Авторы:Республиканский комитет по земельным ресурсам АРК
Источник:Республиканский комитет по земельным ресурсам АРК http://rescomzem.gov.ua/vse-novosti/stati,-intervyu/arenda-zemelnogo-paya:-pravovyie-aspektyi.html
Земельный участок и земельная доля (пай)
Прежде всего отметим, что на практике часто путают понятия земельного участка и земельной доли (пая). В чем же разница между ними?
Земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами (ст. 79 Земельного кодекса, далее — ЗК). По общему правилу право на земельный участок удостоверяется государственным актом на право собственности на него.
Понятие земельной доли (пая) законодательством четко не определено, однако, проанализировав нормативные документы и учитывая практику применения терминов, можно дать следующее определение: это доля в земельном массиве коллективного сельскохозяйственного предприятия, которая передается в частную собственность отдельного члена этого предприятия.
Право на земельную долю (пай) удостоверяется сертификатом. На основании этих сертификатов собственникам земельных паев выделяются земельные участки в натуре (на местности) и выдаются государственные акты на право собственности на землю.
Заметим, что Переходными положениями ЗК (п. 17) определено, что сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами только при реализации ими права требования на отведение земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством. Поэтому теоретически собственник сертификата не имеет права заключать договор аренды на свой пай, ведь на сегодняшний день документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является соответствующий государственный акт, но никак не сертификат. В то же время заключение таких договоров аренды предусмотрено Указами Президента от 15.12.98 г. № 1353/98 и от 03.12.99 г. № 1529/99, которые на сегодняшний день являются действующими. Кроме того, приказом Госкомзема от 17.01.2000 г. № 5 была утверждена форма Типового договора аренды земельной доли (пая).
Учитывая коллизию законодательных норм и распространенную судебную практику относительно признания таких договоров недействительными, аренда земельной доли (пая) достаточно рискована как для арендодателя, так и для арендатора. Хотя каждый такой договор является действительным, пока обратное не будет подтверждено индивидуальным судебным решением. Поэтому на практике немало сельхозпредприятий, руководствуясь п. 8 разд. X ЗК, за счет собственных средств с согласия собственников земельных долей (паев) заказывают землеустроительным организациям выполнение землеустроительных работ, необходимых для выделения земельных долей в натуре, и получение собственниками государственных актов на право собственности на такую землю.
Однако при этом следует иметь в виду, что с момента получения арендодателем государственного акта на право частной собственности на землю он приобретает статус собственника земельного участка, в связи с чем изменяется предмет аренды и статус сторон договора аренды, а потому договор аренды земельной доли (пая) прекращается. В таком случае согласно переходным положениям Закона от 06.10.98 г. № 161-ХІУ «Об аренде земли» (далее — Закон № 161) договор аренды земли перезаключается согласно государственному акту на тех же условиях, что и ранее заключенный, и может быть изменен по соглашению сторон. В то же время, учитывая требования ст. 203, 215 Гражданского кодекса (о недействительности сделки) такое перезаключение возможно только при наличии волеизъявления на то сторон.
То есть стороны договора должны прийти к согласию относительно перезаключения такого договора, а также его существенных условий. При этом следует помнить, что к новому договору применяются нормы Закона № 161 относительно соблюдения существенных условий и порядка его государственной регистрации. В случае отказа собственника земельного участка перезаключить договор сельхозпредприятие имеет право в судебном порядке требовать его заключения.
Арендные отношения оформляются договором в обоих случаях: как в случае аренды земельного участка, так и в случае аренды земельной доли (пая). Типовой договор аренды земельной доли (пая) предусматривает ряд требований. В частности, арендная плата может быть установлена как в денежной, так и в натуральной, а так же отработочной форме (когда арендатор предоставляет услуги арендодателю). Но стороны могут договориться о комбинированной форме оплаты, то есть о сочетании различных форм. При этом размер денежной платы указывается в гривнях, натуральной — в количестве продукции, отработочной — в видах и объемах услуг, работ. Стороны сами определяют размер арендной платы. Срок действия договора должен быть четко определен сторонами. То есть невозможно заключить такой договор на неопределенный срок. Также типовой договор предусматривает право арендатора на дальнейшее использование этой земли в случае смены собственника. Типовой договор можно дополнить другими условиями, которые, по мнению сторон, являются необходимыми.
Также арендаторы должны помнить, что в случае занижения арендной платы гражданин — собственник земельной доли (пая) вправе требовать увеличения ее размера. Для этого он должен подать руководству предприятия-арендатора письменное предложение (дополнительное соглашение к договору аренды) об увеличении размера арендной платы. Ведь изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке.
Кроме того, если предприятие-арендатор нарушает сроки выплаты или не уплачивает арендодателю арендную плату, последний вправе, не дожидаясь окончания срока договора аренды, досрочно прекратить действие такого договора. Вопрос о досрочном прекращении пользования землей на условиях аренды решается путем предъявления иска о расторжении договора (ст. 31 Закона № 161).
Порядок регистрации договоров аренды земельной доли (пая) утвержден постановлением КМУ от 24.01.2000г. № 119. Такая регистрация осуществляется исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского советов по месту расположения земельной доли (пая) бесплатно. Зарегистрированный таким образом договор аренды земельной доли (пая) является вполне законным и действительным и не требует регистрации в органах Госземагентства.
Для регистрации договора аренды земельного пая арендодатель представляет лично или направляет по почте в соответствующий исполнительный комитет органа местного самоуправления: - договор аренды в двух экземплярах; - сертификат на право на земельную долю (пай).
Обращаем внимание: если арендодателем земельной доли (пая) является государственный орган, а не физическое лицо — собственник пая, то для регистрации договора аренды сертификат не представляется. В таком случае его непредоставление не может быть основанием для отказа в регистрации договора аренды земельных долей (паев).
Исполнительный комитет сельского, поселкового, городского советов проверяет в двухдневный срок представленные документы, регистрирует или готовит обоснованное заключение об отказе в регистрации. Договор аренды регистрируется в Книге записей регистрации договоров аренды земельных долей (паев). Датой регистрации договора аренды является дата внесения соответствующей записи в данную Книгу. Штамп с указанием даты регистрации и номера записи, а также с подписью лица, зарегистрировавшего договор, проставляется на обоих экземплярах договора. Решение об отказе в регистрации может быть обжаловано в судебном порядке.
Учитывая что договор аренды земельной доли (пая) может быть признан недействительным, сельхозпредприятиям целесообразно инициировать, получение собственниками паев государственных актов на право собственности на землю и заключить на их основании договоры аренды земельных участков с соблюдением всех существенных условий, определенных Законом № 161.