Земельные аукционы в Украине: опыт и перспективы
Источник: http://portmone.name/
За прошедшие годы во власти убедились в преимуществах продажи земельных участков на открытом аукционе. Это не просто весомое пополнение местного бюджета. С инвестором, который публично покупает объект и исправно платит налоги, работать надежнее.
Для инвестора приобрести земельный участок на аукционе — значит сэкономить время, поскольку оформление права на землю иным способом может занять более года. К тому же оформление технической документации участка и определение его границ в натуре проводится продавцом до аукциона. Наконец, выставленный на аукцион земельный участок «чист» от каких-либо имущественных прав третьих лиц на него. По сути, единственно возможной причиной аннулирования приобретенного на аукционе права собственности на земельный участок является признание недействительными результатов аукциона. А для этого необходимо доказать нарушение установленной процедуры его подготовки и проведения. Особый интерес вызывают земельные аукционы в больших городах, так как на них выставляются инвестиционно привлекательные земельные участки для застройки.
Правила аукционов
Несмотря на солидный опыт проведения земельных аукционов и их закрепление в законодательной базе государства (ст. 134 Земельного кодекса Украины предусматривает, что земельные участки под застройку субъектам предпринимательской деятельности должны предоставляться на конкурентных основах (продажа на земельных аукционах)), единых общегосударственных правил их проведения в стране на сегодняшний день нет. В каждой области страны действуют свои Положения по проведению аукционов, утвержденные местными администрациями или советами.
С инициативой разработки единой для всей Украины процедуры проведения земельных аукционов в марте 2006 года выступил Государственный комитет Украины по земельным ресурсам Украины, но специализированного Закона о земельных аукционах или о рынке земли так и не приняли. КМУ при Юлии Тимошенко пытался решить данный вопрос путем принятия постановлений №90 от 22.02.2008 года и №394 от 17.04.2008 года о порядке проведения земельных аукционов, но судьба их ожидала одинаковая. Оба Постановления были сначала приостановлены указами Президента с дальнейшим направлением в Конституционный Суд Украины, где они и были признаны незаконными.
Тем временем Госкомзем Украины и заинтересованные нардепы совершали попытки урегулирования проблемного вопроса путем подачи в Верховную Раду проектов Законов «О земельных аукционах», «О рынке земли» и др., которые не были приняты даже за основу и остались забыты. Нардепы разных фракций объясняли: «...нельзя сейчас, без инвентаризации земли, принимать такие законы». Переломный момент настал после прихода к власти Виктора Януковича и выхода Закона Украины «О государственном бюджете на 2010 год», который предоставил возможность КМУ устанавливать порядок таких аукционов. Вскоре КМУ, который в 2010 году уже возглавлял Николай Азаров, опубликовал Постановление №805 от 02.09.2010 года «Об утверждении порядка продажи в 2010 году земельных участков несельскохозяйственного назначения на земельных торгах». Поскольку оно не утратило юридической силы, напрашивается вывод, что порядок проведения земельных аукционов урегулирован. К сожалению, разъяснений по данному вопросу Госкомзем либо другой орган не предоставил.
Но дело в подходе нынешней власти к порядку подготовки и проведению земельных аукционов. Большинство сельских, поселковых, городских глав, председателей райгосадминистраций просто не хотят заниматься земельными аукционами, так как всегда есть «лазейка», чтобы предоставить земельный участок без проведения аукциона, а страдают, в первую очередь, государственный и местные советы. От продажи земельных участков в местный совет попадает 90% от продажи объекта аукциона (ст. 71 п. 1 ч. 5 Бюджетного кодекса), а в государственный бюджет, соответственно, — 10% (ст. 29 п. 2 ч. 43 Бюджетного кодекса). Ожидается, что до конца III квартала 2011 года все-таки будет принят проект Закона Украины «О рынке земли» и снят мораторий на продажу земель сельхозназначения. По статистике, каждый четвертый пенсионер в Украине имеет земельный пай, который он хочет продать, а государство на этом должно правильно заработать.
Подготовка земельного аукциона
Что нас ждет в будущем? Как подготовиться к земельным аукционам? Данные вопросы неоднократно звучали из уст сельских, поселковых, городских глав и председателей райгосадминистраций. Ответ прост, в 21 главе Земельного кодекса все прекрасно разъяснено. Итак, после принятия Закона «О рынке земли» будут массово запущены земельные аукционы: будут проводиться анализы ликвидности тех или иных земельных участков, инвентаризация земли, сбор информации о градостроительной документации.
Во исполнение Постановления КМУ №805 большинством органов государственной власти были сформированы комиссии по выбору земельных участков, которые подлежат продаже с аукционов. В основном данные комиссии по сегодняшний день являются незадействованными, то есть никаких перечней земельных участков не сформировано.
самоуправления или органы государственной власти формируют такие перечни земельных участков на основе утвержденной надлежащим образом градостроительной документации (в случае, если земучасток подлежит застройке). Если же участок не подлежит застройке, то такие перечни формируются на основе поступивших заявлений граждан или юридических лиц, изъявивших желание приобрести права пользования или владения на указанный участок земли. Также основанием для формирования таких перечней является заключение вышеуказанной комиссии о ликвидности права на земельный участок, а именно финансовая привлекательность, близкое размещение к центральным магистралям и другие факторы. На сегодняшний день ничто не запрещает сельским, поселковым, городским главам и председателям райгосадминистраций во исполнение ст. 136 Земельного кодекса сформировать и огласить перечни земельных участков, права на которые подлежат первоочередной продаже с аукционов. Данный этап является самым тяжелым и решающим, так как после включения участков в перечень они не могут передаваться безоплатно в пользование.
Следующим этапом в подготовке к земельным аукционам станет разработка землеустроительной документации, разработчиком которой является лицензионная организация. Как выбрать лицензионную организацию? Откуда взять финансы на разработку землеустроительной документации? Каким образом провести конкурс по выбору фирмы?
Такие вопросы возникают после первого этапа. Итак, согласно ст. 2 Закона Украины «Об осуществлении государственных закупок», этот закон применяется в случаях, если стоимость предмета закупки товара, услуг равна или превышает 100 000 гривен, а работ — 300 000 гривен. В нашем случае, в основном, стоимость работ по разработке проектов отвода земли, техническая документация из землеустройства почти всегда составляет менее 100 000 гривен, что указывает на то, что сфера Закона о госзакупках не распространяется на конкурсный отбор лицензионной организации — разработчика землеустроительной документации.
Поэтому те же сформированные комиссии по выбору земельных участков, подлежащих продаже с земельных аукционов, имеют право проводить конкурс по выбору лицензионных организаций, которые имеют возможность разработки землеустроительной документации.
После определения такой организации на основании договора на разработку проекта отвода земли производится сама подготовка к аукциону. В данных действиях нет ни одного противоречия Земельному кодексу Украины.
После разработки проекта отвода и утверждении его очередным решением или распоряжением соответствующим органом, земельный участок (право на него) подлежит оценке, которую также разрабатывает лицензионная организация, либо же, в случае продажи права собственности, стартовой стоимостью будет являться нормативная денежная оценка земли, которая проведена в 90% населенных пунктов Украины.
Итак, у вас на руках есть проект отвода земли с присвоенным кадастровым номером, отчет об экспертной оценке (либо же извлечение о нормативной денежной оценке), утвержденная градостроительная документация. Осталось определить только очередную лицензионную организацию (лицензия на проведение земельных торгов), которая должна провести сам земельный аукцион. На сегодняшний день зарегистрировано более 50 таких организаций по всей Украине. Стоимость таких работ не может превышать более 5% от продажной стоимости объекта аукциона, но не более 59 500 гривен (п. 37 Постановления КМУ №805).
По мнению многих экспертов в данной области, земельные аукционы сегодня — один из самых оперативных и эффективных вариантов привлечения инвестиций в экономику страны.