<<<
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Первая публикация нашей рубрики касалась износа. Нам представилось, что это наиболее доступный и понятный материал. Попробуем несколько усложнить и обобщить наше представление о процессе оценки.
Процесс оценки представляет собой комплекс систематизированных операций, целью которых является получение ответа на вопрос заказчика: сколько стоит недвижимость? Чтобы процесс пошел, он должен сочетать понимание сущности стоимости и используемых методов.
Теория оценки сформировалась в конце девятнадцатого столетия. Альфред Маршалл выделил три метода определения стоимости, используемых современными оценщиками, а Ирвин Фишер сформулировал теорию, на которой основывается метод капитализации по прибыли. В течение двадцатого столетия теория оценки продолжала развиваться и приспосабливаться к нуждам участников рынка.
В конце столетия и мы приобщились к этому процессу.
Первым шагом в процессе оценки является установление круга проблем, связанных с оценкой,который включает идентификацию недвижимости и прав собственности на нее, формулирование цели, для которой совершается оценка, указание вида определяемой стоимости, определение границ точности оценки.
Идентификация собственности должна содержать ее адрес, место расположения, конструктивную характеристику.
Права собственности характеризуются формой владения (индивидуальная, совместная, корпоративная), ограничениями прав владения, юридическим статусом собственности (абсолютное право собственности; собственность, сдаваемая в аренду; арендуемая собственность).
Цель, для которой совершается оценка, «ставится» заказчиком и определяет характер задания. Оценка может быть использована для определения цены при покупке или продаже, установления величины ссуды, для определения арендной платы и др.
Определение стоимости в большинстве случаев касается рыночной стоимости, но могут определяться и стоимость работающего предприятия, стоимость инвестиций, стоимость, облагаемая налогом, или стоимость, подлежащая страхованию.
Фиксирование даты определения стоимости устанавливает точку во времени, к которой относится выполненная оценка стоимости.
Определенная стоимость может быть исторической стоимостью, текущей стоимостью, стоимостью в перспективе.
В условиях инфляции очень важно оговорить в каких денежных единицах производится оценка (оценка в твердой валюте позволит соотнести текущую и перспективную стоимость).
Границы точности оценки, иначе пределы, в которых выполняется сбор данных, их подтверждение и учет, зависят от важности задач, в связи с которыми выполняется оценка. Наличие других граничных условий указывает на те специфические особенности проводимой оценки, о которых не упоминалось ранее.
К сожалению, мы еще не приучены к тому, что стоимость может рассматриваться как величина, изменяющаяся в определенном диапазоне. (В умах крепко сидит опасение возможности «строгой» проверки соответствующими органами. А им подавай лишь одну, но «законную» цифру!).
После очерчивания круга вопросов при оценке, могут выполняться последующие шаги оценочного процесса (если процесс действительно пошел).
Предварительный анализ представляет собой обзор характера и объема оценки. При сборе и отборе данных оценщик собирает как материалы общего характера о факторах, влияющих на стоимость, так и конкретные сведения о финансовом состоянии имущества, правовых и природных характеристиках, особенностях расположения, доходах и расходах, а также данные о конкурентном предложении и спросе, которые характеризуют позицию собственности на рынке.
Три метода могут быть применены при анализе материалов, чтобы получить обоснованное заключение о величине стоимости. Хотя методы являются взаимосвязанными, тип собственности и ее использование определяют, какой метод или методы являются наиболее подходящими. К ним отнесены: метод затрат, метод сравнения продаж, капитализации по доходу. О них — в следующей публикации.
Я.Маркус, член правления Украинского Общества Оценщиков
Please contact webmaster with any technical comments or questions about this site.
<<<