Рентна оцінка земельних ресурсів в умовах екологічних обмежень

Постановка проблеми

У сільськогосподарському виробництві використовуються різні за якістю земельні ресурси, від чого значною мірою залежить ефективність господарювання. На кращих землях крім необхідного утворюється додатковий дохід, тоді як на гірших – навіть не відшкодовуються виробничі витрати. Всі відмінності у якості земельних ресурсів необхідно враховувати при визначенні їх вартості. У першу чергу це стосується показників екологічного стану земельних ділянок. Після скасування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення виникне потреба в її ринковій оцінці. У той же час існуючі методичні підходи до ринкової оцінки земель не завжди дозволяють визначити їх реальну вартість. Це обумовлює необхідність удосконалення рентного підходу до оцінки земельних ресурсів з урахуванням їх екологічного стану.

Аналіз останніх наукових досліджень.

Проблема оцінки землі досліджувалась в наукових працях таких вчених: П. В. Веденічева, Д. І. Гнатковича, В. В. Горлачука, Є. С. Карнаухова, П. П. Маракуліна, Л. Г. Мельника, В. Я. Месель‑Веселяка, Л. Я. Новаковського, А. М. Третяка, М. М. Федорова та інших. Результати їх досліджень охоплюють широке коло питань зазначеної проблеми. У той же час залишаються не вирішеними питання врахування впливу екологічних факторів при грошовій оцінці земельних ресурсів сільськогосподарського призначення.

Мета дослідження

Розвиток теоретичних та науково‑методичних підходів до рентної оцінки земельних ресурсів в умовах екологічних обмежень.

Виклад основних результатів дослідження.

Статтею 19 Закону України Про оцінку земель визначений порядок проведення оцінки земельних ділянок на основі таких методичних підходів: врахування витрат на земельні поліпшення; зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок [1].

Наведені методичні підходи до ринкової оцінки земель не завжди дозволяють визначити їх реальну цінність. Так, витратний підхід базується на врахуванні витрат на господарське освоєння земельних ресурсів. Тому його краще використовувати при оцінці земель несільськогосподарського призначення. Проте витратний підхід має суттєвий недолік: більш якісні землі сільськогосподарського призначення потребують менших витрат на їх освоєння, а відповідно мають меншу вартість.

Другий підхід базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок і передбачає їх порівняння за схожими якісними характеристиками. Вартість земельної ділянки визначається на основі ціни вже проданої ділянки з урахуванням коригувальних коефіцієнтів, у першу чергу рівня інфляції. В умовах відсутності інформаційної бази щодо проданих земельних ділянок цей метод використовувати неможливо.

Найбільш обґрунтованим методичним підходом до визначення ринкової вартості земельних ресурсів сільськогосподарського призначення у сучасних умовах є метод капіталізації рентного доходу від їх використання. Згідно з ним грошова оцінка земельної ділянки визначається як відношення диференційної земельної ренти до ставки капіталізації. В офіційній методиці грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення ставка капіталізації дорівнює трьом відсоткам, що відповідає терміну капіталізації 33 рокам [2].

Поняття грошова оцінка земель як капіталізований рентний дохід вперше вжито 1992 року у Законі України Про плату за землю [3], в якому передбачалося, що нормативна ціна земельної ділянки встановлюється у кратному розмірі від земельного податку на неї, а останній визначається за офіційно встановленими нормативами.

Грошова оцінка земельних ресурсів проводиться з метою: створення умов для регулювання земельних відносин при зміні власності на землю; визначенні ставок земельного податку; визначенні розмірів внеску до статутних фондів суб’єктів господарювання; ціноутворенні на землю. Згідно з існуючими нормативно‑правовими документами [4] в основі грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення лежить рентний дохід, який утворюється при виробництві зернових культур і визначається за такими економічними показниками як ціни реалізації, виробничі витрати, середня норма рентабельності. Проте в умовах ринкових відносин ці показники потребують суттєвого уточнення. Як показує практика не завжди земельні ділянки приносять дохід. У цих випадках ринкова оцінка земельних ділянок на основі методу капіталізації рентного доходу буде мати від’ємне значення. Крім цього, держава тільки частково може впливати на закупівельні ціни на сільськогосподарську продукцію. У більшості випадків ціна на неї встановлюється під впливом попиту та пропозиції. У сучасних умовах землевласники та землекористувачі самостійно визначають напрямки спеціалізації своєї діяльності і структуру посівних площ, а відповідно від цього залежать витрати на виробництво продукції. Середня норма рентабельності також утворюється під впливом ринкових чинників. Проведений аналіз статистичних даних показав, що між існуючою грошовою оцінкою земельних ресурсів регіонів України та показниками рентабельності сільськогосподарського виробництва не завжди є прямий зв’язок (табл. 1, 2).

Отже, проведений аналіз законодавчо встановлених методичних підходів до грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення показав що вони не достатньо відображають їх дійсну вартість. Так, існуюча грошова оцінка сільськогосподарських земель не може бути взята за основу при визначенні ринкової оцінки, оскільки: по‑перше, в її основу покладено рентний дохід, що визначається на підставі економічних показників 1988 року; по‑друге, вона не враховує специфічних властивостей ґрунтів природно‑кліматичних зон для вирощування різних сільськогосподарських культур; по‑третє, вона не враховує впливу екологічних факторів на ефективність використання земельних ресурсів.

Як доводять багаточисленні дослідження зарубіжних і вітчизняних науковців забруднення навколишнього середовища, викликане викидами промислових підприємств, автотранспорту, житлово‑комунального господарства, а також хімізацією сільського виробництва є значним фактором, що негативно впливає на якість земельних ресурсів, а відповідно і на величину фінансових результатів господарювання. Це пов’язано з тим що забруднення ґрунтів шкідливими речовинами змінює перебіг процесу ґрунтоутворення, суттєво знижує їх родючість, викликає накопичення забруднювачів у рослинах. Так, у зоні впливу промислових підприємств врожайність зернових культур зменшується на 20–30 %, соняшника – 15–20 %, овочів – 25–30 %, кормових – 23–28 % [5]. Крім того на якість землі негативно впливають антропогенно обумовлені перезволоження, заболоченість, засолення, підкислення, водна та вітрова ерозії тощо.

З метою врахування екологічних факторів при грошовій оцінці земельних ділянок сільськогосподарського призначення пропонується застосовувати показник еколого‑економічного результату (Еее), який визначається як економічний результат, зменшений на величину втрат, обумовлених екодеструктивним характером господарювання і розраховується за формулою:

де: Е _еі^пот – потенційно можливим економічним результат використання земельних ресурсів за і‑им сценарієм розвитку подій за умови забезпечення екологічних вимог;

Р (Е_еі) – об’єктивна / суб’єктивна ймовірність реалізації і‑го сценарію розвитку подій;

n – кількість сценаріїв розвитку подій (в найпростішому випадку розглядаються песимістичний, оптимістичний та найбільш ймовірний сценарії);

k _еk – коефіцієнт що враховує екологічно обумовлені втрати рентного доходу від використання земельних ресурсів внаслідок екодеструктивного впливу.

Це трансформує формулу вартісної оцінки земель сільськогосподарського призначення, визначену діючими нормативними документами, наступним чином (O_EE):

де: Е _ее – еколого‑економічний результат від використання земельних ресурсів;

З – виробничі витрати на вирощування сільськогосподарських культур у розрахунку на гектар земельної площі;

K _p – середня норма рентабельності сільськогосподарського виробництва;

K _k – коефіцієнт капіталізації.

Удосконалений рентний підхід до вартісної оцінки земельних ресурсів дозволяє об’єктивно визначити їх вартість, оскільки показники еколого‑економічного результату розраховуються на основі фактичної статистичної інформації щодо доходів і витрат на вирощування сільськогосподарських культур, показників урожайності та існуючих цін на сільськогосподарську продукцію. Крім того, показник еколого‑економічного результату враховує фактори екологічного впливу на земельні ресурси такі як рівень водного та атмосферного забруднення, наявність важких металів у ґрунті та антропогенно обумовлену еродованість землі.

Проведені розрахунки показують що рентна оцінка землі, отримана на основі показника еколого‑економічного результату менша на 11–15 % від оцінки, розрахованої на основі показника економічного результату від використання земельних ресурсів. Так, екологічно обумовлені втрати рентного доходу при виробництві зернових культур складають 1100 грн. / га, кукурудзи – 2440 грн. / га, цукрових буряків – 1439 грн. / га. Таким чином земельні ділянки, які розміщені в регіонах, що потерпають від надмірного антропогенного забруднення, будуть мати значно менший еколого‑економічний результат і, відповідно, меншу ринкову вартість.

Використовуючи формулу 2 можна визначити середньозважену оцінку землі сільськогосподарського призначення по окремому господарству за формулою:

O _j^EE – середньозважена оцінка одного гектара земель сільськогосподарського призначення з урахуванням екологічних факторів по j‑му господарству;

P _i – площа земельних ресурсів зайнята і‑тою сільськогосподарською культурою;

O _EEi – оцінка земель сільськогосподарського призначення, зайнятих і‑тою сільськогосподарською культурою, з урахуванням екологічних факторів;

n – кількість досліджуваних сільськогосподарських культур.

Удосконалений рентний підхід до вартісної оцінки земель сільськогосподарського призначення, який, на відміну від існуючих, враховує показники еколого‑економічного результату, дозволяє більш об’єктивно визначити ціну земельних ділянок в ринкових умовах господарювання з урахуванням екологічних обмежень.

Висновки.

1. Найбільш обґрунтованим методичним підходом до визначення ринкової вартості земельних ресурсів сільськогосподарського призначення у сучасних умовах є метод капіталізації рентного доходу від їх використання.

2. Забруднення навколишнього середовища негативно впливає на якість земельних ресурсів, а відповідно і на величину фінансових результатів сільськогосподарського виробництва і на величину їх грошової оцінки.

3. З метою врахування впливу екологічних факторів на грошову оцінку земельних ділянок сільськогосподарського призначення доцільно використовувати показник еколого‑економічного результату, який враховує екологічно обумовлені втрати рентного доходу.

Список использованной литературы

1. Про оцінку земель [Електронний ресурс]: Закон України від 11.12.2003 № 1378–ГУ. – Режим доступу: http://www.zakon1.rada.gov.ua/. – 14.10.2011.
2. Природно‑ресурсна сфера України: проблеми сталого розвитку та трансформації / ред. Б. М. Данилишин. – К.: ЗАТ Нічлава, 2006. – 704 с.
3. Про плату за землю [Електронний ресурс]: Закон України від 03.07.1992 № 2535–ХІІ. – Режим доступу: http://www.zakon1.rada.gov.ua/. – 14.10.2011.
4. Земельні відносин и в Україні: законодавчі акти і нормативні документи / Державний комітет України по земельним ресурсам – К.: Урожай, 1998. – 816 с.
5. Екологія: підручник / [С. І. Дорогунцов, К. Ф. Коценко, М. А. Хвесик та ін.]; за ред. С. І. Дорогунцова – К.: КНЕУ, 2005. – 371 с.