Тема магистерскрой работы:
"Разработка информационного обеспечения для оценки земли и недвижимого имущества"
Специальность: инженерная геодезия
Автореферат выпускной магистерской работы
Научный руководитель: доцент, к.т.н. Митрофанова Елена Игоревна
Донецк 2002г.
E-mail OsipovAN@rambler.ru
В современных условиях развития экономики Украины большое значение приобретает реформирование земельных отношений, включение земли в сферу товарно-денежных отношений. Возможность купли-продажи земли и недвижимости, необходимость платы за пользование земельными ресурсами потребовали знания стоимости земли, точная оценка которой способствует обоснованному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе.
Качество оценки зависит от эффективности применяемых методик, корректности их использования и обеспечения необходимой информацией всех этапов выполнения оценки.
В связи с вышесказанным становится актуальной задача разработки информационного обеспечения для выполения оценки, одной из составляющих котрого является автоматизация процедуры выполнения оценки.
Целью работы является разработка информационного обеспечения для проведения оценки земли и недвижимого имущества. Информационное обеспечение разрабатывается на основе анализа:
- алгоритмов оценки;
- исходных данных;
- видов используемой информации;
- источников получения исходной информации.
В результате работы был проведен анализ существующих методов оценки недвижимости и земли, законодательной базы и правового обеспечения вопросов оценки. Также был исследован вопрос об используемой информации для проведения оценки. По результатам проведенных исследований были выбраны методики оценки недвижимости и земли, которые являются наиболее подходящими с точки зрения корректности получения конечной стоимости, а также возможности программного управления процессом оценки.
По результатам проведенных исследований разработан программно-методический комплекс "Оценщик XXI", который позволяет обучиться методикам оценки земли и недвижимого имущества, а также выполнить оценку земельных участков и находящихся на нем объектов недвижимого имущества с оформлением результатов оценки в соответствии с принятыми стандартами
Практическим результатом работы является внедрение программы "Оценщик XXI" в учебный процесс студентов, занимающихся по специальностям "Инженерная геодезия", "Геоинформационные системы и технологии" и "Землейстройство и кадастр".
Этапы исследовательской деятельности по данной теме сопровождались конференциями, проводимыми на кафедре "Геинформатики и геодезии" в 1999-2002 годах, на которых докладывалось результаты о проделанной работе, принимались во внимание все сделанные замечания и предложения по улучшению и оптимизации работы.
На настоящий момент опубликована статья "Разработка информационного обеспечения для проведения оценки земли и недвижимого имущества" в сборнике "Наукові праці Донецького державного технічного університету", серия горно-геологическая, выпуск 36. Подготовлена к публикации статья "Внедрение в учебный процесс программно-методического комплекса "Оценщик XXI"
Опыт оценки стоимости земельных участков позволил сделать выводы о том, что главной проблемой является не адаптация хорошо известных "классических" методов оценки к условиям реально существующего рынка, а неполноценность информационного обеспечения, то есть получение адекватных исходных данных для оценки. Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет важное значение для покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации". Оценка может проводиться в целях налогообложения. При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы, последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Распределение цены покупки на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения [5]. Оценка земли, которая во всем мире традиционно считается самой простой и прозрачной, стала наиболее проблемным вопросом оценочной деятельности на территории постсоветсктого пространства. Это связано, прежде всего, с двойственной природой земли, которая, с одной стороны, является естественным ресурсом, а, с другой - важным экономическим активом. Требований, предъявляемых к оценке недвижимости, и оснований, по которым она проводится, столько, сколько клиентов, которые в ней нуждаются. В широком смысле оценка недвижимости представляет "обоснованный расчет определенного вида стоимости". Специфические требования клиента будут каждый раз придавать конкретные очертания цели, для которой составляется отчет об оценке. Качество отчета основывается, главным образом, на знаниях и опыте, личной честности и объективности лица, выполняющего оценку. Можно сделать вывод, что за последние 50 лет оценка недвижимости сложилась как профессия, которая основывается на развитии стандартов профессиональной практики. Качество оценки зависит от эффективности применяемых методик, корректности их использования и обеспечения необходимой информацией всех этапов выполнения оценки. В связи с вышесказанным становится актуальной задача разработки информационного обеспечения для выполения оценки, одной из составляющих котрого является автоматизация процедуры выполнения оценки.
Используемые в ходе оценки методы являются общепринятыми при оценке человеком любых событий, явлений, объектов. Они подразделяются на:
- затратный;
- сравнительный (рыночный);
- доходный.
В ходе оценки используются также комбинации названных методов.
Затратный метод предполагает оценку стоимости объекта исходя из стоимости его воспроизводства в существующем виде в ценах на момент оценки.
Сравнительный (рыночный) метод основан на оценке стоимости объекта исходя из текущих стоимостей аналогичных объектов.
Доходный метод предполагает оценку стоимости исходя из возможности объекта приносить доход.
Каждый из методов имеет ряд разновидностей, используемых при оценке конкретных объектов.
Затратный метод основывается на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем его совокупные затраты на воспроизводство объекта в его нынешнем состоянии и в текущих ценах. Нынешнее состояние улавливается с помощью величины износа объекта. Стоимость в соответствии с этим методом оценивается следующим образом:
Программа разработана в среде Excel, входящей в состав пакета Microsoft Office 97. Выбор среды разработки программы не случаен. Большинство людей хотя бы несколько раз сталкивались с необходимостью работы в табличном процессоре Excel и поэтому имеют представление об основных операциях, которые возможны в данной среде. Поэтому использование распространенного и понятного программного обеспечения, каким является табличный процессор Excel 97, послужило основным стимулом для избрания для создания информационного обеспечения. Кроме упомянутых достоинств еще есть ряд преимуществ в использовании данного программного обеспечения для достижения цели работы.
Excel - это идеальная платформа для создания инструментов анализа данных, которые могут использоваться с информационными системами. По сути, Excel предлагает самую богатую и мощную библиотеку объектов, предназначенных для анализа данных, по сравнению с другими платформами. Рабочие листы Excel оснащены огромным объемом программного обеспечения. Для целей оценки возможность использования инструментов анализа данных является важнейшим преимуществом. В оценке задействованы многие свойства и методы Excel. Наличие встроенного языка программирования Visual Basic for Application, а также возможность доступа ко всем стандартным функциям Excel существенно упрощает процесс создания информационного обеспечения. Для автоматизации процедур оценки использовались формы Visual Basic, сценарии для хранения сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости. Все расчеты выполнены на основании стандартных процедур с добавлением в некоторых случаях, требующих аналитики программного кода.
Используя объекты Excel можно создавать инструменты анализа данных, способные обрабатывать большие объемы данных за меньшее время, и предоставлять пользователям оперативный доступ к этой информации. Для хранения исходной информации для оценки недвижимого имущества очень подходит такое свойство Excel как сценарии. Использование сценариев позволяет компактно хранить информацию, а также сократить место, которая эта информация будет занимать при вызове ее из сценария, так как на одно и то же место может быть помещена информация из разных сценариев, что очень удобно при программной обработке выбора элементов износа из сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости.
Сохранение результатов в формате Excel позволяет в дальнейшем накапливать информацию по оценке в виде, который доступен для чтения многими другими информационными системами.
Программа позволяет оценить как земельный участок, так и объекты недвижимости, расположенные на нем.
При оценке недвижимого имущества используется затратный метод. Метод затрат выбран как он пригоден
для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода
прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях, затратный метод, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства способен дать надежные результаты оценки недвижимости.
В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии
или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта.
Кроме того, к преимуществам затратного метода можно отнести возможность автоматизировать и упростить процесс оценки.
Затратный подход для оценки зданий и сооружений основан на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к оценке реализуется в несколько этапов.
В результате работы был проведен анализ существующих методов оценки недвижимости и земли, законодательной базы и правового обеспечения вопросов оценки. Кроме того, проанализирована исходная информация для проведения оценки, а также источники ее получения. По результатам проведенных исследований были выбраны методики оценки недвижимости и земли, которые являются наиболее подходящими с точки зрения корректности получения конечной стоимости, а также возможности программного управления процессом оценки.
По результатам проведенных исследований разработан программно-методический комплекс "Оценщик XXI", который позволяет обучиться методикам оценки земли и недвижимого имущества, а также выполнить оценку земельных участков и находящихся на нем объектов недвижимого имущества с оформлением результатов оценки в соответствии с принятыми стандартами. Данные о стоимости, а также вся необходимая информация для восстановления условий оценки сохраняются в специальном файле. При необходимости можно просмотреть этот файл, который доступен для чтения.
В дальнейшем планируется совместить оценочные данные, полученные в результате работы программы с текстовым процессором Word, чтобы можно было печатать типовые подробные отчеты о проделанной оценке, разработать более совершенный способ хранения данных, предусмотреть возможность обновлять через Интернет основные исходные данные.
1. В.П. Антонов, П.Ф. Лойко, "Оценка земельных ресурсов", - М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999, 364 с.
2. Ринок земли, Інформаційне видання всеукраїнської ліги сприяння розвиткові ринку землі, квітень 2001 р.
3. Генри С. Харрисон, "Оценка недвижимости", электронное издание ООО "Партнер К" - Библиотека эксперта.
4. Авторський семінар Драпіковського О.І. та Іванової І.Б. "Практика оцінки земель в Україні", - К.: Всеукраїнська ліга сприяння розвиткові землі, Міжнародний інститут бізнесу, 2001.
5. Д.Фридман, Н.Ордуэй, "Анализ и оценка недвижимости", электронное издание ООО "Партнер К" - Библиотека эксперта.
6. А.Мендрул, "Учебное пособие для подготовки к сдаче квалификационного экзамена по экспертной оценке имущества, недвижимости, имущественных и неимущественных прав, бизнеса, техники и оборудования (категории А, В, С), -К.: Консалтинговая фирма "Эксперт-Л", 2000, 323 с..
7. Г.Кратч, "Сдвижение горных пород и защита подрабатываемых сооружений", Недра, 1978г., 494с.
8. Закон Украины "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".