Недостатки государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения и пути ее совершенствования

Аннотация

Л. С. Федотова. Недостатки государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения и пути ее совершенствования. Определены недостатки существующей методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, их негативные последствия для экономики регионов, предложены пути устранения этих недостатков.
Ключевые слова: кадастровая стоимость земли, земельные участки, земли промышленности, государственное регулирование.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации налогообложение земельных участков с 1 января 2006 г. осуществляется на основе их кадастровой стоимости.

В настоящее время Правительством Российской Федерации разрабатывается проект федерального закона об установлении в зависимости от кадастровой стоимости земли ее выкупной цены. В перспективе предполагается определить порядок установления арендной платы за земельные участки также в зависимости от результатов государственной кадастровой оценки их стоимости.

Однако анализ результатов проведенной государственной кадастровой оценки земель некоторых категорий выявил ряд существенных недостатков, которые обусловлены в основном несовершенством методологии проведения такой оценки.

Как правило, методика проведения государственной кадастровой оценки земель ориентирована на активное использование информации о совершаемых сделках на рынке земли в регионе. Однако следует отметить, что рынок земли в субъектах Российской Федерации находится на начальной стадии формирования и не достиг устойчивого развития.

Более всего недочетов отмечено в Методике государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее по тексту – Методика кадастровой оценки земель промышленности). В соответствии с данной методикой, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20 марта 2003 г. № П/49 Об утверждении методики кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, земли промышленности подразделяются на шесть групп.

Анализ результатов кадастровой оценки земель промышленности в разрезе ставок и размера земельного налога показывает, что наихудшая ситуация сложилась в четвертой группе, в состав которой входят:

• земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель;
• земельные участки для размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики;
• земельные участки для размещения железнодорожных путей;
• земельные участки для установления полос отвода железных дорог, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг паcсажирам, складирования грузов, устройства погрузочно‑разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горючесмазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами;
• земельные участки для размещения автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений;
• земельные участки для установления полос отвода автомобильных дорог, за исключением земельных участков под объектами дорожного сервиса;
• земельные участки искусственно созданных внутренних водных путей;
• земельные участки береговой полосы;
• земельные участки для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;
• земельные участки для установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков;
• земельные участки для размещения кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;
• земельные участки для размещения подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;
• земельные участки для размещения наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи;
• земельные участки для размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи.

В соответствии с п. 6 Методики кадастровой оценки земель промышленности при определении кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, определяются удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, которые рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками. То есть кадастровая стоимость земель промышленности, отнесенных к четвертой группе, осуществляется на базе кадастровой стоимости соседних земельных участков, а, учитывая состав земель четвертой группы по входящим в нее земельным участкам, соседними земельными участками преимущественно являются сельскохозяйственные угодья земель сельскохозяйственного назначения и земли лесного фонда, характеризуемые, как правило, низким рентным доходом.

Однако определение кадастровой оценки земельных участков категории земель промышленности, предоставляемых для добычи полезных ископаемых, на основе кадастровой оценки соседних земельных участков земель сельскохозяйственного назначения экономически необоснованно, поскольку доходность отрасли народного хозяйства, связанной с добычей полезных ископаемых, намного больше доходности в сельскохозяйственном производстве.

В связи с этим различие в результатах оценки земель промышленности различных групп достигает 100‑кратного размера. Так как основную часть земель промышленности по площади составляют именно земельные участки, отнесенные к четвертой группе, в результате в 2006 г. в субъектах Российской Федерации ожидается увеличение доходов от земельного налога, составляющих значительную долю доходов местных бюджетов, в 10–55 раз.

Кроме того, на наш взгляд, более рационально утверждение результатов кадастровой оценки земель по кадастровым кварталам по видам функционального использования, как предусмотрено в методике проведения кадастровой оценки земель поселений, а не по землепользователям, землевладельцам, собственникам и арендаторам земельных участков, как предусматривают методики проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, так как это приводит к необходимости внесения изменений в результаты кадастровой оценки земель в связи с изменением правообладателей земельных участков при совершении сделок с ними, а также при изменении категории земель в результате перевода их из одной категории в другую, а процедура внесения таких изменений не установлена.

Наиболее объективным решением обозначенных проблем является пересмотр методик проведения государственной кадастровой оценки вышеуказанных земель с учетом следующих предложений:

• результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений утверждать не по землепользователям, землевладельцам, собственникам и арендаторам земельных участков, а в зависимости от месторасположения земельных участков по кадастровым кварталам;
• изменить методологию проведения кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения (например, в части кадастровой оценки земельных участков, отнесенных к четвертой группе), поскольку существующие значения кадастровой стоимости земельных участков данной категории земель ведут к существенному снижению размера платежей за такие земли.