<<<
ФАКТОРЫ, ФОРМИРУЮЩИЕ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ
Что превращает экспертную оценку недвижимости из бухгалтерской задачи в аналитическую? Учет различных обстоятельств. аспектов, которые носят как качественный, так и количественный характер. Каковы же они, эти обстоятельства, в чем их суть?
1. Спрос и предложение. Именно этот качественный аспект наиболее просто переходит в количественное измерение. Определяется он на основе анализа продаж, например, квартир за прошлый год (одно-, двухкомнатных, престижных и пр.). Если статистические данные свидетельствуют о росте (спаде), то в формировании рыночной цены может участвовать некий поправочный коэффициент отражающий сложившуюся тенденцию.
2. Изменение. Конъюнктура рынка реагирует на постоянное изменение социально-экономических условий. Изменение инвестиционной политики, ослабление (дожить бы!) налогового пресса, решения правительства, Нацбанка — все эти, казалось бы, далекие or нас аспекты, влияют на формирование стоимости, переходя из противоречивого качественного состояния в количественный рост цены на определенные виды недвижимости.
3. Замещение. "Незаменимых людей нет",— декларировали мы в эпоху «былого расцвета» (правда, жизнь показала, что незаменимость все же присуща нашей жизни). Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя во многом зависит от наличия заменяющего (сопоставимого) объекта.
4. Сравните формирование цены на стандартную квартиру и на квартиру с оригинальной планировкой (ширпотреб и произведение искусства). С точки зрения доходной недвижимости, объекты равнозначны; если дают одинаковый доходг - 4. Предельная доходность. Обустройство участка; дополнительное строительство производится с целью достижения большего дохода. Этот принцип действует в рыночных условиях. Наша недвижимость (увы!) формировалась не в рыночных, а в затратных условиях, т.е. шел процесс «осваивания» денег., Ярким (к. сожалению, отрицательным) примером может служить состояние дел в оборонной промышленности, где денег не жалели. Появлялось новое изделие под него строился новый производственный корпус. Тихо угасла «оборонка», зашатались гиганты. И как прикажете оценивать огромные комплексы, в которых имеются дорогостоящие (по затратам) здани; истинная цена которых значительно ниже?
5. Вклад. Эта категория близка к предыдущей (смысл ее в том, что произведенные в разумных пределах улучшения влекут за собой увеличение стоимости имущества, зачастую не определяемые величиной затрат),
Классические примеры: строительство автостоянки возле торгового центра повышает его ценность, способствуя увеличению товарооборота; ремонт офисного помещения — повышает стоимость аренды.
6. Конкуренция. Категория — качественная, напрямую влияющая на уровень цен. Наиболее ярко «работает» на аук-циоие„ Например, конкуренция предложений на рынке жилья может снизить арендную плату.
7. Соответствие, Принцип соответствия принимается во внимание при оценке доходной недвижимости с учетом окружающей среды. Пример: престижный район, сдача офиса (квартиры) в аренду определяется окружением, и если ваша недвижимость имеет меньшую стоимость, чем аналогичная находящаяся рядом, то она может воспринять часть добавочной стоимости от более дорогих домов по-соседству. И наоборот. Стоимость дорогостоящего офиса может снизиться, если он находится Б «бедном» районе,
8. Ожидание. Как правило, инвестор стремится вложить деньги в недвижимость, ожидая увеличения ее стоимости за счет увеличения спроса. Ожидание (а вот это нам до боли знакомо!) может носить негативный характер.
9. Наиболее эффективное использование. Один из наиболее важных факторов, влияющих на рыночную стоимость. В поисках наилучшего и наиболее эффективного использования для оцениваемых строений и участка земли сравнивают существующий вариант с другими альтернативными вариантами. Этому фактору при «западной» оценке уделя-' ют наибольшее внимание. Не уступим в этом «западу» и рассмотрим действие этого принципа... (Но в следующей статье),
Я. Маркус, член правления Украинского Общества Оценщиков
Please contact webmaster with any technical comments or questions about this site.
<<<