Автор: Olof Farnkvist
Автор перевода: Мороз А.В.
Источник:XXIII ФИЖ Конгресс. Мюнхен, Германия, 8-13 октября 2006 г.
Ключевые слова: массовая оценка, коммерческая недвижимость, метод заработка, вакансии
Оценка недвижимости в целях налогообложения имеет очень давнюю традицию в Швеции, налог на имущество является государственным налогом, оценка является деятельностью, в которой знания о местных рынках являются предпосылкой для стандартизированных методов оценки, используемые по всей Швеции.
Эффективные методы сбора рыночных данных имеют основополагающее значение для экономически эффективной системы.
Информация о массовой оценке недвижимости. в государственных реестрах используется в значительной степени. Рынок недвижимости прозрачен и информация относительно покупки недвижимости является публичной информацией.
Для рыночной оценки необходимы свежие данные о свойствах. Особенно, когда речь идет об оценке коммерческих объектов. Метод оценки, используемый для массовой оценки коммерческих объектов в Швеции, является рыночным, используется метод скорректированного дохода.
Проверка продаж и сбор необходимой завершающей информации о доходах (аренда) и вакансии — это деятельность, требующая ресурсов.
В шведской оценке в модели есть возможность скорректировать расчетное значение, если для определенный объект оценки.
Оценка имущества для налогообложения имеет давнюю традицию в Швеции. Налог на недвижимость является государственным налогом, и даже если оценка требует знания местных рынков, стандартизированные методы оценки, которые могут быть использованы по всей Швеции.
Эффективные методы сбора маркетинговых данных имеют фундаментальное значение для эффективной системы для массовой оценки. Информация в публичных записях используется в большом количестве.
Рынок недвижимости прозрачен и информация о покупке является публичной. Для рыночной оценки необходим доступ к текущей информации.
Это особенно верно, когда дело доходит до оценки коммерческой недвижимости с формой обратной оценки. Метод оценки, используемый в массовой оценке коммерческой недвижимости в Швеции, является адаптированным к рынку методом возврата.
Налоги на недвижимость взимаются в Швеции с недвижимого имущества, за исключением больницы, школы, церкви и некоторых других некоммерческих объектов. Владелец собственности взимается для уплаты налога. Каждая облагаемая налогом единица недвижимости имеет официальную оценочную стоимость.
Ценность земли и благоустройства (здания и другие сооружения, растущие деревья и т. д.) формируют базу для индивидуальной оценочной стоимости. Существует закон об оценке недвижимости, который устанавливает оценочную стоимость, должен составлять 75% от рыночной стоимости.
Коммерческая недвижимость оценивается для налогообложения каждые три года.
Стандарт оценки, используемый в Швеции, представляет собой справедливую рыночную стоимость при самом высоком и наилучшем использовании. Муниципалитеты имеют на практике монополию на планирование в качестве основы для оценки в большинстве случаев настоящего землепользования. Моментом для оценки является второй год до года налогообложения (т. е. оценка 2007 года основана на рыночной стоимости 2005 года).
В законе есть ссылка на три распространенных метода оценки. Метод сравнения имеет наивысший приоритет. Если этот метод не используется, доходный метод должен быть использован, и на третьем месте стоит метод затрат.
Швеция, когда дело доходит до налогообложения собственности, высоко централизована в том смысле, налог государственный (т. е. национальный, так как Швеция является унитарной страной). Налоговые ставки, методы оценки и стандарты устанавливаются на национальном уровне.
Вопросы, касающиеся налогообложения имущества, рассматриваются в специальном небольшом отделе Министерства финансов. Налоговый департамент Швеции при Министерстве финансов несет ответственность за текущую работу по налогообложению недвижимости. Сотрудники местного налогового управления отвечают за обновление реестров и общение с собственниками.
Национальная земельная служба Швеции (ЗСШ), государственное учреждение отвечает за обновление моделей оценки и компьютерных систем, используемых для оценки. ЗСШ также управляет базой данных продажных цен, которая интегрирована с информационной системой недвижимости.
Частные оценщики работают с оценкой на региональном уровне. Эта работа включает в себя обновление зонирование и определение уровней стоимости и другие правила оценки.
Каждая общая оценка состоит из двух частей: подготовительной работы и оценка всех свойств. Подготовительная работа начинается с анализа рынка недвижимости. Если нужно пересмотреть модели оценки? Что сработало хорошо, а что не сработало в предыдущей общей оценке? Куда обращались люди и почему они обращались?
База данных продажных цен имеет основополагающее значение в работе по анализу рынка. База данных является частью информационной системы недвижимости и состоит из всех продаж недвижимости в Швеции. Продажи за последний трехлетний период тщательно проверяются в подготовительной работе для общей оценки. Продажи, которые не являются репрезентативными, например, продажи между родственниками исключаются из варианта базы данных цен продаж, используемой в последующем анализе.
Иногда требуется больше рыночных данных, чем можно найти в существующих регистрах.
Формы отправляются владельцам приобретенной недвижимости, например, для сбора информации о арендной плате за коммерческое помещение.
Все рыночные данные обрабатываются для пересмотра моделей оценки. Параллельно с этой работой начинают работу со значениями зон. Отправной точкой является зонирование от предыдущей общей оценкой. Новые жилые площади или другие изменения дают повод для изменений в зонирование. Следующим шагом является определение уровня значения для свойства нормы в каждой зоне значений таблицы и формулы используются для определения оценочной стоимости для свойств с другими характеристиками чем норма собственности. Модели и зонирование проверяются в тестовой оценке. Здесь соотношение между оценочной стоимостью с использованием модели оценки и цены рассчитывается для каждой продажи.
В среднем это соотношение должно составлять 0,75 для разных статистических выборок продаж. Закон гласит что оценочная стоимость должна составлять 75% от рыночной стоимости. Последний этап подготовительный, осуществляются формальные решения о правилах оценки, включая карты стоимости с зонами стоимости и выбранные уровни стоимости (правила оценки) для каждой зоны.
Вторая часть работы — оценка всех свойств. Налоговая администрация проводит эту работу в основном на местном уровне. Процесс описан ниже.
В середине октября, за год до проведения общей оценки, в собственность отправляется форма владельца. Для объектов недвижимости, где налоговая администрация имеет соответствующую информацию в регистрах форма предварительно распечатана с данными из регистра, а также с предложением об оценочной стоимости на основе данных в реестре и правил оценки для зоны ценностей, в которой находится недвижимость. Владельцы недвижимости, которые принимают это предложение, не должны подписывать и отправлять форму назад. Владельцы недвижимости, у которых есть возражения против предложенной стоимости основанный на другом мнении относительно характеристик для собственности или что есть некоторые особые обстоятельства в связи с влиянием стоимости их имущества отправьте свои бланки обратно измененная или дополненная информация. Бланки должны быть возвращены в налоговые органы в начале ноября.
Местная налоговая инспекция проверяет все формы и связывается с владельцами недвижимости, если необходимо. Налоговый орган направит решение всем владельцам недвижимости в конце июня года оценки. Если владелец имущества не удовлетворен оценочной стоимостью имущества, он может подать на переоценку. Это можно сделать до пяти лет после окончания года для общей оценки. Если он не удовлетворен переоценкой, он может обратиться в административный суд. Налог на имущество должен быть оплачен, пока продолжается процедура апелляции.
Если владелец собственности выиграет, он вернет излишнюю сумму плюс проценты.
Многоквартирные дома, офисы, магазины и отели относятся к категории коммерческих свойств. Квартиры в многоквартирных домах не зарегистрированы как отдельная недвижимость в Швеции также, если они находятся в принадлежащих арендатору домах с правами пользователей, очень похожими на кондоминиумы. Следовательно, квартиры не оцениваются отдельно.
Свойства в этой группе оцениваются комбинацией сопоставимого метода продаж и метода дохода.
Но в этой группе не так много продаж недвижимости по сравнению с одной семьей дома. В оценке информация, полученная от продаж, должна быть объединена с информацией об аренде.
Наиболее важным ценностным фактором является местоположение. Есть около 2000 ценностных зон для коммерческой недвижимости. Ценовые зоны довольно малы в центральных частях городов где значения высоки. В сельской местности, как правило, большие зоны стоимости.
Значения определяются отдельно для земли и зданий. Но большинство свойств содержат как землю, так и хотя бы одно здание. Главное, что общая стоимость земли и здания для каждого свойства будут правильными.
Сначала определяется стоимость земли. Возможность использования земельного участка связана с развитием права. В большинстве случаев существует связь между существующими зданиями и правом на развитие.
Жилища и помещения оцениваются отдельно (разные единицы оценки). Есть арендная система управления для жилых помещений, но не для помещений. Поэтому эти два рынка работают в различных направлениях. В городах и других регионах практически отсутствуют вакансии на жилье.
Ценность факторов для земли:
Из-за ограниченного количества продаж свободных земель разработана таблица стоимости земли для оценки земли для коммерческого использования.
Для каждой ценностной зоны определяется стоимость земли на м2 прав на застройку для жилищ и предпосылки.
Ценностные факторы для здания:
Путем сравнения уплаченных цен и арендной платы за проданную недвижимость можно найти средние коэффициенты валовой капитализации зданий для зданий с жилыми и коммерческими зданиями в разных ценностных зонах. Возраст здания также является важным компонентом в коэффициент валовой капитализации здания, по крайней мере, для зданий с жильем.
В принципе, фактор оценки возраста скажет что-то об оставшейся длине в жизнь зданий. «Год стоимости» определяется для каждого здания. Год постройки важно, когда определяется значение года. Для всех зданий не перестроена конструкция будет таким же, как значение-год. Если здание будет перестроено, оно получит новую стоимость, в соответствии с затратами на восстановительные работы по сравнению со средними затратами на строительство нового здания.
Существует функция, используемая для определения стоимости здания:
R = N×H×f
где R = оценочная стоимость имущества до корректировок
N = H-фактор, рекомендуемый для зоны значений (коэффициент капитализации)
H = арендная плата
f = возрастной фактор
Есть также возможности для владельца недвижимости, чтобы получить корректировки для необычного обстоятельства. Например, если в здании явно больше вакансий, чем в других зданиях в зоне значений можно регулировать.
Шведский реестр объектов недвижимости представляет собой интегрированный реестр с информацией о свойствах, права и ценности. Существует часть недвижимости, состоящая из регистра и кадастровой индексной карта. Эта часть включает в себя информацию о свойствах, планах, правилах и права (рабство / сервитуты). Часть Земельной книги включает информацию о праве собственности, аренду, ипотеку, права и уведомления. Существует часть оценки налога на имущество с информацией об оценочных значениях и некоторые характеристики, необходимые для оценки. Часть представляет собой выписку из Регистра оценки имущества, управляемого Шведским налоговым агентством.
Другими частями Реестра Недвижимости являются Адресная Часть и Часть Здания. Информация в реестре недвижимости является публичной и используется органами власти, банками, риелторами, оценщиками и другими, которые активны на рынке недвижимости.
Для целей оценки существует отдельная база данных с информацией о покупках. Это база данных продажных цен, является выпиской из реестра недвижимости и включает информацию о покупках, таких как цена, продавец, покупатель, дата продажи, тип недвижимости и характеристики о проданной недвижимости.
Регистр оценки имущества является отдельным регистром, управляемым Шведским налоговым агентством, но он интегрирован с регистром недвижимости. Чтобы обновить этот реестр муниципалитетов необходимо отправить информацию о разрешениях на строительство в местные налоговые органы. Таким же образом органы землеустройства высылают информацию об изменениях в формировании собственности.
Хотя существует много публичной информации о продаже недвижимости, есть необходимость сбора дополнительной информации для массовой оценки. Информация — это информация об арендной плате и информация о вакансиях.
Для получения необходимой информации анкеты рассылаются всем покупателям коммерческой недвижимости, для свойств, купленных в течение последних трех лет. С годовым оборотом около 5 000 коммерческой недвижимостью, что означает, что 15 000 продаж должны быть изучены и завершены с информацией, которая не доступна в государственных реестрах. В принципе обязательно заполнить формы и отправить его обратно, но на самом деле нет никаких наказаний. Процент ответов более 90%. Это дает хорошую базу для работы с созданием ценностных зон и определение факторов капитализации, но в первую очередь продажи должны быть тщательно изучены.
Все собранные рыночные данные изучаются. Продажи, которые не имели место на открытом рынке отсортированы и исключены из материала, который будет основой для оценки. Такие не представительские продажи– между родственниками или между компаниями, связанными в отношении собственности. Другие продажи могут быть отсортированы, потому что собственность изменилось после продажи и невозможно сравнить текущую арендную плату с типом недвижимости, которая продана. Также довольно часто несколько объектов продаются в одной упаковке в то же время. Если не представляется возможным найти реальную цену для каждого объекта недвижимости, продажа распределяется.
Оценщики на центральном и региональном уровнях проводят проверку продаж. С начала было около 15 000 продаж, которые должны были быть изучены и завершены для общей оценки коммерческой недвижимости 2007 года. 60% продаж было разобрано по разным причинам и 40%, 6 000, были использованы для массовой оценки.
Метод дохода используется для массовой оценки коммерческой недвижимости. Это означает, что необходимо определить арендную плату за все свойства, которые будут оцениваться. Начать с аренды необходимо для всех продаж, которые будут использоваться для калибровки модели оценки, средство для калибровки коэффициентов капитализации. Для некоторых коммерческих объектов нет.
Рыночная арендная плата, например, когда владелец также является пользователем собственности. В таких случаях необходимо определить предполагаемую арендную плату на основе арендной платы от сопоставимых объектов.
Специальное обследование проводится для определения средней арендной платы. Есть средняя арендная плата, установленная для жилищ, офисов и в районах, где арендная плата за магазины выше арендной платы за офисы также средняя арендная плата за магазины.
Информация о ценах от продаж необходима для определения факторов валовой капитализации.
Коэффициенты капитализации определяются отдельно для жилых помещений и помещений. Правила игры не совпадает с одним регулируемым рынком (жильем) и другим не регулируемым (предпосылки). Расположение также важно для коэффициента капитализации. Некоторые населенные пункты могут иметь многообещающее будущее с увеличением арендной платы в поле зрения. У других мест может быть более темное будущее с рисками для вакансий или снижения уровня арендной платы.
Продажи необходимы для построения таблиц отношений, создания зон стоимости и определение факторов капитализации. Но есть не продажи всех видов рекламы объекты в каждой зоне значений. Оценщики должны объединить информацию от продаж с рынком знания.
Работа с созданием зон стоимости больше основана на опыте оценщиков, чем на статистический анализ продаж. Отправной точкой является зонирование из предыдущей массовой оценки три года назад. Обычно результат переоценки примерно на 10% больше значений зон, чем в последней массовой оценке. Одной из причин создания новых зон стоимости при общей оценке 2007 года является структурная трансформация торговли. Количество внешних торговых центров увеличивается, и они должны оцениваться отдельно. Уровень арендной платы обычно выше в этих торговых центрах по сравнению с окружением.
Количество продаж обычно слишком ограничено, чтобы полагаться только на продажи для работы с созданием ценностные зоны.
ГИС-инструмент используется для работы с ценностными зонами. Все объекты недвижимости имеют координаты и границы для зон значений оцифрованы.
В системе массовой оценки есть особая возможность корректировать стоимость имущества на основании того, что называется «необычные обстоятельства». Для коммерческой недвижимости необычным обстоятельством являются вакансии. Больше вакансий для объекта по сравнению с тем, что есть обычное значение в зоне значений открывает возможность для корректировок. Корректировки на необычную степень вакансий может быть в том случае, когда вакансии для объекта превышают нормальную степень вакансия более 20%. В долгосрочной перспективе рынок аренды будет на рабочем рынке экономики. В краткосрочной перспективе это часто приводит к дисбалансу. Рынок циклический не идеальный рынок в зависимости от делового цикла, урбанизации, длительного времени, необходимого для приспособления к изменившимся условиям и другим факторам.
Идея рекомендаций по корректировке необычной степени вакансий заключается в том, что рынок саморегулируется, но это может занять некоторое время.
ГИС используется для облегчения анализа всей собранной информации. Все наблюдения за ценами, а арендная плата визуализируется на карте. ГИС интегрирована с системой CAMA. Изменения в коэффициенты капитализации приводят к изменению оценочных значений и новых соотношений между рассчитанными оценочная стоимость и уплаченные цены. Таким же образом, если границы для зоны значений изменены пересчет значений осуществляется немедленно.
Когда массовая оценка в окончательном виде, многие результаты публикуются в налоговой инспекции. Здесь можно увидеть разделение по зонам стоимости, а также правила оценки для каждой зоны значений. Продажи, как полезные, так и те, которые отсортированы, также представлены в интернете. Также возможно рассчитать оценочную стоимость объекта, если факторы стоимости и зона ценностей известны.
Доступ к надежным рыночным данным – это основа эффективной массовой оценки недвижимости. При необходимости данные могут быть получены из существующих регистров. Но все данные, которые собираются должны быть изучены и проведен сравнительный анализ.
Владельцы недвижимости обычно имеют лучшие знания о характеристиках их. Поэтому сотрудничество с владельцами недвижимости имеет важное значение для создания продаж.
Ценовая база данных качественная, но с разумными затратами. Прозрачная система оценки способствует принятию системы при оценке проводится налогообложение недвижимости.