Проблеми примусового викупу земельних ділянок: глобальний контекст
Автор:I. Kakulu, K. Viitanen
Источник: FIG Article of the Month in February 2009, www.fig.net
Автор:I. Kakulu, K. Viitanen
Источник: FIG Article of the Month in February 2009, www.fig.net
I. Kakulu, K. Viitanen - Проблеми примусового викупу земельних ділянок: глобальний контекст
Основні принципи та процедури примусового викупу та відшкодування вартості викуплених земельних ділянок є більш-менш схожими в різних країнах, хоча практика такого викупу може мати певні відмінності в різних країнах та навіть регіонах світу. Надзвичайно часто сума відшкодування (компенсація) вартості примусово викуплених ділянок (яку технічною мовою називають «Statutory Valuation») визначається актами місцевого або національного рівня (законами, директивами), які визначають основу, на якій відбувається наступне застосування професійних стандартів і методів оцінки. Цей процес створює певні ускладнення для оцінки, що, як правило, не виникають в звичайній практиці оцінки. На міжнародному семінарі з питань примусового викупу і відшкодування (компенсації), що відбувся у Хельсінки 6-8 вересня 2007 року, 40 доповідачів представили досвід понад 20 країн. Цей досвід, хоч і мав певні відмінності, виявився на диво схожим загалом; це дало підстави говорити про певні проблеми глобального масштабу. Зокрема, йшлося про необхідність запровадження загальнопоширених стандартів та кодексів поведінки у сфері примусового викупу. В цій статті ми визнаємо той факт, що примусовий викуп та виплата відшкодування (компенсація) безпосередньо пов’язані із рівнем національного (регіонального) розвитку конкретної раїни. Цей висновок ми робимо на підставі тих спільних рис, які можна було виявити та систематизувати саме за такою ознакою як рівень національного (регіонального) розвитку.
Під час Семінару з питань примусового викупу і відшкодування (компенсації), який було проведено у Технічному університеті міста Хельсінки 6-8 вересня 2007 року (далі Семінар 2007) обговорювалося кілька ключових тем, зокрема питання законодавчого забезпечення примусового викупу, процедури і методів викупу. Доповіді з різних країн виявили, що схожі та відмінні риси національних процедур примусового викупу знаходяться в широкому діапазоні – від несхвальної практики до кращих практик. Учасники семінару відзначили, що попри наявність відмінностей у національному законодавстві не зайвим був би відповідний міжнародний кодекс щодо компенсації, який би міг гармонізувати окремі критичні аспекти практики з метою глобалізації стандартів. Семінар було організовано FIG Комісією 9 (Оцінка і менеджмент нерухомості) у співпраці з Балтійською конференцією оцінки ( Baltic Valuation Conference), FIG Комісією 7 (Кадастр і землеустрій) і 8 (Просторове планування і розвиток), Фінською асоціацією оцінки нерухомості і Хельсінським технічним університетом (Інститутом дослідження нерухомості). Проведення семінару підтримувалося ФАО, Світовим банком, програмою ООН ХАБІТАТ і Урядом Фінляндії (зокрема Кадастром Фінляндії - National Land Survey of Finland).
Примусовий викуп – це процес, за допомогою якого місцеві або національні органи влади придбавають земельні ділянки або приміщення (будівлі) для цілей розвитку в тих випадках, коли вони вважають це придбання таким, що найкращим чином відповідає інтересам громади. Процес оцінки нерухомості для цілей примусового викупу регулюється законодавчими актами, які мають певні національні відмінності. Навіть термінологія, що використовується для визначення цього процесу, є досить різноманітною: «примусовий викуп» ( compulsory purchase); «експропріація» ( expropriation); «вилучення земельної ділянки» ( land-take) або «резервування земель для державних або муніципальних потреб» ( eminent domain). У всіх випадках власники або користувачі ділянок змушені відмовитися від їх прав на ділянки для задоволення переважаючого громадського інтересу, громадської потреби або громадського блага, за що вони отримують право на повну, справедливу, чесну, неупереджену та відповідну (адекватну) компенсацію. Примусовий викуп є важливим інструментом придбання земельних ділянок, хоча в багатьох країнах таке придбання може здійснюватися й іншими способами, зокрема, за допомогою укладення угод на добровільній основі. В останні роки дискусія щодо примусового викупу мала досить обмежений характер, з огляду на те, що були запроваджені нові закони, практики і методи оцінки для цілей примусового викупу. Метою Комісії 9 при організації Семінару 2007 було визначення того, наскільки ефективно функціонують ці нові закони та методи, а також те, чи дійсно старі (традиційні) закони і методи втратили ефективність або визнання
Головною метою Семінару 2007 було активізувати дискусію між оцінювачами, землевпорядниками, експертами з нерухомості, фінансистами, планувальниками, дослідниками, викладачами і політиками та сформувати загальне бачення майбутнього інституту примусового викупу земельних ділянок і виплати компенсації
Ця стаття … пропонує основу, на якій можливо будувати подальші дії щодо примусового викупу у формі досліджень і реформування законодавства і політики
[Примусове] придбання земельних ділянок [приватної власності] для задоволення переважаючих громадських інтересів, громадських потреб або громадського блага може бути легко зрозумілим та прийнятним, коли метою є будівництво школи, лікарні, об’єкту рекреаційного призначення або об’єкту інфраструктури, який члени місцевої громади можуть наочно бачити і реально використовувати. Однак в тих випадках, коли в результаті примусового викупу приватне підприємство отримує вигоду у вигляді земельної ділянки за вартістю, яка ніби принесена у жертву меті проекту, спротив землевласників є невідворотнім ( Denyer-Green, 20002). Деякі проекти не можуть пройти «тест громадської потреби» завдяки наявності помітного приватного інтересу та орієнтованості проекту на отримання прибутку. Проблема «громадської потреби» в контексті примусового викупу розглядалася і на Семінарі 2007. Alterman (2007) доповідала щодо кризи в деяких країнах, що виникла завдяки наростаючій невідповідності між законом і практикою, а також щодо того, що можуть ці ознаки кризи означати для майбутнього концепції «громадської потреби» як базової засади легальної експропріації земельних ділянок [приватної власності]
Хоча існує багато спільних рис та правил визначення суми відшкодування (компенсації), є і істотні відмінності у визначенні юридичних вимог до здійснення експропріації. Alterman (2007) також стверджує, що «громадська потреба» є змістом експропріації та основою її легітимізації; він пропонує концептуальну модель для визначення вимірів «громадської потреби» для цілей законодавства і політики експропріації. ЇЇ презентація створює враження, що існує необхідність у альтернативних інструментах і підходах, які б були більш демократичними і справедливими.
Доповідачі Семінару 2007 підкреслювали, що з цієї позиції є нагальна потреба у точних визначеннях «громадського інтересу», «громадської потреби» і «громадського блага». 3 Kalbro (2007), розглянувши визначення громадського інтересу та практику експропріації, здійснюваної приватними особами у Швеції, поставив питання, чи може бути виправданий приватний інтерес [громадською потребою]? Триступеневий тест на визначення відповідності критеріям «громадської потреби» полягає в тому, що (1) вигоди експропріації мають переважати витрати на неї; (2) цінність нового використання землі має бути вищою за цінність поточного використання і (3) мета експропріації повинна бути важливою. Також обов’язковою умовою є те, що набувачеві необхідна певна, конкретна ділянка, продавець якої знаходиться, [таким чином], у монопольному становищі. У випадку «приватної» експропріації Kalbro висловлює думку, що достатньою є відповідність двум умовам: (1) мета є «важливою» і (2) [для проекту] необхідним є певний [саме цей] конкретний клаптик землі.
Терміном «система експропріації» ми визначаємо процес, в рамках якого здійснюється придбання земельної ділянки і виплата компенсації. [На Семінарі 20007] обговорювалися різні аспекти систем експропріації. Plimmer (2007) представив огляд системи примусового викупу і компенсації, яка діє в Англії та Уельсі та відтворює правові принципи, що лежать в основі набуття права на примусовий викуп та визначають обставини, за яких може бути витребуване відшкодування (компенсація). Він також окреслив питання, що стосуються справедливості чинного законодавства та потенціалу для його реформування, та зробив презентацію запропонованого у Об’єднаному Королівстві «податку на поліпшення» ( betterment tax), відомого як « Planning-Gain Supplement». Він дійшов висновку, що детальні норми законодавства є занадто складними і потребують звернення до суду для їх інтерпретації; він також відзначив, що застосування права на примусовий викуп є непопулярним. Певної мірою це право може бути замінено укладення контракту на добровільних засадах. Тому можна зробити висновок, що у Великій Британії спостерігається нестача кваліфікації у використанні надзвичайно [вибагливої з технічної точки зору] процедури примусового викупу і компенсації.
Проблема складності та проблематичності інтерпретації не обмежується самим лише Об’єднаним Королівством. Voss (2007) доповів, що примусовий викуп в Німеччині регулюється Федеральним будівельним кодексом. Конституція ФРН вимагає, аби експропріація здійснювалася виключно у випадках, коли її потребує «загальне благополуччя» ( common welfare); правило про «загальне благополуччя» передбачає, що експропріація здійснюється у випадках, коли мета експропріації прямо передбачена законом, який визначає вид і розміри відшкодування (компенсації), і тільки в тих випадках, коли відсутні усі інші можливості досягнення мети з меншим ступенем втручання у приватне життя, наприклад, упорядкування земель ( land readjustment) замість експропріації. В Німеччині експропріація передбачається або на федеральному рівні (Будівельний кодекс), або на земельному рівні, наприклад, для будівництва доріг або захисту пам’яток. На практиці експропріація застосовується нечасто, але головним є те, що існує добре збалансована система [ виділення перекладача]
Mattsson (2007) переглянув інституційні засади примусового викупу у Швеції. В цій країні застосовують два методи: (1) експропріація, здійснювана Земельним судом (Land court) або (2) експропріація, здійснювана для спеціальних цілей кадастровим землевпорядником ( cadastral surveyor) засобами землеустрою ( cadastral proceeding). В обох випадках дозвіл на експропріацію надає Уряд. Доповідач відзначив, що другий метод є швидшим та гнучкішим.
Knovles (2007) окреслив адміністративну процедуру примусового викупу для цілей публічного дорожнього будівництва у Новій Зеландії. Органом, уповноваженим здійснювати примусовий викуп, є Земельно-інформаційна служба Нової Зеландії ( Land Information New Zealand), яка також залучає до процесу акредитованих приватних підрядників. В більшості випадків згода [на викуп] досягається шляхом переговорів
Ratcliffe (2007) дослідив випадки застосування або незастосування процедури примусового викупу у Мельбурні, Австралія, і висвітлив наявність процедур, які слід назвати «кращими практиками» ( good practice procedures). У Австралії примусовий викуп земель санкціонується Конституцією Співдружності ( Commonwealth Constitution) і регламентований законодавством штатів. Урядовий Земельний Моніторинг ( Government Land Monitor) відіграє фундаментальну роль у забезпеченні підзвітності та прозорості трансакцій із землею загалом і примусового викупу зокрема. Цей незалежний наглядовий орган випускає рекомендації (вказівки) під назвою «Політика і Інструкції щодо Купівлі, Примусового Викупу і Продажу Земель» ( Policy and Instructions for the Purchase, Compulsory Acquisition and Sale of Land), які є обов’язковими нормами для усіх угод із нерухомістю, що укладаються урядовими агенціями.
Steinsholt (2007) розглянув норвезький досвід функціонування децентралізованої системи контролю використання земель, купівлі-продажу та експропріації, і визначив ряд проблем, зокрема, відсутність стандартів щодо того, яким чином слід узгоджувати рішення щодо використання земель і щодо викупу земель. Він також вказав на недоліки інституційного забезпечення, нестачу спроможності і схильність системи віддавати ініціативу перемовникам, які не мають ніяких вказівок та орієнтирів для таких переговорів. На його думку, відсутні організаційні стандарти, повноваження є недостатніми, відсутні процедури для здійснення контролю використання земель та не вистачає спеціалістів для здійснення такого контролю. Все це вимагає національної дискусії в країні щодо професійності в рамках реформування інституцій, залучених до примусового викупу земель.
Navratil і Frank (2007) дослідили взаємодію між системою експропріації і кадастром і представили концептуальну модель законодавства про реєстрацію прав на нерухомість у нових кадастрових системах. Простий кадастр може бути використаний як рамкова інституція для аналізу питань землеустрою незалежно від тих чи інших конкретних ситуацій. Але головною метою, на їх думку, має бути покращення захисту права власності на землю. Їх стаття доводить, що добре рганізована система реєстрації прав сприяє здійсненню примусового викупу, а рівень підтримки від кадастру може істотно впливати на процедури експропріації.
Можна зробити загальний висновок, що природа систем експропріації є досить різноманітною, але ґрунтуються ці системи на положеннях законодавства та керівних вказівках (рекомендаціях) ( policy guidelines).
Уряди усіх країн світу постійно стикаються із проблемою пошуку ділянок для будівництва і розвитку інфраструктури. Хоча в більшості випадків ця проблема вирішується за допомогою примусового викупу, є альтернативні варіанти і методи.
Так, Lehavi і Licht (2007) пропонують новацію для «перетворення кола примусового викупу на квадрат» ( squaring the eminent domain circle) у випадках реалізації масштабних орієнтованих на прибуток проектів, які потребують вилучення земельних ділянок у багатьох землевласників. Про такі ситуації згадують як про «антигромадські» ( anticommons), тому що засновані на принципах задоволення «громадських потреб» експропріація і компенсація залишають дрібних землевласників без достатньої компенсації. Пропонована ними модель відкриває багатообіцяючий новий шлях для формування правильних стимулів для приватних девелоперів і органів місцевої влади, адже спрямована на забезпечення того, аби такі масштабні проекти та пов’язана з ними експропріація здійснювалися лише тоді, коли це дійсно веде до приростання громадського блага. Звичайно, цей механізм не ставить на меті забезпечити повне задоволення усіх сторін, але принаймні пропонує істотне покращення у вигляді більшої чесності і справедливості по відношенню до дрібного землевласника.
Yomralioglu, Uzun і Nisanci (2007) досліджували добровільний продаж в Туреччині. Така процедура зазвичай застосовується, коли землевласник бажає отримати від місцевої влади дозвіл на будівництво, але його ділянка не відповідає вимогам зонування (наприклад, вимогам щодо мінімальної довжини і ширини). В таких випадках землевласник зобов’язаний знайти альтернативне рішення для забезпечення відповідності вимогам зонування. Базовий принцип для вирішення таких ситуацій – перенесення меж земельної ділянки відповідно до вимог планів зонування. Існують такі варіанти: обмін частинами ділянок, упорядкування земель, поділ і об’єднання ділянок.
Maasikamae, Jurgenson і Lihtmaa (2007) розглянули проблеми купівлі і експропріації земельних ділянок для забудови в Естонії. В їх доповіді розглянуто такий інструмент як укладення звичайного цивільного контракту купівлі-продажу на добровільних засадах; автори зробили висновок, що цей інструмент є більш прийнятним, ніж будь-які примусові заходи. Вони також підкреслили зв'язок між просторовим плануванням і експропріацією, визначивши, що наявність планів (детальних планів території, генеральних планів міст) є важливою передумовою сприйняття землевласниками ідеї примусового викупу ділянок.
Nuuja, Falkenbach, Havel і Viitanen (2007) доповіли про практику примусового придбання «частини ділянки, якої не вистачає» у Фінляндії. Ця процедура спрямована на забезпечення реалізації детальних планів землекористування для цілей забудови у тих випадках, коли реальних розподіл нерухомості і власності не відповідає плану. Фінські традиції експропріації надають особам, які не є публічними органами влади, право примусової покупки долі земельної ділянки (що перебуває у спільній власності) або частини земельної ділянки («частини, що не вистачає»). В усіх випадках експропріації вимоги щодо «громадської потреби» та «повної компенсації» мають виконуватися. Стаття … визнає, що значення цієї процедури полягає у стимулі, який вона надає покупцям задля сприяння практичній реалізації просторових планів через добровільні трансакції...
На Семінарі 2007 також було кілька презентації, присвячених процесу експропріації, оцінки та виплати компенсації. Оцінка [власності] для цілей експропріації зазвичай регламентована Законами, Указами та іншими відповідними законодавчими документами, що скеровують увесь процес. Законодавчі рамки традиційно визначають базис і методи оцінки, а також процедури, підстави для відповідних вимог і ролі сторін процесу. Стан законодавства знаходиться під впливом соціокультурного розвитку відповідної країни, її потреб в сфері розвитку, культурних традицій і традицій землекористування. Важливий вплив на експропріацію загалом також має рівень розвитку відповідної професійної організації.
Deveikis, Aleksiene і Galiniene (2007) дослідили розвиток процедур і роль оцінки при примусовому викупі нерухомості для громадських потреб, виплати відшкодування (компенсації) у Литві. Були розглянути системи масової оцінки нерухомості та індивідуальної оцінки. Добра практика у сфері кадастру і реєстрації прав у Литві підтримує добру практику примусового викупу, адже інформація про ринкові трансакції є доступною, а ця інформація має надзвичайно важливе значення для оцінки нерухомості, зокрема у випадках експропріації. Тим не менш, здається, у країні є певні проблеми із визначенням сум компенсації (відшкодування).
Kucharska-Stasiak (2007) проаналізувала проблему невизначеності оцінки нерухомості при експропріації у Польщі, і стверджує, що слабка правова система, недореформовані системи реєстрації прав і застав, відсутність зонування, професійна слабкість оцінювачів – усі ці причини разом не дозволяють ринку нерухомості працювати ефективно. Доповідач вказала на наявність невизначеності у такому базисі оцінки як «ринкова вартість», і зазначила, що ринкова вартість не може бути визнаною прийнятним базисом для обрахування втрат, яких зазнає «потерпіла» від експропріації сторона, оскільки ринкова ціна характеризується невизначеністю та гіпотетичним характером. Таке питання як індивідуальність цінності було розглянуто на прикладі будинку, спеціально спроектованого для сліпого мешканця, для якого неможливо знайти інший об’єкт для порівняння ціни; відповідно, доповідач висловив припущення, що ринкова ціна має слугувати як мінімальний орієнтир суми компенсації. Також Zrobek і Zrobek (2007) дослідили поточний стан проблеми справедливого відшкодування вартості нерухомості при експропріації у Польщі, що дало їм підстави для висловлення рекомендації для реформ. Їх доповідь виявила, що польський закон для розрахунку компенсації виходить з припущення, що існує велике бажання і добра воля компенсувати втрати, які зазнали власники експропрійованої нерухомості. Та закон недосконалий. У багатьох випадках особи, власність яких була експропрійована, почуваються обуреними як самим фактом експропріації, так і сумою відшкодування, яку їм запропонували. Це особливо помітно у випадках, коли такими особами є літні люди, які схильні тяжче переживати втрату своєї нерухомості. В багатьох випадках вони не можуть звикнути до нових умов проживання або відновити свою професійну діяльність, особливо в тих випадках, коли експропріація стосується не тільки земельної ділянки, а й будинку. Проблема також в тому, що сума компенсації, рівна ринковій вартості нерухомості або розрахована затратним методом ( cost-based value), не є достатньою для придбання іншої нерухомості.
Проблеми, що стосуються саме відшкодування (компенсації), обговорювалися багатьма іншими доповідачами. Так, Lin (2007) доповів про захист права власності шляхом компенсації на Тайвані, де наразі застосовується один метод оцінки нерухомості для цілей оподаткування і для цілей експропріації. В той же час податкова оцінка виявляється набагато нижчою від ринкової вартості нерухомості. Спеціальне ad hoc правило, яке надає право місцевому комітету оцінювачів підвищувати оцінку земельної ділянки, яка підлягає примусовому викупу в недалекому майбутньому, веде до того, що за окремі ділянки була сплачена компенсація, що набагато перевищувала ринкову вартість, в той час як за інші була сплачена компенсація, що була суттєво нижчою ринкової вартості.
Salauyova (2007) проаналізувала проблему відшкодування при примусовому викупі житлової нерухомості в Білорусі. З 2007 року компенсація визначається спеціальними організаціями, у складі яких працюють професійні оцінювачі. Компенсація може бути грошовою або натуральною (переселення). Вона стверджує, що суми компенсації вдвічі перевищують ринкову вартість нерухомості, але ставлення до власників не є рівним.
Tomson (2007) розглянув ключові проблеми оцінки для цілей експропріації в Естонії, де таку оцінку здійснюють приватні оцінювачі, які ніяким чином не пов’язані із органами влади. На його думку, між ринковою вартістю та економічними втратами існує значна різниця, тому що в багатьох випадках відсутній будь-який зв'язок між ринковою вартістю об’єкту [з точки зору оцінювача] та втратами з точки зору власника. Він вважає, що досить складним завданням є розвиток законодавства за умов відсутності зворотного зв’язку із практикою, в той час як практика викликає зауваження завдяки недорозвиненому законодавству.
Argerich і Herrera (2007) запропонували порівняльний аналіз законів про експропріацію, що діють в Аргентині, з метою виявлення розбіжностей і відмінностей на рівні окремих юрисдикцій та підкреслення необхідності уніфікованих критеріїв, яки б скрізь гарантували виплату справедливої компенсації. Національна конституція Аргентини визнає суб’єктивне право на власність. З метою розвитку інфраструктури, об’єктів інженерного забезпечення держава має право позбавити власника його нерухомості в примусовому порядку, відповідно до спеціальних процедур та за умови попередньої сплати справедливої грошової компенсації. Однак передбачені законами різних провінцій країни процедури визначення суми компенсації дають підстави казати про застосування різних критеріїв, які, в багатьох випадках, виключають погоджувальні процедури в будь-якій формі.
Mangioni (2007) розглянув епістемологію (філософський термін, що використовується для позначення теорії пізнання) вартості при визначення Умов справедливого відшкодування у Австралії… Elliott (2007) дослідив конфлікти, що виникають при розбудові інфраструктури і примусовому викупі у Австралії, і представив концептуальну модель для оцінки ризиків. Ця модель допомагає усвідомленню оціночних компонентів (ставлення, сприйняття) поведінки зацікавлених сторін в контексті оцінки власних ризиків. Модель ґрунтується на припущенні, що власне процес придбання земельної ділянки є визначальним для оцінки ризиків землевласниками, власність яких примусово викуповують. Модель також сприяє поясненню змісту і варіацій погіршень, пов’язаних із будівництвом високовольтних ліній електропередач, та утворює своєрідний місток між впливом погіршень на вартість і факторами, які впливають на зміну громадської думки щодо небезпеки, спричиненої об’єктами інфраструктури. Він робить наступний висновок: сприйняття ризиків та їх оцінка впливають на ставлення продавця і покупця до рішення щодо ціни і цінності нерухомості. В цьому контексті важливими видаються зауваження Crawford (2007), який вказав на роль в процесі адвоката та те важливе значення, яке має його співпраця з усіма зацікавленими сторонами
Norell (2007) розглянув питання ринкової вартості як справедливої і об’єктивної міри для визначення суми відшкодування при експропріації у Швеції. Він сконцентрувався на таких питаннях як задоволення власника від сплати компенсації, що дорівнює ринковій вартості; справедливість в контексті можливості придбати еквівалентну нерухомість; чи є ринкова вартість об’єктивним виразом [цінності і] суми компенсації та як запобігти впливу невизначеності в процесі оцінки. Він вважає, що ринкова вартість зазвичай є занизькою для того, аби власник викупленої нерухомості почувався повною мірою компенсованим. Саме з цих міркувань він запропонував використовувати вищу вартість, корегуючи її на «запобіжну націнку», однак при визначенні такої націнки необхідно пам’ятати, що рівень компенсації не може порушувати баланс приватних і громадських інтересів.
Heinonen (2007) виступив із доповіддю щодо концепції «управління якістю», яку традиційно асоціюють із проектуванням, розробкою і виробництвом (наданням) товару (послуги). Критичними для успіху процедури примусового викупу він вважає такі фактори: (1) високоякісна процедура визначення суми компенсації; (2) єдино образні процедури в усіх залучених інстанціях; (3) надійність кадастрової системи і (4) задоволення користувачів [тобто сторін процесу примусового викупу]. «Інструментами» управління якістю у Кадастрі Фінляндії ( National Land Survey of Finland, NLS) є: (1) прозора процедура і відповідальність за якість; (2) деталізовані описи процесів, продуктів, керівництва і стандарти. Вагома репутація NLS як органу, уповноваженого здійснювати експропріацію, ґрунтується, поміж іншим, і на ефективні системі контролю якості адміністративних процедур
В цій категорії на Семінарі 2007 було представлено 5 доповідей, кожна з яких стосувалася різних аспектів історії та розвитку практики примусового викупу. Gregory (2007) доповів про становлення австралійського закону, який мав за взірець закон Великої Британії. Grover (2007) розглянув розвиток примусового викупу в країнах Центральної і Східної Європи після розпаду СРСР. Ті країни, зазначив він, які приєдналися до ЄС, почали швидко розвивати системи експропріації, орієнтовані на справедливість, оскільки на виконання умов членства у Союзі стали членами Європейської конвенції про права людини.
Zaleczna і Havel (2007) доповіли про інституційні зміни, соціальний капітал і наслідки колишньої експропріації у Польщі, та дослідили практику розгляду позовів, пов’язаних із поверненням націоналізованих земель чи виплатою компенсації за націоналізовані землі. Їх доповідь стосується таких питань як форми реституції у таких випадках та обмеження позовів, і визнає, що хоча постсоціалістичні реформи в Польщі вже відбулися, загального закону про реституцію все ще не існує, що створює додатковий ризик та невизначеність на ринку нерухомості. Іноді рішення про реституцію ухвалюється через 40 років після націоналізації, і для оцінювача досить важко зібрати достатньо даних для оцінки власності, яка існувала в минулому [для ретроспективної оцінки]. Влада і суспільство країни тепер повинні розбиратися із позовами про реституцію, яка здійснювалася за часів тоталітарного режиму, і зобов’язані забезпечити, щоб при цьому вони діяли у спосіб, який гарантує правам усіх постраждалих рівну увагу. Реституція є необхідною умовою формування ринку нерухомості в Польщі.
Zrobek (2007) розглянув зміни принципів і процедур експропріації у Польщі за період з 1945 року, а Maasikamae (2007) дослідив окремі проблеми викупу і експропріації земельних ділянок для будівництва об’єктів інфраструктури в Естонії
Велику увагу отримала ініціатива ФАО і Світового Банку і проект настанов щодо Примусового викупу і компенсації. Щодо цього було представлено три презентації. Hilton (2007) виступив із результати практичного дослідження у Ефіопії; Knight (2007) представив огляд проекту настанов ФАО і Світового банку щодо примусового викупу і компенсації у формі чергового випуску з серії Досліджень землекористування ( Land Tenure Studies). Серед розглянутих питань були оцінка і компенсація у складних ситуаціях, таких, як, наприклад, випадки спільної власності, наявності звичаєвих прав та неформалізованих прав, розташування на ділянці місць відправлення релігійних культів, належність власності розширеній родині ( extended family - 8 Тобто родині, яка складається із великої кількості осіб завдяки включенню до неї дальних родичів та/або різних поколінь) політичні та практичні питання, пов’язані з переселенням як формою компенсації розглядалися поряд із визнанням того, що окремим країнах необхідно розробити і запровадити свої власні закони про переселення, які б сприяли справедливості, рівності і чесності. Keith (2007) наголосив на критичних аспектах визначення суми відшкодування та вказав на необхідність відповідного міжнародного кодексу. Він запропонував своєрідний «контрольний лист» з 6 пунктів: (і) хто має право вимагати компенсації; (іі) компенсація за викуплену землю; (ііі) компенсація за інші втрати; (iv) зменшення вартості ділянки, що залишилася у власності; (v) зростання вартості ділянки, що залишилася у власності; (vi) швидка і повна виплата компенсації. Виплата компенсації із запізненням, на його думку, дає підстави для подання позовів щодо неадекватності компенсації.
Щодо цієї теми було представлено 5 доповідей, які висвітлювали різні аспекти примусового викупу для потреб розбудови і розвитку інфраструктури. Orni (2007) розповів про експропріацію для будівництва тунелів в Ізраїлі, а Sturgeon (2007) представив дослідження впливу примусового викупу права на простір під поверхнею ділянки для цілей будівництва об’єктів транспорту в Австралії, зокрема на вартість нерухомості. Graham (2007) доповів про проблеми легалізації вже побудованих на землях племені маорі доріг (Нова Зеландія), коли вплив зовнішніх факторів примусив муніципалітет відмовитися від ідеї примусового викупу. Korhonen (2007) дослідив, чи підтримує примусовий викуп інноваційні практики при будівництві доріг на тендерній основі, і дійшов позитивного висновку.
Kotilainen (2007) проаналізував роль учасників процесу вирішення конфліктів при реалізації проектів будівництва автодоріг і залізниць у Фінляндії, виходячи із нещодавніх реформ законодавства і адміністративних процедур. Він, зокрема, рекомендував широко використовувати інструменти вирішення конфліктів, а також теорію менеджменту як аналітичний засіб. Його доповідь торкнулася і проблеми нерівності, яку привносять в процес примусового викупу вимоги про інформування, які або обмежують обов’язок інформування місцевими жителями, або поширюють його на осіб, які проживають будь-де, тим самим створюючи нерівні умови для власників нерухомого майна. Інший приклад нерівності – це викуп для громадських потреб на підставі цивільного контракту, укладеного добровільно; в цих випадках влада діє на свій власний розсуд [стосовно кожного власника нерухомості]. Він зробив висновок, що пристосовані до фінської ситуації теорії конфліктів можуть виявитися дієвим підходом до проблеми і бути використані для аналізу дії та ролей сторін в процесі експропріації земельних ділянок для будівництва шляхів сполучень.
В рамках Семінару 2007 також відбулися три засідання робочих груп та заключна (підсумкова) панельна дискусія. … Розглядаючи процедуру примусового викупу в цілому, слід відзначити, що з точки зору органу влади, уповноваженого на експропріацію, бажаною є наявність коротких термінів, низьких витрат на компенсацію, запобігання додатковим («зовнішнім») витратам та доступність необхідних ресурсів для виплати відшкодування. З іншої сторони, з точки зору мешканців, користувачів, власників нерухомості, існує потреба у прозорості та ефективному інформуванні, належному плануванні експропріації, добре врегульованому процесі переговорів, справедливій компенсації, та все одно - бажаним є запобігання експропріації в принципі (тобто вона має відбуватися лише тоді, коли іншого виходу немає). Ці ж питання мають важливе значення для іноземних інвесторів. Слід також визнавати і зважувати окремо інтереси жінок і чоловіків, власників і орендарів, формальних і неформальних користувачів, корінних мешканців, вимоги звичаєвого права; переселення є рішенням в деяких випадках, і за можливості його слід поєднувати із правом на повернення.
В процесі експропріації важливу роль відіграють експерти і рівень їх професійних знань; забезпечення належної оплати професійних послуг дозволяє уникнути різноманітних небажаних ситуацій при залученні експертів. Це може бути досягнуто наступними заходами: забезпечення якісної технічної експертизи; створення вказівок і рекомендації щодо окремих аспектів, розвиток інструментів, що стосуються експропріації, таких як краще просторове планування, визначення і виплата компенсації, облік і звітність, врегулювання конфліктів. Також необхідним є залучення додаткових ресурсів для викупу, доступність фахівців і експертів, проведення інформаційних і пропагандистських кампаній, забезпечення правової підтримки, формування національних і міжнародних органів розгляду спорів, але найголовнішим компонентом успіху залишається належне тренування і освіта залучених до процесу викупу фахівців.
Коли процес примусового викупу доходить до питань про оцінку і компенсацію, є необхідність забезпечити уніфікацію і єдність підходів на основі (міжнародних) стандартів. Прозорість, рівність, вільний публічний доступ до інформації про трансакції на ринку нерухомості – все це основа успіху, що має забезпечити виплату компенсацію в сумі, що відчутно перевищує ринкову вартість, і сприяє швидкому викупу необхідної нерухомості та виключає витрати часу і грошей на тривалі перемовини; можливо, доцільним є обмеження часу, протягом якого держава має погодитися на суму компенсації, а якщо цей час минув, то держава повинна втрачати право на викуп ділянки. З точки зору стандартизації необхідним є запровадження єдиного визначення терміну «вартість», яке б національні уряди могли доповнювати за такої необхідності.
FIG та FAO могли б співпрацювати у галузі визначення «кращих практик» у сфері оцінки і компенсації. На Семінарі 2007 також йшлося про необхідність створити міжнародний комітет експертів, який би міг консультувати національні уряди щодо тих чи інших аспектів примусового викупу. Визнавалася також необхідність створення рекомендацій щодо вимог до кваліфікації експертів і фахівців, до професійних об’єднань, з метою розвитку необхідних навичок і вмінь, професійної спроможності, а також відповідних стандартів компенсації, оцінки і процедур. Обговорювалися питання щодо системи авторизації (ліцензування) професійних оцінювачів та інших експертів, а також питання створення незалежного відповідального професійного органу, який би здійснював інформування усіх зацікавлених сторін. Посередництво (медіація) добре працює на практиці, так що навіть від можливості апеляцій можна було б відмовитися. Власникам нерухомості має бути надане право обирати між переселенням і фінансовою компенсацією, яка має сплачуватися за номінальною вартістю.
Оцінка як процес заслуговує на критику, перш за все тому, що не існує універсальної відповіді на питання, що слід вважати «вартістю». Неможливо не брати до уваги аспекти і проблеми, які впливають на визначення суми компенсації, такі як залежність оцінки від мети оцінки ( purpose-of- valuation), різне сприйняття вартості різними сторонами ( value-to-whom), наявність певних законодавчих вимог і обмежень, суб’єктивне ставлення оцінювача тощо. Оцінювач здійснює оцінку сукупності юридичних прав ( a bundle of legal rights), і тому важливо, щоб він мав чітке усвідомлення усіх прав та зобов’язань. Будь-яка норма закону, яка тим чи іншим чином впливає на право власності або на користування ділянкою, має братися оцінювачем до уваги для забезпечення вичерпного врахування усіх факторів, що формують вартість. Вимоги законів більшості країн, які передбачають використання певного методу оцінку для цілей експропріації, тільки ускладнюють і без того складне завдання оцінювача. Те, що передбачає закон, і те, що існує (або можливе) на практиці, може досить істотно відрізнятися. Оцінка визначає інтереси щодо ділянки, зазвичай це право власності, право оренди, право суборенди, і для оцінювача дуже важливо визначитися із самого початку, який саме інтерес від нього вимагають оцінити. Питання прав користування земельними ділянками також є важливим, тому що грошова оцінка полягає у визначенні вартості прав, що пов’язані із об’єктом нерухомої власності, або прав щодо об’єкту нерухомої власності
Багато країн мають різні форми прав на земельні ділянки, і їх законодавство може передбачати різноманітні комбінації цих прав (у випадку трансакцій, наприклад), і тому існують відмінності щодо того, що для цілей грошової оцінки є правом, що передається при експропріації.
Ми також дійшли висновку, що оцінка для цілей виплати компенсації в багатьох країнах контролюється урядом за допомогою чисельних нормативних актів. В деяких країнах контроль здійснюється у випадках резервування власності для майбутнього викупу або у сфері ринкового обігу власності. Незалежно від того, в якій країні відбувається викуп і оцінка, ключовими проблемами, які потребують свідомого ставлення, є наступні:
1.Alterman, R. (2007) The “Legitimate Public Purpose” for Land Expropriation
2.Argerich, A. and Herrera, H. (2007) Previous Compensation to Real Property Expropriation
3. Crawford A. J. (2007). Compulsory Acquisition of Land South East Queensland, Australia.
4. Deveikis, S.; Aleksiene, A. and Galiniene, B. (2007). Compulsory Purchase of Property for Public
5. Needs and Compensation Development of Procedures and the Role of Valuation in Lithuania.