Назад в библиотеку

Обращение нарушенных земель – Поддержка нарушенных (Brownfield) участков в интересах устойчивого развития земель

Автор: Alexandra Weitkamp

Резюме

С промышленной революции, необходимость в занятии свободной площади и инфраструктуры растет вопреки сокращению населения. Предоставление земли под застройку происходит в основном на участках Greenfield, поэтому площади Greenfield сокращаются. Таким образом, Германия становит цель по сокращению потребления земель и делает вид взаимосвязи между потреблением земли внутри города в Greenfield как 3 в 1. Кроме того, развитие сосредоточено на Brownfield землях.

Обращение земли означает изменение землепользования. Участки Greenfield получают в использование и после промежутка времени использования (если больше не требуется). В результате, использование должно быть изменено. Сегодня обращение часто нарушается, особенно для старых промышленных или военных объектов. Изменение вида использования не произойдет без поддержки, так возникают участки Brownfield. Участки Brownfield являются местами заброшенных земель, использование которых зачастую утрачивается из‑за структурных изменений. Развитие затруднено по многим причинам. Крупнейшие проблемы, как правило, загрязнения. Так обращение нуждается во внешней помощи, чтобы начать новое использование, даже если это только для освобождения площадей, в качестве участков Greenfield, но без того, чтобы обезопасить загрязнение.

С одной стороны участки Brownfield дают возможность решения проблемы участков с перекрытием землепользования. Они характеризуются хорошим положением в городе, где часто планирование осуществляет закон. С другой стороны они препятствуют загрязнению также как открытой ответственности и собственности во многих случаях. Кроме того, отклонение между земельной стоимостью сельской и городской площади привлекает инвестиции в Greenfield. Таким образом, разработка участков Brownfield не представляет себя привлекательной для инвесторов, как это должно быть с учетом потребления земель и вместимость участков Brownfield.

Исследования показывают, что разработка мест Brownfield зависит от пяти групп влияющих факторов. Кроме концепции и подготовки места, влияют на развитие участники, финансовые и юридические рамки.

Один шанс стабилизировать обращение земли является превращение заводов в промышленные парки, особенно для мест, где использование жилья невозможно. Часто старые заводы не нуждаются в такой площади для своего места. Так новые места должны быть найдены или старые места открыты для внешних инвесторов. Старая структура завода может быть использована, чтобы пригласить новые компании.

Будущая цель является дискретной для более полной информации о влияющих факторах, чтобы сделать активизацию более привлекательной для разработчиков и стимулировать трансформацию в промышленных парках, где это применимо.

Введение

С промышленной революции, необходимость в площадях и инфраструктуре растет. В прошлом геодезисты занимались выделением земли под застройку. Инструменты – как перераспределение земли в Германии – были созданы для реализации земли под застройку, которые были предложены в рамках планов землепользования раньше. Эти инструменты в основном сосредоточены на открытом пространстве и позволяют быстрое преобразование неосвоенных земель в земли под застройку. Благодаря этой деятельности, доля земли под застройку особенно в промышленно развитых странах очень высока. Выше среднего требования о урегулировании площадей и инфраструктуры влияет в особенности в странах с высокой плотностью населения, хотя снижаются доступные открытые пространства. Тем не менее, распределение земли под застройку происходит путем разработки открытого пространства – так называемые места Greenfield. Эта тенденция продолжается несмотря на сокращение прироста населения.

Важность Brownfields активизации и правильного обращения землепользования станут более важными из‑за большой потребности в земле под застройку в сочетании с отсутствием мест Greenfield.

Ограничения в участках под застройку на заброшенных промышленных объектах означает защиту открытого пространства. Кроме того, консервация и, соответственно, укрепление городской структуры из‑за интеграции новых мест в городском благоустройстве. По активизации Brownfields, экономический рост будет некоррелирован от назначения земли под застройку на открытом пространстве.

Сравнивая развитие Greenfield мест с активизацией Brownfields, важно не сделать только анализ управления. Многие преимущества активизации могут быть определены только количественно (Doetsch and Rupke 1997).

Без ограничений или обязательств, частные инвесторы будут только оживлять участки Brownfields, если это выгодно.

2. Изменения в урегулировании и потреблении земель

Землепользование в Германии можно разделить на урегулирование площади поселения и инфраструктуры, земель сельского хозяйства, лесов, акватории и других целей, таких как горнодобывающие земли. Земли сельского хозяйства доминируют. Большинство городских проектов развития вызывают занятие новых земель и инфраструктуры. Эта категория землепользования включает площадь здания и открытого пространства, области инфраструктуры, а также области отдыха и бизнеса. Урегулирование площади поселения и инфраструктуры не является синонимами для герметичной области. Только 50 % этой области уплотняется.

Почва является центральным ресурсом устойчивого урегулированного развития. Повышение области расселения и инфраструктуры является результатом занятия сельскохозяйственных земель.

Потребление земли и инфраструктуры поднято в Германии. В 1999–2001 годы, она достигла своего пика к 131 га в день. Последняя перепись показывает снижение на 93 га в день или 11 кв. м в секунду. Это уменьшение не означает разворота тренда, но есть результатом построения инвестиционного коллапса.

Эта тенденция обусловлена множественными факторами. Житель просил 15 кв. м. жилой площади в 1950 году и 40 кв. м. в 2001 году. Кроме того, развитие поселений ориентировано на односемейные дома в сельской местности. В результате, потребность в области инфраструктуры из‑за разрастания гораздо больше, чем в городской местности с минимальной плотностью. Кроме того, бизнес, отдых и другие виды использования требуют больше места для своих нужд (Bundesamt fur Bauwesen und Raumordnung 2006).

Традиционный европейский город исчезает и соответственно понятие плотной, компактной городской застройки города с его четкой границой в сельской местности (Apel et al. 2001). Городские и сельские районы растут вместе, но из‑за склонения населения, существующая инфраструктура не используется на полную мощность. Кроме того старые промышленные площадки выйходят из использования, и Brownfields участки растут. Результатом является перфорированный город.

Немецкое правительство установило национальную стратегию устойчивого развития в 2002 году. Правительство установило цель не снижать потребление земель до 30 га в день до 2020 года и сделать вид, взаимосвязи между потреблением земли внутрипартийного города в Greenfield как 3 в 1. Кроме того, развитие сосредоточено на участках Brownfields, которых Bundesamt fur Bauwesen und Raumordnung оценивается в 139 000 га в 2004 году.

3. Определение Brownfields участков

Места Brownfield являются областями заброшенных земель, использование которых часто утрачивается из‑за структурных изменений. Термин Brownfield имеет в конкретной стране разные определения. Законодательство не дает формального определения, но Германия следует определению Агентства по окружающей среде в Англии и характеризует Brownfields как заброшенные земли:

Земля, которая так повреждена вследствие производственного или иного развития, такова, что она не может выгодно использоваться без обработки (Environmental Agency 2002).

В международном понимании Brownfields, этот термин относится к загрязнению земли. Например, немецкое определение отличается от американского определения. Их законодательство гласит:

Термин заброшенные земли (brownfield site) означает недвижимое имущество, экспансия, реконструкция, или повторное использование которых может осложняться наличием или присутствием потенциального опасного загрязняющего вещества или загрязнитель (Small Business Liability Relief and Brownfields Revitalization Act 2002, Title II, Sec. 211 a).

По данному Американскому определению, загрязнения предотвращают развитие, в то время как немецкое и британское определение не делают высказываний о препятствующих повреждениях. Но не каждые Brownfields земли загрязнены, даже если вероятно было бывшее промышленное использование. В противном случае, не каждые загрязненные территории должны быть заброшенными землями. Многие из них могут быть по‑прежнему прибыльно использоваться.

Поэтому в Германии, Brownfield не означает, строго загрязненные земли, но характеризует, как правило, не используемые площади, которые бывшее использование привело к полностью или по частям заброшенным землям и не одно новое применение не может быть найдено.

4. Обращение землепользования

Обращение землепользования показывает изменения использования во времени. Земля проходит через различные этапы. В начале обращения, открытые пространства попадают в использование в качестве района поселения и инфраструктуры. Через некоторое время, текущее использование не требуется больше из‑за изменившихся внешних воздействий, таких как структурных изменений. Земля получает отказ для такого использования. В лучшем случае, земля может быть передана в новое использование.

Во многих случаях старые промышленные или военные объекты влияют на почву и подземные воды загрязнениями, положение в городе‑структуре и другими воздействиями. Как следствие, возникают Brownfield пока новое применение не может быть найдено. Порядок разработки Brownfield для нового использования называется оживление.

Часто, для активизации нужно долгое время. Таким образом, на практике земли могут получить промежуточное использование. Это промежуточное использование должно быть гибким, потому что оно должно примириться с существующими обстоятельствами, которые должны быть прекращены, а не действовать в противовес задуманному использованию.

Для так называемых хардкорных‑мест это не возможно, чтобы оживить землю для использования в качестве района поселения и инфраструктуры. В этом случае, эти места получают, как открытое пространство для увеличения городского качества жизни.

Рабочая группа Сlarinet (2002) (Загрязненные земли Реабилитационная сеть экологической техники) разработали четыре группы влияния на параметры для Brownfield активизации.

Они называют их: подготовка места, экономическая реализуемость, будущее использование и правовая основа. Они иллюстрируют эти четыре параметра, как ребра тетраэдра. Все они взвешены, представлены одинаковой длинной ребер и размерности областей. Эти параметры должны быть завершены к участникам. В дополнение к тетраэдру‑модели, пирамида символизирует баланс параметров. Участники стоят выше и управляют проектом. Даже если они взвешиваются по другим группам параметров, они должны координировать и сотрудничать в проекте.

4.1 Будущее использование

В начале активизации стоит идея эффективного нового применения для участка. Прграмма Ferber et al. 2005 характеризует это видение развития как мотором проекта, который влияет на оживление с самого начала. Концепция развития и нового использования придает этому видению и охватывает весь проект. Определение влияющих факторов важно для реалистичного воображения проекта. База представляет собой перечень, включая обсуждение ситуации района. Структура собственности должна быть определена, а также размер площади и ситуация инфраструктуры, городское целевое использование и окрестности. Для экономического расчета, стоимость земли до и после активизации должна быть определена. Специально для Brownfields, история места должна быть приобретена.

Таким образом, важно обнаружить масштабные, а также мелкомасштабные факторы, связанных с участками, чтобы оценить потребность и установить возможности и препятствия места.

4.2 Подготовка участка

Подготовка включает в себя различные технические разделы. С их участием, активизация может быть доказана. Поддержка риска и оценка требуемых восстановительных мер, а также планирования восстановительных работ необходима для принятия решений, касающихся загрязнений и старых зданий. Взаимодействие с загрязнениями может означать охрану или исправления.

Хорошая подготовка места включает в себя оценку риска для людей и окружающей среды так же, как компиляцию ограничений на будущее (на основе загрязнений и отсутствия устойчивой земной поверхности). Эта оценка включает в себя экологическую ценность и историческую значимость и указана в предложениях для возможного использования места (Сlarinet 2002).

Кроме того, хорошо сделанная подготовка с инфраструктурой необходима для устойчивого развития. Если необходимо, внешняя инфраструктура должна быть расширена. Старая внутренняя инфраструктура не является полезным для обычных случаев.

4.3 Правовой режим

Юридическая рамка для активизации Brownfields охватывает планирование, воды и экологическое право. Кроме того, правовые рамки для ответственности и налога должны рассматриваться.

Особенно закон предлагает много инструментов строительных норм, доступных для городских проектов в Германии.

Законодательство предлагает два плана землепользования в Германии: подготовительный и обязательный план землепользования. Первый план показывает в основном типы форм землепользования на весь муниципалитет в соответствии с предполагаемым городским развитием, который предлагается, чтобы соответствовать предполагаемым потребностям муниципалитета. Второй план представляет юридически обязательные обозначения для городского развития и должен быть разработан с подготовительного плана землепользования.

Если использование будет изменено, муниципалитет должен изменить подготовительный план землепользования для части места и изменить или подготовить обязательный план землепользования. Если инвестор хочет развивать участок, он может сделать проект и плана инфраструктуры, на базе которого муниципалитет может использовать обязательный план землепользования на основе проекта. Таким образом, инвестор должен подписать контракт реализации о фиксировании и нести либо полностью или частично затраты на планирование и предоставление государственной инфраструктуры.

Для активизации Brownfield в основном договоры о инфраструктуре, воздействие загрязнений и взятие затрат являются общими.

Кроме формальных инструментов, много неформальных и частных инструментов существует. Особенно комбинаций в виде частно‑государственного партнерства стоят за большой перспективой.

4.4 Экономическая реализация

Активизация связана с высокими затратами. Сложные ситуации, технические проблемы и разные интересы вызывают высокие риски и являются сложно рассчитываемыми. Бюджеты и основания зарезервированы для особых случаев или областей в Германии. Недостатки основания и неудачи в расчете усложняют проект.

При более внимательном изучении экономики, три основных типа Brownfields могут быть обнаружены:

4.5 Участники

Заинтересованные участники играют решающую роль в развитии Brownfields. Разные участники должны быть интегрированы в процесс. В зависимости от проекта, участники проявляются в разных комбинациях: один или несколько (бывший) владелец, новый владелец или потенциальные покупатели, муниципалитет, государственные, общественные учреждения, разработчик или инвестор, девелоперские компании, банк или страховщики. Это возможно, если участники не участвуют всю продолжительность проекта.

Успех определяется в хорошем сотрудничестве, совместной работе и готовности участников к компромиссу. Хорошее управление проектами является необходимым, поэтому различные мероприятия можно было бы координировать и согласовывать из‑за собственных взглядов и индивидуальных целей каждой группы. Человеческий фактор играет выдающуюся роль.

4.6 Взвешивание влияющих факторов

Несколько влияющих факторов, которые были сгруппированы в разделе ранее, могут быть проанализированы, если они коррелируют с увеличением стоимости земли. Увеличение стоимости земли является измеримой величиной, которая указывает на успешное завершение проекта. Если прирост выше, чем затраты, прибыль реализуется. Чем выше предсказуемый рост, тем выше интерес инвесторов будет.

Результаты анализируемых исследований являются зависимостями увеличения стоимости земли на положение внутри муниципалитета, новое применение, расходы на коммунальные объекты, а также начала заброшенности, типа восстановления и сложности внутренней общественной инфраструктуры.

В контексте частотного анализа данных следует вывод, наиболее часто новое использование жилья, коммерческого и смешанного использования с жильем, услуг и розничных продаж, а иногда и коммерческие. Участки не были необходимостью для использования в качестве промышленной зоны, поэтому новое применение инициируется. Жилье реализуется обычно на местах с несколькими загрязнения, которые расположены в городских районах. Хорошие позиции необходимы из‑за чувствительного использования и высокой стоимости для восстановления. Увеличение стоимости земли, которая необходима, можно достичь только для районов городов. Так позиция играет решающую роль в активизации.

По активизации, стоимость земли возрастает. Уровень стоимости земли из анализируемых сайтов ниже, чем 50 € за кв. м. до активизации для 70 % участков. После активизации для 50 % стоимости земли составляет более 100 € за кв. Специально для жилья (50–470 € за кв. м). Также смешанные виды использования с интегрированными районами обитания дают выгоду от высокой стоимости земли после активизации.

5. Возможности и препятствия активизации

Есть много причин препятствовать развитию. Крупнейшие проблемы, как правило, являются загрязнения и другие нарушения, такие как здания и сооружения. Кроме того, склонение между земельной стоимостью сельского и городского района привлекают инвестиции в Greenfield. Национальная экономика не может быть в денежном выражении количественно как снижение затрат на внешние городские земли. Таким образом, разработка участков Brownfield не представляет себя в качестве привлекательной для инвесторов, как это должно быть с учетом потребления земель и вместимостью участков Brownfield.

Помимо этого, право собственности и ответственность, может быть, открытыми или переговоры между владельцем и заинтересованным инвестором могут быть трудны. Активизация подразумевает владение данным районом, но неверное представление о стоимости земли прежним владельцем пропавших площадей земель.

Во многих случаях это не представляется возможным, чтобы открыть новые филиалы для заброшенного сектора, из‑за переизбытка заброшенных земель в этих регионах. Только в нескольких городах, новое устойчивое использование может быть найдется. Кроме того, как жилье возрождается земельные участки Brownfield страдают от стигматизации. Они сталкиваются с клеймом негативного имиджа. Люди не доверяют рекультивации и боятся неизвестных загрязнений. Оценщики знаю эту проблему снизилась коммерческая ценность.

Кроме того, все эти проблемы Brownfield дает много возможностей. Активизация предоставляет возможность решить проблемы в районах с перекрывающимся землепользованием или землепользованием с конфликтами. Они характеризуются хорошей позицией в городе, где законодательное планирование часто существует. Негативные последствия Brownfield на соседней площади могут быть устранены. Таким образом, вложения в связи с соседством участков Brownfield обычно следуют активизации.

Развитие по государственно‑частному партнерству – лучшие шансы на успех. Муниципалитет делает правовое планирование и инвесторы делают финансирование – часто сопровождается учредителем.

Восстанавливая заброшенные земли и отсекая развитие открытого пространства – сокращается потребление земель, что должно быть отмечено как большое преимущество для национальной экономики.

6. Трансформация в индустриальных парках

Для инвесторов, активизации для жилья является прибыльным. Жилье имеет более высокую стоимость земли, так прибыли больше, чем для активизации с учетом промышленных объектов. Иногда, активизация ввиду жилья не представляется возможным, из‑за сильных загрязнений, позиции участка в промышленной зоне или избыток жилья в муниципалитете. Кроме того, производственных зон не выгодно больше. В результате участок получает отказ. Для этих условий, возможность индустриальных парков существует в Германии.

Индустриальные парки являются специфическими местами, промышленно используемые объекты, где работают юридически автаркические компании, расположенные на небольшом пространстве. Они работают вместе в тесной сети поставочных услуг и производительности и использование парка типичных структурных объектов в общий [...].(according to Muckenborg 2003)

Особенно на тесной сети поставочных услуг и производительности, технопарки отличаются от торговых парков. В промышленном парке обычно компании, которые расположены в том же процессе производства, и доставляют продукцию друг другу. Химические парки представляют подкатегорию промышленных парков с началом в месте химического завода. Общая тенденция идет к ветке смеси в парках (Muckenborg 2003 a).

6.1 Организационные формы

Форма изначальной организации является традиционным закрытым производством. Производство и обслуживание осуществляется само зависимой организацией работы. Только одна компания существует на участке. Следующий этап является майор Пользователь – индустриальный парк. Это открытый парк с различными компаниями на территории места. Блок сервисной инфраструктуры работает от мэра‑пользователя инфраструктуры (Jochum 2003). Так называемые единицы услуг инфраструктуры заверяют организацию в парках. Недвижимость удерживается управляющей компанией, которая часто является бывшим владельцем завода. Пользователям обычно сдают в аренду их площадь. Утилизация или наследственные права возведения здания на земле владельца завода являются исключением (Muckenborg 2003 a).

Дальнейшее развитие является независимым индустриальным парком с двумя возможностями для обслуживания инфраструктуры компании. Как и в майор Пользователь промышленный парк различных компаний работает на месте. Либо инфраструктура компании является юридически и экономически взаимозависимыми. Организация участка осуществляется координатором индустриального парка. Или инфраструктурная компания находится в ведении акционера. Акции удержания большинством важных инвесторов (Jochum 2003).

6.2 Преимущества преобразования в промышленных парках

Организация как индустриального парка означает преимущества как для оператора и пользователя. Оператор имеет возможность взять часть затрат на инфраструктуру. Запасы земли, а также объекты, как электростанции, улиц, услуг, утилизация отходов и т. д. могут быть использованы более эффективно. Оператор имеет возможность сосредоточиться на основном бизнесе, отказаться от убыточного бизнеса и ресурсов кластера. Повышение спроса позволяет улучшить условия (например, цены на энергоносители).

Преимущество пользователей экономит затраты на проведение инфраструктуры. Еще одним преимуществом является более короткие пути для поставщика. Некоторые пользователи предпочитают равный промышленный логотип парка или макет. Кроме преимуществ оператора и пользователей промышленных парков, общественные выгоды от этой трансформации также существуют. Чередование в индустриальных парках снижает потребление земель и предотвращается возникновение Brownfields.

7. Перспективы

Активизация Brownfields препятствует или минимизирует потребление земель. Последовательное развитие центральной части города предлагает площадь, не потребляя новых Greenfields. Влияющие факторы являются решающими в отношении успеха или неудачи. Важно понять их последствия. Таким образом, они могут быть использованы для взаимодействия в рамках проекта и, наконец, застать успех.

В настоящее время, склонение между земельной стоимостью сельских и городских районов по‑прежнему поощряет инвестиции в Greenfields. Таким образом, разработка участков Brownfield не представляет себя в качестве привлекательной для инвесторов, как это должно быть с учетом потребления земель и вместимостью Brown‑участков.

Будущая цель состоит в более глубоком понимании, как влияющие факторы работают. С этим знанием, активизация может быть более привлекательной для разработчиков и поощрять трансформацию в промышленные парки, где это применимо.

Почему это миссия для геодезистов? По своей сути работа геодезистов состоит в обработке имущества, кадастра, землеустройства и оценки как основных тем в Германии.

Обращение землепользования является частью управления земельными ресурсами. Основная функция управления земельными ресурсами является перераспределение земли в сельских или городских районах в течение длительного времени. Особенно перераспределение земли в городской местности подразумевает производство новой земли под застройку.

Теперь ситуация изменилась. Для того чтобы избежать потребления земли, земли под строительство по‑прежнему необходимы. Таким образом, активизация Brownfields со своими проблемами в области землепользования и оценки является измененная миссия для геодезистов. Например, оценка необходима для расчета основного основания. Знания землеустройства необходимы для планирования, в частности, для изменения землепользования, вопросы собственности, обеспечения инфраструктуры и т. д.

Работа геодезиста изменилась, но стала более интересной. По их естественной функции как соединителей между действующими группами, геодезисты имеют наилучшие шансы, чтобы сделать очень хорошую работу в активизации Brownfields и в поддержке обращения пользования землей до полной функциональности.