Актуальні проблеми грошової оцінки земель

Аннотация

Віталій Печенюк . Висвітлиння актуальноъ проблеми грошової оцінки земель в Україні.

Проведення земельної реформи, підвищення рівня господарювання на землі, формування земельного ринку вимагає чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, провідним компонентом якого є оцінка земель. Саме вона містить у собі інструменти, які здатні стимулювати розвиток економіки землекористування, посилити роль землі у прийнятті господарських рішень.

Проблемами оцінки земель в Україні серед інших дослідників займаються Дехтяренко Ю.Ф., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М., які не тільки розробили теоретико- методичні основи земельно-оціночної діяльності, але і брали участь у розробці нормативно-правової бази в цій галузі. їхня праця «Методичні основи грошової оцінки земель в Україні» у співавторстві з Лихогрудом М.Г., стала провідним навчальним посібником з оцінки земель. Нормативну та методологічну базу для здійснення оцінки земель забезпечує чинне законодавство України.

На основі наявної нормативно-правової бази висвітлити актуальні проблеми грошової оцінки земель в Україні.

На сьогоднішній день в Україні розроблена нормативно-правова база для регулювання відносин у галузі оцінки земель. Зокрема, Земельний кодекс України, закон України «Про оцінку земель», Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», які визначають основні засади земельно-оціночної діяльності; закони України «Про плату за землю», «Про оренду землі», що регламентують сфери застосування результатів проведення оцінки; а також спеціально розроблені методики та порядки проведення нормативної та експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, населених пунктів та інших земель, які не належать до цих категорій.

Незважаючи на обґрунтованість наведених норм, все ж існують деякі неузгодженості та прогалини гї галузі оцінки земель, усунення яких вимагає суттєвого доопрацювання сучасного земельного законодавства. Розглянемо грошову оцінку земель, а саме дві її галузі: нормативну та експертну.

Нормативна грошова оцінка земель, яка згідно із законом України «Про оцінку земель» є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки, визначена за встановленими й затвердженими нормативами. А використання результатів цієї оцінки передусім спрямовується на визначення розміру земельного податку та орендної плати. Справді, в методиках проведення цього виду земельно-оціночних робіт наведено чіткий механізм розрахунку вартості земель, який дозволяє оцінити їхню дохідність. Проблема полягає у вихідній інформації для розрахунків.

Для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні, вихідними показниками служать результати проведення бонітування ґрунтів 1963 року та дані економічної оцінки земель як природного ресурсу і засобу виробництва станом на 1988 рік. Основним принципом цього напряму оцінки є визначення доходу від продуктивності сільськогосподарських земель за їхніми природними властивостями. Після стількох років вихідні дані для оцінки земель необхідно уточнити, оскільки за цей час могли відбутися ґрунтові процеси, які б суттєво вплинули на врожайність сільськогосподарських культур, зокрема ерозія, засолення, окиснення та інші. Не враховано також земельні поліпшення та новітні методи землеробства. Відповідно, продуктивність господарської діяльності, яка проводиться на таких землях, буде відрізнятись від тої, яка за нормативами визначена найбільш типовою для певної території. Звідси випливає, що розмір плати за землю недостатньо обґрунтований і адекватний до сучасних умов господарювання.

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів опирається на місце розташування об'єкта оцінки і його інженерно- транспортне та природоохоронне облаштування, що й визначають доходність. Якщо з територіальним показником, який виражається добутком спеціальних коефіцієнтів суперечностей не виникає, то при розрахунку витрат на облаштування території виникають проблеми. Інформаційною базою для них служать дані державної та відомчої статистичної звітності про натуральні й вартісні показники, надані службами комунального господарства, та містобудівна документація [1]. Показником, який відображає сукупність витрат на облаштування території, є відновна (первісна) вартість, що являє собою сукупність витрат, необхідних для відтворення основних фондів на момент оцінки [1]. В реальних умовах не завжди вдається отримати дані про вартість інфраструктури, а наявні дані можуть викликати сумніви. Тому для визначення витрат на облаштування користуються збірниками «Укрупнених показників відновної вартості» (УПВВ) для окремих видів інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури. Ці показники мають бути проіндексовані на поточний термін виконання оцінки.

Недоліком такого підходу, попри легкість розрахунку, є те, що при оцінці розраховується відновна вартість об'єктів інфраструктури, яка не враховує їхню фізичну і моральну застарілість. А дані УПВВ розроблені у 1969 році роках, навіть проіндексовані, однаково не дають точного уявлення про реальну вартість облаштувань. Наслідком цього є необ'єктивна грошова оцінка, яка в свою чергу не може визначити справедливий розмір земельного податку та орендної плати.

Ситуація з нормативною грошовою оцінкою земель іншого несільськогосподарського призначення (промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони, земель природозаповідного фонду, рекреаційного, оздоровчого, історико-культурного призначення, лісового та водного фондів) нагадує ситуацію із землями населених пунктів та сільськогосподарського призначення.

Що стосується експертної грошової оцінки, то вона є результатом визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельних ділянок) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту. Застосовується вона при здійсненні цивільно-правових угод, предметами яких є земельні ділянки. Даний вид оцінки може здійснюватись за допомогою трьох різних методичних підходів, кожен з яких характерний для певного виду діяльності.

Відтак для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу. А для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, який полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки. При цьому залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) поліпшень земельної ділянки та ринкової вартості земельної ділянки або прав, пов'язаних із земельною ділянкою при її існуючому використанні.

При оцінці земельних ділянок, в яких на ринку є багато аналогів (земельних ділянок, які схожі за місцем розташування, розмірами, функціональним використанням, інфраструктурою та іншими характеристиками), доцільно застосовувати методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Проте інформація про їхні ціни не завжди викликає довіру, оскільки ціни, за якими ділянки виставляються на продаж, можуть не відповідати тим цінам, за які вони були продані.

У випадках, коли аналогів для оцінки земельної ділянки немає в кількості, достатній для точного визначення вартості земельної ділянки (наприклад ділянки під великими промисловими чи аграрними підприємствами і тому подібне), застосовують методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу. В цьому підході основну роль при ціноутворенні відіграє прибутковість виду діяльності, який ведеться на тій чи іншій земельній ділянці. Однак через непрофесійне або нераціональне використання землі прибуток може бути доволі низьким або взагалі діяльність може мати збитковий характер. І тоді обчислена вартість земельної ділянки може бути неадекватно заниженою.

Ділянки, які містять поліпшення (будівлі, споруди, комунікації та інше), можна оцінювати методичним підходом, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення. Він полягає у визначенні вартості або частки поліпшень у загальній вартості аналогічної поліпшеної ділянки. Після цього вираховується вартість ділянки, яка вільна від поліпшень. Цей підхід зручно застосовувати коли відсутня інформація про продаж аналогічних, не поліпшених земельних ділянок та є дані про витрати на спорудження об'єктів, які на них знаходяться. Та в більшості випадків для визначення вартості будівель та споруд використовують збірники УПВВ, які, як вже зазначалося вище, не дають точної вартості об'єктів нерухомості.

Із цієї інформації видно, що нормативно-методичне забезпечення для проведення грошової оцінки земель в Україні, яке розроблене опираючись на зарубіжний досвід в цій галузі, є таким, що відповідає сучасним вимогам. Проблема полягає в нестачі вихідної інформації, необхідної для якісного проведення земельно- оціночних робіт. Варто детальніше проробити механізми залучення сучасних вихідних даних в оціночну документацію. Зокрема, розширення баз земельного, містобудівного та інших кадастрів, а також доступність їхніх даних для суб'єктів оціночної діяльності має бути пріоритетним напрямом роботи органів державної влади з питань земельних ресурсів. А суспільство має усвідомити, що землю треба використовувати не тільки як просторовий базис та засіб виробництва, а також і як спадок для наступних поколінь. Тому використання землі має бути екологічно допустимим, економічно вигідним не тільки на даний час, а й на майбутнє. Саме за цих умов ми отримаємо повноцінний ринок земель, який буде приносити користь всій державі.

Список Литературы

1. Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні. - К.: Профі, 2007. - 624 с.
2. Закон України «Про плату за землю» // Експерт-юрист: Информационно- правовая библиотека. - Версия 10.1.
3. Закон України «Про оцінку земель» // Експерт-юрист: Информационно- правовая библиотека. - Версия 10.1.
4. Закон України «Про оренду землі» // Експерт-юрист: Информационно- правовая библиотека. - Версия 10.1.
5. Земельний кодекс України. - К.: Атіка, 2002. - 96 с.
6. Земельний кодекс України. Науково-практичний коментар / За ред. В.І. Семчика. - К.: Юре, 2004. - 745 с.
7. Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» //http://www.rada.gov.ua/
8. Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», які визначають основні засади земельно-оціночної діяльності//http://www.rada.gov.ua/
9. Манько І. П. Грошова оцінка земель як важливий чинник регулювання земельних відносин. // Землевпорядний вісник. - 2005. - № 3. - С. 60-62.
10. Палеха Ю.М. Економіко-географічні аспекти формування вартості територій населених пунктів. - К.: Профі, 2006. - 324 с.
11. Палеха Ю.М. Методологічні підходи до проведення грошової оцінки земель в Україні - географічний аспект // Наукові записки. - 2006. - Вип. 11. - С. 96-101.