Продажа недвижимости
Андерш Викторин, Королевский Технический Институт, Стокгольм
В этом разделе будет рассмотрен только ряд самых важных аспектов зачастую сложных и многосторонних проблем, существующих в законодательстве по продаже недвижимости. Главная задача - подчеркнуть связь между правилами продажи и другими аспектами законодательства по недвижимости таким образом, чтобы сделать систему законодательства по недвижимости максимально свободной от противоречий.
Объект продажи
Объектом продажи обычно является единица недвижимости вместе со связанным с землей имуществом и объектами, принадлежащими ей, как, например, сказано в Законе о недвижимости английского законодательства, страница 62: - Передача прав на землю должна считаться включающей и должна по этому Закону обеспечивать передачу с землей всех зданий, сооружений, иных объектов, неразделимо связанных с земельным участком, участков общего пользования, оград, канав, заборов, дорог, водных путей, свобод, привилегий, сервитутов, прав и ограничений любого рода, принадлежащих и считающихся относящимися к земле и части ее, или во время передачи сданных в аренду, занятых или используемых, или считающихся или известных как часть или полоса или принадлежнадлежащие земли или любой ее части объекты. Некоторые объекты, неразделимо связанные с земелей, например, сервитуты, вообще не могут продаваться отдельно. Но прочно связанное с землей имущество (здания, сооружения) может перемещаться и продаваться отдельно. Однако, по шведскому законодательству, такое имущество не может быть продано отдельно по законам о недвижимости, если только оно не перемещается физически с земли. Передача прав на прочно связанное с землей имущество не имеет юридического действия в отношении третьих сторон до тех пор, пока связанное имущество не удалено с земли или из здания таким образом, что очевидно, что оно более не должно считаться неотделимым имуществом. Однако часто объектом продажи является не единица недвижимости, а физическая часть такой единицы. Например, по шведским законам продажа аннулируется, если формирование недвижимости происходит в течение определенного времени после продажи и формирование недвижимости не базируется на договоре купли-продажи. Шведский свод земельных законов, глава 4, часть 7: “Передача определенной части недвижимости лишается юридической силы, если она не сопровождается отделением недвижимости в соответствии с передачей прав”. С другой стороны, покупка может также касаться абстрактной части недвижимости. Это обычно подразумевает совместное право собственности на недвижимость.Требования к договору
В большинстве стран сущетвует ряд требований к договорам купли-продажи недвижимости, а также к их форме. Они могут быть различного рода, например, требование, что определенные условия должны формулироваться в письменной форме или что договоры должны составляться нотариусом или что они должны заверяться нотариусом. Шведская система очень проста. В ней только требуется, чтобы минимальное содержание было сформулировано в письменной форме, как и определенные условия, если они должны составлять часть договора. Документы о продаже недвижимости должны быть в письменной форме и должны подписываться обеими сторонами. В документе должна содержаться сумма продажи и заявление продавца, что он передает землю покупателю. Документ не имеет юридической силы, если он не удовлетворяет этим требованиям. Условия следующего рода лишены юридической силы, если они не включаются в письменной форме в договор, а именно:Требование к форме договора должно внести стабильность и надежность в торговые операции с недвижимостью. Оно также будет ценным, если владелец имеет право собственности на свою недвижимость или намеревается приобрести право собственности как можно быстрее. В противном случае будут затруднены инвестиции и эффективное использование недвижимости. По этим причинам могут ограничиваться условные покупки, а также обещания купить или продать недвижимость. Выполнение договора не должно зависеть от условий, действующих в течение более двух лет с даты подписания договора. Если был оговорен более длительный период, договор лишается юридической силы. Но если условие касается выплаты суммы продажи за недвижимость, стороны имеют право устанавливать более длительный период.
- Все условия, от которых зависит выполнение или будущее действие договора;
- Условия, освобождающие продавца от ответственности за передачу без надлежащего права собственности;
- Условия, которые ограничивают право покупателя перепродавать недвижимость или закладывать или обременять ее каким-либо образом.
Регистрация
В Швеции существуют две частично независимые системы регистрации. Но шведское законодательство требует, чтобы всякий, кто приобретает право собственности на недвижимость, регистрировал свое право. Заявление должно подаваться в течение трех месяцев после приобретения прав собственности на недвижимое имущество. Регистрация служит интересам самого покупателя, поскольку регистрация требуется, помимо прочего, для того, чтобы закладывать недвижимость.Взаимоотношения арендаторов и других с правами собственности на недвижимость
Когда передается единица недвижимости, одним из основных вопросов должна быть координация условий договора и прав третьих сторон. Эта координация может достигаться несколькими способами. Шведское решение заключалось в том, чтобы рассмотреть сначала взаимоотношения продавца и покупателя. Принцип состоит в том, что недвижимость продается свободной от обременений и т.п. Поэтому продавец обязан информировать покупателя о всех существующих обременениях; невыполнение этого возлагает на него ответственность по договорному праву перед покупателем, если обременение существует. Покупатель не обязан выполнять проверку, в отличие от проверки физических дефектов. Взаимоотношения между покупателем и третьей стороной определяются в соответствии со следующими принципами:
- Зарегистрированные права всегда будут иметь преимущество.
- Продавец обязан оговаривать права третьих сторон в договоре с покупателем; если он не сделает это, и право не действует в отношении покупателя, продавец будет нести ответственность по договорному праву перед третьей стороной.
- Некоторые права защищаются даже без оговаривания в договоре. Среди них права аренды, когда договор составлен в письменной форме и арендатор въехал.
- В общем, права арендаторов и других обременений будут защищены, если покупатель недобросовестный, то есть он знал о праве или имел причины считать, что оно существует.
Ограничения на использование земли
Обычно продавец не несет ответственности за обычные решения по планированию. Общие ограничения на землепользование должен выявлять покупатель. Однако некоторые ограничения, касающиеся недвижимости, являющейся предметом покупки, возможно, подвердены регулированию, ограничивающему права собственности. Это означает, что продавец должен информировать покупателя об их существовании а иначе подпадает под действие договорных средств судебной защиты.Продавец не имеет права собственности
Принцип прост - продавец гарантирует, что он имеет полное право собственности на недвижимость. Если продавец не хочет делать этого, условие должно быть изложено в письменной форме. То обстоятельство, что продавец не имеет права собственности, может означать право со стороны законного владельца потребовать недвижимость с покупателя или его наследника. Покупатель может затем обратиться к своему продавцу и потребовать компенсации. Шведское законодательство имеет положения об установившейся традиции и о приобретениях, произведенных добросовестно.Физические дефекты и другие договорные дефекты
Принцип caveat emptor (действия покупателя на свой риск) применяется, но имеет особый смысл в шведском законодательстве. Дефекты не только определяются в первую очередь как отклонения от договорного стандарта, но также в отношении абстрактного стандарта - существует подразумеваемая гарантия, что недвижимость не отклоняется от того, что является нормальным для недвижимости подобного возраста, общего состояния и т.п., если только в договоре не оговорено иначе. Однако все это должно рассматриваться в свете "обязанности" покупателя проводить проверку недвижимости. Это выражается таким образом, что покупатель не может претендовать, что существует дефект, если он не смог обнаружить его при проверке, проведенной нормальным образом и с должной прилежностью. Существенное значение имеет прецендентное право в отношении физических и других договорных дефектов.Финансирование приобретения
Во многих странах приобретение финансируется ссудами под залог из банка или какого-то другого кредитного учреждения. Может иметь место кредит от продавца (обычно также обеспеченный обременением), но он становится все более редким. Иногда также встречаются другие формы, например, продажа в кредит, ранний вариант продажи с получением обратно в аренду. Продажа с получением обратно в аренду имела некоторый успех среди предпринимателей, но по причинам, не зависящим от ее эффективности как инструмента кредитования.© 2005 Малинин В.В. - редактор версии для сайта СГГА
© 2005 ЦИТ СГГА - издатель