Резюме Біографія Реферат

Реферат за темою випускної роботи

Зміст

• Вступ
• 1. Актуальність теми
• 2. Мета і задачі дослідження та заплановані результати
• 3. Основна частина
• Висновки
• Перелік посилань

Вступ

Земля є необхідною умовою нормального життя і діяльності кожної людини і в силу цього виступає як особливий об'єкт цивільно-правових відносин. Земельні ділянки порівняно недавно стали об'єктами купівлі-продажу – чинний Земельний кодекс України [1] був прийнятий лише у 2001 р., а Цивільний кодекс України [2] діє тільки з початку 2004 р. Але, незважаючи на це, кількість угод із землею вже досить велика і їх число зростає з кожним днем. Не останню роль у цьому відіграє зростання цін на землю в столиці і передмісті, а також в інших великих містах України. І якщо раніше одним з найвигідніших вкладень коштів була купівля і подальший продаж житлової нерухомості, то тепер на перші позиції виходить вкладення коштів у купівлю землі.

1. Актуальність теми

Актуальність досліджуваної теми полягає в тому, що функціонування ринку землі забезпечує можливість реалізовувати ряд важливих соціально-економічних процесів в Україні. Ринок землі забезпечує повноцінне функціонування ринку нерухомості, оскільки створює можливості для легального привласнення землі, яка зробить неможливим існування тіньового земельного ринку. Крім того, гарантує єдність майнових, фінансових та земельних прав власності на нерухомість. Все це сприяє раціональному перерозподілу і регулювання грошових потоків в економіці. За рахунок функціонування ринку землі розширюється матеріально-фінансова база територіальних громад, створюються додаткові джерела поповнення місцевих бюджетів. Ринок землі дає можливість створити умови для більш активного інвестування іноземного та національного капіталу в саму землю.

Реалізація всіх вищевказаних положень можлива лише за нормативно-правовому забезпеченні функціонування ринку землі. На сьогоднішній день ряд питань щодо продажу земельних ділянок не врегульовано, що призвело до значного зниження активності в цьому секторі економіки. Про зниження активності на ринку землі в Україні свідчить діаграма, на якій видно динаміка продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення за 2008-2012 рр.. За останні 5 років ринкові операції з державними несільськогосподарськими землями принесли місцевим бюджетам 7 млрд. грн. доходів. Але в порівнянні з 2008 роком до справжнього моменту, операцій із землею стало в кілька разів менше.

Значить, дослідження законодавчого регулювання земельних ділянок шляхом вдосконалення законодавчої бази, є актуальним.

2. Мета і завдання дослідження, планований результат

Метою роботи є виявити недоліки у нормативно-правовому регулюванні продажу земельних ділянок.

Завдання дослідження:

1. Вивчити існуючі нормативно-правові акти, які регулюють продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення;
2. Розробити пропозиції щодо усунення недоліків у сучасному законодавстві.

Об'єкт дослідження : недоліки законодавства з продажу земельних ділянок в Україні.

Предмет дослідження : земельні ділянки несільськогосподарського призначення.

Планований результат: виявлення недоліків у законодавстві з продажу землі несільськогосподарського призначення та розробка пропозицій щодо їх усунення.

3. Основна частина

У ринкових умовах відбувається безперервне перерозподіл землі, що забезпечує її ефективне використання. Це перерозподіл між власниками земельних ділянок здійснюється головним чином за допомогою купівлі-продажу. І якщо продаж земельних ділянок приватної власності досить повно врегульована Цивільним кодексом України, то продаж земельних ділянок комунальної та державної власності має ряд особливостей, які не повною мірою врегульовані законодавством [3]. У своїй роботі я зупинюся на них.

Продаж земельних ділянок регламентується кодексами і низкою законів України, постановами Кабінету Міністрів, указами Президента, нормативно-правовими актами органів місцевого самоврядування. Це:

– Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III;

– Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV;

– Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 № 898-IV;

– Закон України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 № 1953-III;

– Закон України «Про приватизацію державного майна» від 04.03.1992 № 2163-XII;

– Постанова Кабінету Міністрів «Про затвердження Порядку відчуження об'єктів державної власності» від 06.06.2007 № 803;

– Тимчасові порядки продажу земельних ділянок на конкурентних засадах, видані органами місцевого самоврядування.

Стаття 134 ЗКУ [1] вказує, що земельні ділянки державної і комунальної власності підлягають обов'язковому продажу на аукціонах. Земельні аукціони є найбільш вигідним варіантом для місцевого бюджету. За минулі роки навіть найзатятіші скептики переконалися в перевагах продажу земельних ділянок саме таким способом. По-перше, це вагоме поповнення місцевого бюджету (історія українських аукціонів свідчить, що ціна об'єкта в ході торгів може вирости в середньому в 3 рази). По-друге, з інвестором, який публічно купує об'єкт і справно платить податки, працювати надійніше, – кажуть фахівці.

На малюнку 2 показана динаміка земельних аукціонів у м. Севастополі, організаторів торгів яких була Севастопольська міська держадміністрація. З динаміки видно, що ціна продажу значно вища, ніж стартова ціна земельної ділянки. Отже, продавати землю на аукціонах вигідно.

Придбання землі у власність на аукціоні зручно і покупцям, оскільки звільняє їх від необхідності витрачати кілька місяців на оформлення документації для отримання земельної ділянки у власність. Але потрібно визнати наявність цілого ряду проблем загального характеру, пов'язаних з проведенням аукціонів.

Перше, на що потрібно звернути увагу – це неврегульованість норм законодавства. Сьогодні багато юристів одностайні в тому, що підприємці збільшують свої ризики, беручи участь у земельних аукціонах, нормативна база яких не доопрацьована. І обов'язок влади – забезпечити умови для нормального розвитку ринку землі несільськогосподарського призначення комунальної та державної власності.

Також існує проблема відсутності фахівців і необхідного досвіду. Проведенням аукціонів повинна займатися спеціалізована компанія, у якої є достатній досвід роботи у сфері аукціонів і кваліфікований персонал. Проводити аукціон повинен ліцитатор – фізична особа із спеціальною підготовкою. Враховуючи те, що аукціони в Україні проходять нестабільно, отримати досвід у даній сфері дуже складно. На жаль, в даний час таких фахівців одиниці [4].

У 2008 році до Земельного кодексу України були внесені зміни, які заборонили надання земельних ділянок державної та комунальної власності на неконкурентних засадах за винятком чітко визначених випадків. Але закон, який би визначав порядок проведення земельних аукціонів, як того вимагала стаття 137 Земельного кодексу України, прийнятий не був.

Для врегулювання цього питання, Кабінетом Міністрів України було прийнято два Порядку проведення земельних аукціонів, затверджених постановами № 90 від 17.04.2008 року та № 394 від 17.04.2008 року. Вони визначали процедуру підготовки, організації та проведення земельних аукціонів з продажу земельних ділянок комунальної та державної власності. Проте Конституційний суд визнав ці постанови неконституційними, і Указами Президента України їх дія була припинена.

Відбулася правова колізія, – Земельний кодекс передбачає відчуження земельних ділянок тільки через аукціон, а загальнодержавна процедура його проведення – відсутня. Відсутність закону, що регулює порядок проведення аукціонів, протягом багатьох років змушувало органи місцевого самоврядування визначати такий порядок самостійно. Той факт, що ці рішення перебували «поза законом», привів до невпевненості в правовому становищі переможців торгів, оскільки ставив під питання законність укладених на торгах договорів.

Законом України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону» від 05.07.2012 року № 5077-VI [5] внесено зміни до Земельного кодексу України від 25.10.2001 року № 2768-ІІІ (далі ЗКУ) про порядок проведення земельних торгів у формі аукціону. Цим законом у новій редакції викладено статті 135-139 ЗКУ, причому сфера регулювання цих статей, як і їх обсяг, істотно розширюються. Наприклад, у новій редакції стаття 137 ЗКУ складається з 31 частини замість 5. Закон визначає правовий статус учасників земельних торгів, закріплює принципи конкурентності та надає гарантії як учасникам земельних торгів, так і переможцям. Прийняття Закону робить можливим проведення земельних аукціонів, яке було надзвичайно ускладнене раніше через відсутність відповідної процедури встановленої законом. Втім, можна констатувати, що прийнятий Закон характеризується цілою низкою істотних недоліків [6].

1. Надмірний формалізм нових правил є основною перешкодою до проведення аукціону. Закон України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону» просто переповнений вимогами, додержання яких не є суттєвим для прозорого та ефективного проведення аукціону. Тільки для того, щоб отримати статус учасника аукціону, необхідно пройти певну процедуру: крім заяви, необхідно надати великий обсяг інформації, а також документи, що підтверджують сплату виконавцеві земельних торгів реєстраційного та гарантійного внесків, а перед тим оплатити ці внески, отримати підтверджуючі документи, довідку про подачу документів, зареєструватися як учаснику (частини 7 і 8 нової редакції статті 137 ЗКУ). Причому, Законом передбачено дві реєстрації: – одна реєстрація не пізніше, ніж за три робочих дні до торгів (частина 7 статті 137 ЗКУ), друга – в день торгів (частина 9 статті 137 ЗКУ). При такій кількості формальних вимог істотно зростає ризик їх недотримання, що ставить під загрозу правове становище сторін договору, укладеного за результатами аукціону. Обмеження ж доступу учасників до торгів буде перешкоджати їх конкуренції, а значить – встановленню найвищої можливої ціни.

2. Одним з численних прикладів «формалістичного» підходу до регулювання проведення земельних торгів є також «правило про 3 хвилинах». Замість того щоб, оголошувати переможця після триразового оголошення ціни, якщо ніхто з учасників не запропонує вищу ціну, частиною 19 статті 137 ЗКУ передбачено оголошення переможця у разі, якщо протягом трьох хвилин після триразового повторення останньої ціни не запропонована вища ціна. Таке відхилення від правил може, за певних умов, стати підставою для оскарження укладеного на аукціоні договору. У той же час, ніякої практичної доцільності встановлювати конкретний часовий термін не було, адже трикратне оголошення ціни – час, більш ніж достатня для того, щоб учасники могли зробити свої пропозиції.

3. Деякі фахівці вважають позитивним правило частини 24 статті 137 ЗКУ, згідно з яким договір між організатором земельних торгів і переможцем укладається безпосередньо в день проведення торгів. У ході розгляду закону був відкинутий кращий варіант, добре апробований у країнах з розвиненим законодавством про аукціони, таких як Німеччина, США, а також відомий законодавству України (наприклад, статті 45-47 Закону України «Про іпотеку»). Цей альтернативний варіант передбачає укладення основного договору безпосередньо в момент оголошення переможця.

Як показує досвід застосування Закону України «Про іпотеку», стадія укладення письмового нотаріально посвідченого договору при проведенні аукціону є зайвою. Вона невиправдано ускладнює і збільшує вартість процедури і створює зайві проблеми – коли одна із сторін ухиляється від підписання письмового договору. Встановлення вимоги про підписання договору «в день проведення аукціону» цих проблем не вирішує, вважає доктор юридичних наук, професор, завідувач кафедри земельного та аграрного права Київського національного університету ім. Т. Шевченка Анатолій Мірошниченко.

4. Ще одним недоліком можна вважати заборону проведення торгів у разі, якщо в них бере участь лише один учасник (частина 4 статті 138 ЗКУ), а також вимога до учасників запропонувати ціну, вищу за стартову, під загрозою визнання торгів такими, що (пункт «б» частини 4 статті 138 ЗК України). У разі якщо оголошення про проведення торгів було зроблено в установленому порядку, і в ньому була викладена правдива інформація, поява одного покупця, який готовий укласти договір за початковою ціною, означає виявлення справжнього попиту і справжньої ринкової ціни. Відмова від проведення торгів в цьому випадку буде лише означати, що час і ресурси на підготовку аукціону були витрачені даремно, а мета – продаж за максимально можливою ціною – не досягнута. Тому земельна ділянка, що виставляється на аукціон, просто залишиться непроданим.

5. Згідно ч. 29 ст. 136 ЗКУ передбачено, що у разі визнання переможцем аукціону іноземних держав або іноземних юридичних осіб договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається лише після отримання погодження Верховною Радою України або Кабінету Міністрів України про продаж земельних ділянок цим особам у порядку, встановленому ЗКУ. Більше того, у разі відмови Верховної Ради України чи Кабінету Міністрів України у такому погодженні, аукціон по лоту (даній земельній ділянці), купленому іноземною державою або іноземною юридичною особою, вважається таким, що не відбувся. Дане положення можна вдосконалити таким чином, щоб узгодження на продаж земельної ділянки іноземцям надавалося не після, а перед проведенням земельного аукціону [7].

Можна зробити висновок про громіздкість та ризикованості проведення земельних аукціонів згідно з установленим порядком. Законодавець повинен повернутися до питання регулювання земельних аукціонів і усунути недоліки, допущені при прийнятті Закону України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону».

Висновки

Аналізуючи досвід проведення земельних аукціонів, зазначені проблеми невичерпні. Оперативного вирішення в першу чергу вимагає поліпшення законодавства. Але необхідно зауважити, що, незважаючи на всі зазначені недоліки, в Україні існують великі перспективи для успішного впровадження і розвитку продажу земель на конкурентних засадах, що, у свою чергу, призведе до більш активного формування ринку землі в Україні. Влада повинна розуміти, що проведення аукціонів – це прибуткове вкладення коштів, яке окупиться в найкоротші терміни. Купівля земельних ділянок на конкурентних засадах принесе державі найбільший прибуток.

Під час написання реферату магістерська робота ще не завершена. Остаточне завершення: січень 2013 року. Повний текст роботи та матеріали по темі можуть бути отримані у автора або його керівника після зазначеної дати.

Перелік посилань

1. Земельный кодекс Украины № 2768-III от 25.10.2001 г.
2. Гражданский кодекс Украины № 435- IV от 16.01.2003 г.
3. Купля-продажа земельных участков (консультация юриста) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://bin.ua/news/economics
4. Проблемы проведения земельных аукционов в Украине [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://livejournal.com/
5. Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно порядка проведения земельных торгов в форме аукциона» от 05.07.2012 года № 5077-VI
6. Журнал № 07.12 «Земельне право України» стр. 24 «Законопроект про земельне аукционы: шаг вперед есть, хотелось бы еще несколько» Кулинич П.Ф., доктор юридических наук, заместитель заведующего отдела проблем аграрного, земельного и экологического права Института государства и права НАН Украины
7. Не в торгах счастье [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.eucon.ua/