Для создания эффективного механизма управления жилищной собственностью необходима взаимная заинтересованность государства и собственника.

Приватизация жилищного фонда, начавшаяся на Украине в начале 90-х годов, стала самой понятной народу формой приватизации. Благодаря ей большая часть государственного и ведомственного жилищного фонда перешла в частную собственность, и граждане впервые почувствовали себя собственниками. Собственниками, да не совсем…

Статья 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» закрепляет, что владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства. Тем не менее отношение к общей собственности в нашем государстве оставляет желать лучшего. Слишком уж долго все у нас было общим. А после того как появилось право иметь что-то «свое», об «общем» и вовсе перестали заботиться. Наверное поэтому мы идем по подъезду, как по минному полю, пряча нос в шарфик.

Приватизацию жилого фонда изначально следовало проводить по-другому, передавая гражданам в собственность не только квартиры, но и все инфраструктурные помещения дома, создавая, таким образом, и систему качественного владения жилым фондом, и механизм его эффективного поддержания и использования.

ЗАКРЕПЛЕНЫ, НО НЕ ВОСТРЕБОВАНЫ

Жилищная реформа предоставила владельцам жилых и нежилых помещений возможность не просто оплачивать расходы по содержанию своего имущества, но и реально управлять своей собственностью как частной (например, своей квартирой), так и общей долевой (например, зданием, в котором расположена квартира). Довольно перспективным и эффективным способом участия владельцев квартир в управлении жилым зданием является объединение их в особую организацию - объединение собственников жилья.

В европейских государствах и США кондоминиумы существуют уже довольно давно и представляют собой наиболее популярную форму управления жилым фондом.

На Украине понятие «объединение собственников жилья» впервые прописано в Законе Украины «О приватизации государственного жилого фонда» от 19 июня 1992 года. Тем не менее, сам правовой механизм создания объединения собственников жилья был создан только три года спустя, когда 31 июля 1995 года постановление Кабмина № 588 утвердило Положение о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, которое находится в общем пользовании. Однако обобщенность и отсутствие в Порядке Кабмина многих существенных положений, применяемых при организации и деятельности объединения собственников жилья, не способствовали развитию кондоминиумов и формированию иного отношения к жилому фонду. Вместе с тем, государство понимало, что поддержание жилищного фонда в нормальном состоянии - дело рук самих жильцов, а не муниципальных жилищно-эксплуатационных предприятий, которые работают с высокими непроизводительными издержками и в то же время препятствуют допуску потенциальных конкурентов на достаточно стабильный рынок заказов по обслуживанию жилья. Необходим серьезный закон о кондоминиумах, привлекающий не только обещаниями о «чистом подъезде и теплой квартире», но и реальной в правовом отношении и экономически выгодной реализацией этих обещаний.

ЗАКОН КАК СРЕДСТВО ДОСТИЖЕНИЯ

29 ноября 2001 года вступил в силу Закон Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома». Закон определяет правовые и организационные основы создания, функционирования, реорганизации и ликвидации объединений собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, защиту их прав и исполнение обязанностей в отношении совместного содержания многоквартирного дома. Закон впервые дает определение объединения сособственников многоквартирного дома, трактуя его как юридическое лицо, созданное собственниками для содействия использованию их собственного имущества, управления, содержания и использования неделимого и общего имущества. В отличие от российской практики регулирования кондоминиумов, создание и регистрация собственников многоквартирного дома в соответствии с украинским законодательством возможны только после того как строительство дома завершено и дом сдан по акту приема-передачи. Членами объединения могут быть лишь собственники жилых и нежилых помещений (юридические или физические лица), а также собственник дома. Эти лица могут выступать инициаторами создания объединения. Для создания объединения сособственников многоквартирного дома (далее ОСМД) необходим созыв учредительного собрания, причем в собрании должны принимать участие не менее 50 % собственников.

Регистрация объединения собственников жилья в законе не прописана, поскольку все вопросы, связанные с регистрацией ОСМД, будут регулировать акты Кабинета Министров. Тем не менее, отсутствие закрепленных в законе сроков регистрации ОСМД, необходимых для оформления документов, перечня оснований для отказа в регистрации является существенным пробелом в правовом регулировании создания объединений собственников жилья.

Я ТЕБЕ... А ТЫ МНЕ?

Темпы развития объединений собственников жилья в нашем государстве практически незаметны. И, как показывает практика, дело вовсе не в правовых пробелах: Закон от 29 ноября 2001 года содержит все необходимые основы образования и деятельности объединения собственников многоквартирного дома.

Тем не менее главной причиной является отсутствие экономической базы для развития ОСМД. Изначально в законе закладывается неравная экономическая конкуренция государственного и частного секторов в сфере услуг жилищно-коммунального хозяйства. Отрасль жилищно-коммунального хозяйства дотационная, и работать в ней себе в убыток. Государство доплачивает службам, осуществляющим подачу газа, тепла, воды (холодной и горячей), отвод канализации, ремонт жилых домов и т. д., поскольку расценки за эти услуги ниже существующих затрат на них. Кроме того, как бы мы ни ругали государство, но оно все же выплачивает субсидии малоимущим гражданам. При создании ОСМД (частного юридического лица) государство в лице местных органов власти как бы «забывает» о дотациях, субсидиях и компенсациях, полагая, что частник должен содержать себя сам. Статья 22 Закона, регулирующая порядок уплаты коммунальных услуг, не предусматривает предоставление льгот и субсидий в коммунальных расходах. Конечно же, можно возразить, ведь закон разрешает урегулирование данных вопросов в уставе объединения или на общих собраниях ОСМД, поэтому, с точки зрения законодателя, данный вопрос решен. Тем не менее понятно, что на практике это безжизненные нормы. В результате граждане отказываются от создания ОСМД, понимая, что бремя собственника не только почетно, но и накладно.

Разрабатывая закон об объединениях собственников многоквартирного дома, целесообразно было бы обратиться к опыту соседних государств.

илья» действует с 1996 года, и там уже известно, какие именно нормы необходимо закрепить в законе для увеличения темпов создания товариществ собственников жилья.

Так, российский закон устанавливает норму о предоставлении дотаций, компенсаций, субсидий членам товарищества. В статье 19 нормативного акта говорится, что социальная защита домовладельцев, нанимателей и арендаторов жилых помещений в кондоминиуме осуществляется путем передачи товариществам собственников жилья установленных государственных и муниципальных дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, на отдельные виды коммунальных услуг; компенсаций за предоставление льгот по оплате жилищнокоммунальных услуг отдельным категориям граждан, а также иных предусмотренных дотаций; предоставления компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг отдельным категориям граждан из числа домовладельцев, нанимателей и арендаторов; предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья в кондоминиуме. Социальная защита граждан прописана в законе. А если у граждан есть права, то у чиновников есть обязанности обеспечивать эти права и нести ответственность в случае бездействия.

СЛЕГКА ОСВОБОЖДЕННОЕ ОТ НАЛОГОВ

В отличие от статьи 11 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда», согласно которой объединение освобождается от налогообложения (при условии, если занимается исключительно содержанием дома собственными силами), Закон Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» такого положения не содержит. В статье 4 последнего определено, что объединение является неприбыльной организацией и не имеет цели получения прибыли для ее последующ

его распределения между членами объединения. Тем не менее осуществление хозяйственной деятельности для обеспечения собственных потребностей объединению разрешено. Однако это вовсе не означает, что налоги объединение платить не будет, хотя и хозяйственную деятельность осуществляет исключительно для собственных нужд.

В соответствии со статьей 7.11.9 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», неприбыльная организация обязана заплатить налог на прибыль в том случае, если ее доходы, полученные на протяжении отчетного (налогового) года, более чем на 25 % превысили расходы, а 30 %-ный налог на прибыль уплачивается с суммы превышения доходов. Кроме того, ОСМД обязано отчитываться перед соответствующей Государственной налоговой администрацией по месту регистрации ОСМД путем составления ежегодного отчета, в котором указываются все доходы, полученные ОСМД в отчетном периоде, суммы полученных доходов, освобожденные от налогообложения, а также сумма полученного ОСМД дохода, которая не освобождается от налогообложения и др. Непонятно, к чему стимулируют данные положения к финансовому порядку в объединении или все-таки к судорожному вложению заработанных денег во «что-нибудь», лишь бы не платить налоги?

В заключение хочется отметить, что в современном законодательном регулировании объединений собственников жилья, несмотря на все его недостатки и достоинства, не хватает существенного момента. Нужен не просто закон необходим эффективный механизм его реализации. Чтобы жилищный фонд находился в умелых руках, требуется обоюдная заинтересованность граждан и государства. Закон «Об объединении сособственников многоквартирного дома» без соответствующих подзаконных актов мертвый закон.Кроме того, нужны государственные программы, направленные на развитие кондоминиумов на Украине. В конечном итоге, при решении вопроса об организации объединения собственников жилья необходим индивидуальный подход местных органов власти к каждому дому и предоставление соответствующей финансовой и организационной поддержки со стороны местных властей. На сегодняшний день этого нет. Поэтому и граждане, ежедневно сталкивающиеся со многими проблемами, не хотят взваливать на свои плечи еще один груз под непонятным названием «кондоминиум».