Оценка недвижимости в Испании

ВВЕДЕНИЕ

Данная работа была написана с целью изучения основ оценочной деятельности в Испании, и основывается на источнике: European Valuation Practice. Theory and Techniques. Edit by Alastair Adair, Mary Lou Downie, Stanley McGreal and Gerjan Vos. Published by E&FNSpon. First edition 1996. Pages: 337. Большая часть оценочной работы в Испании выполняется оценочными компаниями, чьи оценщики называются тасадорес и которые обязаны следовать правилам, установленным Королевским Декретом по оценке от 30 ноября 1994г. Оценочные компании также ограничены законодательством, в особенности им не разрешается привлекать какие-либо агентства. Кроме того, закон установлен таким образом, что финансовые учреждения в Испании полагаются на тасадорес в своей оценочной работе. Как результат, оценщики международных инспекторских фирм и консультирования собственности сосредоточены на оценках, требуемых иностранными компаниями, и нуждах местных собственников недвижимости и инвесторов, которые могут запросить рекомендации относительно потенциальной продажи имущества, перемещения, диверсификации и других вопросов. В этой главе внимание особо уделяется Королевскому Декрету и тому, каким образом тасадорес осуществляют оценивание.

1 ПРАКТИКА ОЦЕНИВАНИЯ

Практика оценивания соответственно закону Испании осуществляется тасадорами, которые по образованию являются архитекторами или инженерами. В отличие от агентов по недвижимости тасадорес – это оценщики, признаваемые законом. Не смотря на то, что термин «тасадорес» не сформулирован законом, их работа четко определена в Декрете по оцениванию от ноября 1994г. Обычно тасадорес работают для зарегистрированных оценочных компаний (sociedad de tasacion) или для руководства оценивания кредитных учреждений, таких как банки. Традиционно главная сфера оценочной работы для тасадорес относится к ипотеке. Однако, они могут производить и другие виды оценивания, такие как оценка активов страховых компаний и оценка портфелей имущественных фондов. Страховые агенты (agentes de propiedad inmobiliaria) и сертифицированные оценщики могут производить оценивание для определенных целей, как например консультирование относительно цен покупки/продажи. К тому же, оценка сертифицированных оценщиков для международных клиентов, таких как инвесторы иностранных банков, следует процедурам, установленным Королевским институтом сертифицированных оценщиков (КИСО). Как правило, оценочный рынок в Испании разделен между этими двумя группами. Тасадорес не разрешено легально участвовать в другой свободно-производственной работе кроме оценивания, также они не информируют о покупке собственности, продаже и управлении. Они должны быть абсолютно независимыми. Сертифицированные оценщики и страховые агенты не ограничены законодательством, затрагивающим тасадорес, и они могут совмещать консультацию по оцениванию с другой свободно-производственной работой, но они не компетентны в оценке вопросов, описанных в 1994г. В Декрете по оцениванию. Главное различие между тасадорес и сертифицированными оценщиками приведено ниже: Тасадорес: - ограничены Королевским декретом от 30.11.94 - работают для оценочных компаний или для руководства по оцениванию кредитных учреждений Сертифицированные оценщики: - ограничены примечаниями руководства КИСО - работают для инспекторских фирм, имущественных компаний и иностранных банков Закон 2/1981 вслед за Декретом 685 от 17 марта 1982 г. рассматривает правила, касающихся ипотечного рынка в Испании, и образование специализированных оценочных компаний. Статьей 38 закона 2/1981 от 25 марта 1982г. установлено, что оценка ипотеки может быть осуществлена только финансовыми субъектами, которые имеют доступ к финансовым рынкам или специальными субъектами, созданными для такой цели, а именно: руководство по оцениванию кредитных учреждений, таких как банки, и соответствующие финансовые компании. Первая оценочная компания была создана в 1982г. от имени Sociedad de Tasacion S.A.; к 30 ноября 1994г. было уже 160 таких оценочных компаний. В соответствии с государственной публикацией Boletin official del Estato (Официальный государственный бюллетень) - BOE от 10 августа 1991г. утверждены текущие требования для того, чтобы стать оценочной компанией, и изложены следующим образом. Некоторые в настоящее время переоцениваются. 1. необходимо являться компанией с ограниченной ответственностью, основанной на национальной территории; 2. ограничить свой корпоративный бизнес к имущественной оценке; 3. иметь минимальный капитал от 25 000 000 песет и держать не мене 50% этого капитала; 4. иметь минимум 10 квалифицированных специалистов: или как часть персонала, или на контрактной вместимости; 5. быть зарегистрированным в Банке официальной регистрации Испании, процедурой регистрации, изложенной в статье 40 BOE №83 от 7 апреля 1982г. Несмотря на то, что закон не определяет тасадорес, он, однако, относит их к лицам, которые уполномочены подписывать оценочные сертификаты и оценочные отчеты. Залоговые оценочные отчеты должны быть подписаны архитектором, в случае муниципальной собственности, земли или жилого имущества. В остальных случаях отчеты по оценке должны быть подписаны инженером, специализирующимся на оценивании типов рассматриваемой собственности. Кроме того Декрет от 30 ноября 1994г. определяет, что только зарегистрированные оценочные компании и руководства по оцениванию залогов учреждений могут осуществлять ипотечное оценивание, оценивание собственности инвестируемых средств и оценивание резервных активов страховых компаний. Квалификация тасадорес достигается путем прохождения академического курса степенью от 5 до 6 лет, продолжительность которого сопровождается практикой в банке на полной рабочей основе. Остальные, проходящие свою собственную практику как архитекторы, могут заключить эксклюзивный контракт с зарегистрированными оценочными компаниями, осуществляющими оценивание исходя из конкретного случая. Обычно они могут присоединиться к оценочной компании по рекомендации и/или по собеседованию, подвергаясь регулярному внутреннему обучению для того, чтобы стать признанными оценщиками. С 1986г. Банк Испании уполномочен исследовать и санкционировать работу тасадорес. Текущие санкции описаны в законе 3/1994 от 14 апреля. Закон классифицирует профессиональные нарушения оценочных компаний и руководств по оценке ипотечных учреждений на очень серьезные, серьезные и незначительные и на те, за которые устанавливаются различные санкции. Примеры нарушений и санкций:
1. Очень серьезные (санкции от 50 000 000 песет)
(а) ложный оценочный отчет; (б) сопротивление или создание препятствий исследованию Банка Испании.
2. Серьезные (санкции от 25 000 000 песет)
(а) разногласие между оценочным сертификатами и оценочным отчетами; (б) оцениваемый объект не соответствует собранным доказательствам; (в) нарушение профессиональной конфиденциальности.
3. Незначительные
(а) прочие несоблюдения законодательства по оцениванию собственности. APIs (the Agentes de Propieded Inmobiliaria) по существу агенты по недвижимости. Они должны сдать вступительный экзамен, для того чтобы стать членами Совета Агентов Недвижимости (the Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de Propieded Inmobiliaria). Совет, организованный на федеральной основе, был создан декретом в 1948г. Вступительные правила для того чтобы стать API существенно изменились в начале 1990-х гг. и для того, чтобы модернизировать положение, совет с тех пор решил, что только юридические консультанты, инженеры и архитекторы могут подать заявление для сдачи вступительного экзамена. Университетские курсы по собственности имеют тенденцию быть специализированными и привлекают тех, кто уже был задействован на рынке собственности. Например, университеты в Мадриде и Барселоне предлагают после окончания курсы собственности по предметам типа оценивание собственности.

2.ОСНОВЫ ОЦЕНИВАНИЯ

Главная основа оценивания – это рынок оценки, стоимость замещения/восстановления и максимальная юридическая ценность. Обычно тасадорес должны оценить каждую из этих ценностей перед отбором для того, чтобы дать отчет клиенту. Отбор – это не произвольный процесс, как и сообщаемая ценность (valor de tasacion), что четко определено Декретом по оцениванию от 30 1994г. Выбор сообщаемой стоимости (также называемой «оценочной стоимостью») зависит от целей оценивания. Например, при оценке ипотеки декрет устанавливает, что сообщаемая стоимость должна быть следующей: 1. для развитой собственности, или собственности, подвергавшейся восстановлению, это валовая стоимость замещения/восстановления; 2. для собственности, связанной с экономической эксплуатацией, меньше экономической стоимости и чистая стоимость замещения/восстановления; 3. во всех случаях, включая и оценку развитой собственности, на основании, что она закончена, снижение рыночной стоимости и максимальная юридическая стоимость, когда она приемлема. Кроме того, декрет определяет, что по предусмотренным причинам тасадорес не должны оценивать сверхурочный доход, когда осуществляют оценивание ипотеки.

2.1. Рыночная стоимость (MV)

Рыночная стоимость определяется как чистая сумма, которую продавец обоснованно ожидает получить за продажу собственности по стоимости, как и во время оценки, предполагая соответствующий маркетинговый период и предполагая, что существует по-крайней мере один потенциальный покупатель, который должным образом проинформирован о характеристиках построения процесса и что оба, покупатель и продавец, действуют свободно и без специфического интереса к сделке. Сравнение этого определения с определением «Красной Книги» (КИСО, 1990) открытой рыночной стоимости (ОMV) освещает следующее: 1. ОMV – это «лучшая цена», тогда как MV – это «чистая сумма». К тому же в случае заарендованной собственности заказной инспектор может оценивать часть дохода, не имеющего отношение к аренде, тогда как тасадор не имеет права делать то же. Для ипотечных целей тасадор уполномочен предоставлять «благоразумную» цену ( или среднюю цену) скорее как самую «выгодную»цену. 2. При OMV маркетинговый период имеет место перед временем оценивания, тогда как при MV это не определенно. 3. При ОMV предположение это когда цены остаются стабильными в период между обменом и завершением. В Испании четко не определенно, можно ли это рассматривать как случай.

2.2 Стоимость замещения/восстановления

Валовая стоимость замещения/восстановления – это сумма капитала, которая необходимая для замены здания новым с тем же особенностями, как и во время оценки. Чистая стоимость замещения/восстановления – это валовой показатель без физической и функциональной амортизации собственности во время оценивания.

2.3 Высшая юридическая стоимость

Это максимально законная цена продажи жилого имущества под общественной юридической защитой, установленной текущим законодательством.

2.4 Сообщаемая стоимость/оценочная стоимость

Это одна из наиболее ценных стоимостей и зависит от целей оценивания. Декрет по оцениванию 1994г. дает определение сообщаемой стоимости для каждой из целей оценивания, например, «сообщаемая» стоимость для ипотечных целей это одна из трех ценностей, описанных в разделе 13.2.

3 ДИРЕКТИВЫ ОЦЕНИВАНИЯ

Существует две ключевых директивы: Закон об аренде 29/1994 по коммерческой аренде и декрет 1994г. по оцениванию (распоряжение от 30 ноября 1994г.), которое касается оценки ипотеки, резервных активов страховых компаний и оценки фондов собственности. Оба, закон и декрет, вступили в силу с 1 января 1995г., но заявление директив по оценке ипотеки было отложено до 1 апреля 1995г.

3.1 Закон об аренде 29/1994 (Ley de Arrendamientos Urbanos)

Закон об аренде 1994г. имел целью устранить искривления на рынке собственности, образованные предыдущим законодательством от 1964 и 1985гг. (Кеоgh, 1994). До этого закона рынок функционировал на трех уровнях, а именно: арендные договоры, подписанные до 1964г., с открытыми контрактами и замороженными арендными выплатами; те, которые подписали между 1964 и 1985гг. с открытыми контрактами и ограниченным ежегодным ростом; и те, которые подписаны после Бойерского декрета 1985г. с продолжительной арендой и уровнями арендной платы, свободно согласованной между сторонами. В результате, Закон об аренде 1964г. строго защитил права арендаторов, в то время как Бойерский декрет 1985г. предоставил полную свободу при переговорах о новых арендах, что в основном давало преимущество помещикам. Такое наследие означало, что существовали серьезные расхождения в арендных выплатах. Арендные договора основывались на Законе об аренде 1964г., дающем арендаторам автоматическое возобновление и льготные права на приобретение собственности. К тому же арендная плата была зафиксирована и оставалась зачастую значительно ниже рыночного уровня. Помещики также были ответственны за большую часть ремонта. В сроках возобновления такая арендная структура была очень непривлекательна для помещиков и давала преимущество владельцам-собственникам и арендаторам больше, чем аренда собственности для восстановительных целей. С 1985г. когда помещики и арендаторы имели свободу вести переговоры в своих собственных сроках, помещики предприняли попытку, при первой представившейся возможности, отменить автоматическое право. Длительность арендного срока была согласована между сторонами и во многих случаях арендные договора стали короче, а арендная плата стала отражать уровни рынка более четко. Однако в то время как Бойерский декрет привнес порядок в испанские арендные договора, в других европейских странах это не касалось арендных договоров до 1985г. Закон об аренде 1994г., который вступил в силу с 1 января 1995г., является важной поворотной точкой для будущих арендных договоров, в то же время, отменяя предыдущие структуры арендных договоров. Новый закон дает помещикам существенную власть для введения арендных сборов в открытый рынок оценки, и прекращения действия арендных договоров с периодом от до20 лет. С января 1995г. поэтапные увеличения арендной платы поставят арендную плату в линию с уровнями открытого рынка, с периодизацией, зависящей от типа и размера арендатора. Для маленьких магазинов арендные договора истекают в 20-25 лет, с наиболее благоприятными условиями для семейного бизнеса. Договора на индустриальную собственность заканчивают действие в период от 5 до 20 лет с арендными сборами, установленными исходя из среднего уровня инфляции после 5 и 10 лет. Так, к тому времени, все арендные договора, заключенные до 1985г., исчезнут и, как прямой результат, Закон об аренде 1994г. должен увеличить рынок разрешения и рынок инвестирования. Более того, это должно обеспечить ликвидность, особенно в жилом секторе.

3.2 Декрет об оценивании от ноября 1994г.

Этот Декрет затрагивает фактически все оценивание, осуществляемое специалистами оценочных компаний и департаментами оценивания, кроме кредитных учреждений. Он предоставляет тасадорес полномочия следовать директивам декрета по оцениванию ипотеки, оцениванию фондов собственности и оцениванию резервных активов страховых компаний, даже если оценивание предназначается для иных, не указанных в Декрете 1994г., целей. Тасадор обязан заявлять, проходит ли оценивание согласно Декрету или нет. Фонды собственности (форма собственности паевого треста) были недавно введены в Испании. В январе 1995г. предложение были отправлены четырьмя кандидатами на фонды, каждый из которых был принят и формально признан в том же году. Фонды собственности управляются сводом правил, среди которых Декрет от сентября 1993г., относящийся к тасадорам. Основные правила: 1. инструкции по оцениванию должны быть сроком не менее трех лет, и не превышать девяти лет. Более того, доход, извлекаемый по одной из инструкций, не может превышать 15% от общего дохода оценочной компании; 2. фонд должен оцениваться раз в год независимой оценочной компанией, зарегистрированной Банком Испании; 3. каждая собственность в портфеле компании должна удерживаться не менее четырех лет; 4. не менее 70% фондовых активов должны инвестироваться в имущество; 5. фонды должны владеть собственностью в количестве не менее 7; 6. каждая отдельная собственность не может представлять собой больше 20 % от общей цены фонда; 7. фонд не имеет права выставлять на рынок свою собственность, но может перестраивать для привлечения арендаторов; 8. фонд может давать в долг до 20% своих активов на ипотечном рынке Оценка резервных активов страховых компаний требуется по правилам управления этого сектора бизнеса и одобрена Королевским Декретом 1347/85 от 1 августа (ОГБ 6/8/85) и Королевским Декретом 1126/91 от 28 июня (ОГБ 23/7/85). Это требование страховых компаний необходимо для того чтобы добиться оценивания, как гарантии собственности. Дополнительный аспект декрета для страховых компаний это определение, что переоценка должна иметь место, используя следующий график. Та собственность, которая была оценена в период между 1 января 1990г. и 31 декабря 1991г. должна быть переоценена до 31 декабря 1995г.; имущества, которые были оценены в 1989 и 1992гг. должны быть переоценены до 31 декабря 1996г., а собственность, оцененная после 31 декабря 1992г. должна быть переоценена до 31 декабря 1997г. Обратно этому, для оценивания счетов компании, тяжб, слияния собственности или приобретения новой, продажи/покупки и обязательных приобретений не существует специальных директив. В этих случаях оценщики имеют тенденцию обращаться к соответствующим нормам, касающихся прочих видов оценивания.

4 МЕТОДЫ ОЦЕНИВАНИЯ

Обычно тасадоры, оценивающие стоимость восстановления и рыночную стоимость, сталкиваются с «отчетной» ценой (valor de tasaction). Выбор метода зависит от руководства, предоставленного в декрете по оцениванию.

4.1 Методы восстановления стоимости

Восстановление стоимости используется для подсчета валовой и чистой стоимости замещения видов собственности. Это относится к развитой собственности, которая находится на стадии проектирования или в процессе восстановительного строительства, или к собственности, строительство которой сравнительно или полностью завершено. Валовая стоимость замещения – это сумма рыночной стоимости места и стоимости, требующейся для постройки с теми же особенностями (вместимость, использование и качество), но с использованием современных технологий, материалов и конструкторских методов. Стоимость места рассчитывается в соответствии с Инструкцией 3, Приложение 4 декрета (чаще всего это рыночная стоимость). Стоимость, требуемая для постройки, включая невосстанавливаемые налоги, марочный сбор, вознаграждение архитекторам и техникам, планируемые вознаграждения так же, как и административные затраты на разработку и стоимость постройки, исключая неструктурные монтажи, которые могут быть демонтированы (в случае старых или исторических зданий оценщику необходимо оценить стоимость материалов, которые придают зданию его особенность). Эти цены являются средней стоимостью и не включают в себя целевую прибыль разработчика. Чистая стоимость замещения, применимая только для завершенной собственности, это валовая стоимость замещения без физического и функционального износа. Физическая амортизация рассчитывается в соответствии с одним из следующих двух методов. Линейная амортизация – это результат увеличивающейся стоимости замещения здания (исключая стоимость места) коэффициентом, имеющим равную стоимость относительно классификации возраста здания по длительности срока его существования. Декрет по оцениванию 1994г. устанавливает «продолжительность жизни» различных типов собственности: 100 лет для жилых помещений, 75 лет для офисов, 50 лет для помещений розничной торговли и 35 лет для промышленной и прочей экономически используемой собственности (таких как гостиницы). Второй метод привлекает оценивание стоимости преобразования собственности во что-либо новое с исходными особенностями. Этот подход может использоваться, когда линейная амортизация относится к сверхурочным налогам по возрасту здания или по другим причинам. Функциональный износ рассчитывается вычитанием стоимости, которая необходима для того, чтобы приспособить собственность для предложенной для нее формы использования, из стоимости восстановления, исключая стоимость места.

4.2 Сравнительный метод

Этот метод предусматривает определение рыночной стоимости всех типов собственности. Введение сравнительного метода затрагивает основы качеств и особенностей предмета собственности; анализ сопоставимой собственности (реальная сделки или предложения) исходя из месторасположения, использования и типа; квалификация разницы между предметом собственности и сравниваемой собственности для достижения завершения упорядочения ставки (или сбора) и употребления по отношению к собственности; и введение выбранной ставки к предмету собственности, рассчитывая чистую рыночную стоимость покупательской цены. Декрет по оцениванию устанавливает, что сравнительный метод требует предоставления данных по меньшей мере трех реальных сделок, или, как альтернатива, данных шести единиц собственности, действительной на открытом рынке. Более того, оценщик может не использовать данные, срок которых превысил 12 месяцев.

4.3 Метод капитализации

Существует множество методов, применяемых к оценке производственного дохода от собственности, а также декрет по оцениванию, предлагающий директивы как для арендуемой, так и для не арендуемой собственности. Каждая из них, касающаяся различных стадий процесса оценивания, рассмотрена ниже. (а) Капитализация ожидаемой ренты, свободная собственность. 1. Оценка будущих притоков до конца срока службы здания. В этом отношении Декрет по оцениванию 1994г. подчеркивает, что ожидаемые притоки должны разумно облагаться налогом. Например, в случае здания, где прибыль определяется уровнем арендной платы (в т.ч. гостиницы), оценщик будет оценивать не максимально возможную прибыль, а скорее существующую среднюю прибыль. В случае прочих помещений, таких как офисы и магазины, оценщику необходимо определить факторы, способные повлиять на переговоры об арендной плате для того, чтобы оценить основную ренту. 2. Оценка реверсивной рыночной стоимости собственности в конце срока службы. Рыночная стоимость собственности в конце срока ее службы будет эквивалентна чистой стоимости возобновления в тот же момент времени. Эта стоимость включает в себя физический и функциональный износ. Стоимость места будет оцениваться по ее рыночной стоимости в момент оценки. 3. Выбор нормы прибыли как безопасной ставки плюс минимум из двух дополнительных основных пунктов. Для собственности, расположенной в Испании, безопасная ставка будет средним показателем нормы общественного долга со сроком выкупа от двух до шести лет. Это известно как Rentabilida de la Deuda Publica. Средняя ставка применяется в период времени, варьируемый от трех до 12 месяцев. Декрет предоставляет дополнительные рекомендации по выбору нормы прибыли для предприятий, располагающихся в других странах. 4. Расчет чистой настоящей собственности (NPV). Декрет 1994г. дает детальную формулу расчета чистой настоящей собственности. Подход это, в сущности, малый поток обесцененной наличности. Однако все входящие и исходящие потоки обесценены по безопасной ставке интереса, которая не связана на прямую с рынком собственности. Это отражает тот факт, что собственность не является источником создания дохода с безопасной нормой обесценивания выражения неуверенности в будущих доходах. Тасадор должны справедливо и четко разъяснить в отчете по оценке гипотетические и расчетные использованные параметры. (б) Капитализация поступившей чистой арендной платы для арендованной собственности. Тасадор должен объяснить, как выбрана норма капитализации с рекомендацией о состоянии рынка, уровнях риска и особенностях собственности. Тем не менее, тасадор не имеет полной свободы в оценивании нормы капитализации рынка, поскольку декрет устанавливает минимальную норму, которая может быть применена. И снова это отражает тот факт, что испанская рыночная стоимость предписывает «предусмотрительность» и не это не оценка «лучшей цены» Красной Книги. Минимальная норма капитализации уточняется ежегодно правительством совместно с банком Испании и другими организациями.

4.4 Остаточный метод

Остаточный метод используется для определения рыночной стоимости земли с запланированным разрешением или прохождение собственности экстенсивного восстановления. Наиболее широко используется утверждение, что динамический остаточный метод может быть рассмотрен в сериях постановлений, рассматриваемых ниже. (а) Динамический остаточный метод 1. Оценка наилучшего и наиболее вероятного потенциала развития. Это может основываться на запланированном разрешении, если таковое имеет место. 2. Оценка срока строительства, нарастание времени, маркетинговый период. 3. Оценка стоимости строительства и других затрат, таких как рыночная стоимость. 4. Оценка ценности законченного здания. Начальная точка это текущая рыночная стоимость, означающая окончание строительства. Если тасадор оценил, что рынок нестабилен, то текущая рыночная стоимость может быть увеличена не более чем на норму инфляции за предыдущие 12 месяцев. 5. Оценка потоков наличности в продолжение периода строительства. 6. Оценка нормы капитализации: безопасная норма интереса плюс дополнительный риск. 7. Расчет рыночной стоимости собственности; стоимость места соответствует стоимости завершенного строительства без превышения цены. Безопасная норма интереса снова соответствует среднему показателю нормы общественного долга с выкупом от двух до 6 лет. Относительно дополнительного риска Декрет 1994г. выносит следующие требования: Жилые помещения: главное помещение 6% Жилые помещения: подсобное помещение 10% Офисы 8% Помещения розничной торговли 10% Промышленные помещения 12% Прочие 10% Однако декрет не устанавливает необходимо ли уточнять эти дополнительные риски ежегодно. Во всех этапах в пределах остаточного метода тасадор обязан справедливо и обоснованно разъяснять манеру используемых гипотетических и расчетных параметров.

5 ПРОЦЕСС ОЦЕНИВАНИЯ

Декрет по оцениванию, несомненно, повышает стандарты. Например, тасадоры обязаны систематически производить осмотр собственности, закрытых площадей и рассмотреть исследования рынка собственности, тогда как ранее эти шаги не всегда имели место. Процесс оценивания детально рассмотрен в этом разделе с выделением ключевых шагов из нового декрета.

5.1 Инструкции

Различные организации, вовлеченные в процесс оценки, получают инструкции устно или письменно, последнее является более желательным. В случае компаний по оцениванию, большинство их клиентов – кредитные учреждения, особенно секции ипотеки в банках. Однако, следуя Декрету 1994г., работа тасадоров распространяется и на недавно сформированную собственность инвестиционных фондов. Более того, тасадоры осуществляют оценивание для страховых компаний, собственности компаний и персональное оценивание. Основные клиенты агентов по недвижимости (APIs) это покупатели собственности. Агенты не имеют право производить оценку согласно Декрету 1994г., если они не являются также и тасадорами. Как и для заказных инспекторов, из их клиентов преобладают международные компании, и их оценивание осуществляется согласно основам рекомендаций руководства (КИСО). Заказные инспектора в большинстве случаев не являются тасадорес, что становится ограничением их возможностей работы по оцениванию для испанских клиентов.

5.2 Кодекс практических мер

Не существует кодекса практических мер, сопоставимых с теми, что есть в КИСО, но их определение установлено в Декрете. Наиболее распространенные виды закрытой площади: полезная закрытая площадь, построенная закрытая площадь и закрытая выставочная площадь. Полезная закрытая площадь относиться, более или менее, к внутренней закрытой площади и включает в себя закрытую площадь, измеряемую из внутренних сторон стен, туалеты и лестницы, а половина закрытой площади внешней проектировки используется для личных целей, например террасы и балконы. Исключение составляют внутренние структурные компоненты, вертикальные сооружения, горизонтальный трубопровод более чем 100 см? и закрытая площадь, имеющая высоту менее чем 1.5 м. Построенная закрытая площадь относится, более или менее, к объему внутренней площади. Это идентично полезной внутренней площади, определенной выше, но без исключения внутренних структурных компонентов. Она также включает в себя внешнюю проектировку на 100%, если только для исключительно частного пользования, и на 50% , или другое пропорциональное распределение, если для общественного пользования. Закрытые выставочные площади относятся к площадям, определенным в реестре собственности. Такие площади обычно оцениваются по одной из вышеперечисленных основ. Закрытые площади, установленные в реестре собственности, имеют приоритет по отношению к другим закрытым площадям до тех пор, пока не будет признана ошибочность их определения.

6 АНАЛИЗ СОБСТВЕННОСТИ

Анализ собственности сравним с анализом, который оценщики осуществляют в Великобритании. Тасадор инспектирует собственность и оценивает местонахождение площади, инфраструктуру, состояние ремонта и общие условия. Кроме того, тасадор проводит исследование деталей аренды и планируемого статуса собственности. Особые требования включают: осуществлялось ли кредитование до 1964г., 1964-1985гг. или после 1985г.; значение Закона об Аренде 1964г. при заключении контрактов по аренде (раздел 13.3.1); текущая арендная плата, не покрываемые оттоки средств, соглашения лендлордов и арендаторов. Акт планирования 1960г., смягчаемый Актами 1976г. и 1992гг., формирует основы всестороннего градостроительства, которое работает в Испании (Риера и Кеох, 1995г.). Несмотря на то, что существует определенная иерархия планирования, совпадающая во многих отношениях с иерархией административных структур на национальном, региональном и местном уровнях, только на муниципальном уровне существует всесторонне охватывающее планирование. Главный план, обеспечивающий ядро испанских местных систем планирования, - это юридически обязательный план использования земли, сформулированный для муниципалитета и групп муниципалитетов (Риера и Кеох, 1995г.). В основном план весьма детализирован, и если планируемое заявление соответствует плану вероятней всего, что планируемое разрешение будет выдано. Несмотря на то, что системы планировки довольно твердо установлены, разработчики могут обратиться за помощью к специальному плану (частичный план и особый план) для изменения уже существующего. Кроме того, разработчики имеют некоторый дрейф, где находятся планы идентификации земли, пригодной для развития, без установления форм, которое развитие должно принять. Оценщик собирает информацию для того, чтобы оценить планируемые позиции собственности с рекомендацией к разрешению на планировочные работы и соседнему с планированием развитием, которое может повлиять на оцениваемую собственность. Приемлемое заявление о планировании будет отмечено соответствующей коллегией и впоследствии повлияет на получение разрешения от местных властей. Поскольку разрешение на планировочные работы может рассматриваться в течении шести месяцев, оценщик обязан тщательно проверить дату разрешения на планировку перед тем как удостовериться, что существующее разрешение действительно.

6.1 Анализ рынка

Фирмы заказных инспекторов, оперирующие в Испании, извлекают знания о рынке из своей собственной агентской деятельности, которая включает рекомендации клиентам по выдаче разрешений, продаже, покупке, развитию и планированию. Исходя из этих знаний, фирмы развивают свою собственную внутреннюю базу данных по собственности, дополняемую другой информацией, обеспечивает оценщиков весьма полезной рыночной информацией. Компании-оценщики, через своих клиентов – кредитных учреждений, располагают ценной информацией о сделках, которая затем используется при их оценивании. Однако, по закону, эти организации не могут быть вовлеченными в какую-либо агентскую или другую рентабельную деятельность. Так, являясь обладателями внушительной базы данных по сделкам собственности, они перенесли из механики и знания о том, как правильно вести дела. Согласно Декрету по оцениванию 1994г. тасадор должен включить данные о трех сопоставимых сделках или, в качестве варианта, сведения о шести сопоставимых собственностях на открытом рынке. Кроме того, данные должны иметь отношение к 12 последним месяцам и тасадор обязан идентифицировать сопоставимые собственности в отчете об оценке и объяснить, как они могут быть сопоставимы с собственностью, находящейся в процессе оценки. Поскольку Декрет вступил в силу только в апреле 1995г., для ипотечного оценивания, его влияние до сих пор не совсем ясно. Для небольших компаний, в особенности, это представляется трудность в соблюдении, поскольку имеет место лишь небольшой обмен информацией между специалистами по вопросам собственности. В настоящее время тасадоры должны быть изобретательными, чтобы получать подробные сопоставимые данные и они, в основном, находятся в ответе за сопоставимую собственность на рынке, делая вид, что выступают заинтересованной стороной или избегая любых наводящих вопросов от собственников/агентов сопоставимой собственности. Анализ предоставления основывается на песет/месяц. Так как не существует «институциональной» аренды (полный ремонт и страховка аренды) обязательства помещиков и арендаторов требуют тщательного оценивания. Отчисления из валовой арендной платы могу включать в себя местные налоги, страхование потерь из арендной платы, невосстанавливаемый ремонт и управление. При анализе покупок и продаж также может возникнуть необходимость в вычете затрат на покупку. Налог на сделки составляет 6%, а стоимость услуг нотариуса – 0.5%. Кроме того, могут иметь место выплаты агентствам, около 3%, и часто оценщики производят оценку, которая не включает эти расходы. Последнее нововведение, Подсказки, были установлены в конце 1994г. двумя заказными инспекторами. Это онлайновая информационная система, сравнимая с Фокусом в Великобритании. Также растет количество публикаций об общем состоянии рынка. И действительно, заказные инспекторы, оперирующие в Испании, запрашивают отчеты о рынке на постоянной основе (Weatherall Green & Smith, 1995) так же, как это делают кредитные учреждения и компании по оцениванию (Sociedad de Tasacion, SA 1995). Более того, имеет место ценность общей экономической информации из ежедневной прессы и регулярных публикаций банковского сектора. Тенденции, прогнозы и историческая информация ясно представлены в ежемесячной публикации Boletin mensual del Banco de Espana.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Королевский Декрет по оцениванию от ноября 1994г. совместно с Законом об аренде от ноября 1994г. изменяют подход к оцениванию. Публикация оценочных директив правительством способствует появлению необходимости в гораздо большем профессионализме. В связи с этим наблюдается значительное улучшение по сравнению с предыдущей практикой, как например тасадор обязан объяснить более четко, как была произведена оценка. Это дает большую прозрачность, посокльку тасадоры должны предоставить подробную информацию о сравнительных данных. Результатом этих изменений является улучшение качества оценивания. Существуют различия в характере оценочной работы, предпринимаемой тасадорами и осуществляемой заказными инспекторами. Первые зачастую производят оценку ипотеки, в особенности для жилых помещений, оценку инвестиционных фондов и резервных активов страховых компаний, в то время как последние, в большей степени, участвуют в оценивании основных клиентов на основе инструкций о ведении оценивания КИСО. Характер отчетов об оценке также имеет отличия - тасадоры используют высокостандартизированные отчеты по сравнению с оценочными отчетами заказных инспекторов, которые в свою очередь более детализированы, особенно в отношении рыночной информации.