Источник: http://archive.nbuv.gov.ua/portal/Natural/vejpt/2011_2_4/2011_2_4/56_59.pdf
А. А. Євдокімов, С. В. Журавльова - ГЕОІНФОРМАЦІЙНІ ТЕХНОЛОГІЇ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ
Вступ
Розвиток населених пунктів, динаміка чисельності їх населення, зростання соціально-економічного та інфраструктурного потенціалу здійснюють безпосередній вплив на вартість їхньої території
За останній час грошова оцінка населених пунктів України перетворилася у вид робіт, де повно та ефективно використовуються ГІС-технології. ГІС – географічна інформаційна система – набір апаратних та програмних засобів для роботи з географічними даними. ГІС також можна визначити як систему збору,обробки, графічного представлення (візуалізації) та аналізу просторово-розподілених даних.
Задачі проведення грошової оцінки визначені Законом України «Про оцінку земель». Реалізація цих задач без застосування ГІС-технологій на сьогоднішній день не представляється можливим. Саме тому є актуальним питання дослідження нормативної грошової оцінки населених пунктів з використанням ГІС.
Аналіз проблеми
Грошова оцінка земель відноситься до однієї з найактуальніших задач у здійсненні земельної та економічної реформ в Україні. Вона виступає інтегральною характеристикою кількісних, якісних, економічних,правових, регіональних та інших показників земельних ділянок слугує основою єдиного механізму оподаткування земель та справляння інших платежів в процесі цивільного обігу земельних ділянок [1].
За своїм змістом грошову оцінку земель відносять до задач геоінформаційного (просторового) аналізу, оскільки її виконання потребує рахування впливу факторів регіонального, зонального та локального місцерозташування земельних ділянок на території населеного пункту, які мають кількісні характеристики,просторову прив’язку та просторові відношення. При розробці проектів грошової оцінки земель використовуються їх кількісні та якісні характеристики, карти бонітування ґрунтів, кадастрового зонування,генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, їх історико-культурного, функціонального, санітарно-екологічного, інженерно-геологічного зонування тощо.
Згідно з Законом України «Про плату за землю» грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки. В населених пунктах рентний дохід виникає, перш за все, завдяки облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.
На розмір рентного доходу впливають: - місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва і розселення та особливості місце розташування земельної ділянки в його межах; - рівень інженерно-транспортного облаштування, природно-кліматичні та інженерно-геологічні умови, архітектурно-ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту; - характер функціонального використання земельної ділянки.
Сутність грошової оцінки земель населених пунктів полягає у визначенні двох головних показників: зручності місцерозташування земельної ділянки та рівня облаштування її території. Обидва ці показники визначаються містобудівними параметрами розвитку населеного пункту, його частин (економіко-планувальних зон), а також локальних особливостей окремих земельних ділянок. Процедура виконання грошової оцінки земель населених пунктів визначена ”Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів” [2].
Умовами для виконання грошової оцінки окремої земельної ділянки на основі застосування ГІС є: - наявність електронної карти населеного пункту (векторної або растрової); - графічні дані щодо економіко-планувального зонування території, зони впливу локальних факторів, агровиробничі групи ґрунтів; - дані земельного кадастру, або системи реєстрації земельних ділянок.
Кінцевим результатом грошової оцінки є оцінка земельної ділянки. При визначенні вартості земельної ділянки доводиться розглядати усі фактори, які можуть впливати на вартість землі. Оскільки таких факторів достатнього багато і серед них є комплексні фактори, то при визначенні вартості земельної ділянки у теперішній час широко використовуються сучасні геоінформаційні системи і технології.
Геоінформаційні технології грошової оцінки земель
На даний момент в Україні рівень застосування ГІС-технологій у сфері оцінки землі дуже високий. Це підтверджується досить великою кількістю комп’ютерних програм різного рівня, які заповнюють вакуум, створений необхідністю в найкоротший термін виконати великий обсяг робіт з грошової оцінки земель. Більша кількість цих систем спрямовано на виконання грошової оцінки земель населених пунктів. Як і в будь-якій геоінформаційній системі, база даних нормативної грошової оцінки включає картографічну і семантичну інформацію [3].
Одним з найважливіших завдань використання геоінформаційних технологій в оцінці земель є можливість комп’ютеризованого обрахунку грошової оцінки заданої земельної ділянки.
Виходячи з практики грошової оцінки земель населених пунктів із застосуванням технології ГІС, можна виділити п’ять основних етапів: 1) створення цифрової картографічної основи на територію міста; 2) визначення базової вартості; 3) економіко-планувальне зонування; 4) грошова оцінка земель за категоріями та визначення системи і зон впливу локальних факторів; 5) грошова оцінка земельних ділянок.
Далі для кожного етапу розглядаються основні зміст і результати та методи застосування ГІС.
Створення баз цифрових картографічних даних.База цифрових карт проекту створюється в складі ша- рів цифрової векторної карти М 1:10 000 або М 1:5000. За матеріалами генплану міста створюються тематичні шари функціональних зон, головних споруд та магістралей інженерних мереж, зон планувальних обмежень тощо. Важливим для ГІС грошової оцінки земель і кадастрового зонування є створення цифрової моделі планувального каркасу території, який називають базовим планом або топоконтуром міста. Базовий план визначається як сукупність каркасних елементів території [4]. До таких елементів відносяться межа населеного пункту, магістралі загальноміського та районного рівнів, осі вулиць, межа смуги землевідведення залізниці, природні перешкоди (ріки, струмки, канали, яри, рівчаки тощо), в окремих випадках – межі ділянок виробничих підприємств, зелених та рекреаційних зон.
Визначення базової (середньої для населеного пункту) вартості одного квадратного метра земель. ГІС на цьому етапі застосовується для визначення метричних характеристик (площі або протяжності) об’єктів облаштування та інженерних комунікацій для визначення витрат на освоєння та облаштування території.
Економіко-планувальне зонування території. Базова вартість диференціюється в межах населеного пункту по економіко-планувальних зонах в залежності від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території, що впливають на розмір рентного доходу. Основним змістом цього етапу є земельнооціночна структуризація території міста. Цифрова модель меж оціночних районів створюється засобами ГІС з використанням каркасних елементів моделі топоконтуру та цифрових шарів генплану міста.
цифрових шарів генплану міста. Кваліметрична оцінка території районів викону- ється за групами показників, які характеризують їх транспортно-функціональну зручність, рівень інже- нерно-інфраструктурної забезпеченості, екологічну якість та соціально-містобудівну привабливість. Для цього широко застосовуються методи географічного аналізу та просторового моделювання, які притаманні ГІС. Так для оцінки транспортно-функціональної зручності застосовується гравітаційне моделювання з визначенням доступності оціночних районів та врахуванням витрат часу на переміщення між районами по транспортній мережі міста. Для оцінки рівня інженерно-інфраструктурної забезпеченості на основі просторового аналізу визначається щільність інженерних мереж та умови підключення нових споживачів до них в оціночних районах. Підвищенню якості результатів сприяє також застосування ГІС для оцінки проміжних і кінцевих результатів на основі побудови різноманітних тематичних карт розподілу оціночних районів за рівнем вихідного показника або розрахованої характеристики. Грубі помилки або аналогічні тенденції виявляються просто, завдяки наглядному просторовому уявленню результатів. Кінцевим результатом цього етапу є визначення економіко-планувальних зон та зональних коефіцієнтів Кm2 на основі аналізу кваліметричних показників суміжних оціночних районів та об’єднання близьких за якістю районів в зони. В ГІС межі економіко-планувальних зон створюються автоматично з використанням функції об’єднання заданих суміжних оціночних районів з близькими споживчими якостями.
Грошова оцінка земель за категоріями та визначення системи локальних факторів. Грошова оцінка земель різного функціонального призначення виконується в розрізі економіко-планувальних зон та земель сільськогосподарського призначення в межах населеного пункту. З застосуванням ГІС на цьому етапі створюються:
- цифрові карти бонітування ґрунтів та відповідна база даних грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за категоріями угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті та пасовища);
- цифрові карти зон впливу територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних локальних факторів та база даних відповідних коефіцієнтів для диференціювання грошової оцінки земельних ділянок в межах економіко-планувальних зон.
ГІС на цьому етапі використовується в режимі системи автоматизованого проектування, оскільки за допомогою ГІС-засобів проектуються межі зон впливу локальних факторів. Для цього застосовуються методи побудови буферних зон навколо відповідних об’єктів, наприклад, для створення зон пішохідної доступності, санітарно-захисних або охоронних зон, методи моделювання рельєфу місцевості для автома- тизованого визначення зон з ухилом більше 20% тощо. Головне полягає у тому, що застосування ГІС на цьому етапі дозволяє створити геоінформаційний ресурс на комп’ютерних носіях, який є ключовим для автоматизації заключного етапу – практичного використання результатів попередніх етапів для грошової оцінки конкретних земельних ділянок.
Визначення вартості земельної ділянки з застосуванням ГІС-технології. Вартість земельної ділянки визначається з урахуванням локальних коефіцієнтів на основі просторового аналізу місцерозташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони по відношенню до зон впливу локальних факторів. Застосування ГІС на цьому етапі найбільш ефективне, оскільки мова йде про виконання грошової оцінки сотень земельних ділянок в кожному населеному пункті, оперативну передачу результатів в органи державної податкової адміністрації для управління процесом справляння землекористувачами платежів за землю. Об’єктивно, що тільки із застосуванням ГІС для грошової оцінки земельних ділянок можливе практичне виконання Закону “Про плату за землю”.
Результатом використання ГІС грошової оцінки земель населеного пункту є: - одержання інформації про грошову оцінку всієї території населеного пункту; - визначення грошової оцінки в будь-якій точці (тобто оцінка 1 кв.м.) із переліком локальних факторів, що формують оцінку земельної ділянки; - визначення грошової оцінки довільного полігону з урахуванням взаємного розташування полігону і локальних факторів; - визначення грошової оцінки земельних ділянок із зберіганням інформації в базі даних і можливістю одержання звіту про грошову оцінку.
Висновок
Аналіз використання ГІС-технологій у грошовій оцінці земель населених пунктів дозволяє зробити висновок про значні переваги автоматизації цих робіт та отриманні великого ефекту від їх використання. Ці переваги знайшли своє відображення в скороченні термінів виконання робіт, підвищенні якості проек- тної документації, можливості практично необмеже- ного тиражування результатів оцінки, уніфікації про- ектних матеріалів.
У цілому можна сказати, що актуальність даної роботи полягає в оптимізації зроблених раніше до- сліджень з грошової оцінки земель і в практичній користі впровадження розроблюваного проекту у ви- робництво. Вдосконалення засобів проведення грошової оцін- ки допоможе державному апарату проводити ефек- тивну податкову політику щодо земельного фонду та відтворювати закони про землю, які б надавали грома- дянам та державі можливість якомога більш ефектив- но використовувати землю.
Література
1. Третяк А.М., Панчук О.Я., Лихогруд М.Г. Автоматизована інформаційно-аналітична система “Грошова оцінка та оподаткуван- ня земель в Україні” / Землевпорядний вісник. – 1999. – № 2. – С. 21-26.
2. Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, зареєстрований у Міністерстві юстиції України від 5 квітня 2006 р. № 388/12262.
3. Палеха Ю.М. Економіко-географічні аспекти формування вартості території населених пунктів. Наукове видання / Палеха Ю. М. – Київ: Профі, 2006. – 324с.
4. Солодилов В.В., Петрович М.Л. Особенности выполнения проекта кадастрового зонирования урбанизированных территорий / Информационный бюллетень ГИС – Ассоциации. – 1998. – № 4 (16). – С. 8-10.