Компьютеризованная массовая оценка (КМО) как отрасль научно-практической деятельности возникла не так давно – в 70-х годах нашего столетия. Ее развитие было во многом стимулировано параллельным развитием компьютерных технологий и существованием в науке методов математико-статистического анализа наборов данных. Важной особенностью является тот факт, что КМО находится на стыке науки и практики. Пожалуй, первой областью применения КМО было создание механизма массовой оценки для целей налогообложения, где было необходимо единообразие и согласованность результатов [1]. В дальнейшем, КМО получила развитие в других областях практической деятельности.

В течение последних нескольких лет КМО начала распространяться в России [2]. Первый опыт показал ее широкие возможности как вспомогательного инструмента для проведения экономических реформ. В первую очередь, существует острая необходимость ухода от нормативных систем исчисления налогов и платежей, которые тормозят развитие рынка недвижимости, процесс инвестирования в городское развитие, и не отвечают требованиям социальной справедливости. Постепенно обрисовались и прочие сферы применения КМО в России.

Кратко обрисуем, где КМО уже нашла применение, и какие перспективы есть у нее в будущем

1. Налогообложение.

В проекте налогового кодекса предусмотрен переход от трех видов налогов: на землю и на имущество физических и юридических лиц к единому налогу на недвижимость, базирующемуся на оценке её рыночной стоимости. Одним из основных требований здесь является проведение массовой оценки недвижимости, с учетом следующих условий: оценка должна быть проведена в короткие сроки; затраты на нее должны быть минимальны; в методике оценки должна быть заложена возможность быстрой переоценки через какой-то период времени; оценка должна охватывать все объекты недвижимости. Для решения такой задачи в достаточной мере подходит именно КМО. В гг. Тверь и Новгород с 1995 г. проводится эксперимент по замене налогов, в рамках которого была проведена КМО всех видов недвижимости городов и, как результат, была разработана современная, основанная на компьютерных технологиях, компьютеризованная методика массовой оценки (КММО). Опыт работы планируется переносить на другие города России в ближайшие годы.

2. Расчет арендных ставок для муниципальной недвижимости.

В последние годы стала ощущаться необходимость отхода от нормативных методик расчета арендных ставок, которые не соответствуют реалиям рынка и тормозят его развитие. Идеальным вариантом являются арендные ставки, рассчитанные на основе рыночной стоимости объектов, что дает возможность гибкого руководства рынком аренды муниципальной недвижимости. В г.С-Петербурге в 1996 г. была разработана КММО, которая была принята городской думой в 1997 г. Фактически, это была первая методика, полностью соответствующая концепции КМО.

3. Оценка земельных участков.

Задача оценки рыночной стоимости городских земель возникла, практически, с началом приватизации. Требовались методики оценки при продаже или для сдачи в долгосрочную аренду участков под приватизируемыми объектами, участков под индивидуальное строительство. Особенностью этих методик является высокая ответственность, т.к. земля, в отличие от зданий, является общественным ресурсом, и дальнейшее развитие города во многом определяется сбалансированной земельной политикой. Текущие задачи для КМО земельных участков – это расчет арендных ставок и вариантов продажи (или передачи) их в собственность, комплексная оценка. В последнее время в печати представлялись ряд интересных разработок в этой области [3-5].

Нетрудно предвидеть и другие области применения КМО в будущем. Это, во-первых, массовая оценка для прочих видов государственных и муниципальных нужд (например, приватизация, залоговая оценка). Фактически, соответствующие методики могут быть разработаны на основе единой КММО муниципальной недвижимости. Во-вторых, это массовая оценка для инвестиционных проектов в масштабах города или его части. Идеальным вариантом была бы разработка глобальной методики оценки городской недвижимости, которая использовалась и для фискальных целей, и для градостроительных программ, и для всех прочих нужд. Нелишне отметить необходимость создания полного реестра городской недвижимости. Наконец, модели КМО должны стать рабочим инструментом индивидуальных оценщиков и риэлтерских фирм. Ниже мы приведем примеры – как моделирование приходит на помощь оценщикам и риэлтерам. Перечень, очевидно, не полон, скорее всего, экономическое развитие городов России поставит перед КМО новые задачи.

Теперь мы разделим понимание двух терминов – КМО и КММО. КМО, по своей сути, это процесс оценки, включающий в себя определенный подход к решению задачи и определенные инструменты ее выполнения. Слово “компьютеризованная” отражает технологию этого процесса, основанную на широком применении современных вычислительных средств для статистического анализа данных, обработки и сопровождения информации и создания конечного продукта. КММО – это инструмент КМО, буквально, know-how. КМО может выполняться различными способами (или, так скажем, инструментами), но КММО, которая будет обрисована ниже, является наиболее адекватной и прогрессивной методикой.

Массовая оценка может быть осуществлена не только методами КМО. Одним из вариантов является нормативная или экспертная методика. В ее основе лежит некая модель, созданная автором из общих соображений, откалиброванная каким-либо образом. Её серьезный недостаток состоит в следующем: эксперт (или группа экспертов), так или иначе, привносит субъективное суждение в модель, например, переоценивает офисы по сравнению с их истинной стоимостью. Результатом этого является неравномерность оценки. Другой недостаток состоит в том, что с уходом автора, в рамках заданной структуры модели, невозможно отразить при рекалибровке все изменения в рынке за прошедшее с создания модели время. Это выражается в том, что после устаревания модели, вместо полноценного улучшения модели и перекалибровки, проводится простое домножение старых оценок модели на какой-то коэффициент. Однако, такая методика до сих пор привлекательна с точки зрения низких затрат.

Другой альтернативой КМО можно назвать массовую оценку большой группой экспертов с созданием полного набора отчетов по всем объектам. Недостатком такого подхода можно назвать его чрезвычайную дороговизну (при этом не следует забывать, что эту цену придется платить при каждом существенном изменении рыночной ситуации), а также сильную неравномерность оценки. Тем не менее, такая практика имеет место при переоценках балансовой стоимости недвижимости предприятий.

Итак, в чем же состоят преимущества КМО? Для ответа на этот вопрос придется обратиться к ее основным этапам.

1) Анализ рынка и сбор данных.

Этот этап, так или иначе, присутствует во всех видах оценки недвижимости. Особенностью КМО является тотальный подход. Принимаются во внимание все рыночные тенденции и собираются все возможные виды информации. Конечно, наиболее ценной является информация о реальных сделках, однако в базу данных включаются и предложения, и экспертные оценки. При формализации и структуризации б/д активно используется весь объем анализа рынка. Недостатком такого подхода можно назвать возможность получения лишней или некорректной информации. Однако, в том и состоит специфика КМО, что такого рода информация выявляется и отсеивается в ходе математико-статистического анализа.

Для риэлтеров и оценщиков это этап, обычно, не требуется, если они достаточно давно работают на этом рынке. В этом состоит их преимущество перед специалистом по моделированию, который приходит на незнакомый рынок.

2) Формирование базы данных (б/д)

База данных является одним из основных компонентов КМО. Этому этапу уделяется особое внимание. Важно не допустить внесения систематических ошибок при ее формировании. Создание единого языка при описании сделок, адекватных кодировок, четкой структуры, совместно с применением статистического анализа можно назвать преимуществом КМО. Нередко на этом этапе осуществляется первичная фильтрация данных методом робастной регрессии, хотя это не обязательно, а также восстанавливаются значения факторов и характеристик, неустановленные в ходе сбора данных. Результатом этапа будет готовая база данных, по которой строится модель, при этом необходимо помнить, что модель описывает, в первую очередь, б/д, и описывает реальный рынок лишь в той мере, в какой ему соответствует б/д. Любое искажение, упрощение будет отражаться на качестве модели.

Любой оценщик, использующий метод сравнения продаж, как правило, обладает надежной б/д из которой берутся аналоги. При достаточном ее объеме, репрезентативности, эта база может стать прекрасной основой для создания модели рынка, необходимо лишь провести строгую формализацию содержания б/д.

3) Математико-статистический анализ и создание модели. Калибровка модели.

Можно с уверенностью сказать, что этот этап является основным в КМО. Именно здесь проявляется главное преимущество КМО: использование сильного математико-статистического аппарата. В процессе анализа формируются линеаризованные значения дискретных факторов, нелинейные поправки от непрерывных факторов, комплексные переменные, выявляются основные закономерности рынка, временные тренды. Активно применяются такие методы как кластерный, дескриптивный и факторный анализ, метод остатков, рассчитываются временные тренды, создаются поверхности отклика цены на местоположение. В основе создания модели лежит формирование трех основных групп факторов и четвертой группы, особенно характерной для российского рынка: а) физические характеристики объекта; б) поверхность отклика цены на местоположение; в) временные тренды; г) факторы условия сделки. На основе полного анализа, и после создания всех необходимых поправок выбирается вид модели и все включаемые в нее переменные. В процессе создания окончательной модели используется принцип "попробуй все способы и выбери наилучший". Тем более, что для выбора лучшего варианта существует целый набор статистических критериев: коэффициенты детерминации, вариации и дисперсии, f- и t-статистики, параметр PRD. Для калибровки модели используются методы обратной связи, линейной и нелинейной регрессии, специальные итеративные процедуры. Такие подходы к моделированию обеспечивают создание адекватной и объективной модели.

Помимо построения самой модели, КМО позволяет исследовать особенности каждого ценообразующего фактора. Так, к примеру, в процессе создания моделей для гг.Тверь и Новгород был установлен эффект капитализации стоимости местоположения (земельного участка) в стоимость здания, различие временных трендов для разных типов квартир и т.п. Все это позволяет вывести массовую оценку на подлинно научный уровень.

4) Тестирование и апробация.

Последним этапом КМО является тестирование и апробация модели. В других подходах этому этапу, как правило, уделяется небольшое внимание. КМО включает в себя три метода тестирования, которые дополняют друг друга: а) визуально-аналитическое исследование модели; б) тестирование на основе контрольной выборки; в) проверка работоспособности модели на реальных объектах (полевое обследование). По результатам тестирования выявляются причины отклонения модельных оценок и их выбросы по отношению к реальным ценам, намечаются пути улучшения модели. Процесс моделирование-тестирование-моделирование обычно повторяется несколько раз, что обеспечивает высокое качество модели.

Таким образом, за счет четкого и корректного подхода, отработанного на рынках недвижимости других стран, использования научных методов и средней стоимости КМО имеет все перспективы, чтобы стать основной методикой массовой оценки в ближайшие десятилетия.

Особым вопросом является использование КМО для индивидуальной оценки. КМО включает в себя задачи для экспертов-оценщиков. Это и анализ рынка, и тестирование модели, и разработка поправок к модели, и мн. др. Обратно, методы КМО могут быть использованы и экспертом-оценщиком для корректного определения величин поправок, поиска внутренних зависимостей ценообразующих факторов, определения погрешности оценки и пр. КМО и эксперт-оценщик взаимно дополняют друг друга, и здесь не существует противопоставления.

Как уже было отмечено выше, практикующий оценщик или риэлтер является специалистом своего рынка, он нередко обладает содержательной б/д (многие риэлтерские и оценочные фирмы систематически пополняют свои б/д сделок, целенаправленно создавая значительные по объему б/д с качественной информацией). Фактически, остается сделать два шага – научиться создавать модели и тестировать их. Безусловно, моделирование требует определенных знаний и навыков, однако – это признак подлинного профессионала в любой области. Особенно ценно для специалиста то, что в процессе моделирования удается вручную “пощупать” вклад в стоимость различного рода поправок.

Теория КМО включает в себя серьезный анализ местоположения, в частности, т.н. центров локального влияния, которые в значительной степени определяют рост (или падение) цен в районе, скажем, станции метро. Такие результаты чрезвычайно полезны и при индивидуальной оценке, когда необходимо учитывать различие местоположения для аналогов. Здесь особенно привлекательно создание единой поверхности отклика цен на местоположение.

Большую пользу для оценщиков и риэлтеров может принести выявление временных трендов, т.е. общих законов изменения стоимости во времени. Это могут быть и тренды инфляции, и сезонные колебания цен, и пр. эффекты. Характерно, что моделирование выделяет, скажем, локальный рост или падение стоимостей по определенной группе объектов, за несколько месяцев до того – как это начинают учитывать специалисты рынка, что дает возможность на полкорпуса опережать конкурентов.

Итак, еще раз подчеркнем – что дает КМО специалисту рынка:
- точное определение усредненных величин поправок на физические характеристики объекта
- возможность определение численного вклада местоположения объекта, создание единой поправки на местоположение
- временные тренды, позволяющие прогнозировать изменение цен на несколько месяцев вперед, т.н. базовые ставки стоимости характерных площадей (напр. средняя стоимость кв.м. общей площади квартиры)
- экспресс-оценку стоимости любого объекта, которая мощет быть использована как базовая оценка, с дальнейшей корректировкой на поправки, не используемые в модели

В заключение, отметим, что задачи для компьютеризованной массовой оценки уже четко определены, и по отдельным направлениям ведется плодотворная работа. Что касается роли КМО, то, без сомнения, КМО – тот рычаг, с помощью которого можно подтолкнуть развитие цивилизованного рынка недвижимости, создать надежный механизм городского управления имуществом, также КМО дает возможность перейти на качественно иной уровень анализа экономической ситуации на рынке недвижимости.

Литература:
[1] “Организация оценки и налогообложения недвижимости" (под ред. Дж.К.Эккерта), Стар Интер, Москва 1997 г.
[2] Ю.Кочетков, Н.Калинина “Компьютерная массовая оценка в России: первые результаты” Научный парк, 1998, №1.
[3] А.П.Ромм. Вопросы Оценки, 1997, №3, стр.12-20.
[4] А.П.Ромм. Вопросы Оценки, 1997, №4, стр.2-11.
[5] О.М.Пахомова, В.П.Федоров. Вопросы Оценки, 1997, №4, стр.12-19.