Аннотация
Рассмотрены основные источники информации для картографической основы нормативной денежной оценки земель населенных пунктов, процесс сбора информации в ГИС АгсМАР 10.2. Исследован экспертный метод определения зонального коэффициента Км2 и возможность автоматизации его определения с помощью современных ГИС.
Ключевые слова: оценка земель, зональный коэффициент землеустройство, геоинформационная система, автоматизация, пространственные данные, картографическая информация.
The main sources of information for the cartographic basis of the normative monetary estimation of the lands of populated areas, the process of collecting in- formation in the GIS ArcMAP 10.2 are considered An expert method for determin- ing the zonal coefficient Km2 and the possibility of automating its determination using modem GIS are investigated
Keywords: land valuation, zonal coefficient, land utilization, geoinformation system, automation, spatial data, cartographic information.
Общая постановка проблемы
Использование земли в Донецкой Народной Республике является платным [1]. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемые в зависимости от нормативной денежной оценки (далее. НДО) земель, достоверность которой во многом зависит от качества исходной информации.
Нормативная денежная оценка земель населенных пунктов – сложный, длительный процесс. Так, например, оценка населенного пункта с площадью оцениваемой территории 500-1000 га командой опытных экспертов может выполняться в течение 1.5-2 месяцев. Большая часть этого времени уходит на сбор исходной информации. Одним из способов сокращения сроков выполнения работ является автоматизация процесса НДО земель на основе геоинформационных технологий, например, в ArcMAP 10.2.
Процесс оценки следует начинать со сбора исходных данных. Все расчеты привязываются к минимальной оценочной единицы НДО земель населенного пункта – оценочному району с определенным местоположением. Поэтому, проект для НДО земель населенных пунктов в ГИС следует начинать с формирования картографической основы. Для того чтобы полученные результаты оценки можно было использовать для различных целей, рекомендуется работать с картографическими данными, подготовленными в единой системе координат, например, УСК-2000 или СК-63 (рис. 1).
Рисунок 1 – Диалоговое окно свойств фрейма данных проекта
Основные источники картографической и пространственной информации об объекте оценки приведены на рис.2.
Одним из источников данных картографических материалов являются интернет-ресурсы. Например, в проект можно загрузить кадастровую карту Украины или РФ. выполнив следующие действия:
1. добавить к проекту WMS-сервер;
2. подключить в проект слой «kadastr» (рис. 3).
Подключаемые таким образом карты и космические снимки нельзя использовать в коммерческих целях они могут быть применены для:
В качестве основных картографических материалов могут быть выбраны топографические карты масштаба 1:10000, которые можно получить из архива топографических карт и планов или в службах государственного земельного кадастра. Данные карты были составлены еще в 90-е годы прошлого века и частично уже морально устарели. Кроме того, в процессе получения их в электронном виде и координатой привязке они получили разной степени искажения [2].
Координаты населенного пункта и индексно-кадастровая карта запрашиваются из государственного земельного кадастра Эти материалы могут быть представлены в виде обменных файлов иди графических материалов, созданных в AutoCAD. В первом случае необходимо расширить инструментальную базу ArcMAP 10 2 для чтения данных из обменного файла и создания полигонального слоя с от рисовкой границ. Во втором случае достаточно выполнить импорт исходного слоя из AutoCAD в ArcMAP 10.2 и затем преобразовать полученный слой в Shape-файл.
Рисунок 2 – Источники информации для картографической основы НДО земель населенных пунктов
Рисунок 3 – Подключение к проекту НДО кадастровой карты
Рассмотрим процесс сбора информации в ГИС ArcMAP 10.2 для г. Кировское:
1) в рабочей директории, выделенной для НДО земель г. Кировское создадим ряд рабочих поддиректорий, например, «Рабочие слои», «Топографические карты», «Шаблоны документов», «Результаты оценки» и др.;
2) создадим новый проект НДО земель и сохраним с именем «Кировское»;
3) в свойствах фрейма данных переименуем «Слои» на «НДО_Кировское». подключим систему координат «Ukraine_1963_GK_Zone_6» и настроим единицы измерений — метры;
4) добавим к проекту новый составной слой «Kaprbi_Internet» и подключить две базовые карты «Изображение» и «Улицы»;
5) подключим к проекту WMS-сервер с кадастровой картой Украины:
6) создадим составной слой <<ИКК_файл>> и добавим векторные данные в виде полигонов границы города, кадастровых зон и кадастровых кварталов;
7) добавим к проекту растровые топографические карты М 1:10000 (М-37- 137-Г-а-2, М-37-137-Г-б-1, М-37-137-Б-В-3, М-37-137-Б-Г-3, М-37-137-Б-В-4);
8) создадим новый слой «Оценочные районы», на который в соответствии с требованиями к формированию оценочных районов, выполним разбиение территории населенного пункта на минимальные оценочные единицы (рис.4);
9) в атрибутивной таблице создадим ряд новых полей для внесения в них данных по факторам экспертной оценки в автоматизированном режиме.
Рисунок 4 – Проект НДО, подготовленный для выполнения оценки
Для организации выполнения пункта перечисленных выше шагов формирования исходной базы для оценки необходимо организовать сбор исходных данных для определения зонального и локального коэффициентов.
На расчет зонального коэффициента Км2 оказывают влияние:
1. Неоднородность функционально-планировочных качеств территории.
2. Доступность к:
3. Уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории.
4. Уровень развития сферы обслуживания населения.
5. Социально-градостроительная привлекательность среды:
6. Природно-ландшафтная привлекательность.
Существуют 4 метода определения зонального коэффициента и его составляющих:
В исследованиях был выбран экспертный метод, так как его можно осуществить с минимальными затратами. Однако экспертная анкета будет заполняться не экспертами, а оценщиками в ручном режиме, а автоматически на основе результатов буферного и оверлейного анализов. Для организации такого анализа необходимо осуществить сбор дополнительных данных, т. е., создать и заполнить путем векторизации такие слои, как: автомобильные дороги, железные дороги, историко-культурные объекты, объекты рекреации, производства, общественный транспорт, магистральные водопроводные сети, магистральные сети газоснабжения, канализационные сети, теплосети и др. Процесс сбора данной информации и внесения ее в ГИС НДО земель — самый трудоемкий. Если для населенного пункта быт разработан генеральный план развития, то сбор данных для экспертного метода оценки зонального фактора значительно упрощается. Процесс векторизации заменяется импортом данных из проекта генплана в проект НДО земель. Правда, на этом этапе возникает трудность пересчета пространственных данных генплана в нужную систему координат, т. к. генпланисты очень часто работают в условной системе координат.
Следует отметить также, что при выполнении повторных оценок (каждые 5-7 лет), этап работ по сбору информации для расчета зональных и локальных коэффициентов значительно сократиться, так как данные уже есть в проекте и требуется только их адаптация на текущую дату.
Выводы
Таким образом, можно сделать вывод, что достоверность нормативной денежной оценки земель населенных пунктов во многом зависит от точности карт и методов, используемых для нее. Использование электронных карт и методов пространственного анализа ГИС позволяют значительно ускорить и повысить качество сбора, обработки исходных данных денежной оценки. Выполнение нормативной денежной оценки на основе геоинформационных технологий позволило перейти на качественно новый этап ее автоматизации.
Список использованной литературы
- Закон ДНР «О налоговой системе» № 99-IНС от 25.12.2015// [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://dnrsovet.su/...
- Гермонова К. О. Технология одеражання растрових карт i планiв // Bicник геодезii та картографй.– 1999.– № 1(12).-С45-48.