / / Часопис Хмельницького університету управління та права. — 2007. — № 1(21).— С. 165.
7. Підлісний Е. Земля для суспільства / / Український юрист. — 2008. — № 10(26).— С. 27.
8. Інютіна О. Примусове припинення прав власників на землю / / Земельне право України. Теорія і практика. — 2008.— № 4. — С. 31.