ДонНТУ   Портал магистров

Реферат по теме выпускной работы

Содержание

Введение

Важное место в экономике Украины занимает формирование рынка недвижимости, которое сочетается с решением большого количества задач правового, социального, экономического, экологического, организационно-технического характера.

Городские земли в целом включают в себя сложную совокупность объектов специализированной собственности (земли, не подлежащие рыночному обороту) и объектов, включенных в систему рыночных земельных отношений. Для обеспечения возможности полноценного оборота этих объектов прежде всего необходима информация об их стоимости с учетом сложившейся специфики городского землепользования и земельного рынка, а также особенностей нормативно-правового регулирования общегосударственного и местного законодательства [1].

Землеоценочная деятельность имеет важное значение не только для налогообложения городских земель, но и для осуществления имущественных сделок с землей и правом ее аренды на вторичном рынке. Кроме того, оценка является обязательной составляющей всех инвестиционных процессов. Поэтому от состояния землеоценочной деятельности, уровня развития ее теоретической и методической базы зависят темпы осуществления не только земельной, но и социально- экономической реформы в целом [2].

1. Актуальность темы

На сегодняшний день в Украине основой для налогообложения, определения государственной пошлины и других платежей фискального характера является нормативная денежная оценка земель и земельных участков. Однако, в условиях утверждения новых финансово-экономических отношений встает вопрос более широкого применения рыночной базы оценки.

Механизм нормативной денежной оценки основан на применении нормативных оценочных показателей и коэффициентов, которые были установлены при принятии методики нормативной денежной оценки 20 лет назад и до сих пор ни разу не корректировались.

Нормативная денежная оценка не предусмотрена для учета изменений, происходящих на земельном рынке. Несмотря на то, что пересчет оценки осуществляется с периодичностью 5-7 лет, расчет стоимости земли производится по одним и тем же коэффициентам, неизменяющимся во времени и не учитывающих изменения рынка. Вне ее внимания остаются такие важные факторы формирования стоимости земли, как конкретные обстоятельства сделки по приватизации, спрос и предложение на земельные участки определенной категории в том или ином регионе, условия инвестирования и т.д.

Таким образом, внедрение новых механизмов оценки, которые смогут обеспечить определение экономически обоснованных показателей стоимости земельных участков, становится достаточно актуальным заданием. Эффективным способом решения этой проблемы, учитывая международный опыт, может быть создание и применение моделей массовой оценки земельных участков с учетом всех аспектов функционирования рынка земли, а также перспектив развития Украины как государства с рыночной экономикой [3].

2. Цель и задачи исследования, планируемые результаты

Цель работы: определение и обоснование параметров массовой денежной оценки земель населенных пунктов.

Для достижения поставленной цели были сформулированы следующие задачи:

  1. Анализ зарубежного и отечественного опыта в изучении массовой денежной оценки земель.
  2. Выделение преимуществ и недостатков массовой денежной оценки.
  3. Выбор параметров массовой денежной оценки.
  4. Определение факторов, которые влияют на стоимость недвижимости.
  5. Определение влияния стоимости улучшения на земельный участок.

Объект исследования: земельные участки населенных пунктов.

Предмет исследования: массовая денежная оценка земель.

Идея работы состоит в определении и использовании базовой стоимости и корректирующих коэффициентов на основе рыночных данных, а не на нормативных расчетах.

3. Обзор научных работ, посвященных массовой оценки городской территории

В соответствии с фундаментальным учебником Международной ассоциации налоговых оценщиков «Организация оценки и налогообложения недвижимости» под общей редакцией Дж.К.Эккерта [4], массовой оценкой является систематическая оценка групп объектов недвижимости (в данном случае земельных участков) на определенную дату с использованием стандартных методов и статистической проверки результатов [3].

В мировой практике массовая экономическая оценка объектов городской земельной недвижимости применяется в течение нескольких десятилетий и является составной частью земельного кадастра [1].

3.1 Анализ отечественных публикаций и научных работ

За последние 10-15 лет опубликовано много работ таких ученых, как Ю.Ф. Дяхтиренко, О.И. Драпиковский, И.Б. Иванова, О.П. Канаш, О.О. Кучер, М.Г. Лихогруд, Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха, Б.А. Семененко, Д.І. Солярчук, А.Я. Сохнич, М.О. Соколов, М.Г. Ступень, О.М. Телиженко и других, в которых освещены важные научно-методические подходы к оценке земель. Однако много аспектов исследуемой проблемы остаются дискуссионными и требуют более глубокого изучения и обоснования [5].

Большинство научных работ украинских авторов в области денежной оценки земли посвящены нормативной денежной оценке , а именно доказательству ее несостоятельности и невозможности ее эффективного использования в рыночных условиях. Условно их можно разделить на три категории:
- Статьи, в которых проводится анализ современного состояния оценки земель [6, 7, 8, 10];
- Статьи, содержащие методы усовершенствования методики нормативной денежной оценки [5, 19, 20];
- Статьи, посвященные исследованиям внедрения массовой оценки в Украине [3, 10, 11].

А.Г. Мартын в своей статье «Проблемы государственного земельного кадастра в Украине» утверждает, что методические основы проведения нормативной денежной оценки земель требуют усовершенствования, в первую очередь, приведения их в соответствии с действующим законодательством [6].

Проблемы законодательного характера при проведении нормативной денежной оценки отмечает также в своей статье [7] и Ю.М. Палеха. Отмена ЗУ «О плате за землю» и введение соответствующего раздела в Налоговый Кодекс Украины в совокупности с «невнимательностью» органов законодательной власти, компетентных в вопросах оценки земель, привели к тому, что ставки земельного налога в населенных пунктах, где денежная оценка не проводилась, увеличились в среднем в 5 раз. Внесенные изменения в законодательные акты, по мнению автора, были экономически и социально необоснованными и вынудили разработчиков денежной оценки «подтягивать» ее результаты под Закон, т.к. местные органы власти были не заинтересованы заказывать разработку технической документации по нормативной денежной оценке.

Все современные ученые сходятся в одном мнении, и в статье [8] Ю.М. Палехи об этом сказано подробнее, что основным проблемным моментом является нормативно-правовая и методическая базы нормативной денежной оценки, которая была сформирована еще в 90-х годах прошлого столетия и требует существенных доработок. Только при условии адекватного отображения существующих экономических и правовых условий денежная оценка может стать не только объективным и справедливым условием оценивания земельных участков различных категорий, но и эффективным инструментом регулирования земельных отношений.

Что касается нормативной денежной оценки городских территорий, то существенных корректировок требует формула определения нормативной стоимости квадратного метра земельного участка [9]. А именно, нормы прибыли и капитализации, которые являются низменными уже 16 лет и не отображают рыночные и экономические показатели развития городов

Ряд ученых в своих работах писали о возможности и необходимости введения в Украине массовой оценки земли.

Как указано в статье О. Драпиковского, И. Ивановой [10], вопрос о внедрении массовой оценки городских земель появился в Украине еще в начале 1990-х годов, когда был восстановлен платный характер использования земли. Но при условии сохранения монополии государственной собственности на землю этот вопрос носил скорее декларативный, чем практический характер. Поэтому вполне прогнозируемым было появление в первой редакции Закона Украины «О плате за землю» механизма налогообложения земли по установленным государством ставкам.

На сегодняшний день, определение базовой стоимости земельных участков для налогообложения и использование модели массовой оценки земельных участков является предметом исследований широкого круга ученых и экономистов мира. Наиболее известными исследователями этой проблематики являются Джозеф К. Еккерт, А. Смит, Г. Харисон, Т. Коупленд, Д.Б. Арацкий, В.А. Горемыкин, Д.С. Львов, Е.И. Тарасевич и другие [3].

По мнению автора статьи [3], учитывая зарубежный опыт, новым механизмом определения стоимости земельного участка вполне может стать массовая оценка земель, которая может обеспечить определение рыночной базовой стоимости большого количества земельных участков с наименьшими финансовыми издержками и тратой времени. Однако этот метод требует адаптации к условиям функционирования в Украине, обеспечения нормального функционирования рынка земли и создания эффективной и централизованной земельно-информационной системы. Необходимой также является разработка современной модели массовой оценки земель на основе статистического анализа с использованием наиболее современных аналитико- математических систем, таких как искусственные нейронные сети. Все это требует существенных капиталовложений, однако экономическая эффективность внедрения такой модели может обеспечить окупаемость затрат в течении небольшого промежутка времени и может быть чрезвычайно эффективной для налогообложения и решения других проблем, которые касаются земельных отношений.

Практическое применение моделей массовой оценки рассмотрено в диссертации М.Г. Кривобокова «Массовая оценка городских земель в Украине: от нормативного подхода к рыночному» [11]. Целью работы было очертить альтернативный, ориентированный на рынок, подход к проведению массовой оценки. В условиях незрелого рынка земли, могут быть применены косвенные методы. Наиболее важные признаки, влияющие на стоимость земли, могут быть извлечены из развитых иностранных рынков недвижимости. Внутренний рынок квартир, который хорошо развит в Украине, также может предоставить данные для оценки земли. Неразвитость рынка земли предусматривает необходимость широко использовать математический анализ расположения атрибутов вместо цены. Использование ГИС является необходимым условием для качественного создания стоимостных зон. ГИС-ориентированное моделирование увеличивает объективность и эффективность анализа.

Подводя итог можно сказать, что многие украинские ученые в своих работах критикуют действующую методику нормативной денежной оценки, но только единицы из них приводят конкретные примеры решения проблемы. Практически все ученые сходятся в одном, что необходимо существующую методику ориентировать на рынок недвижимости, а в качестве инструмента необходимо использовать массовую денежную оценку земель. Исследований украинских ученых в этой области незначительное количество, и большинство из них заканчиваются мировым обзором использования массовой оценки. Конкретные прикладные задачи по реализации моделей массовой оценки были рассмотрены в диссертации М.Г. Кривобокова [11].

3.2 Анализ зарубежных публикаций и научных работ

В настоящее время в Российской Федерации системы кадастровой оценки земли и оценки недвижимости находятся в стадии развития. Окончательное завершение введения массовой оценки и введение налога на недвижимость запланировано на 2013 год. Систему массовой оценки начали создавать еще в 1991 году с введение нормативной оценки земли. Затем в 1997 году экспериментально было начато осуществление массовой оценки в двух городах. А уже с 1999 года ее стали проводить на общенациональном уровне [12].

Поэтому, большинство научных работ и статей современных российских ученых посвящены исследованию применения новых методов и моделей массовой денежной оценки земель.

Проведя анализ последних работ, можно выделить три основных направления, по которым их можно классифицировать:
- общие понятия массовой оценки земель;
- исследование методик массовой оценки;
- автоматизация массовой оценки

Преобразования в направлении рыночной экономики поставили неотложную задачу оценки стоимости городских земель. Отсутствие в стране специалистов, опыта и собственных методических разработок побудило искать их на Западе. Действующая в РФ система подготовки оценщиков была создана американскими специалистами и представляет американскую методическую школу. Переведенные на русский язык работы Дж. К. Эккерта, Генри С. Харрисона и Дж. Фридмана за короткое время стали классикой. Практика российской оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой [13], тесно сотрудничающей с Дж. К. Эккертом [4]. В настоящее время над вопросом развития массовой оценки в России работают такие ученые как, С.В. Орлов, И.Л. Цуканов, Ю.А. Цыпкин [1], А.В. Севостьянов [14], А.П. Ромм [12], Г.М. Стерник [15], и другие.

Массовая оценка представляет собой специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки [1].

Анализируя множество статей и научных работ, нельзя провести четкую границу между индивидуальной и массовой оценкой.

Можно выделить следующие основные отличия массовой оценки от индивидуальной:
а) объектом массовой оценки является не отдельный объект недвижимости (здание, строение, земельный участок и т. д.), а совокупность этих объектов, которые предварительно группируются по некоторому критерию однородности (чаще всего в одну группу включаются объекты с одинаковым функциональным назначением);
б) индивидуальная оценка проводится исключительно по желанию собственника, в то время как массовая оценка является обязательной и периодической.
в) для массовой оценки характерна повышенная степень стандартизации процедур и значительное увеличение роли статистических методов обработки данных. Это связано с использованием в процессе массовой оценки лишь наиболее существенных факторов влияния параметров объекта на его стоимость, а также с необходимостью определения объективных закономерностей изменения стоимостного эквивалента, что возможно только при использовании методов экономико-тематического анализа;
г) контроль качества результатов массовой оценки осуществляется принципиально иными способами, поскольку полученные на основе применения статистического аппарата результаты могут быть проверены также только статистическими методами [1].

Наравне с отличиями, существует ряд сходств массовой и индивидуальной оценки:
- обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов;
- в массовой оценке также используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж;
- анализ наиболее эффективного использования проводится также, как это делается при индивидуальной оценке [13].

Как уже было сказано ранее, все российские методики проведения массовой денежной оценки опираются на уже существующие и действующие международные стандарты, поэтому и процесс проведения массовой оценки осуществляется в соответствии с ними.

Процесс массовой оценки изображен на рисунке 1 [16].

Процесс массовой оценки

Рисунок 1 – Процесс массовой оценки

Другим направлением научной деятельности многих российских ученых является определение наиболее эффективных и адекватных подходов к массовой оценке городских земель и предложить базирующиеся на современных вычислительных технологиях их улучшенные методики.

4. Описание выбранного метода


В данной работе в качестве метода определения стоимости земельных участков был выбран метод экстракции (выделения). Данный метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

В этом методе стоимость земли извлекается из цены продажи улучшения путем вычитания стоимости вклада в улучшение, оценивается как их остаточная стоимость. Остаточная стоимость представляет собой стоимость земли. Таким образом, цена продажи (S) минус стоимость улучшений (IV) равна стоимости земли (LV):

формула 1

В этом случае стоимость земли под жилой дом, определяется как разница между рыночной стоимостью всех жилых площадей в здании и стоимости строительства.

Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию [17].

Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка [17].

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучше­ний городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок [18].

5. Этапы исследования

Для достижения цели работы и решения поставленных задач было принято решение создать модель массовой денежной оценки земель для двух районов города Донецка: Калининского и Пролетарского. В качестве основы модели массовой оценки был выбран метод извлечения, потому что с его помощью можно получить качественные результаты в условиях неразвитого рынка недвижимости.

Исходными данными для построения модели будут являться данные типовой застройки, находящейся в районах, а также данные предложений продажи квартир, находящихся в этих домах, в рассматриваемых районах.

Определение доли стоимости земельного участка в стоимости объекта недвижимости будет рассчитываться как разность между значением стоимости квартир в доме и его восстановительной стоимости строительства.

Таким образом, находится средняя стоимость земельных участков в пределах однородной застройки. После чего выбирается базовая стоимость земельных участков в районе как минимальное значение, а затем с помощью методов статистического анализа определяются значимые характеристики и их влияние на стоимость земли.

Выводы

В ходе проведенного анализа тематической литературы украинских и российских авторов можно сделать следующие выводы:

1) Существующая сегодня в Украине методика нормативной денежной оценки земель населенных пунктов устарела и требует модернизации, а именно переход к рыночным данным и учет их влияния на формирование стоимости 1 кв. метра земли.

2) С учетом мирового опыта, в качестве альтернативы нормативной денежной оценки земель можно назвать массовую денежную оценку, которая применяется для тех же целей, что и нормативная. Отличным примером является опыт внедрения массовой оценки в Российской Федерации, где эта система начала применяться еще в конце 90-х годов и на сегодняшний день ее методами выполнены оценки самых крупных и развитых городов страны.

3) Российскими учеными, опираясь на мировые стандарты и публикации, был выполнен ряд исследований различных методик и построение различных моделей массовой оценки. Многие из них были применены при оценке таких городов, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и другие.

4) В качестве метода определения стоимости земельного участка был выбран метод абстракции (выделения), в основе которого используются данные рынка недвижимости о сделках купли-продажи улучшений или цен предложения (спроса).

Список источников

  1. С.В. Орлов, И.Л. Цуканов, Ю.А. Цыпкин, Д.А. Цветков. Массовая оценка земель как фундамент градостроительства и управления недвижимостью.
  2. Ю.П. Губар. Кадастрова багатофакторна оцінка міських земель : Дис... канд. техн. наук: 05.24.04 / Національний ун-т "Львівська політехніка". — Л., 2004. — 165арк. : рис. — Бібліогр.: арк. 126-135.
  3. Д. Сацький. Масова оцінка землі – справедлива та ефективна база для розрахунку земельного податку.// Землевпорядний вісник – 2010. - №3, стр. 30-34
  4. Джозеф К. Эккерт. Организация оценки и налогообложения недвижимости. / Пер. с англ. – М.: РОО, 1997
  5. В.М. Кілочко, А.І. Пантелеймонов. «Методичні підходи до вдосконалення нормативної грошової оцінки земель у ринкових умовах»// Землеустрій і кадастр – 2012 -№2
  6. А.Г. Мартин. Проблеми державного земельного кадастру в Україні [электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.myland.org.ua/...
  7. Ю.М. Палеха. Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів – необхідність змін, зумовлена часом // Землеустрій і кадастр – 2012 -№3, стр. 21-23
  8. Ю.М. Палеха. Розвиток грошової оцінки земель в Україні на сучасному етапі // Землеустрій і кадастр – 2012 -№2, стр. 35-37
  9. Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів [электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/...
  10. О. Драпіковський, І. Іванова. Масова оцінка міських земель: Україна та світовий досвід., Київ [электронный ресурс]. Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/...
  11. М.Г. Кривобоков. Mass valuation of urban land in Ukraine: from normative to a market-based approach - Doctoral thesis in Real Estate Planning, KHT , - Stockholm -2006.
  12. А.П. Ромм. Основные принципы оценки городских земель // Аудиторские ведомости, №2/1998., стр. 13-16
  13. Н. Калинина, Ю. Кочетов, В. Овсянников. Массовая оценка недвижимости. [электронный ресурс]. Режим доступу: http://www.crea.ru/...
  14. А.В. Севостьянов. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру, Москва, 2001 г.
  15. Г.М. Стерник. Оценка недвижимости на основе методологии дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка [Электронный ресурс]. Режим доступу: http://www.spbgpu-dreem.ru...
  16. МСО-07 (МР13) массовая оценка для налогообложения - [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://dokipedia.ru/...
  17. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 07 марта 2002 № 568-р
  18. В.И. Петров. Оценка стоимости земельных участков. – М.: КНОРУС, 2007 – С. 208
  19. А.І. Пантелеймонов, В.М. Кілочко, Л.І. Панок. Напрями вдосконалення нормативної грошової оцінки земель населенні пунктів (на прикладі Черкаської області) // Землеустрій і кадастр – 2011 -№1, стр. 12-15
  20. Ш.І. Ібатулін, О.В. Степенко. Удосконалення методичних засад нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення у процесі сталого землекористування // Землеустрій і кадастр – 2012 -№3, стр. 11-13