Зонування земель, управління земельними ресурсами

Автор: А. М. Третяк

Зонування земель – це їх розмежування з виділенням особливих зон і визначенням для кожної з них цільового призначення, пріоритетних функцій і відповідних режимів землекористування.

Особливе поширення зонування земель одержало в західноєвропейських країнах, США і Канаді, де зони визначають основні напрями розвитку землекористування на перспективу.

Зонування земель здійснюють на основі схем землевпорядкування, схем використання й охорони земельних ресурсів, природоохоронної, землевпорядної, містобудівної й іншої документації на рівні регіонів і їх муніципальних утворень.

Рішення із зонування земель приймають, виходячи з таких основних принципів щодо комплексної їх організації:

орієнтації на інтенсивне використання і раціональну організацію;

установлення науково обгрунтованого балансу земель різного призначення, збереження особливо охоронних природних територій, сільськогосподарських угідь і місцевостей з цінною історико‑культурною спадщиною і створення необхідної інженерно‑транспортної інфраструктури;

чіткого розмежування земель сільськогосподарського, лісогосподарського, природоохоронного призначення й урбанізованих територій із закріпленням у законодавчому порядку відповідних режимів їхнього функціонального використання;

раціонального використання природних ресурсів;

охорони навколишнього природного середовища і забезпечення екологічної безпеки;

забезпечення найбільш сприятливих організаційно‑територіальних умов для ведення сільського господарства.

До складу земель поселень, наприклад, можуть входити земельні ділянки, віднесені згідно містобудівних регламентів до наступних територіальних зон:

житлова;

суспільно‑ділова;

виробнича;

інженерних і транспортних інфраструктур;

рекреаційна;

сільськогосподарського використання;

спеціального призначення;

військових об’єктів;

інші територіальні зони.

Матеріали із зонування земель виготовляють у складі текстової і графічної частин.

У текстовій частині обґрунтовують умови встановлення зон, їхньої границі, площі земельних угідь і т. п.

Графічна частина включає схематичну оглядову карту, на якій у кольорі показують розташування кожної з установлених зон. Масштаб карти залежить від розміру території зонування і може бути:

для території регіонів України – 1 : 100 000 ... 1 : 250 000;

адміністративних районів – 1 : 25 000 ... 1 : 50 000;

території сільських та селищних рад, що знаходяться в межах адміністративних районів – 1 : 10 000 ... 1 : 25 000.

Схеми зонування поселень відповідно до містобудівних вимог у залежності від розміру території затверджують постановою відповідних органів влади або рішенням органів місцевого самоврядування.

Розміщають об’єкти промислового, сільськогосподарського, житлово‑цивільного і рекреаційного будівництва, об’єкти інженерно‑транспортної інфраструктури, установлюють режими використання територій, планують використання земель відповідно до встановлених зон.

Зміна форм власності на землю, купівлю, продаж і оренду земельних ділянок, установлення плати за землю здійснюють, дотримуючи вимоги зонування територій і режим використання земель.

Специфічною формою планування використання та охорони земель є їх зонування, яке здійснюється у межах населених пунктів.

Зонування земель у межах населених пунктів нерозривно пов’язане з плануванням і забудовою територій, правове регулювання яких здійснюється Законом України Про планування і забудову територій та іншими нормативними актами. Зонування земель реалізується шляхом розроблення відповідного плану, який є елементом місцевих правил забудови. Такі правила є нормативно‑правовим актом, який установлює порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Згідно із Законом України Про планування і забудову територій місцеві правила забудови розробляються для міст Києва та Севастополя, міст обласного значення, республіканського значення АР Крим. Для інших населених пунктів такі правила розробляються і затверджуються відповідними радами. Вони мають узгоджуватися з регіональними правилами забудови.

Місцеві правила складаються з двох частин: текстової та графічної. Саме у текстовій частині місцевих правил забудови визначається перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Що ж стосується графічної частини місцевих правил‑плану зонування, то на ньому встановлюється поділ території населеного пункту на зони з допустимими та переважними видами використання земельних ділянок.

План зонування та перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок розробляються для всієї території населеного пункту або окремої його частини.

Для кожної окремої зони згідно з державними будівельними нормами встановлюються єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок, які стосуються:

граничнодопустимої поверховості будинків і споруд та щільності забудови;

мінімальних відступів будинків і споруд для червоних ліній, ліній регулювання забудови, меж суміжних земельних ділянок;

вимог до впорядкування доріг та під’їздів до будинків і споруд, місць паркування транспортних засобів;

вимог до забезпечення експлуатації інженерно‑транспортної інфраструктури, озеленення та впорядкування територій, утримання будинків і споруд;

переліку обмежень використання земельних ділянок (містобудівних, інженерних, санітарно‑епідеміологічних, природоохоронних, історико‑культурних);

інших вимог.

Зонування земель здійснюється відповідно до затверджених в установленому законом порядку стандартів, норм і правил, і є одним з основних документів стратегічного управління.

До землевпорядних дій із зонування земель відноситься також кадастрове зонування. Кадастрове зонування включає:

встановлення меж обмежень щодо використання земель;

встановлення меж кадастрових зон та кварталів;

встановлення меж оціночних районів та зон;

створення системи кадастрових номерів (кадастрова нумерація земельних ділянок).

Порядок кадастрового зонування визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах.